Постановление от 27 января 2017 г. по делу № А65-31062/2015

4/2017-2374(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-16506/2016

Дело № А65-31062/2015
г. Казань
27 января 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 года. Полный текст постановления изготовлен 27 января 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В., при участии представителей: истца - Панова Д.А. (доверенность от 05.08.2016),

ответчика – ООО «Мегаполис» - Монастырева М.М. (доверенность от 06.10.2015),

ответчика - АО «Комерчни банка» - Тарновской М.В. (доверенность от 17.04.2015), Рудницкого В.Г. (доверенность от 17.04.2015),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Комерчни банка»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.06.2016 (судья Кашапов А.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного


апелляционного суда от 20.09.2016 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-31062/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Щербаковский парк» к акционерному обществу «Комерчни банка» (идентификационный номер организации 45317054), г. Прага 1, обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис», о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на принадлежащих истцу квартиры,

по встречному иску акционерного общества «Комерчни банка» (идентификационный номер организации 45317054), г. Прага 1 к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис», обществу с ограниченной ответственностью «Щербаковский парк», закрытому паевому инвестиционному фонду «Ростовский» о признании права залога (ипотеки) на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Щербаковский парк» (далее - истец, ООО «Щербаковский парк») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к акционерному обществу «Комерчни банка» (далее - АО «Комерчни банка»), обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее - ООО «Мегаполис») о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки на принадлежащие истцу квартиры №№ 160 кадастровый (номер 16:50:011102:745); 191 (кадастровый номер 16:50:011102:643), 202 (кадастровый номер 16:50:011102:1136), 213 (кадастровый номер 16:50:011102:1000), 252 (кадастровый номер 16:50:011102:793), 263 (кадастровый номер 16:50:011102:1189), 265 (кадастровый номер 16:50:011102:793); 267 (кадастровый номер 16:50:011102:994), 269 (кадастровый номер 16:50:01102:1165), 271 (кадастровый номер 16:50:011102:671), 274 (кадастровый номер 16:50:011102:1262); 281 (кадастровый номер


16:50:011102:787), 288 (кадастровый номер 16:50:011102:1202), 295 (кадастровый номер 16:50:011102:890), 306 (кадастровый номер 16:50:011102:1122), 323 (кадастровый номер 16:50:011102:928), 390 (кадастровый номер 16:50:011102:1114), 392 (кадастровый номер 16:50:011102:831), 399 (кадастровый номер 16:50:011102:981) в жилом доме по адресу: г. Казань, переулок Щербаковский, д.7.

Определением от 25.01.2016 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан.

Делу присвоен № А65-31062/2015.

Определением суда от 13.04.2016 объединены в одно производство для совместного рассмотрения дело № А65-31062/2015 и дело № А65- 6142/2016 по иску акционерного общества «Комерчни банка», г.Прага 1 (идентификационный номер организации 45317054) к ООО «Мегаполис», ООО «Щербаковский парк», закрытому паевому инвестиционному фонду «Ростовский», г.Москва, о признании права залога (ипотеки) на объекты недвижимости: А) Квартиры: кв. 1, кв. 2, кв. 3, кв. 6, кв. 7, кв. 8, кв. 10, кв. 11, кв. 12, кв. 14, кв. 15, кв. 16, кв. 17, кв. 18, кв. 19, кв. 20, кв. 22, кв. 24, кв. 26, кв. 27, кв. 28, кв. 30, кв. 31, кв. 32, кв. 33, кв. 39, кв. 42, кв. 43, кв. 44, кв. 46, кв. 47, кв. 49, кв. 55 кв. 58, кв. 59, кв. 60, кв. 61, кв. 62, кв. 63, кв. 64, кв. 65, кв. 74, кв. 75, кв. 76, кв. 79, кв. 81, кв. 84, кв. 85, кв. 87, кв. 89, кв. 91, кв. 93, кв. 94, кв.95,, кв. 96, кв. 98, кв. 103, кв. 104, кв. 105, кв. 106, кв. 107, кв. 110, кв. 111, кв. 112, кв. 113, кв. 118, кв. 119, кв. 122, кв. 123, кв. 126, кв. 127, кв. 128, кв. 135, кв. 138, кв. 139, кв. 140, кв. 142, кв. 143, кв. 145, кв. 151, кв. 154, кв. 155, кв. 156, кв. 157, кв. 158, кв. 159, кв. 160, кв. 163, кв. 164, кв. 165, кв. 171, кв. 174, кв. 175, кв. 176, кв. 182, кв. 183, кв. 186, кв. 187, кв. 190, кв. 191, кв. 193, кв. 199, кв. 202, кв. 203, кв. 205, кв. 206, кв. 209, кв. 212, кв. 213,кв. 215, кв. 216, кв. 219, кв. 221, кв. 222, кв. 223, кв. 225, кв. 231,, кв. 235, кв. 250, кв. 252, кв. 259, кв. 260, кв. 261, кв. 262, кв.


