Решение от 15 апреля 2019 г. по делу № А12-5013/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-5013/2019

«15» апреля 2019 года

резолютивная часть решения оглашена 09.04.2019


Судья Арбитражного суда Волгоградской области Троицкая Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заявление общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская проектно строительная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора аренды земельного участка прекратившим в части, о внесении изменений в договор аренды

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности

от ответчика- ФИО2, представитель по доверенности

общество с ограниченной ответственностью «Волгоградская проектно строительная компания» (истец) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ответчик) о признании договора аренды земельного участка № 2007-В от 11.06.2016 прекращенным в части предоставления в аренду земельного участка площадью 6 451 кв.м. с 09.03.2017 , об изменении пункта 1.1. договора аренды № 2007-В от 11.06.2016 , изложении его в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов , площадью 4 089 кв.м., с кадастровым номером 34634:020089:18, с разрешенным использованием: завершение строительства жилых домов , местоположением : Волгоградская область, г. Волгоград, квартал-623 в Краснооктябрьском районе.

Комитет возражает против заявленных требований , просит отказать в иске.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца , исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, истец является Арендодателем по договору аренды от 14.06.2016 № 2007-В земельного участка с кадастровым номером 34:34:020089:18 площадью 10 540 кв.м, предоставленного для размещения жилого дома (многоквартирного), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Краснооктябрьский район. Срок аренды установлен до17 июня 2019. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением администрации Волгоградской области № 469-п (далее - Постановление № 469-п).

Согласно выписке из ЕГРН, а также заключения Департамента по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда от 28.04.2018 № ГД-18-1190: - 20.09.2012г. многоквартирный жилой дом по ул. Репина 62а Краснооктябрьского района г. Волгограда был поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 34:34:020089:574). Площадь застройки составила 0,1947 га. - 07.07.2012 г. многоквартирный жилой дом по ул. Репина 62 Краснооктябрьского района г. Волгограда был поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 34:00: 000000:23477. Площадь застройки составила 0,2166 га. - 30.12.2016 г. Администрацией Волгограда выдано ООО «Волгостройгрупп г. Волгоград» разрешение № 34-Ru 34301000-169/Ко/13-2013 на ввод объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Репина 64, квартал 623, жилой дом 1а, 16 Краснооктябрьского района г. Волгограда» в эксплуатацию. Площадь застройки составила 0,2338 га.

Многоквартирный жилой дом по ул. Репина 2а, квартал 623, жилой дом 1а, 16 Краснооктябрьского района г. Волгограда в настоящий момент находится на стадии строительства. Площадь застройки составляет 0,3805 га.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами. Согласно пунктам 2, 3 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В силу указанных норм права порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им. В силу названных норм права с даты первой регистрации права собственности в многоквартирных домах, Комитет , являясь собственником земельного участка, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение земельным участком, занятым многоквартирными домами 62, 62а, 64 по улице Репина, и, как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанный участок застройщику в аренду и получать за это арендную плату.

Соответственно, земельный участок с кадастровым номером 34:34:020089:18 в силу закона выбыл из публичной собственности и поступил в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных жилых домов 62, 62а, 64 по ул. Репина, г. Волгограда, а у Комитета по управлению государственным имуществом прекратилось право распоряжения земельным участком, на котором расположены многоквартирные жилые дома. В связи с отсутствием у истца прав на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 34:34:020089:18 в спорный период, у ответчика отсутствуют обязательства по внесению арендной платы.

Указанные обстоятельства установлены постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2018 по делу № а12-25383/2018 по иску КУГИ к ООО «Волгоградская проектно строительная компания».

Размер арендной платы , по мнению истца, должен быть определен исходя из пользования ответчиком частью земельного участка, предоставленного для строительства дома 2а.

В связи с чем заявлены требования о прекращении договора в части предоставления в аренду земельного участка площадью 6 451 кв.м. с 09.03.2017 , об изменении пункта 1.1. договора аренды № 2007-В от 11.06.2016 в части площади земельного участка.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11.

Поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных правовых актов не требует дополнительного изменения условий договора, направляемые ответчиком в адрес истца извещения о размере арендной платы, предстоящей к оплате, не являются сделкой в смысле статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не влекут каких-либо правовых последствий для истца, равно как и не исключают обязанности последнего производить оплату арендных платежей в размере, урегулированном нормами действующего законодательства.

Равно и изменение фактически используемой площади земельного участка не требует внесение изменений в договор, поскольку в силу закона после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом перешло к собственникам квартир, право пользования и владения Комитета соответствующей частью земельного участка прекратилось.

Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушения права, поскольку именно на истца возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области, какие-либо разногласия относительно полноты уплаты арендной платы могут быть рассмотрены судом в споре о взыскании арендной платы по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску общества.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Волгоградской области

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Н.А. Троицкая