Решение от 4 июня 2021 г. по делу № А38-2/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-2/2021
г. Йошкар-Ола
4» июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 2 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 4 июня 2021 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Серф» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

о понуждении к заключению дополнительного соглашения

третьи лица Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик», общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Интерстрой», общество с ограниченной ответственностью «ЭшПроф»

с участием представителей:

от истца – ФИО2, директор,

от ответчика до перерыва – ФИО3 по доверенности, после перерыва – ФИО4 по доверенности,

от третьего лица Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл до перерыва – ФИО5 по доверенности, после перерыва – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «ЭшПроф» до перерыва – ФИО6 по доверенности, после перерыва – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик» – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Интерстрой» – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Серф» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – ответчик, муниципалитет, комитет) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории в следующей редакции:

«1. На основании пункта 8.2 настоящего договора № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015 внести в условия договора следующие изменения, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора продляется на срок пять лет с 01 июля 2020 года до 30 июня 2025 года».

2. В остальной части, не противоречащей настоящему дополнительному соглашению, договор действует без изменений.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами, составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

4. Юридические адреса Сторон».


В исковом заявлении, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях изложены доводы о том, что, несмотря на истечение 30.06.2020 срока действия договора о комплексном освоении территории, застройщик имеет право на заключение дополнительного соглашения к нему, условием которого является продление срока действия договора до 30.06.2025.

По мнению истца, при заключении и исполнении договора о комплексном освоении территории комитет не учел положения пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. По расчетам истца, такой срок для земельного участка, предоставленного обществу для комплексного освоения территории, согласно правилам, установленным в Приказе Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений», составляет 54 месяца. Тем самым, истец полагает, что предусмотренный договором о комплексном освоении территории срок явно недостаточен для завершения строительства объектов и окончания иных мероприятий, предусмотренных договором, что является основанием для заключения дополнительного соглашения. При этом истец указывает, что договор и действующее градостроительное, земельное и гражданское законодательство не содержат прямого запрета на заключение такого дополнительного соглашения, поскольку договор о комплексном освоении территории заключался без процедуры аукциона или торгов (т. 1, л.д. 8-14, 52-56, 105).


Ответчик в отзыве на исковое заявление и в судебных заседаниях требование истца не признал и указал, что отношения, возникшие из договора о комплексном освоении территории и договоров аренды земельных участков, прекращены в связи с истечением их срока 30.06.2020. При этом обязательства по комплексному освоению территории не исполнены, земельные участки не освоены, строительство объектов не начато, что подтверждено несколькими актами обследования.

Комитет отметил, что 29.06.2020 им направлено обществу письмо с требованием о возврате земельных участков в ведение муниципалитета в связи с прекращением договорных правоотношений. В Арбитражном суде Чувашской Республики - Чувашии на рассмотрении находятся иски о возврате участков.

Более того, в силу части 2 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), действовавшей в спорный период, договор комплексного освоения территории заключается с победителем аукциона на право заключения данного договора. При этом законодательство не предусматривает возможность продления договоров, заключенных по итогам аукциона. Поскольку истек срок действия договоров аренды земельных участков, то не имеется и оснований для заключения дополнительного соглашения, содержащего условие о продлении действия договора о комплексном освоении территории.

По утверждению ответчика, в соответствии с пунктом 8 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ срок действия договора о комплексном освоении территории относится к существенным условиям договора и его изменение после его окончания закон не допускает (т. 1, л.д. 81-83).


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик», общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интерстрой», общество с ограниченной ответственностью «ЭшПроф».

Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в отзыве на заявление, в дополнении к нему и в судебных заседаниях полностью поддержала доводы ответчика и просила отказать истцу в удовлетворении иска (т. 3, л.д. 4-9).

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в деле не явились. При указанных обстоятельствах дело в силу части 5 статьи 156 АПК РФ разрешено без их участия.


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участников дела, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл № 249 от 29.04.2015 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории», принятого на основании статей 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и статьи 46.4 ГрК РФ, Министерством государственного имущества Республики Марий Эл издано распоряжение № 1190 от 15.05.2015, и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены протоколом заседания единой комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны, от 17.06.2015 (т. 1, л.д. 16-17, т. 3, л.д. 16-47).