263, кв. 265, кв. 266, кв. 267, кв. 269, кв. 270, кв. 271, кв. 272, кв. 274, кв. 276, кв. 278, кв. 279, кв. 280, кв. 281, кв. 282, кв. 283, кв. 287, кв. 288, кв. 290, кв. 294, кв. 295, кв. 296, кв. 298, кв. 299, кв. 302, кв. 303, кв. 304, кв. 306, кв. 307, кв. 308, кв. 310, кв. 312, кв. 314, кв. 315, кв. 320, кв. 323, кв. 324, кв. 325, кв. 326, кв. 327, кв. 328, кв. 329, кв. 330, кв. 331, кв. 334, кв. 335, кв. 336, кв. 339, кв. 340, кв. 341, кв. 343, кв. 344, кв. 345, кв. 346, кв. 347, кв. 349, кв. 350, кв. 351, кв. 352, кв. 353, кв. 354, кв. 355, кв. 356, кв. 357, кв. 358, кв. 359, кв. 360, кв. 362, кв. 363, кв. 366, кв. 368, кв. 371, кв. 372, кв. 375, кв. 376, кв. 378, кв. 379, кв. 382, кв. 387, кв. 388, кв. 389, кв. 390, кв. 391, кв. 392, кв. 394, кв. 399. Б) Стояночные места: пом. 3, пом. 7, пом. 9, пом. 10, пом. 14, пом. 15, пом. 16, пом. 17, пом. 18, пом. 19, пом. 26, пом. 27, пом. 28, пом. 29, пом. 30, пом. 31, пом. 33, пом. 34, пом. 35, пом. 36, пом. 37, пом. 38, пом. 39, пом. 40, пом. 41, пом. 42, пом. 43, пом. 44, пом. 45, пом. 46, пом. 47, пом. 48, пом. 49, пом. 50, пом. 51, пом. 52, пом. 53, пом. 54, пом. 55, пом. 58, пом. 59, пом. 60, пом. 61, пом. 62, пом. 63, пом. 64, пом. 65, пом. 66, пом. 67, пом. 68, пом. 69, пом. 70, пом. 71, пом. 72, пом. 73, пом. 74, пом. 75, пом. 76, пом. 77, пом. 78, пом. 81, пом. 84, пом. 85, пом. 86, пом. 90, пом. 91, пом. 92, пом. 93, пом. 94, пом. 95, пом. 96, пом. 97, пом. 98, пом. 99, пом. 101, пом. 102, пом. 103, пом. 104, пом. 105, пом. 106, пом. 107, пом. 108, пом. 109, пом. 110, пом. 111, пом. 112, пом. 113, пом. 114, пом. 115, 3 А65-31062/2015 пом. 116, пом. 120, пом. 121, пом. 122, пом. 127, пом. 129, пом. 130, пом. 131, пом. 132, пом. 133, пом. 134, пом. 135, пом. 136, пом. 137, пом. 138, пом. 139, пом. 140, пом. 141, пом. 142, пом. 143, пом. 144, пом. 145, пом. 146, пом. 147, пом. 148, пом. 149, пом. 150, пом. 151, пом. 152, пом. 153, пом. 154, пом. 155, пом. 156, пом. 157, пом. 158, пом. 159, пом. 160, пом. 161, пом. 162, пом. 163, пом. 164, пом. 165, пом. 166, пом. 167, пом. 168, пом. 169, пом. 170, пом. 171, пом. 172, пом. 173, пом. 174, пом. 175, пом. 176, пом. 177, пом. 178, пом. 179, пом. 180, пом. 181, пом. 182, пом. 183, пом. 184, пом. 185, пом. 186, пом. 187, пом. 188, пом. 189, пом. 190, пом. 191, пом. 192, пом. 193,


