Постановление от 25 января 2024 г. по делу № А32-2075/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2075/2023
г. Краснодар
25 января 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2024 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «АВА Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 04.03.2021) и ФИО2 (доверенность от 13.09.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – индивидуального предпринимателя ФИО3, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АВА Инвест» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу № А32-2057/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования города Краснодара (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «АВА Инвест» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просило:

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.06.2015 № 4300021617;

– указать, что решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62.

Иск основан на положениях статей 421, 450, 606, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Общество на основании договора переуступки прав и обязанностей по договору от 25.06.2015 № 4300021617 является арендатором муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62, который не осваивается в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, что влечет досрочное расторжение указанного договора в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2023 в удовлетворении иска отказано.

Суд установил, что в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар по лоту от 15.06.2015 № 844-3 между администрацией и ФИО3 заключен договор аренды от 25.06.2015 № 4300021617. Договор зарегистрирован 11.08.2015 в ЕГРН (регистрационная запись № 23-23/001-23/001/042/2015-1877/2). По условиям договора (пункт 1.1) в аренду передается земельный участок общей площадью 12 003 кв. м, расположенный по ул. Атаманской, 1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0416066:62. Участок предоставляется для строительства среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения (пункт 1.3). Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.1.6). На основании договора от 24.04.2018 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированного 07.05.2018 в ЕГРН (запись № 23:23:0416066:62-23/001/2018-1), арендатором является общество. Актом осмотра от 11.05.2022 № 1803 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, сооружений, зарос деревьями, травой. Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар письмом от 29.04.2022 № 6773/29 сообщил, что на земельном участке разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось. Администрацией обществу направлено предписание от 23.05.2022 № 12247/26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня его получения, которое получено последним 30.05.2022. Однако разрешение на строительство объектов капитального строительства на указанном участке ответчиком не получено. Из акта осмотра от 22.06.2022 № 2470 следует, что земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений, густо зарос сорной растительностью, на части арендуемого участка произрастают деревья. В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией обществу направлено письмо от 28.07.2022 № 1395/07 о прекращении договора аренды земельного участка и о необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Уклонение общества от подписания соглашения о расторжении договора аренды и возврата земельного участка послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением. Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что досрочное расторжение договора от 25.06.2015 № 4300021617 возможно только при доказанности обстоятельств существенного нарушения его условий обществом (арендатором). Ответчик, возражая против заявленных требований, указал на то, что до внесения изменений в Генеральный план муниципального образования город Краснодар в части установления функционального зонирования, предусматривающего возможность размещения объектов среднеэтажного жилищного строительства, выполнить обязательства, предусмотренные договором аренды, не представлялось возможным. В целях выполнения обязательств, предусмотренных договором, а также требований пункта 2.2 градостроительного плана земельного участка, выданного обществу, последнее 08.10.2018 обратилось к главе администрации муниципального образования город Краснодар с предложением о внесении изменений в Генеральный план муниципального образования город Краснодар в части установления в границах арендуемого земельного участка функциональной общественно-деловой зоны. Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 утвержден Генеральный план муниципального образования город Краснодар в новой редакции, согласно которому земельный участок расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне. Таким образом, после вступления в силу указанного решения, а также с учетом пункта 2.2 градостроительного плана, у арендатора появилась возможность осуществить мероприятия, направленные на обеспечение на земельном участке строительства среднеэтажных жилых домов. При этом обществом неоднократно предпринимались попытки получения разрешения на строительство на арендуемом земельном участке, которым подавались в уполномоченный муниципальный орган заявления о выдаче разрешения на строительство от 19.07.2019, от 26.07.2022 и от 05.08.2022; отказы обжалованы в судебном порядке. Исходя из установленных при разрешении спора обстоятельств, суд пришел к выводу о недоказанности существенных нарушений, допущенных обществом и влекущих досрочное расторжение договора аренды от 25.06.2015 № 4300021617.

