Решение от 16 января 2025 г. по делу № А72-7897/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск                                                                    

 «17» января 2025 года                                                           Дело № А72-7897/2024


Резолютивная часть решения объявлена 13.01.2025

Полный текст решения изготовлен 17.01.2025


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Ключниковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                       Федосеевым К.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Теплосвет»,                  г. Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Паритет», г. Ульяновск

третьи лица:

Индивидуальный предприниматель ФИО1,

 Общество с ограниченной ответственностью "СВК",

Агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области

об обязании сделать перерасчёт

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность, диплом;

от ответчика –  ФИО3, доверенность, диплом;

от третьих лиц – не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Теплосвет» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Паритет» об обязании сделать перерасчёт выставленных к оплате счетов за услуги за апрель 2024 года жителям дома, расположенного по адресу:                          <...> с исключением строк «ремонт котельной возмещение», «ремонт фасада возмещение», о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Определением от 24.06.2024 указанное исковое заявление в порядке ст.128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было оставлено без движения, в связи с нарушением требований, установленных ст.126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истцу был предоставлен срок для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления иска без движения.

Определением от 22.07.2024 исковое заявление принято к производству.

Определением от 20.08.2024 дело назначено к судебному разбирательству.

Представителем истца заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ИП ФИО1, ООО "СВК", Агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области.

Определением от 09.10.2024 судебное заседание отложено, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, ИП ФИО1, ООО "СВК", Агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области.

Определением от 12.11.2024 судебное заседание отложено.

Определением от 04.12.2024 судебное заседание отложено.

Третьи лица  в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

При данных обстоятельствах, дело в судебном заседании рассматривается в отсутствие представителя истца, в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам.

Представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что у ответчика отсутствовали правовые основания для ремонта фасада и крышной котельной без предварительного согласования данных расходов с собственниками помещений в МКД.

Представитель ответчика исковые требования не  признает, указывает, что ремонт фасада и ремонт котельной были вызваны экстренной необходимостью, в связи с чем их проведение не требовало получения согласия жильцов МКД.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

При этом, суд руководствуется следующим.

Как усматривается из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> находится под управлением ООО УК «Теплосвет», до 30.04.2024 г. данный дом управлялся ООО «Паритет».

Из полученных квитанций на оплату коммунальных платежей за апрель 2024 г. видно начисление собственникам МКД, со стороны ООО «Паритет» платежей в виде возмещений за ремонт котельной и ремонт фасада.

В связи с тем, что ни ремонт фасада, ни ремонт котельной, включенные к оплате за апрель 2024 г., не определены к выполнению протоколами общего собрания жильцов дома, не согласованы собственниками квартир в ином порядке, в адрес ООО «Паритет» была направлена претензия с просьбой дать пояснения и сделать перерасчет.

В ответ на указанную претензию ООО «Паритет» письмом от 31 мая 2024 г. подтвердило отсутствие согласования с жильцами дома выставленных к оплате работ и ссылаясь на ВС РФ от 29.09.2020 г. № 6476/20 указало, что может без предварительного согласования выполнять любые работы, указанные в постановлении Правительства № 290 от 03.04.2029 г. 

Как указал истец, работы по ремонту фасада и котельной в настоящий момент никем из жильцов МКД не оплачены, по согласованию с ответчиком, начисление пени на задолженность по указанным работам, не производится.

В данном случае, по мнению истца, ООО «Паритет» не выявляло перечень необходимых работ во время осмотра дома, не определяло перечень работ и стоимость данных работ, не уведомляло жильцов о необходимости проведения работ, не согласовывало порядок проведения работ, стоимость и порядок их оплаты, а просто выставило необоснованный, документально не подтвержденный счет жильцам дома за работы, которые произвели по своему желанию.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 2 АПК РФ закреплено, что задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц.

В силу части 1 статьи 4 названного Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В статье 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В главе 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей возникновение, осуществление и защиту гражданских прав и обязанностей, содержится достаточно полный, но не исчерпывающий перечень способов защиты гражданских прав.

Гражданское законодательство не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Таким образом, в любом случае истец, используя способы защиты, в силу названных норм и статьи 65 АПК РФ должен доказать нарушение его прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Исходя из конкретных обстоятельств дела и устанавливая, является ли избранный истцом способ защиты надлежащим применительно к статье 4 АПК РФ и статьям 11, 12 ГК РФ, суду следует оценивать, насколько действия ответчика создают существенные препятствия истцу для реализации его гражданских прав и (или) возлагают на него необоснованные обязанности, и по результатам такой оценки приходить к выводу о том, требуют ли охраняемые законом интересы истца судебного вмешательства на существующей стадии правоотношения.

Согласно статье 18 ГК РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества если иное не предусмотрено законом или договором.

Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункта 2 статьи 218 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 названного Кодекса.

Законодательство, в том числе, Жилищный кодекс Российской Федерации, не содержат такого понятия как лицевой счет на квартиру.

Лицевой счет открывается на жилое помещение, однако в соответствии с пунктом 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения соответствующего договора или на основании другого правоустанавливающего документа несут:

 - наниматель жилого помещения по договору социального найма;

- арендатор помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

- наниматель по договору найма жилого помещения государственного или муниципального фонда;

- член ЖК с момента предоставления жилого помещения;

- собственник с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного части 3 статьи 169 ЖК РФ, о внесении платы за капитальный ремонт;

- лицо, принявшее от застройщика после получения им разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту.

Таким образом, лицевой счет может быть оформлен на кого-то из этих лиц.

Требования истца направлены на обязание контрагента произвести перерасчет начислений, выставленных собственникам помещений в МКД, расположенном по адресу: <...>, который фактически является исключением из счетов за апрель 2024 г. строк «ремонт котельной возмещение», «ремонт фасада возмещение».

Соответственно, Общество в рассматриваемом деле оспаривает обоснованность начисления по лицевому счету в апреле 2024 года за ремонт фасада и котельной.

С момента выбора управляющей компании и заключения договоров управления избранной управляющей организации принадлежит право управления жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Поскольку настоящий иск обусловлен нарушением прав собственников, он был заявлен управляющей компанией по существу от их имени.

При этом управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений.

Таким образом, в рамках настоящего дела предъявлен иск от имени и в интересах собственников МКД, расположенного по адресу: <...>, которые имеют право требовать перерасчета оказанных им услуг за ремонт и содержание дома.

Возражая против обоснованности заявленных исковых требований, ответчик указывает следующее.

В соответствии с договором управления от 18 мая 2022 года (п.2.2.10), подписанного со стороны Общества – директором ФИО4, со стороны собственников – председателем Совета многоквартирного жилого дома №151 по ул. Радищева в городе Ульяновске – ФИО5, Управляющая компания имеет право выполнять непредвиденные работы, необходимость выполнения которых может возникнуть в период действия Договора. О необходимости выполнения неотложных непредвиденных работ по их видам и объемам Управляющая организация уведомляет уполномоченное лицо (председателя совета многоквартирного дома) в разумный срок, при невозможности предварительного уведомления – до начала выполнения таких работ.

Также, в соответствии с п.3.1.13 Договора, собственники многоквартирного дома несут обязанность компенсировать стоимость выполненных Управляющей организацией непредвиденных и/или неотложных работ, принятых уполномоченным собственниками лицом (председателем совета многоквартирного дома) в порядке, в части превышения размера собранных денежных средств на выполнение таких работ, собственники помещений обязаны компенсировать Управляющей организации в полном объеме путем внесения средств на возмещение расходов Управляющей организации помимо платы за содержание и ремонт жилого помещения, в течение 3 месяцев с момента выполнения непредвиденных и/или неотложных работ.

В соответствии с нормами действующего Законодательства, в договор управления можно включать любые условия, которые не противоречат ЖК РФ и другим нормативным актам.

Договор управления многоквартирным домом утвержден решением Общего собрания собственников многоквартирного дома, подписан лицом, уполномоченным на подписание договора управления Общим собранием собственников.

Таким образом, по мнению ответчика, управляющая организация, выполняла работы, которые в рамках нормальных условий обслуживания общего имущества многоквартирного жилого дома, не выполняются (ремонт фасада и ремонт котельной).

