Решение от 17 января 2020 г. по делу № А45-35450/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-35450/2019
город Новосибирск
17 января 2020 года
резолютивная часть решения объявлена 15 января 2020 года

в полном объёме решение изготовлено 17 января 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

об изъятии объекта незавершённого строительства

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 11.09.2019, служебное удостоверение

установил

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском об изъятии у общества с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:062345:224 путём продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель мэрии города Новосибирска поддержал заявленные требования.

От общества с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА поступили ходатайство об установлении начальной цены продажи объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:062345:224 в размере 10 877 000 рублей с приложением отчёта об определении рыночной стоимости от 06.12.2019 № 28-12/2019, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

Изучив доводы искового заявления и письменных пояснений, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ БРОКЕРКРЕДИТСЕРВИС-ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ Д.У. ЗАКРЫТЫМ ПАЕВЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ФОНДОМ НЕДВИЖИМОСТИ ВИКТОРИ 01.09.2016 был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 124060р.

Дополнительным соглашением от 09.08.2018 № 1 стороны согласовали, что арендатором по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.09.2016 № 124060р становится общество с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ФИО3 КОМБИНИРОВАННЫМ ЗАКРЫТЫМ ПАЕВЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ФОНДОМ ВИКТОРИ (в настоящее время наименование юридического лица согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 10.01.2020 сайт https://egrul.nalog.ru общество с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА ИНН <***>).

По условиям договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:062345:42, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 8 376 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок передаётся арендатору для завершения строительства объекта незавершённого строительства по улице Фасадной.

Срок действия договора определён сторонами с 01.09.2016 по 31.08.2019 (пункт 1.5 договора).

В границах указанного земельного участка расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:062345:224, принадлежащий ответчику, что подтверждается сведениями из единого государственного реестра недвижимости.

Поскольку в предусмотренный договором срок строительство объекта не завершено, мэрия города Новосибирска обратилась с иском об изъятии у общества с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён (технологически присоединён) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если публичные торги по продаже объекта незавершённого строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретён в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершённого строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отчуждение объекта незавершённого строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является основанием для прекращения права собственности на него (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА реализовано, срок действия указанного договора истёк, строительство объекта недвижимости не закончено.

При таких условиях к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что завершение строительства объекта стало невозможным в результате виновных действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён (технологически присоединён) объект, ответчиком в материалы дела не представлено.

Представленные обществом с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА договор аренды земельного участка от 01.09.2016 № 124060р, дополнительное соглашение от 27.12.2018 № 2, обращение в мэрию города Новосибирска о продлении договора аренды земельного участка от 29.07.2019, свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершённого строительства, выкопировка из градостроительного плана земельного участка от 06.10.2017 № RU 5430300008263, договор о технологическом присоединении к централизованной системе ХВС от 03.12.2018 № 5-18.1642В, договор о технологическом присоединении к централизованной системе водоотведения от 03.12.2018 № 5-18.1643К, договор о подключении к системе теплоснабжения от 25.02.2019 № 2553-Т-97504, договор о технологическом присоединении к электрическим сетям по индивидуальному проекту от 09.01.2019 № 157842/5332536, приказ департамента по тарифам Новосибирской области от 11.12.2018 № 710-ЭЭ, технические условия муниципального унитарного предприятия города Новосибирска ГОРВОДОКАНАЛ от 25.07.2017 № 5-15642, письмо мэрии города Новосибирска от 23.08.2017 № 1842, техническое задание на вынос кабельных линий из зоны строительства от АО «РЭС» от 07.08.2017 № 2-15/1610, письмо в АО «РЭС» от 18.06.2019 № НСК-4 о предоставлении дополнительной информации к техническим условиям таковыми не являются.

Ходатайство ответчика об определении начальной продажной цены объекта незавершённого строительства в размере 10 877 000 рублей на основании отчёта об определении рыночной стоимости от 06.12.2019 № 28-12/2019, выполненного обществом с ограниченной ответственностью АКСИОМА, судом рассмотрено и признано подлежащим отклонению.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, согласно которым публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершённого строительства у собственника путём продажи с публичных торгов (пункт 2 Правил).

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершённого строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлечённой в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 Правил).

Организатор аукциона подготавливает извещение о проведении аукциона, устанавливает время, место проведения аукциона, срок подачи заявок на участие в аукционе, порядок и сроки внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства (пункты 4, 5 Правил).

Организатор аукциона не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона обеспечивает опубликование по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа, а также обеспечивает размещение извещения о проведении аукциона на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети интернет исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершённого строительства на публичных торгах. Извещение о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до его проведения размещается организатором аукциона на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети интернет для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru (пункт 6 Правил).

Извещение о проведении аукциона должно содержать:

сведения об организаторе аукциона;

сведения о суде, принявшем решение об изъятии объекта незавершённого строительством у собственника путём продажи с публичных торгов, с указанием резолютивной части решения суда;

сведения о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

сведения об объекте незавершённого строительства, включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер, а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешённое использование и указание на предельные параметры его застройки);

форму заявки на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счёта для возврата задатка;

порядок приёма заявок на участие в аукционе (место приёма, дата и время начала и окончания приёма заявок на участие в аукционе);

размер задатка, порядок его внесения и возврата, банковские реквизиты счёта для перечисления задатка;

начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости;

шаг аукциона (пункт 7 Правил).

Аукцион проводится путём повышения начальной (минимальной) цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона, на шаг аукциона, который устанавливается в пределах одного процента начальной цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона (пункт 17 Правил).

Таким образом, начальная продажная цена объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости, заказчиком которой в рассматриваемом случае выступает орган местного самоуправления.

В случае несогласия с такой оценкой, проведённой в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», её результаты могут быть оспорены в установленном порядке.

Заблаговременное определение такой цены в связи с рассмотрением иска об изъятии, на что указывает в своём ходатайстве ответчик, возможно только при согласии истца, поскольку сопутствует очевидным рискам последнего. Прежде всего в виде возможности принятия судом решения об отказе в удовлетворении требований об изъятии объекта при несении затрат на указанную оценку.

Аналогичные выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2019 № Ф04-5860/2019 по делу № А27-9861/2019.

Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа (статья 3.3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Мэрия города Новосибирска входит в структуру органов местного самоуправления города Новосибирска и является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования города Новосибирска, наделённым полномочиями по решению вопросов местного значения (статьи 27, 40 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 № 616).

На основании части 2 статьи 1 Устава город Новосибирск является муниципальным образованием и наделён статусом городского округа.

Таким образом, мэрия города Новосибирска как распорядитель земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является надлежащим истцом по требованию об изъятии объекта незавершённого строительства у собственника путём продажи с публичных торгов.

Поскольку в установленный законом трёхлетний срок общество с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА не завершило строительство объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:062345:224, расположенного по адресу: <...> указанный объект подлежит изъятию у собственника с последующей реализацией путём продажи с публичных торгов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА объект незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:062345:224, расположенный по адресу: <...> путём продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГЕРА в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова