Решение от 26 января 2025 г. по делу № А12-29275/2024

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«27» января 2025 года                                                                         Дело № А12-29275/2024

Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2025г., решение в полном объеме изготовлено 27 января 2025г.


Судья Арбитражного суда Волгоградской области Муравьев А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карсаковым А.А. рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) о признании незаконными действий, выраженные в уведомлении от 13 августа 2024 №КУВД-001/2024-17780315/4 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060028:1829; об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060028:1829, с привлечением к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования – общество с ограниченной ответственностью «А» Специализированный застройщик»          

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 12.09.2024 №35;

от ответчика – Регулярная Н. В представитель по доверенности от 22.05.2023 №34; после перерыва - ФИО2, представитель по доверенности от 09.08.2023 №49;

от третьего лица – ФИО3, представитель по доверенности от 27.05.2024 №63/2024, после перерыва - ФИО4, представитель по доверенности от 11.11.2024 №106/2024.


Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее заявитель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с требованием к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконными действий, выраженные в уведомлении от 13 августа 2024 №КУВД-001/2024-17780315/4 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060028:1829; об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060028:1829.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области поступил отзыв, в которых просит в удовлетворении отказать.

В ходе судебного заседания 24 декабря 2024 г. судом объявлен перерыв до 15 января 2025 г. на 10 час. 00 мин.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

Между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (далее департамент) и ООО «А» Специализированный застройщик» (далее - ООО «АСЗ») был заключен договор аренды от 18.12.2023 № 577-м земельного участка с кадастровым № 34:34:060028:1829 для средне-этажной жилой застройки/многоэтажной жилой застройки сроком действия на 10 лет.

Согласно сведений ЕГРН договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Письмом (вх.№48917 от 22.12.2023) ООО «АСЗ» уведомило Департамент о состоявшемся вводе в эксплуатацию МКД и регистрации права собственности на первую квартиру (дата регистрации 18.12.2023).

26.04.2024 Департамент обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о прекращении обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым № 34:34:060028:1829.

При подаче заявления о погашении записи об аренде на земельный участок с кадастровым № 34:34:060028:1829 департаментом было указана причина «в связи с переходом земельного участка в общедолевую собственность».

Уведомлением от 13.05.2024 № КУВД-001/2024-17780315/1 государственная регистрация приостановлена до 13.08.2024, в связи с отсутствием в представленных на регистрацию документах соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Уведомлением от 13.08.2024 № КУВД-001/2024-17780315/4 Управлением Росреестра по Волгоградской области отказано Департаменту в погашении обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым № 34:34:060028:1829 по вышеуказанному основанию.

Управление сослалось на то, что действующим законодательством, в том числе ЗК, Законом № 214-ФЗ, не установлен иной порядок прекращения обязательств застройщиков, возникших из договоров аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельными участками, сформированными (предоставленными) для строительства и (или) эксплуатации одного конкретного МКД, независимо от того, как сформирован земельный участок под МКД (для строительства и (или) эксплуатации одного конкретного МКД или нескольких таких и (или) иных объектов недвижимости), для государственной регистрации прекращения аренды необходимо представить соглашение о расторжении соответствующего договора п. 1 ст. 450 ГК РФ). На государственную регистрацию соглашение о расторжении договора аренды не представлено.

Так, в соответствии ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Также Управление сослалось на позицию Росреестра, выраженную в письме от 26.07.2022 N 14-06684/22, согласно которой, если земельный участок под МКД принадлежит застройщику на праве аренды, для государственной регистрации прекращения права аренды необходимо представить заявление одной или обеих сторон соответствующего договора и необходимые документы.

При этом вопрос "автоматического" прекращения аренды требует дополнительного законодательного урегулирования.

Заявитель посчитал оспариваемый отказ, нарушающим права и законные интересы Общества, в связи с чем обратился в суд с настоящими требованиями.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Судом, основанием для обращения с заявлением о прекращении права аренды земельного участка, предоставленного по Договору аренды земельного участка для средне-этажной жилой застройки/многоэтажной жилой застройки сроком действия на 10 лет, заключенного с Департаментом.

Объект введен в эксплуатацию 18.12.2023.

В соответствии ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 5 ст. 40 Закона N 218-ФЗ, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Так, необходимо отметить, что подаче заявления о погашении записи об аренде, Обществом было указана причина "в связи с переходом земельного участка в общедолевую собственность".

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2017 года N 307-ЭС16-17333, от 6 апреля 2017 года N 5-КГ16-236, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года).

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - Жилищный кодекс).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Вышеуказанный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, в котором также указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09 и от 02.03.2010 N 13391/09.

С учетом данных подходов, право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета.

Следовательно, с даты регистрации (18.12.2023) первого права собственности участника долевого строительства на жилое помещение (квартиры) в МКД, земельный участок поступил в общедолевую собственность собственников помещений в МКД, а действие договора аренды прекратилось, со стороны Департамента с утратой права на распоряжение, а со стороны застройщика ООО «А» Специализированный застройщик»  права пользования арендованным имуществом.

Таким образом обстоятельства, указанные в качестве отказа в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде, являются необоснованными.

С учетом вышеизложенного, отказ Управления Росреестра по Волгоградской области в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 34:34:060028:1829 в ЕГРН, оформленный Уведомлением от 13.08.2024 № КУВД-001/2024-17780315/4, является незаконным и необоснованным, поскольку он не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы Заявителя и подлежит отмене.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Девятого Арбитражный апелляционного суд от 11.01.2024 № 09АП-81646/2023,09АП-398/2024 по делу № А40-169871/2023.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 110, 132, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требований департамента муниципального имущества администрации Волгограда удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, выраженные в Уведомлении от 13 августа 2024г. № КУВД-001/2024-17780315/4 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060028:1829.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060028:1829.

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья                                                                                                                      А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5238), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.