Определением от 21.08.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 решение от 25.05.2023 отменено. Признано отсутствующим право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62. Аннулирована в ЕГРН регистрационная запись о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62 на основании соглашения от 24.04.2018, заключенного между предпринимателем и обществом о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 25.06.2015 № 4300021617. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционный суд руководствовался положениями статей 1, 12, 153, 166, 168, 448, 615 Гражданского кодекса, статей 1, 22, 39.6 Земельного кодекса. Учел также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление от 23.07.2009 № 57), постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25) и от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление от 29.09.2015 № 43). Также суд принял во внимание правовые позиции, изложенные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357. Арбитражный суд при подготовке дела к судебному разбирательству обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. В этой связи апелляционный суд привлек к участию в деле первоначального арендатора (предпринимателя), а также поставил на обсуждение сторон вопрос о действительности уступки права аренды земельного участка. С учетом документов, представленных в материалы дела, и поступивших пояснений, суд исходил из следующего. По смыслу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, а также из анализа судебной практики, следует, что запрет на уступку прав и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора. Установленный законом запрет обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора. Исходя из приведенных правовых норм, а также обстоятельств, установленных при разрешении спора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности (в силу ничтожности) договора от 24.04.2018 о переуступке прав и обязанностей из договора аренды, заключенного между предпринимателем и обществом. Апелляционный суд не принял ссылку общества и предпринимателя на необходимость применения правила «эстоппель», поскольку из поведения администрации не следует ее недобросовестность в отношении сторон сделки перенайма. В договоре уступки от 24.04.2018 администрация не участвовала, разрешение на ее совершение не давала. Представление в материалы дела платежных поручений, подтверждающих внесение обществом арендных платежей, также не может быть принято в качестве обоснования принципа «эстоппель». В силу императивного принципа платности пользования землей такие арендные платежи были обязательными, их поступление в бюджет никак не сопряжено с признанием администрацией сделки перенайма. С учетом ничтожности сделки перенайма исковые требования администрации о расторжении договора заявлены к ненадлежащему ответчику. В судебном заседании, состоявшемся 27.09.2023, администрация настаивала на рассмотрении иска в заявленном объеме и определенном в исковом заявлении кругом лиц. При таких обстоятельствах в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от 25.06.2015 № 4300021617 надлежит отказать. Также администрацией заявлено об исключении из ЕГРН записи о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62. Регистрационная запись в ЕГРН, совершенная на основании ничтожной сделки, может быть прекращена на основании решения суда о применении последствий недействительности сделки или о признании обременения отсутствующим (в зависимости от избранного истцом с учетом фактических обстоятельств способа защиты). В настоящем деле апелляционный суд квалифицировал требование администрации об аннулировании записи в ЕГРН как негаторное, на которое не распространяется срок исковой давности. По общему правилу такой способ защиты, как признание зарегистрированного права (обременения) отсутствующим, подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в ЕГРН записи о праве ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения. Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим допустим и как форма требования о применении последствий недействительности сделки, когда нарушение прав истца состоит именно в наличии в ЕГРН регистрационной записи о праве ответчика в отношении того или иного объекта недвижимости, внесенной на основании недействительной сделки. При этом сам истец для восстановления своего нарушенного права не нуждается в восстановлении фактического владения вещью. Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62 не огражден, свободен от сооружений, зарос деревьями, травой. Установив, что существует возможность доступа на земельный участок неопределенного круга лиц, земельный участок находится в запустении, каких-либо признаков использования земельного участка не усматривается, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что собственник участка (муниципальное образование город Краснодар) фактически не лишен владения данным участком. Ввиду того, что истцу не требуется восстановление владения земельным участком, а у ответчика (общества) отсутствует титул на него в силу констатации ничтожности договора перенайма от 24.04.2018, признание отсутствующим права аренды общества на такой участок является допустимым и надлежащим способом восстановления прав публичного собственника. Поскольку суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении (в части) исковых требований администрации.

Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба (с учетом дополнения) мотивирована следующим. Апелляционным судом в нарушение части 1 статьи 49 Кодекса принято к рассмотрению требование администрации с иными предметом и основанием по сравнению с требованиями, заявленными в исковом заявлении. Вопрос о недействительности поставлен администрацией в апелляционной жалобе, заявленные доводы фактически являются новым требованием, которое не могло проверяться судом в рамках настоящего судебного спора (о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий). Судом апелляционной инстанции нарушены положения статей 9, 41, 65 Кодекса и не применен принцип процессуального эстоппеля. Довод о ничтожности договора перенайма по договору аренды от 25.06.2015 № 4300021617, который не был заявлен администрацией в суде первой инстанции, не мог быть оценен апелляционным судом при проверке доводов жалобы истца. Также судом апелляционной инстанции нарушены положения статей 153, 154, 166 Гражданского кодекса, статей 44, 46 Кодекса, поскольку спор о недействительности сделки разрешен им без привлечения предпринимателя (стороны по договору от 25.06.2015 № 4300021617 и договору перенайма) к участию в деле в качестве ответчика. Судом нарушены положения статей 71, 168, 170 Кодекса, которым не рассмотрено заявление общества о применении исковой давности в связи с заявлением администрации о недействительности договора перенайма. Не применил суд апелляционной инстанции подлежащие применению к спорным правоотношениям статьи 195, 199, 181, 200 Гражданского кодекса, учитывая, что договор перенайма заключен 24.04.2018, иск подан в арбитражный суд 12.03.2023, а заявление о недействительности договора сделано истцом 29.06.2023, то есть со значительным пропуском давностного срока. Суд также неправомерно не применил пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса, а его вывод об отсутствии оснований для применения правила «эстоппель» по заявлению общества не соответствует обстоятельствам дела и представленным доказательствам, подтверждающим, что муниципальные органы на протяжении более четырех лет признавали ответчика арендатором земельного участка и знали о совершенной сделке. В этой связи вывод апелляционного суда о добросовестности поведения истца при заявлении о недействительности договора перенайма несостоятелен, как и вывод об обязательности арендных платежей, которые вносило общество, поскольку возможность использовать участок по целевому назначению появилась у истца только после утверждения Генерального плана муниципального образования город Краснодар в новой редакции. Суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных администрацией требований, самостоятельно сформулировав требование истца об аннулировании записи об аренде общества как негаторное (о признании права отсутствующим), что лишило ответчика возможности представить доказательства, опровергающие вывод о том, что он не владеет земельным участком. В нарушение требований статей 166, 167 Гражданского кодекса апелляционный суд, аннулируя в ЕГРН запись об аренде, не восстановил запись об аренде прежнего арендатора (предпринимателя). Кроме того, суд апелляционной инстанции нарушил нормы процессуального права (статьи 8, 158 Кодекса), лишив представителя общества возможность надлежаще участвовать в судебном заседании, состоявшемся 27.09.2023, посредством использования системы веб-конференции (подключение представителя ответчика произошло при объявлении резолютивной части судебного акта).

Предприниматель в отзыве привела доводы, аналогичные доводам, содержащимся в кассационной жалобе общества.

От администрации отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

В судебном заседании представители общества поддерживали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар по лоту от 15.06.2015 № 844-3 между администрацией и ФИО3 заключен договор аренды от 25.06.2015 № 4300021617. Договор зарегистрирован 11.08.2015 в ЕГРН (регистрационная запись № 23-23/001-23/001/042/2015-1877/2).

По условиям договора (пункт 1.1) в аренду передается земельный участок общей площадью 12 003 кв. м, расположенный по ул. Атаманской, 1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0416066:62. Участок предоставляется для строительства среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения (пункт 1.3). Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.1.6).

На основании договора от 24.04.2018 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированного 07.05.2018 в ЕГРН (запись № 23:23:0416066:62-23/001/2018-1), арендатором является общество.

Актом осмотра от 11.05.2022 № 1803 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, сооружений, зарос деревьями, травой.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар письмом от 29.04.2022 № 6773/29 сообщил, что на земельном участке разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось.

Администрацией обществу направлено предписание от 23.05.2022 № 12247/26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня его получения, которое получено последним 30.05.2022. Однако разрешение на строительство объектов капитального строительства на указанном участке ответчиком не получено.

