Решение от 10 января 2022 г. по делу № А03-13546/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-13546/2021
10 января 2022 года
г. Барнаул



Резолютивная часть решения суда объявлена 24 декабря 2021 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 10 января 2022 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дачная 60», г. Новосибирск Новосибирской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Западная Сибирь», г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, г. Барнаул Алтайского края, о признании права собственности на нежилое здание склада (Литер Д, Д1), общей площадью 5431,6 кв. м., расположенное по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО3, доверенность от 10.06.2021 года, диплом ВСВ 1531797 регистрационный номер 695, выдан Алтайским государственным университетом 23.06.2006 года,

от ответчика и третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:


Общество с ограниченной ответственностью «Дачная 60», г. Новосибирск Новосибирской области обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края, о признании права собственности на здание склада (Литер Д, Д1) общей площадью 5431,6 кв. м., расположенное по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края, Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края, общество с ограниченной ответственностью «Западная Сибирь», г. Барнаул Алтайского края в лице конкурсного управляющего ФИО2, г. Барнаул Алтайского края.

В обоснование исковых требований истец указал, что на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:050402:42, предоставленном ему на праве аренды для эксплуатации здания склада с подъездными путями, реконструкции склада и строительства котельной, без разрешения было осуществлено строительство нежилого здания – склада. По мнению истца, сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а потому, имеются все основания для её сохранения и признания за истцом права собственности на указанную постройку.

Рассмотрение дела приостанавливалось в связи с назначением по делу судебной экспертизы.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело по существу в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв в судебном заседании по ходатайству истца для представления дополнительных документов по делу. После перерыва слушание дела продолжилось прежним составом суда, в судебное заседание явился представитель истца.

Истец ходатайствовал о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Суд приобщил документы, представленные истцом, к материалам дела.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

В материалах дела имеется отзыв ответчика на исковые требования, в котором Администрация города Барнаула Алтайского края полагает, что истец не предпринимал надлежащих мер для легализации постройки и получения необходимой разрешительной документации, а доказательства невозможности представить соответствующие документы отсутствуют; истцом не представлено никаких доказательств соблюдения строительных, градостроительных, противопожарных, экологических, санитарных норм. В связи с чем, ответчик считал, что исковые требования не подлежат удовлетворению (л. д. 148-149, т. д. 1).

Третье лицо – Управление имущественных отношений Алтайского края в своем отзыве на исковое заявление указало, что в случае установления судом соблюдения требований ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предоставления доказательств соответствия спорного объекта экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и градостроительным требованиям, удовлетворение требований оставило на усмотрение суда (л. д. 118-119, т. д. 1).

Также в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление со стороны третьего лица (Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края), в котором Комитет возражает против заявленных требований в полном объеме, ввиду отсутствия в материалах дела подтверждения того, что объект самовольного строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует требованиям градостроительного законодательства, противопожарных правил и норматив. На основании изложенного, Комитет возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме (л. д. 142-144, т. д. 1).

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Земельный участок с кадастровым номером 22:63:050402:42, площадью 17 741 кв. м, расположенный по адресу: <...>, на котором возведена самовольная постройка, предоставлен истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 22.08.2013 года № 3799-3 в редакции дополнительного соглашения от 19.11.2019 года, заключенного с Главным управлением имущественных отношений Алтайского края, сроком на 10 лет.

Вышеуказанный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке 24.11.2013 года, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.08.2021 года.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельного участка, вышеуказанный земельный участок предоставлен арендатору для эксплуатации здания склада с подъездными путями, реконструкции склада и строительства котельной. Разрешенное использование земельного участка – эксплуатация здания склада с подъездными путями, реконструкции склада и строительства котельной.

Согласно дополнительному соглашению от 19.11.2019 к договору аренды от 22.08.2013 года № 3799-з истец арендует часть земельного участка площадью 14 236,27 кв.м.

На момент заключения договора аренды на земельном участке было расположено здание склада, возведенное обществом с ограниченной ответственностью «Металинвест», общей площадью 5431,6 кв.м. Право собственности общества с ограниченной ответственностью «Металинвест» не было зарегистрировано в установленном порядке.

