Решение от 6 февраля 2017 г. по делу № А55-24054/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

07 февраля 2017 года

Дело №

А55-24054/2016

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Плотниковой Н.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 07 февраля 2017 года дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Парад", Россия, 443080, г. Самара, Самарская область, ул. Санфировой, д.95

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Россия, 443091, г. Самара, Самарская область, пр-т К. Маркса, д.380,кв.12

о взыскании 1 122 357 руб. 37 коп

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 07.12.2016);

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 02.12.2016).

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Парад" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 1 122 357 руб. 37 коп. - задолженность по договору аренды № 51 от 01.04.2014.

Ответчик – индивидуальный предприниматель ФИО2 представил отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Ответчик указал, что 29.04.2015г. им в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора, полученное администратором ФИО5 Таким образом, ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства перед истцом в полном объеме.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью «Парад» на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 40,90 кв.м., 1 этаж на отм. +3.15 комната № 51, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Революционная, д.70, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2009г. (л.д.25).

01 апреля 2014 года между арендодателем – обществом с ограниченной ответственностью «Парад» и арендатором – ИП ФИО2 был заключен договор № 51 аренды нежилого недвижимого имущества.

В соответствии с п.1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 40,9 кв.м., на 1 этаже на отм. +3.15 комната № 51 ТЦ «Мягкофф», находящегося по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Революционная, д.70, согласно приложения № 3 к настоящему договору.

Арендатор использует указанное помещение в целях организации розничной торговли электротоварами (п.1.4. договора).

Пунктом 1.5. договора стороны установили срок его действия, который начинает исчисляться с момента подписания договора и прекращается 28 февраля 2015 года. В случае если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается пролонгированным а тех же условиях на тот же срок. Помещение передано в пользование арендатора по акту приема-передачи 01 апреля 2014г. (л.д.12).

Согласно п.3.1. договора арендатор обязуется оплачивать арендодателю за пользование помещением арендную плату в сроки и на условиях настоящего договора. Ежемесячная арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы включает в себя непосредственно оплату за пользование помещением.

Арендатор и арендодатель договорились, что арендная плата в апреле, мае, июне, июле и августе 2014г. составляет 57 205,00 руб., НДС не облагается. Размер постоянной части арендной платы с 01 сентября 2014г. установлен в размере 67 300 рублей, НДС не облагается. Оплата постоянной части арендной платы производится в форме предоплаты не ранее 20 (двадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу аренды.

Согласно п.3.6. договора в течение трех дней с момента подписания настоящего договора арендатор оплачивает арендодателю в целях обеспечения выполнения обязательств по договору сумму в размере 67 300 рублей, НДС не облагается.

По настоящему делу истцом заявлено о взыскании с ответчика задолженности по постоянной части арендной платы за период с февраля 2015г. по июнь 2016г. в размере 1 122 357 руб. 37 коп., в том числе: 45 557,37 руб. – за февраль 2015г., и по 67 300 руб. – за март 2015г. – июнь 2016г.

В письменных пояснениях по делу и в судебном заседании 12 января 2017 года истец отметил, что договор аренды помещения между ним и ответчиком до сих пор не расторгнут, помещение не возвращено, в нем находятся вещи ответчика (арендатора), что подтверждает составленный сторонами 28.12.2016г. акт описи имущества, находящегося в вышеуказанном нежилом помещении.

В судебном заседании стороны по делу обоюдно подтвердили, что 29 мая 2015 года истцом в присутствии представителя арендатора (ответчика) ФИО6 арендуемое ответчиком нежилое помещение общей площадью 40,9 кв.м. на 1 этаже комната № 51 МЦ «Мягкофф» было опечатано; ключ от помещения сдан администратору МЦ «Мягкофф» ФИО7 С указанного времени у ответчика доступ в помещение отсутствовал.

Факт опечатывания помещения подтверждается представленным в материалы дела Актом от 29.05.2016г., Актом описи имущества от 28.12.2016г. (л.д.108-122), а также фотографией, выполненной ответчиком при осмотре 28 декабря 2016 года.

Ответчик, возражая против удовлетворения предъявленных к нему требований, заявил суду, что 29.04.2015г. им в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора в связи с несогласием с повышением арендной платы и в соответствии с п.4.2. договора.