пом. 194; В) Нежилые помещения: помещение № 195, помещение № 196, помещение № 197, помещение № 198, помещение № 199, помещение № 200, помещение № 201, помещение № 202, помещение № 203, помещение № 204, помещение № 205, помещение № 206, помещение № 207, помещение № 208, помещение № 209, помещение № 210, помещение № 211, помещение № 212, помещение № 213, помещение № 214, помещение № 215, помещение № 216, помещение № 217, помещение № 218, помещение № 219, помещение № 220, помещение № 221, помещение № 222, помещение № 223, помещение № 224, помещение № 225, помещение № 226, помещение № 227, помещение № 228, помещение № 229, помещение № 230, помещение № 231, помещение № 232, помещение № 233, помещение № 234, помещение № 235, помещение № 236, помещение № 237, помещение № 238, помещение № 239, помещение № 240, помещение № 241, помещение № 242, помещение № 243, помещение № 244, помещение № 245, помещение № 246, помещение № 247, помещение № 248, помещение № 249, помещение № 250, помещение № 251, помещение № 252, помещение № 253, помещение № 254, помещение № 255, помещение № 256, помещение № 257, помещение № 258, помещение № 259, помещение № 260, помещение № 261, помещение № 262, помещение № 263, помещение № 264, помещение № 265, помещение № 266, помещение № 267, помещение № 268, помещение № 269, помещение № 270, помещение № 271, помещение № 272, помещение № 273, помещение № 274, помещение № 275, помещение № 276, помещение № 277, помещение № 278, помещение № 279, помещение № 280, помещение № 281, помещение № 282, помещение № 283, помещение № 284, помещение № 285, помещение № 286, помещение № 287, помещение № 288, помещение № 289, помещение № 290, помещение № 291, расположенные по адресу г. Казань, переулок Щербаковский, д.7.

Делу присвоен № А65-31062/2015.


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Гизатуллин Ильнур Ильясович, Лихачев Рустем Николаевич.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.06.2016, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016, в удовлетворении исковых требований ООО «Щербаковский парк» к ООО «Мегаполис» отказано. Исковые требования к акционерному обществу «Комерчни банка» удовлетворены. Обременение в виде ипотеки на принадлежащие истцу квартиры №№ 160 кадастровый (номер 16:50:011102:745); 191 (кадастровый номер 16:50:011102:643), 202 (кадастровый номер 16:50:011102:1136), 213 (кадастровый номер 16:50:011102:1000), 252 (кадастровый номер 16:50:011102:793), 263 (кадастровый номер 16:50:011102:1189), 265 (кадастровый номер 16:50:011102:793); 267 (кадастровый номер 16:50:011102:994), 269 (кадастровый номер 16:50:01102:1165), 271 (кадастровый номер 16:50:011102:671), 274 (кадастровый номер 16:50:011102:1262); 281 (кадастровый номер 16:50:011102:787), 288 (кадастровый номер 16:50:011102:1202), 295 (кадастровый номер 16:50:011102:890), 306 (кадастровый номер 16:50:011102:1122), 323 (кадастровый номер 16:50:011102:928), 390 (кадастровый номер 16:50:011102:1114), 392 (кадастровый номер 16:50:011102:831), 399 4 А65- 31062/2015 (кадастровый номер 16:50:011102:981) в жилом доме по адресу: г.Казань, переулок Щербаковский, д.7, признано отсутствующим. В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Комерчни банка» отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, АО «Комерчни банка» просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.