Также представитель ответчика указал, что управляющая организация взаимодействует с подрядчиками и специализированными организациями, которые в рамках своей профессиональной деятельности дают необходимые рекомендации и требования, направленные на работоспособность общего имущества (в том числе и крышной котельной).

Общество своевременно, в соответствии с нормами действующего законодательства предоставляло собственникам годовые отчеты управления многоквартирным жилым домом, с указанием статей расходов и собранных собственниками денежных средств, определенных Протоколом Общего собрания собственников.

В том числе, после расторжения Договора управления по инициативе собственников многоквартирного дома, ООО «Паритет» в апреле 2024 года разместило отчет о выполнении работ в 2024 года, по состоянию на 02.10.2024 года вышеуказанный отчет собственниками в судебном порядке не оспорен, прошло более 6 месяцев с момента его опубликования, отрицательное сальдо как на момент окончания 2023 года, так и расторжения договора управление подтверждается.

Выполнение неотложных работ и услуг (в том числе текущего характера), вызванное обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД.

Обосновывая необходимость проведения работ по ремонту оборудования крышной котельной многоквартирного жилого дома, ответчик указал, что в период управления многоквартирным домом между Обществом с ограниченной ответственностью «Паритет» и ИП ФИО1 был заключен договор на обслуживание оборудования крышной котельной вышеуказанного многоквартирного жилого дома.

В ходе заключенного договора, подрядчиком осуществлялись действия по обслуживанию и надлежащей работе данного оборудования.

Так, 06.10.2023 года в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Паритет» поступило обращение ИП ФИО1, в соответствии с которым при осмотре и обследовании оборудования крышной котельной установлено, что необходимо проведение работ по его обслуживанию и ремонту для безаварийного прохождения отопительного периода 2023-2024 года.

12.10.2023 года в адрес Общества направлено коммерческое предложение, связанное с ремонтом и обслуживанием вышеуказанного оборудования крышной котельной.

Изучив вышеуказанное предложение, Общество самостоятельно инициировало обращение к собственникам многоквартирного жилого дома №151 по улице Радищева в городе Ульяновске о проведении внеочередного общего собрания собственников, вопросами №7-9 поставлены вопросы о необходимости ремонта оборудования крышной котельной, определении стоимости и порядка финансирования данных работ.

   На основании проведенного общего собрания, решения собственников были оформлены Протоколом №4 от 04.12.2024 года, в соответствии с которым собственники не выразили желания проводить работы по ремонту оборудования крышной котельной, решения по вопросам не приняты в связи с отсутствием необходимого кворума для их принятия.

   В период проведения собрания, подсчета голосов, 30.11.2023 года в адрес ООО «Паритет» поступило обращение ИП ФИО1, в соответствии с которым имеется крайняя необходимость проведения работ по ремонту оборудования крышной котельной многоквартирного жилого дома №151 по ул. Радищева в городе Ульяновске, в отсутствие которых имеется риск остановки работы крышной котельной. В письме также указывается факт возможности прекращения подачи ресурсов горячего водоснабжения и отопления.

   Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 N 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги управляющая компания имеет право проводить работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома без решения общего собрания собственников многоквартирного дома, если эти работы включены в договор управления многоквартирным домом и Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, и такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

   Исходя из положений разумности, обоснованности и предусмотрительности, предполагая возможный выход из строя оборудования крышной котельной, ООО «Паритет» в одностороннем порядке приняло решение о необходимости проведения ремонта оборудования крышной котельной, поскольку имелся риск оставить без тепла и горячей воды всех собственников многоквартирного дома при наличии уже отрицательных температур воздуха.

   Работы выполнялись постепенно, исходя из срочности и необходимости, а также покупки и поставки необходимых деталей, в период с 04.12.2023 по 29.02.2024 года.

   В соответствии со справкой о стоимости выполненных работ, подписанных Сторонами, общая сумма их составила 478 500 рублей 75 копеек.

