Решение от 1 ноября 2022 г. по делу № А45-19444/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19444/2022
г. Новосибирск
01 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассмотрев дело по иску акционерного общества «Техносервис», г. Новосибирск, ИНН: <***>

к 1) индивидуальному предпринимателю ФИО1, р.п. Краснообск, ИНН: <***>, 2) индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Новосибирск, ИНН: <***>

третьи лица: 1) ФИО3, <...>) ФИО4, <...>) общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма «Симекс», г. Новосибирск, ИНН: <***>, 4) общество с ограниченной ответственностью «Сибпрофи», г. Новосибирск, ИНН: <***>

о признании права общей долевой собственности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО5 по доверенности № 151 от 18.02.2022, диплом, паспорт,

от ответчиков: 1) не явился, уведомлен,

от третьих лиц: 1) не явился, уведомлен, 2) не явился, уведомлен, 3) не явился, уведомлен, 4) не явился, уведомлен,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Техносервис» (АО «Техносервис») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИП ФИО1) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИП ФИО6) о признании права общей долевой собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>: нежилое помещение площадью 123,6 кв. м; номера на поэтажном плане: 1,3,4; 7 этаж; кадастровый номер: 54:35:091405:407; размер доли: 712/1000; нежилое помещение площадью 13,8 кв. м; номера на поэтажном плане: 16; 7 этаж; кадастровый номер: 54:35:091405:404; размер доли: 286/1000.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требовпапния относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма «Симекс» (ООО НПФ «Симекс»), общество с ограниченной ответственностью «Сибпрофи» (ООО «Сибпрофи»).

Ответчики, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, не невозможности рассмотрения дела в их отсутствие, об отложении судебного разбирательства не заявили.

Присутствовавшие в предварительном судебном заседании предприниматели ФИО1 и ФИО6 предъявленный иск не оспорили, возражений относительно существа требований о признании за истцом права общей долевой собственности на спорные помещения не заявили.

От ФИО3 в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление АО «Техносервис», в котором ФИО3 заявил о наличии у него преимущественного права покупки основных помещений (комнат) № 5, 6, 8, 9, общей площадью 109,8 кв.м. (кадастровый номер 54:35:091405:271) ранее принадлежавших ФИО6, а также помещений (комнат) № 7, 12, 15, общей площадью 171,7 кв.м. (кадастровый номер 54:35:091405:360) , ранее принадлежавших ФИО1, в удовлетворении иска общества просил отказать.

Определением от 13.10.2022 суд предложил ФИО3 представить дополнительные пояснения относительно процессуального характера предъявленных им требований.

В письменных пояснениях от 12.10.2022 ФИО3 уточнил, что его заявление не носит каких-либо процессуальных требований по делу, вместе с тем указал недобросовестное поведение ответчиков, не известивших ФИО3 о продаже долей (основных помещений в здании) в порядке ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

ФИО4 также представила в материалы дела возражения на иск, поскольку в случае его удовлетворения будут нарушены ее преимущественные права на право приобретения спорных помещений в порядке ст. 250 ГК РФ.

Истец не согласился с возражениями ФИО3 и ФИО7, поскольку спорные помещения не являются самостоятельными объектами права, на которые распространятся правила ст. 250 ГК РФ, а относятся к общему имуществу собственников помещений административного здания, в отношении которых истец имеет права долевого собственника.

Рассмотрев материалы дела, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного иска, при этом суд исходит из следующего.

1 октября 2019 года АО «ТЕХНОСЕРВИС» заключило с ФИО1 и ФИО6 предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются не позднее 31 декабря 2022 года заключить основные договоры купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> и включающих в себя как помещения, находящиеся в индивидуальной собственности каждого из продавцов (далее также «основные помещения»), так и помещения, находящиеся в общей долевой собственности и относящиеся к общему имуществу здания. Условиями предварительных договоров была предусмотрена возможность заключения вместо одного основного договора нескольких договоров купли-продажи с условием, что такие договоры будут заключены в отношении всех объектов недвижимости, предусмотренных соответствующим предварительным договором.