Проектная документация на строительство здания склада была разработана проектной компанией ООО Архитектурно-строительная компания АСК «ЭРА в 2010 году. Техническое обследование здания склада было выполнено организацией ООО «Алтайский центр земельного кадастра и услуг БТИ» в 2017 году. Согласно технического паспорта по состоянию на 30.10.2017 года здание склада (Литера Д, Д1) расположено на земельном участке площадью 17 741,00 кв.м., по адресу: <...> Д. 19. Здание склада имеет площадь 5431,60 кв.м.

По результатам торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника общества с ограниченной ответственностью «Металинвест» в рамках конкурсного производства по делу № А03-23285/2016 имущество должника, в том числе здание склада в виде строительных материалов согласно отчету об оценке реализуемого имущества, выполненного ООО «Бизнес Консалтинг», было продано обществу с ограниченной ответственностью «Дачная 60».

Договор купли-продажи от 05.08.2019 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Металинвест» и обществом с ограниченной ответственностью «Дачная 60» был заключен на основании протокола о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника от 26.07.2019 года № РАД-175608 на электронной площадке АО «Российский аукционный дом» на сайте в сети Интернет www.lot-online.ru.

На основании договора купли-продажи от 05.08.2019 года истец приобрел в собственность имущество общества с ограниченной ответственностью «Металинвест»: строительные материалы, оставшиеся после разбора здания холодильника и холодильное оборудование, перечисленное в п. 1.1. договора.

Согласно отчету об оценке имущества, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес консалтинг», строительные материалы, оставшиеся после разбора здания холодильника представляют собой капитальное нежилое строение сложной геометрической формы общей площадью 5431,6 кв.м. Согласно данным технического паспорта по состоянию на 30.10.2017 года здание склада имеет литера Д площадью 3626,7 кв.м., литер Д1 - 638,2 кв.м., год постройки – 2012 года.

Строительные материалы в виде здания склада были переданы обществу с ограниченной ответственностью «Дачная 60» по акту приема-передачи от 16.08.2019 года к договору купли-продажи от 05.08.2019 года.

30.08.2019 по факту получения здания склада истцом было проведено обследование здания склада с целью его возможной достройки и ввода в эксплуатацию.

Согласно акту обследования объекта от 30.08.2019 года комиссией истца было установлено, что на земельном участке по адресу: <...> расположено здание склада (Литера Д, Д1) общей площадью 5431,6 кв.м. Здание имеет фундамент сборно-монолитый, кирпичные стены, железобетонные перегородки, кровлю из стальных профилированных листов, внутреннюю отделку и дверные проемы. Здание имеет 5 ворот на фасадах для въезда автомобильного и железнодорожного транспорта, и одну дверь для эвакуации людей. Работы по возведению здания склада выполнены в полном объеме, за исключением санитарных и электротехнических работ и благоустройства прилегающей территории, выполненных примерно на 80-85%.

В целом здание склада построено по проекту, разработанному ООО Архитектурно- строительная компания «ЭРА». Комиссией истца рекомендовано с привлечением специализированных организаций разработать документацию для завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

10.02.2021 года истцом был заключен договор строительного подряда с обществом с ограниченной ответственностью «Электростройсервис», согласно которому в здании склада должны были быть выполнены работы по монтажу светотехнический изделии, электротехнических кабелей и проводов, устройству бытовой канализации, хозяйственно-противопожарного водопровода и благоустройство прилегающей территории.

12.05.2021 года подрядчиком был выполнен весь комплекс вышеуказанных работ. По результатам работ были подписаны акт о приемке выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ и затрат.

В связи с тем, что здание склада было полностью завершено строительством, истцом было принято решение обратиться в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на что ему был дан отказ по причине отсутствия разрешения на строительство объекта.

Согласно градостроительной справке № 25, выданной муниципальным унитарным предприятием «Землеустройство и геодезии» 31.08.2021 года, в отношении спорного объекта отсутствуют градостроительные ограничения. Спорное здание относится к основным видам разрешенного использования, не способствует привлечению и массовому скоплению птиц, высота строения не превышает нормативно допустимых параметров.