   В соответствии с платежными поручениями №628 от 11.12.2024, №649 от 18.12.2024, №665 от 26.12.2024, №676 от 15.01.2024, №701 от 22.01.2024, №715 от 29.01.2024, №746 от 16.02.2024, №761 от 29.02.2024 года, расчет за проведенные работы проведен в полном объеме.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ИП ФИО1, в судебное заседание не явилась, представила отзыв, согласно которому возражает против удовлетворения иска, поскольку непроведение спорных работ по ремонту и замене ряда деталей крышной котельной не представило бы возможным организацию безопасной эксплуатации котельной в отопительный период, поскольку имелась вероятность выхода из строя отдельных элементов оборудования котельной, что могло бы привести к прекращению подачи теплоносителя.

   Довод представителя Истца о включении многоквартирного дома в программу капитального ремонта крышной котельной ответчик считает несостоятельным по причине срочности работ, а также ответе Управления ЖКХ Администрации города Ульяновска, в ноябре 2023 года, в соответствии с которым имеется формулировка, что ремонт крышной котельной в региональной программе не предусмотрен и отсутствует.

   Утвержден же капитальный ремонт крышной котельной многоквартирного дома был только в 2024 году после проведения работ, что не позволяло Ответчику располагать и руководствоваться приведенной Истцом информацией.

По мнению Ответчика, проведенные работы обоснованно подлежат включению в платежный документ, направленный собственникам по оплате коммунальных услуг за апрель 2024 года.

   Также ответчик дополнительно указал, что исходя из действующего на момент проведения работ тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, утвержденный Протоколом от 01.09.2023 года, ООО «Паритет» обоснованно предполагало, что исходя из размере текущего ремонта в 5 рублей с 1 кв. метра в течение одного календарного года сможет в полном объеме компенсировать понесенные затраты, однако договор управления, расторгнутый по инициативе собственников многоквартирного дома, исключил и данный вариант компенсирования понесенных расходов, что не оставило иного варианта развития событий, как внесения в платежный документ отдельного раздела.

   В отношении проведения текущего ремонта фасада жилого помещения №28 многоквартирного жилого дома №151 по улице Радищева в городе Ульяновске, Ответчик пояснил, что в адрес ООО «Паритет» поступило обращение собственника жилого помещения №28 – ФИО6, посредством обращения в аварийно – диспетчерскую службу о факте промерзания стен в жилом помещении (т. 1 л.д. 60).

В рамках подтверждения заявки, сотрудниками ООО «Паритет» в лице ФИО7, ФИО8 осуществлен выход в жилое помещение многоквартирного дома, проведен визуальный осмотр, в ходе которого установлен факт промерзания стен и их намокания в помещениях кухни и спальной комнаты.

Учитывая факт, что сотрудники ООО «Паритет» не имеют специального оборудования для проведения специализированного осмотра, было принято решение об обращении в ООО «СВК», на балансе которого имеется специальное оборудование (тепловизор) для проведения соответствующего исследования.

В результате проведения исследования установлено, что в жилом помещении имеется факт промерзания стен со стороны фасада многоквартирного жилого дома, причем не по всему периметру, а в частности в отношении указанного жилого помещения.

Установить указанное обстоятельство при визуальном осмотре общего имущества многоквартирного дома, не имеется возможности, поскольку необходимо применение специализированного оборудования, что дает основания полагать, что в рамках норм действующего Законодательства установить указанную проблему, действительной возможности не имелось.

Учитывая факт проживания несовершеннолетних детей в жилом помещении, активное образование плесенных образований в местах намокания, Обществом было принято решение о необходимости проведения срочных работ, о чем собственники и Председатель Совета многоквартирного дома были уведомлены 17.01.2024 года соответствующим письмом путем размещения на информационных досках, после чего, председателю МКД было представлено подробное правовое разъяснение необходимости проведения данных работ. Фактов обращения в контролирующие органы по данному вопросу со стороны собственников, председателя Совета МКД не зафиксировано до момента расторжения договора управления, что дает основания полагать об осведомленности Председателя Совета МКД и отсутствии возражений при проведении работ.

   Согласно пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация. В п. 4.3.1 Правил № 170 указано, что управляющая организация должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания.

   Финансирование указанных работ, в соответствии с нормами Законодательства осуществляется со строки «Текущий ремонт».

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень), согласно п. 3 которого управляющие компании обязаны проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней.

В случае выявления указанных нарушений, в том числе утраты теплозащиты ограждающих конструкций, управляющая компания обязана разработать план их устранения и выполнить его.