Во исполнение предварительных договоров АО «ТЕХНОСЕРВИС» заключило с ФИО1 и ФИО6 следующие договоры купли-продажи:

1) 16 октября 2019 года – договоры купли-продажи основных помещений:

- с ФИО1 – договор купли-продажи нежилого помещения площадью 171,1 кв. м (этаж № 7; номера на поэтажном плане: 7, 12-15; кадастровый номер: 54-54-01/213/2009-397; вид права: собственность); право собственности АО «ТЕХНОСЕРВИС» зарегистрировано 25.10.2019;

- с ФИО6 – договор купли-продажи нежилого помещения площадью 109,8 кв. м (этаж № 7; номера на поэтажном плане: 5, 6, 8, 9, кадастровый номер: 54:35:091405:271; вид права: собственность); право собственности АО «ТЕХНОСЕРВИС» зарегистрировано 28.10.2019;

2) 25 февраля 2020 года – договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1039,6 кв. м; номера на поэтажном плане: цок: 6,18,19,22,30,41,71; 1 этаж: 1,4,18-29,53; 2,3,8,9 этажи: 2,18,19,21,22,41; 4,6,7 этажи: 2,17-22,41; 5 этаж: 2,17,18,20,21,40; тех: 2,3,11,24,41,42; вых. на кр.: 1-11; этаж: цок., 1-9, тех., выход на кровлю; кадастровый номер: 54:35:091405:399 (в терминологии предварительных договоров – «Объект-4»):

- с ФИО1 – договор купли-продажи доли в размере 190/10000 в праве общей долевой собственности на Объект-4;

- с ФИО6 – договор купли-продажи доли в размере 120/10000 в праве общей долевой собственности на Объект-4.

До настоящего времени между сторонами не заключены договоры купли-продажи следующих помещений, находящихся в общей долевой собственности:

- «Объект-2», согласно терминологии предварительных договоров: нежилое помещение площадью 123,6 кв. м; номера на поэтажном плане: 1,3,4; 7 этаж; кадастровый номер: 54:35:091405:407; вид права: общая долевая собственность; размер доли ФИО1: 433/1000, размер доли ФИО6: 279/1000;

- «Объект-3»: нежилое помещение площадью 13,8 кв. м; номера на поэтажном плане: 16; 7 этаж; кадастровый номер: 54:35:091405:404; вид права: общая долевая собственность; размер доли ФИО1: 173/1000, размер доли ФИО6: 113/1000.

Стороны были лишены возможности совершить куплю-продажу указанных долей в связи со следующими обстоятельствами. На данные доли распространяется право преимущественной покупки в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. В рамках исполнения обязанности, установленной пунктом 2 ст. 250 ГК РФ, продавцы ФИО1 и ФИО6 известили участников долевой собственности о намерении продать свои доли в праве собственности на Объект-2 и Объект-3 постороннему лицу – АО «ТЕХНОСЕРВИС». В ответ на это участник долевой собственности – третье лицо по настоящему иску ФИО3 25 ноября 2019 года письменно оповестил продавцов о своём согласии на приобретение долей, что делало невозможным исполнение сторонами своих обязательств по предварительным договорам в части купли-продажи долей в праве собственности.

Как разъясняется в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. Спорные Объекты удовлетворяют указанным критериям:

- Объект-2 включает в себя коридор (№ 1 на поэтажном плане) и два санузла (№ 3 и № 4), предназначенные для обслуживания нежилых помещений в левом крыле седьмого этажа, принадлежащих АО «ТЕХНОСЕРВИС» (№№ 5-9, 12-15 на поэтажном плане) и ФИО3 (№№ 10-11, 23);

- Объект-3 представляет собой коридор (№ 16 на поэтажном плане), предназначенный для обслуживания нежилых помещений седьмого этажа в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, и в силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания» (п. 1 Постановления № 64). При этом при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (п. 5 Постановления № 64).

Таким образом, при переходе к АО «ТЕХНОСЕРВИС» права собственности на основные помещения по договорам купли-продажи от 16 октября 2019 года к АО «ТЕХНОСЕРВИС» также перешли доли в праве собственности на Объект-2 (в размере 712/1000) и на Объект-3 (в размере 286/1000).

Вместе с тем АО «ТЕХНОСЕРВИС» лишено возможности зарегистрировать своё право общей долевой собственности на Объект-2 и Объект-3, поскольку принадлежность данных Объектов к общему имуществу здания документально не оформлена (в частности, отсутствуют записи или отметки об этом в Едином государственном реестре недвижимости).

