Решение от 24 января 2019 г. по делу № А51-18019/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-18019/2018
г. Владивосток
24 января 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Трансриэлти» (ИНН 2540207772, ОГРН 1152540000172, дата регистрации: 19.01.2015)

к обществу с ограниченной ответственностью «Владпрогресс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 23.11.2016)

о взыскании 863 568 рублей 84 копеек

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 29.08.2018, паспорт;

от ответчика: ФИО3 директор, приказ № 1, паспорт;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Трансриэлти» обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Владпрогресс» с иском о взыскании 940 429 рублей 84 копеек, в том числе, задолженности по арендной плате и пене.

Истец заявил ходатайство об уменьшении цены иска до 863 568 рублей 84 копеек, составляющих 346 734 рубля 16 копеек – сумма арендной платы за период с 28.11.2016 по 31.08.2017, 84 677 рублей 15 копеек – сумма переменной составляющей арендной платы, 432 157 рублей 53 копейки – сумма пени.

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд принял уменьшение цены иска как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц.

Ответчик против иска возражал, указав, что имущество было невозможно использовать по назначению, что установлено судебным актом по делу № А51-24130/2017, имеющим преюдициальное значение. Ответчик также пояснил, что между сторонами была достигнута устная договоренность о продлении «арендных каникул» на период до конца апреля 2017 года в связи с необходимостью завершения ремонта. Арендные платежи с апреля 2017 по 06.09.2017 не оплачивались, поскольку при передаче имущества с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) может отказаться от отплаты аренды.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 28.11.2016, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 284,30 кв. м в здании (Лит. 1, 1А); номера на поэтажном плане: 1,16; 2-15, 17; этажи 1, цокольный; расположенные по адресу: <...> для использования под «детский центр».

По акту приема передачи от 28.11.2016 недвижимое имущество передано арендатору.

Пунктом 3.1 договора арендная плата взимается за пользование помещением и состоит из постоянной составляющей (далее именуется как «Постоянная составляющая Арендной платы») и переменной составляющей (далее именуется как «Переменная составляющая Арендной платы»). Размер Арендной платы указан в Приложении № 2 к Договору.

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя ежемесячную оплату права пользования помещением, указанную в Приложении № 2. Переменная составляющая арендной платы включает в себя оплату за коммунальные услуги, указанные в Приложении № 2, а также оплату за оказанные услуги по вывозу твердых бытовых отходов в соответствии с Приложением № 3 к Договору (пункт 3.2 договора).

В соотве6тствии с пунктом 3.5 договора начисление постоянной составляющей арендной платы начинается с 28.11.2016. Первый арендный платеж по постоянной составляющей арендной платы осуществляется не позднее 30.11.2016. Начисление переменной составляющей арендной платы начинается с 28.11.2016.

За исключением первого месяца, все платежи по постоянной составляющей арендной платы вносятся до 10 числа текущего оплачиваемого месяца (пункт 3.6 договора).

Пунктом 3.9 договора установлено, что все платежи по переменной составляющей арендной платы вносятся Арендатором до 15 числа расчетного месяца, на основании счета выставленного Арендодателем.

Пунктом 5.2.1 договора стороны предусмотрели, что с предварительного письменного согласия арендодателя арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку (реконструкцию) помещения или изменения интерьера помещения.

Согласно пункта 5.4.9 договора, при его расторжении в одностороннем порядке, не позднее, чем за 20 дней, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о дате досрочного освобождения помещения.

Пунктами 7.3, 7.3.1 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке с направлением арендодателю уведомления в срок, предусмотренный пунктом 5.4.9 договора, в случае невыполнения арендодателем надлежащим образом своих обязанностей и гарантий, предусмотренных договором, в том числе, если арендатор будет лишен возможности пользоваться помещением в течение более 20 рабочих дней подряд.

Как следует из пояснений сторон, в связи с тем, что договор был заключен с предоставлением арендатору права произвести в арендованных нежилых помещениях косметический ремонт, за период с 28.11.2016 по 27.03.2017 арендная плата составила 1 000 рублей в месяц.

Исковые требования мотивированы тем что, за период пользования помещением Арендатор внес арендную плату не в полном объеме. За период с 28.11.2016 по 31.08.2017 (до момента фактического освобождения помещения) образовалась задолженность в размере 346 734 рубля 16 копеек по арендной плате и в размере 84 677 рублей 15 копеек – по переменной составляющей арендной платы.