Из акта осмотра от 22.06.2022 № 2470 следует, что земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений, густо зарос сорной растительностью, на части арендуемого участка произрастают деревья.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией обществу направлено письмо от 28.07.2022 № 1395/07 о прекращении договора аренды земельного участка и о необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Уклонение общества от подписания такого соглашения и возврата земельного участка послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что досрочное расторжение договора от 25.06.2015 № 4300021617 возможно только при доказанности обстоятельств существенного нарушения его условий обществом (арендатором). Исходя из установленных обстоятельств и доказательств, представленных ответчиком в опровержение доводов истца, суд пришел к выводу о недоказанности таких нарушений, допущенных обществом и влекущих досрочное расторжение указанного договора аренды.

Апелляционный суд, переходя к разрешению спора по правилам суда первой инстанции и привлекая к участию в деле предпринимателя, руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления от 23.07.2009 № 57. В нем указано, что при подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. Суд отметил, что договор от 25.06.2015 № 4300021617 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62, заключался с предпринимателем как с победителем торгов (открытого аукциона). В последующем предприниматель уступила свои права и обязанности по договору аренды обществу на основании договора перенайма от 24.04.2018.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 сформулировал следующие правовые позиции. В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций к аренде публичных земель. Оно направлено на исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. При этом между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм. Первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе, с развитием конкуренции.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее – постановление от 21.12.2017 № 54) разъяснено следующее. Уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса). При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, а также обстоятельств, установленных при разрешении спора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности (в силу ничтожности) заключенного между предпринимателем и обществом договора перенайма от 24.04.2018. С учетом ничтожности сделки перенайма требование администрации о расторжении договора аренды заявлены к ненадлежащему ответчику. В судебном заседании, состоявшемся 27.09.2023, администрация настаивала на рассмотрении иска в заявленном объеме и определенном в исковом заявлении кругом лиц. При таких обстоятельствах апелляционный суд отказал администрации в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 25.06.2015 № 4300021617.

Администрация также просила арбитражный суд исключить из ЕГРН запись о праве аренды общества в отношении муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 9 постановления от 23.06.2015 № 25, арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. По смыслу части 1 статьи 168 Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

С учетом указанных разъяснений, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу. Суд вправе решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (пункт 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

Требование администрации об исключении из ЕГРН записи о праве аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62, основанной на ничтожной сделке перенайма, суд квалифицировал как негаторное. Материалами дела подтверждается, что спорный участок не огражден, свободен от сооружений, зарос деревьями, травой. Установив, что существует возможность доступа на земельный участок неопределенного круга лиц, участок находится в запустении, каких-либо признаков его использования не усматривается, апелляционный суд пришел к выводу о том, что собственник (муниципальное образование город Краснодар) фактически не лишен владения этим участком. Поскольку истцу не требуется восстановление владения земельным участком, у ответчика отсутствует титул на него в силу констатации ничтожности договора от 24.04.2018 уступки прав и обязанностей по договору аренды, признание отсутствующим права аренды общества на такой участок признано судом допустимым и надлежащим способом восстановления прав публичного собственника.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества судом округа не принимаются с учетом обстоятельств, установленных при разрешении спора, правовых норм, которыми руководствовался апелляционный суд, а также разъяснений, содержащихся в постановлениях от 23.07.2009 № 57, от 23.06.2015 № 25, от 29.09.2015 № 43 и от 21.12.2017 № 54. Приведенные ответчиком доводы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции о ничтожности договора перенайма и наличии (доказанности) оснований для погашения в ЕГРН записи об аренде обществом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62, поэтому они не могут служить основанием для отмены апелляционного постановления. Довод общества о допущенном судом апелляционной инстанции существенном нарушении норм процессуального права, выразившемся в недопуске представителя ответчика к участию в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, опровергается содержанием протокола судебного заседания от 27.09.2023 (т. 2, л. <...>). Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно, которым надлежаще исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, его выводы соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Государственная пошлина уплачена обществом в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 01.11.2023 № 727).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа



ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу № А32-2057/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.



Председательствующий В.Е. Епифанов


Судьи А.И. Анциферов


Р.Г. Калуцких