Согласно аукционной документации и информации, размещенной в газете «Йошкар-Ола», земельный участок предоставляется в аренду на срок пять лет в целях комплексного освоения территории, которое также должно было быть завершено по проекту договора комплексного освоения территории в течение 5 лет (т. 3, л.д. 48-53).

По результатам аукциона 18.06.2015 между Мингосимуществом РМЭ, действовавшим от имени публично-правового образования (арендодателем), и ООО «Серф» (арендатором) заключен договор № 1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории (т. 1, л.д. 25-27). По условиям договора арендатору во временное владение и пользование был предоставлен на срок по 30.06.2020 земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 304 500 кв.м. категории – земли населенных пунктов с кадастровым номером 12:04:0210102:598, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола. Земельный участок передан арендатору по акту от 1.07.2015, а договор зарегистрирован в ЕГРН 9.07.2015 (т. 1, л.д. 28).

Полномочия Мингоимущества РМЭ по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, закреплены в статьях 13 и 14 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», протоколе № 8 заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности РФ, от 30.09.2014, Указе Президента Республики Марий Эл от 15.06.2009 № 103 «О полномочиях органов государственной власти Республики Марий Эл по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками», а также в указанном ранее постановлении Правительства РМЭ № 249 от 29.04.2015 (т. 3, л.д. 14-15).

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.8 ЗК РФ, действовавшим в спорный период, и пунктом 6.4.1 договора аренды № 1 от 18.06.2015 арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора. Поэтому 18.06.2015 между Мингосимуществом РМЭ (уполномоченным органом), действовавшим от имени публично-правового образования, и ООО «Серф» (застройщиком) заключен договор комплексного освоения территории, по условиям которого застройщик в срок по 30.06.2020 своими силами и за свой счет обязуется выполнить обязательства по комплексному освоению территории (т. 1, л.д. 25-33).

Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 03.03.2016 принято постановление № 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 постановление № 671 об утверждении проекта межевания территории.

В силу пункта 7 статьи 46.4 ГрК РФ стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ. Руководствуясь указанной нормой, а также пунктом 3.2.5 договора стороны 01.06.2016 заключили дополнительное соглашение к договору № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015, которым утвердили в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:95, 12:04:0210102:689, 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:923-12:04:0210102:969, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598, график осуществления мероприятий по освоению территории, содержащий дату окончания строительства – 30.06.2020 (т. 1, л.д. 22-24).

Распоряжением Правительства РМЭ № 86-р от 26.02.2018 26 земельных участков с кадастровым номерами 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:925-12:04:0210102:933, 12:04:0210102:935, 12:04:0210102:937, 12:04:0210102:938, 12:04:0210102:940, 12:04:0210102:941, 12:04:0210102:945, 12:04:0210102:946, 12:04:0210102:948-12:04:0210102:951, 12:04:0210102:960-12:04:0210102:964 переданы безвозмездно в собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» (т. 2, л.д. 102-104).

Соглашением от 18.07.2018 от Мингосимущества РМЭ Комитету переданы права и обязанности уполномоченного органа по договору № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015 (т. 2 л.д. 105-106).

В связи с окончанием срока действия договоров аренды земельных участков и договора о комплексном освоении территории муниципалитет письмом от 29.06.2020 сообщил ООО «Серф», что оснований для продления срока действия договора о комплексном освоении территории не имеется, территория, предоставленная для застройки, не освоена, строительные работы не начаты, строительных материалов и техники не имеется, естественный травяной покров не нарушен (т. 2, л.д. 107-108).

26.11.2020 от общества в муниципалитет поступило заявление о заключении дополнительного соглашения к договору о комплексном освоении территории в следующей редакции:

«1. На основании пункта 8.2 настоящего договора № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015 внести в условия договора следующие изменения, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора продляется на срок пять лет с 01 июля 2020 года до 30 июня 2025 года».

2. В остальной части, не противоречащей настоящему дополнительному соглашению, договор действует без изменений.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами, составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

4. Юридические адреса Сторон» (т. 1, л.д. 30-33).