Направленная в адрес ответчика претензия от 04.07.2018 с требованием погасить имеющуюся задолженность, оставлена Арендатором без ответа и удовлетворения.

Поскольку ответчик не оплатил арендные платежи за спорный период, Арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно позиции ответчика, начиная с апреля 2017 года арендуемое помещение постоянно затапливалось атмосферными осадками, несущие конструкции отсырели, в помещениях стоял острый запах плесени, в связи с чем арендатор не мог использовать занимаемое помещение под детский центр.

Арендатором 27.05.2017 в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости проведения неотложного капитального ремонта. В связи с отсутствие ответа и непринятием собственником помещений мер к устранению течи крыши истец 16.06.2017 направил в адрес ответчика уведомление о необходимости принятия мер к урегулированию ситуации, полученное ответчиком 23.06.2017.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2018 по делу № А51-24130/2017 частично удовлетворены исковые требования Арендатора, суд взыскал с ООО «ТрансРиэлти» в пользу ООО «Владпрогресс» 176 472 рубля убытков, связанных с ремонтом арендованного помещения.

Ссылаясь на положения статьи 612 ГК РФ, Арендатор считает, что может отказаться от отплаты аренды помещения в спорный период.

Возникшие между сторонами правоотношения по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 ГК РФ «Аренда», нормами земельного законодательства, условиями заключенного договора.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 606 ГК РФ, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Заключенным сторонами договором обусловлен размер и срок внесения арендных платежей.

Из материалов дела следует, что ответчиком не отрицался факт занятия помещения.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 612 ГК РФ, за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Вместе с тем, абзацем вторым указанной нормы предусмотрено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Данная норма (статья 612 ГК РФ) носит императивный характер и содержит исчерпывающий перечень действий, которые арендатор вправе осуществить при обнаружении недостатков арендованного имущества, частично или полностью препятствующих его пользованию.

Как следует и вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 21.06.2018 по делу № А51-24130/2017, воспользовавшись своим правом, по собственному выбору, в соответствии с положениями статьи 612 ГК РФ Арендодатель потребовал от Арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, которые были удовлетворены в признанном судом обоснованном размере. Тем самым, Арендатор использовал один из установленных законом способ компенсации своих потерь.

Между тем, как установлено судом, при наличии известных Арендатору недостатков имущества, не отказавшись от договора, ответчик продолжил использование помещения, не передав в установленном законом порядке Арендодателю.

Требование Арендатора о досрочном расторжении договора с 01.09.2017, датированное 10.08.2017, получено истцом 23.08.2017 (что следует из отметки в почтовом уведомлении), в данной части спора между сторонами нет.

Таким образом, в соответствии с положениями статей 452, 453 ГК РФ арендные отношения сторон прекратились с 01.09.2017.

В отсутствие доказательств возврата арендованного имущества Арендодателю ранее 01.09.2017, суд считает, что факт использования ответчиком помещения в спорный период подтвержден материалами дела, в связи с чем, у ответчика имеется обязанность по внесению арендных платежей и платежей по договору аренды за период с 28.11.2016 по 31.08.2017.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в порядке, установленном статьей 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 432 157 рублей 53 копейки, начисленной на сумму долга за март-май 2017 года.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 3.8 договора аренды, при нарушении сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, Арендодатель вправе потребовать, а Арендатор обязан уплатить пеню в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты, судом проверен и признан арифметически верным.

Таким образом, заявленная к взысканию пеня признается судом обоснованной, в связи с чем требование истца в данной части также подлежит удовлетворению в заявленной сумме.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Владпрогресс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Трансриэлти» 863 568 рублей 84 копеек, составляющих 346 734 рубля 16 копеек – сумма арендной платы за период с 28.11.2016 по 31.08.2017, 84 677 рублей 15 копеек – сумма переменной составляющей арендной платы, 432 157 рублей 53 копейки – сумма пени, а также расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 20 271 рубль.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Трансриэлти» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 538 рублей 59 копеек излишне уплаченную по платежному поручению от 10.09.2018 № 189.

Исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Р.С. Скрягин