   При указанных обстоятельствах, по мнению ответчика, в случае обращения собственника в Агентство государственного строительного надзора Ульяновской области или в судебные органы, ООО «Паритет» в любом случае обязали бы провести указанные работы.

   В соответствии с Актом выполненных работ от 25.01.2024 года работы выполнены в полном объеме, оплачены в полном объеме на основании платежного поручения №182 на сумму в размере 134 425  рублей.

В судебном заседании была допрошена свидетель  ФИО5, председатель Совета жильцов МКД, расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.Радищева, №151.

Свидетель пояснила, что жильцы и собственники квартир в МКД на общем собрании выразили свое несогласие на проведение ремонта крышной котельной и фасада, однако вопреки данному обстоятельству, управляющая компания провела вышеуказанные работы и включила расходы на их проведение в счета за апрель 2024 г.

По мнению свидетеля необходимость в утеплении фасада в квартире ФИО6 отсутствовала, поскольку промерзание стен являлось повсеместной бедой жильцов МКД и было связано с плохим состоянием крыши, которая постоянно протекала в осенне-весенний период и вызывала конденсат на стенах квартир. Промерзание стен не могло быть только в одной отдельно взятой квартире, просто указанный собственник (ФИО6) является наиболее активной в плане написания заявлений и жалоб.

Что касается ремонта крышной котельной, то свидетель также указывает на нецелесообразность работ по ее ремонту и замены ряда деталей. Свидетель подтвердил доводы истца о том, что ремонт котельной уже в конце 2023 года был включен в программу капитального ремонта, в последующем были выделены деньги на его проведения, весной 2024 года проведен сам ремонт котельной. Таким образом, целесообразность проведения экстренного ремонта силами подрядчика, который фактически осуществляет обслуживание котельной, отсутствовала.  Обслуживая котельную, ИП ФИО1, как профессиональный участник подрядных отношений, должна была заблаговременно, а не перед наступлением отопительного сезона, уведомить ответчика о необходимости приведения оборудования котельной в надлежащее состояние.

Свидетель был предупрежден об уголовной ответственности, у него отобрана подписка.

Представитель истца также дополнила показания свидетеля относительно капитального ремонта котельной тем, что в рамках проведенного в 2024 году капитального ремонта котельной, ряд оборудования, замененного ИП ФИО1 снова был заменен, ввиду ненадлежащего качества.

Агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области представило отзыв, согласно которому считает исковые требования подлежащими удовлетворению, указывает следующее.

На основании решения Агентства от 12.04.2024 № 204/2024 сведения о МКД №151 исключены из перечня многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «Паритет» с 01.05.2024.

На основании решения Агентства от 12.04.2024 № 205/2024 МКД №151 с 01.05.2024 по настоящее время находится в управлении ООО « УК «Теплосвет».

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)).

Управляющая организация в силу закона и договора управления несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Статьей 156 ЖК РФ и пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

В силу пункта 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 18 Правил № 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Кроме того, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 17 постановления от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснил, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 ГК РФ).

Текущий ремонт котельной и фасада нельзя отнести к работам и услугам, выполнение которых вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности, эти работы должны выполняться обществом периодически, являются текущими, неотложными, обязательными, поскольку обязательность их выполнения вытекает из требований приведенных норм, считаются предусмотренными в договоре, и их стоимость должна быть учтена при определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома.

Ознакомившись с доводами истца и ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Статья 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В состав общего имущества многоквартирного дома включаются, в том числе, (пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491):

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (пункт 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 NN 170).

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

В силу пункта 4.1.1.1 ПиН N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в том числе:

нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий;

исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;

устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;

предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий;

работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

В соответствии с пунктом 2.1.1 ПиН N 170 плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении N 1.

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (внеплановые) осмотры.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений (пункт 2.1 ПиН N 170).

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении N 2.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо (пункт 2.1.3 ПиН N 170).

В силу пункта 2.1.4 ПиН NN 170 результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

На основании пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя также осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Пунктом 2.3.1 ПиН N 170 установлено, что организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.