Заявитель кассационной жалобы указал, что законодательство не предусматривает такого основания для прекращения права залога как отсутствие государственной регистрации. Кроме того, со стороны застройщика и покупателя имеет место злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В судебном заседании представители истца и ООО «Мегаполис» с доводами кассационной жалобы не согласились, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

От заявителя кассационной жалобы - АО «Комерчни банка» поступило ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании, мотивированное невозможностью явки представителей в судебное заседании в связи с отменой рейса.

В судебном заседании 17.01.2017 был объявлен перерыв до 16 часов 20 минут 23.01.2017 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.

В судебном заседании представители АО «Комерчни банка» поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.03.2011 между АО «Комерчни банка» и ООО «Мегаполис» заключен кредитный


договор № 3840011350154, в соответствии с условиями которого, истец предоставил ответчику кредит на общую сумму 26 861 411 Евро.

В целях обеспечения исполнения ООО «Мегаполис» своих обязательств по кредитному договору, 17.05.2011 между сторонами заключен договор об ипотеке № 12/11, на основании которого АО «Комерчни банка» передан в залог земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:353 общей площадью 11 403 кв.м, по адресу г. Казань, пер. Щербаковский, д.7.

Обременение земельного участка ипотекой на основании указанного договора зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.2012 (номер государственной регистрации 16-16-01/254/2011-401).

ООО «Мегаполис» на основании разрешения на строительство от 22.12.2011 № RU16301000-121-ж, выданного Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани осуществляет строительство многоквартирного жилого дома с автостоянкой и нежилыми помещениями.

Исполкомом муниципального образования г. Казани 24.11.2014 ООО «Мегаполис» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1 очереди строительства многофункционального комплекса: 26 – этажного 399- квартирного жилого дома, автостоянки в осях 25-37/1Л-ЛЯ на отм. 6. 30 и 9.45 (разрешение № RU16301000-65жил).

Между ООО «Щербаковский парк» и ООО «Мегаполис» заключены договоры от 14.11.2014 № Д1-25-399/14 и от 19.11.2014 № Д2- 25-399/14, в соответствии с условиями которых ООО «Мегаполис» обязался построить и после ввода в эксплуатацию объекта, но не позднее 30.12.2014, передать истцу часть помещений в вышеуказанном многофункциональном комплексе в соответствии с приложением к указанным договорам (пункты 2.1., 2.3. договоров).


Цена договоров (стоимость, по которой имущество приобретается ООО «Мегаполис») установлена в пункте 3.2 договоров.

Цена договора от 14.11.2014 № Д1-25-399/14 составляет 1 734 144 000 руб.

Цена договора от 19.11.2014 № Д2-25-399/14 составляет 123 517 328 руб.

Договор от 14.11.2014 № Д1- 25-399/14 зарегистрирован в ЕГРИП 29.12.2014, договор от 19.11.2014 № Д2-25- 399/14 зарегистрирован 31.03.2015.

Условия договора о передаче помещений в собственность истца исполнены сторонами 18.02.2015, о чем свидетельствуют акты о передаче объектов недвижимости и выписки из ЕГРИП.

ООО «Щербаковский парк», указывая, что стороной договора об ипотеке от 17.05.2011 не являлся, право собственности на жилые помещения у ООО «Щербаковский» возникло в марте 2015 года, то есть до внесения в ЕГРП сведений о наличии обременений, обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Щербаковский парк», судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».


Погашение регистрационной записи об ипотеке производится при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется (пункт 1 статьи 25 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Погашение регистрационной записи об ипотеке при отсутствии заявления залогодержателя возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления заинтересованного лица о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим с привлечением залогодержателя в качестве ответчика (пункты 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров не предусмотрен, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 вышеуказанного Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Из разъяснений, данных в пункте 56 Постановления № 10/22, следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.


Законом о регистрации прямо предусмотрен запрет на совершение регистрационных действий по регистрации перехода права в случае наложения ареста до момента снятия такого ареста, если регистрирующий орган имел сведения о нем (абзац второй пункта 4 статьи 19).

Системный анализ положений статьи 11, 64 и 65 Закона об ипотеке показывает, что залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации.