В отношении мнения третьего лица ФИО3, изложенного в возражениях на исковое заявление, о наличии у ФИО3 преимущественного права покупки основных помещений (комнат) № 5, 6, 8, 9 общей площадью 109,8 кв. м (кадастровый номер 54:35:091405:271, ранее принадлежавших ФИО6) и основных помещений (комнат) № 7, 12, 15, общей площадью 171,7 кв. м (кадастровый номер 54:35:091405:360), ранее принадлежавших ФИО1, арбитражный суд отмечает, что утверждение ФИО3 о том, что «совокупность помещений 5-15… аналогична коммунальной квартире», не соответствует закону и фактическим обстоятельствам дела. Указанные помещения являются нежилыми и используются не для проживания граждан, а в качестве офисных помещений; установление законодателем в п. 6 ст. 42 ЖК РФ преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире обусловлено особым характером жилищных отношений (защитой права на жилище), который в данном случае отсутствует, что исключает применение данной нормы по аналогии. Помещения площадью 109,8 кв. м (номера 5, 6, 8, 9) и площадью 171,7 кв. м (номера 7, 12, 15) являются самостоятельными объектами права, которые могут использоваться и фактически используются отдельно от иных помещений на том же этаже или в том же крыле здания.

При этом, спора о правах на основные помещения (комнаты) № 5, 6, 8, 9 общей площадью 109,8 кв. м (кадастровый номер 54:35:091405:271, ранее принадлежавшие ФИО6) и основные помещения (комнаты) № 7, 12, 15, общей площадью 171,7 кв. м (кадастровый номер 54:35:091405:360), ранее принадлежавшие ФИО1, в рамках настоящего дела нет.

Права истца на указанные помещения зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Доводы ФИО3 о недействительности сделок по отчуждению указанных помещений, заключенных между истцом и ответчиками, не входят в предмет исследования обстоятельств, связанных с наличием у истца права общей долевой собственности в отношении спорных помещений, являющихся общим имуществом собственников административного здания, права на которые истец приобрел одновременно с приобретением основных нежилых помещений самостоятельного характера.

Аргументы, обосновывающие заявление о наличии у ФИО3 преимущественного права покупки основных помещений, ФИО3 вправе заявить в рамках самостоятельного иска.

Также суд считает необходимым отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 287.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). В силу прямого указания закона, такое имущество не может находиться в собственности одного из собственников помещений в здании, и иные собственники помещений не могут быть лишены права на долю в таком имуществе.

Тот факт, что спорные помещения № 1 и 16 (коридоры), № 3 и 4 (санузлы) предназначены для обслуживания более чем одного помещения в здании, ФИО3 не оспаривается; более того, в своих возражениях ФИО3 признаёт, что доступ в помещения №№ 1, 3 и 4 осуществляется через «общую входную дверь» – и в то же время, исходя из его действий и заявлений, претендует на то, чтобы стать единоличным собственником не только этой двери, но и всего имущества, которое по своему предназначению является общим. Переход спорных помещений (коридоры и санузлы) в индивидуальную собственность ФИО3, а равно и регистрация за ФИО3 такого права, нарушает как императивную норму ст. 287.5 ГК РФ, так и право истца на пользование данными помещениями в порядке общей долевой собственности.

При имеющихся обстоятельствах дела исковые требования АО «Техносервис» подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску в размере 12 000 рублей, подлежат отнесению на истца, при этом суд учитывает соответствующее заявление представителя истец АО «Техносервис» в судебном заседании 26.10.2022.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать за акционерным обществом «Техносервис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право общей долевой собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>:

- нежилое помещение площадью 123,6 кв. м; номера на поэтажном плане: 1,3,4; 7 этаж; кадастровый номер: 54:35:091405:407; размер доли: 712/1000;

- нежилое помещение площадью 13,8 кв. м; номера на поэтажном плане: 16; 7 этаж; кадастровый номер: 54:35:091405:404; размер доли: 286/1000;.

Судебные расходы по государственной пошлине в размере 12 000 рублей, уплаченной по иску, отнести на акционерное общество «Техносервис».

Выдать акционерному обществу «Техносервис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлине по иску в размере 7 771 рублей 52 копеек.

Справку выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья И.В. Лузарева