Согласно приложению N 7 ПиН N 170 к работам, относящимся к текущему ремонту, относятся, в том числе:

- стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 также утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень услуг и работ), и порядке их оказания и выполнения, согласно которому утверждены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов:

выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;

выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции;

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах:

проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах и водоподкачках в многоквартирных домах;

постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности оборудования;

гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек;

работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил N 491).

Из смысла вышеуказанных норм и правил в сфере жилищного законодательства следует, что в круг непосредственных обязанностей управляющей организации входит соблюдение общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

При этом первоначальной мерой устранения выявленных недостатков является текущий ремонт.

Никаких мер по включению мероприятий по утеплению фасада здания, управляющей компанией принято не было, хотя исходя из показаний свидетеля и пояснений истца, факт промерзания стен и аварийного состояния крыши, являлся постоянной проблемой жильцов спорного МКД. Вышеуказанное не снимает также с ответчика обязанности по принятию всех возможных мер, в том числе, для которых установлены короткие сроки, в ходе текущего ремонта.

В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно пункту 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Абзацам 1, 2 подпункта «ж» пункта 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» определено, что организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг производится в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Работы необходимые для обеспечения надлежащего содержания имущества в многоквартирном доме, должны выполняться управляющими организациями в обязательном порядке, даже если они не предусмотрены договором управления и (или) отсутствует решение собрания собственников об их выполнении. В договоре управления многоквартирным домом перечень работ не может быть уменьшен по сравнению с перечнем, установленным законодательством.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Сформировавшаяся судебная практика так же говорит о том, что дополнительные расходы со стороны управляющей компании могут быть выставлены к оплате только если такие работы:

1.           Невозможно было предусмотреть в размере платы за 1 кв.м. жилья (непредвиденные).

2.           Не являются обязательными.

Ремонт котельной и ремонт фасада нельзя отнести к работам, выполнение которых управляющая организация не могла предвидеть, если бы провела должным образом осмотр общего имущества МКД (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Оценив пояснения сторон, показания свидетеля, нормы действующего законодательства в сфере регулирования правоотношений, касающихся порядка содержания и эксплуатации МКД, суд приходит к выводу, что при должной степени заботливости и осмотрительности, необходимость проведения ремонта фасада здания должна была быть выявлена ответчиком  заблаговременно, расходы на проведение ремонта должны были быть согласованы с собственниками и заложены в расходы на содержание жилого помещения на последующий год, в связи с чем у ООО «Паритет» отсутствовали правовые основания для включения в счет жильцов спорного МКД за апрель 2024 г. строки «ремонт фасада возмещение».

Ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не представлено доказательств того, что имелась реальная необходимость проведения экстренного ремонта котельной (заключения эксперта) в целях недопущения срыва отопительного сезона.

Согласно протоколу №3 от 12.10.2023 внеочередного общего собрания собственников помещений дома №151 по ул.Радищева в г.Ульяновске, было принято решение выполнить капитальный ремонт крышной котельной в 2024 г. (т.2 л.д. 17 – 20).

При этом, 23.11.2023 был издан Приказ об утверждении плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества, в соответствии с приложением к которому на 2024 г. ремонт котельной по адресу: <...>, предусмотрен в плане на 2024 г. (т. 2 л.д. 21 – 23).

Работы по ремонту крышной котельной в рамках капитального ремонта проводились согласно установленному плану, в начале 2024 г., отопительный сезон не был сорван.

При указанных обстоятельствах, оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что у ответчика отсутствовали правовые основания для взимания с жильцов дополнительной платы за ремонт фасада и ремонт котельной, суд удовлетворяет заявленные требования в полном объеме путем исключения из выставленных к оплате счетов за услуги за апрель 2024 года, жителям многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, строк «ремонт котельной возмещение», «ремонт фасада возмещение».

Расходы по государственной пошлине распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с  ограниченной ответственностью «Паритет» сделать перерасчет, выставленных к оплате счетов за услуги за апрель 2024 года, жителям многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, с исключением строк «ремонт котельной возмещение», «ремонт фасада возмещение».

Взыскать с  общества с  ограниченной ответственностью «Паритет» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Теплосвет» 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.


Судья                                                                                                     М.Г. Ключникова