Как правильно указали суды, ипотека зданий (сооружений) возникающая в силу закона, не может считаться возникшей до его государственной регистрации.

В данном случае государственная регистрация ипотеки возникающей на основании договора об ипотеке земельного участка от 17.05.2011 № 12/11, заключенного между АО «Комммерчни банка» и ООО «Мегаполис», предоставляла возможность заинтересованной стороне зарегистрировать обременение, возникающее в силу статьи 64 Закона об ипотеке.

Из пояснений сторон, представленных суду выписок из ЕГРИП, не опровергнутых Управлением Росреестра по РТ, следует, что регистрация ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимости, возведенных на заложенном земельном участке, была произведена только 04.08.2015.

Доказательств того, что залог недвижимости был зарегистрирован ранее, суду не представлено.

При таких условиях, установив, что на момент заключения договоров участия в долевом строительстве № Д1- 25-399/14 и № Д2-25- 399/14 и передачи объектов от ООО «Мегаполис» к ООО «Щербаковский парк» обременение этих спорных 19 квартир отсутствовало, ООО «Щербаковский парк» не является стороной (залогодателем) договора об ипотеке от 17.05.2011 № 12/11, который был заключен между ООО «Мегаполис» и АО «Коммерчни банка» в обеспечение возврата


кредита по кредитному договору, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о законности исковых требований ООО «Щербаковский парк».

АО «Коммерчни банка» заявил требования о признании права залога (ипотеки) на объекты недвижимости.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Исковые требования банка мотивированы тем, что поскольку он является залогодержателем земельного участка с кадастровым № 16:50:011102:353, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 64 ФЗ «Об ипотеке» у банка должно возникнуть право залога на спорное имущество.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен порядок государственной регистрации обременения права на объекты недвижимости в виде ипотеки в силу закона.


Отказ в государственной регистрации может быть обжалован применительно к Главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что часть объектов недвижимого имущества зарегистрирована за ООО «Мегаполис», ООО «Щербаковский парк», ЗПИФ «Ростовский».

Основываясь на фактических обстоятельствах дела, суд первой инстанции правомерно применил к отношениям сторон статьи 69.1, 64.2, п. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со статьей 64.2 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

На основании статьи 69.1 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.


То есть государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (пункт 2 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Как правильно указали суды, поскольку по договору ипотеки у Банка в залоге находился только земельный участок, права залога на объекты строящегося жилого дома могли возникнуть только в силу закона.

В связи с этим, ипотека на спорные объекты могла возникнуть только с момента государственной регистрации права собственности ООО «Мегаполис» как стороны договора ипотеки на указанные объекты.

Однако, на момент заключения договоров участия в долевом строительстве от 14.11.2014 № Д1-25-399/14 и от 19.11.2014 № Д2-25- 399/14 многоквартирный дом, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Щербаковский переулок, д. 7, не был введен в эксплуатацию, и помещения как объекты недвижимости, в отношении которых могли быть совершены регистрационные действия, отсутствовали.

На момент возникновения права собственности на помещения у ООО «Щербаковский парк» (март 2015) залог (ипотека) в их отношении отсутствовала.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.


В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право залога Банка в отношении спорного имущества могло возникнуть в установленном законом порядке, а именно посредством государственной регистрации соответствующего права.

Банк имел возможность обратиться в уполномоченный орган за совершением регистрационных действий, связанных с возникновением обременения спорных объектов недвижимости в виде залога (ипотеки) в соответствии с порядком, предусмотренными Федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что Банком избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем его требования удовлетворению не подлежат.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что законодательство не предусматривает такого основания для прекращения права залога как отсутствие государственной регистрации, является неправильным, поскольку основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

Довод АО «Комерчни банка» о злоупотреблении ООО «Щербаковский парк» и ООО «Мегаполис» правом при заключении договоров долевого участия в строительстве в рамках настоящего дела правового значения не имеет. Более того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.08.2016 по делу А65-14703/2015 отказано в удовлетворении исковых требований о


признании данных сделок недействительными в том числе и со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.06.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 по делу № А65-31062/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Р.А. Нафикова

Судьи Н.Н. Королёва

В.В. Александров