Кроме того, по ходатайству истца в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Сибирскому филиалу АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», эксперту ФИО4 для ответа на следующие вопросы: в границах какого земельного участка расположено здание склада (Литер Д, Д1), общей площадью 5431,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>?; находится ли здание склада в границах земельного участка с кадастровым номером 22:63:050402:42?; соответствует строительным нормам и правилам, противопожарным и 5 градостроительным нормам и требованиям, санитарным, экологическим нормам требованиям здание склада (Литер Д, Д1), общей площадью 5431,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>?; возможно ли сохранение здания склада и его эксплуатация по назначению? если нет, то какие строительные нормы и правила, противопожарные и градостроительные требования, санитарные, экологические нормы и требования нарушены при возведении данного здания, являются ли они существенными и неустранимыми? если нарушения не являются существенными и неустранимыми, то возможно ли их устранить, либо при их наличии, безопасно эксплуатировать здание склада?; нарушает ли права и охраняемые интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан здание склада (Литер Д, Д1), общей площадью 5431,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>?

В своем заключении эксперт указал, что в результате исследования установлено, что исследуемое здание склада литер ДД1, общей площадью 5431,6 кв.м, по адресу: <...>: соответствует рассматриваемым градостроительным нормам и правилам; располагается в пределах плановых границ земельного участка с кадастровым номером 22:63:050402:42 по ул. Силикатная, 19 в г. Барнауле; соответствует рассматриваемым санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам и правилам; не противоречит требованиям по расположению в санитарно-защитных зонах, требованиям по расположению в подзонах приаэродромной территории (третьей, четвёртой, пятой и шестой); соответствует обязательным противопожарным нормам и требованиям Федерального закона № 123-Ф3 Технический регламент «О требованиях пожарной безопасности; техническое состояние строительных конструкций здания склада Литер ДД1, общей площадью 5431,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, оценивается как «работоспособное»; угроза жизни и здоровью отсутствует; исследуемое здание выполнено в соответствии с проектной документацией (раздел 3 - Архитектурные решения, Шифр А-05-2011-АР, раздел 9 - Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, шифр А-05-2011--ПБ), подготовленной ООО АСК «ЭРА» на склад по адресу: <...>.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что исследуемое здание склада литер ДД1, общей площадью 5431,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пригодно для дальнейшей безопасной эксплуатаций, не нарушает законные права и интересы граждан. Угроза жизни и здоровья граждан отсутствует.

Истец обращался с заявлением в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула для получения разрешения ввод спорного объекта в эксплуатацию, на что ему был дан отказ по причине отсутствия разрешения на строительство объекта.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

В п. 2 Определения № 595-О-П от 03.07.2007 года Конституционный Суд РФ разъяснил, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Исходя из п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 25 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на реконструкцию объекта, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 постановления Пленума № 10/22).

Разрешение на строительство, как следует из п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Исходя из п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 143 от 09.12.2010 года «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Аналогичные положения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, в котором разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство (реконструкцию), наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта.

Из материалов дела следует, что до подачи искового заявления, истец обращался с заявлением в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула для получения разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, на что ему был дан отказ.

Давая оценку доказательствам по делу, суд находит, что поскольку строительство объекта недвижимости осуществлялось без получения разрешения, то в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной, право собственности на которую, может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка и, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела не усматривается каких-либо ограничений по сохранению самовольной постройки.

Земельный участок под зданием склада предоставлен истцу на праве аренды для эксплуатации здания склада с подъездными путями, реконструкции склада и строительства котельной.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно- бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сам по себе факт отсутствия у истца вещных прав на земельный участок и владение данным участком на обязательственном праве – праве аренды не может являться достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают права и охраняемые интересы других лиц.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет требования истца о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплата государственной пошлины по делу относятся на истца. При подаче искового заявления истцом была произведена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Дачная 60», г. Новосибирск Новосибирской области на нежилое здание склада (Литер Д, Д1), общей площадью 5431,6 кв. м., расположенное по адресу: <...>.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Я.В. Захарова