В ответ на указанное заявление общества комитет письмом от 03.12.2020 сообщил об отказе в заключении такого соглашения в связи с отсутствием правовых оснований (т. 1, л.д. 34). Кроме того, арендодателем направлены в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии иски о возврате земельных участков (т. 2, л.д. 138-159).

Полагая, что ответчик обязан заключить названное дополнительное соглашение, общество «Серф» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.


Позиция истца не соответствует законодательству и лишена доказательственного подтверждения.

Согласно пункту 1 статьи 46.4 ГрК РФ, действовавшему в момент заключения договора комплексного освоения территории, комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При этом в силу подпункта 8 пункта 5 статьи 46.4 ГрК РФ существенным условием договора является срок его действия.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.8 ЗК РФ, действовавшим в спорный период, и пунктом 6.4.1 договора аренды № 1 от 18.06.2015 арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора.

Согласно части 2 статьи 46.4 ГрК РФ договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, с юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или с юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или с заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

Существенные условия договора о комплексном освоении территории установлены частью 5 статьи 46.4 ГрК РФ, в соответствии с которой к таким условиям отнесены: 1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение); 2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее – лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов; 3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления; 4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию; 6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства; 7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки; 8) срок действия договора; 9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.

Тем самым, исходя из системного толкования приведенных норм Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, а также договоров о комплексном освоении территории и аренды земельного участка № 1 от 18.06.2015, арбитражный суд приходит к выводу о том, что срок действия договора о комплексном освоении территории связан со сроком действия договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду в этих целях.

Однако вопреки правилам статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства того, что сроки действия договоров аренды земельных участков своевременно продлены либо заключены договоры аренды на новый срок.

По мнению истца, договор комплексного освоения территории заключен без учета положений, установленных пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, согласно которому в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

По расчетам истца, такой срок для земельного участка, предоставленного обществу для комплексного освоения территории, согласно правилам, установленным в Приказе Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений», составляет 54 месяца. В связи с указанными обстоятельствами истец полагает, что предусмотренный договором о комплексном освоении территории срок явно недостаточен для завершения строительства объектов и окончания иных мероприятий, предусмотренных договором.

Арбитражный суд считает названные доводы необоснованными, поскольку положения статьи 39.8 Земельного кодекса РФ распространяются только на договоры аренды земельных участков.

При этом истцом не названа прямая и конкретная норма, обязывающая муниципалитет заключить дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории, условием которого является продление срока действия договора. Доводы истца о том, что в момент заключения договора застройщик не мог предположить, что не сможет выполнить в предусмотренный договором срок работы, связанные с инженерными изысканиями, архитектурно-строительным проектированием и строительством объектов, а также о том, что своевременному обращению в комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения препятствовало введение на территории Республики Марий Эл ограничительных мер в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, правового значения не имеют.

Таким образом, арбитражный суд признает, что срок действия договора о комплексном освоении территории, являющийся существенным условием договора, истек 30.06.2020 и не подлежит продлению путем заключения дополнительного соглашения, поскольку градостроительное, земельное и гражданское законодательство не содержат прямой нормы об обязанности собственника заключить в обязательном порядке такое дополнительное соглашение.

Более того, обществом не отрицается, что им нарушены иные существенные условия договора о комплексном освоении территории, в частности, не обеспечено осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки. Так, актами обследования земельного участка от 21.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020 с приложенными фотоматериалами подтверждается, что земельные участки не освоены, строительные работы не начаты, строительных материалов либо строительной техники не имеется, естественный травяной покров на всей территории не нарушен (т. 1, л.д. 88-97). Следовательно, существенные нарушения договора исключают его продление на новый срок.

На основании изложенного арбитражным судом не выявлены основания для обязания комитета заключить с обществом дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории. Поэтому арбитражный суд принимает решение об отказе истцу в удовлетворении иска.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на общество, не в пользу которого принят судебный акт (т. 1, л.д. 15).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Серф» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в удовлетворении искового заявления к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» о заключении дополнительного соглашения к договору № 1 от 18.06.2015 о комплексном освоении территории.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.



Судья Л.А. Фролова