В подтверждение данных доводов ответчиком в дело представлено письмо на имя ФИО8 от Ирины (ИП Люстрофф) от 03 марта 2015 года, которым отправитель сообщил, что в связи с плохой реализацией и накоплением долгов, компания «Люстрофф» приняла решение закрыть деятельность с 3 апреля 2015 года и просит учесть в счет аренды за март обеспечительный платеж, приготовить акт сверки и благодарит за сотрудничество и понимание. Письмо принято для передачи администратором ФИО5 29.04.2015г. (л.д.127).

Ответчиком также представлено письмо от 28.04.2015г. на имя ФИО8 от Ирины (ИП Люстрофф), в котором отправитель указывал, что неоднократно обращался с просьбой понижения аренды, но вопрос так и не решился; высылалось письмо по завершению деятельности в апреле месяце, но дальнейшая информация отсутствует. Отправитель просил сделать все взаиморасчеты, учесть обеспечительный платеж и вынести резюме. Письмо получено для передачи администратором ФИО5 29.04.2015г. (л.д.126).

Частью 1 ст.610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно условию п.1.5. договора аренды № 51 от 01.04.2014г. срок действия договора прекращается 28 февраля 2015 года. Если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок.

Сторонами суду не представлено доказательств заявления 29.01.2015г. какой-либо из сторон о расторжении договора аренды, в связи с чем, суд расценивает договор аренды № 51 от 01.04.2014г. как пролонгированный на тех же условиях на 11 месяцев – с 01.03.2015г. по 31.01.2016г.

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч.3 ст450 ГК РФ (в редакции, действующей до 01.06.2015г.) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 4.2. договора аренды стороны установили, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендатора в случае его не согласия с повышением арендной платы на условиях пункта 3.4. настоящего договора, с предупреждением арендодателя за 30 календарных дней. Арендная плата за указанные 30 календарных дней засчитывается за счет суммы обеспечения выполнения обязательств.

Поскольку в материалах дела какие-либо доказательства уведомления арендодателем арендатора об изменении арендной платы отсутствуют, то суд находит, что пункт 4.2. договора о праве арендатора на одностороннее расторжение договора аренды не применим в спорной ситуации.

Пунктом 4.3. договора аренды было предусмотрено, что договор в любом другом случае может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендатора с предупреждением арендодателя за 60 календарных дней. В указанном случае арендная плата за первые 30 календарных дней остается неизменной, а в следующие 30 календарных дней арендная плата засчитывается за счет суммы обеспечения выполнения обязательств.

Рассмотрев представленные ответчиком письма от 03.03.2015г. и 28.04.2015г., суд находит, что они не могут быть расценены как уведомление арендатором Усиком О.В. арендодателя – ООО «Парад» о расторжении договора аренды № 51 от 01.04.2014г. в одностороннем порядке.

В указанных письмах отсутствует как наименование арендатора – ИП ФИО2, так и наименование арендодателя – общества с ограниченной ответственностью «Парад». В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что адресат данных писем – ФИО8, к ООО «Парад» не имеет никакого отношения.

Суд критически относится к пояснениям истца, поскольку ФИО8, должность которого обозначена как руководитель отдела аренды МЦ «Мягкофф», принимал непосредственное участие при опечатывании помещения 29 мая 2015 года (л.д.108). Указанный акт приобщен к материалам дела представителем истца, который не отрицал, что арендодателем опечатано помещение.

Тем не менее, доказательств того, что ФИО8 принял от ответчика письмо о расторжении договора, ответчиком не представлено.

Письмо принято администратором ФИО5 Истец утверждает, что указанное лицо не имеет отношение к ООО «Парад». Суд не располагает иными доказательствами, опровергающими утверждение истца.

Кроме того, содержание писем не содержит дословно предупреждений либо уведомлений о расторжении договора аренды № 51 от 01.04.2014г., либо о прекращении использования арендуемого помещения площадью 40,90 кв.м., 1 этаж комната № 51, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Революционная, д.70.

В силу изложенного, письмо от Ирины (ИП Люстрофф), адресованное ФИО8, принятое ФИО5, о решении закрыть деятельность с 3 апреля 2015 года не может являться доказательством расторжения договора аренды № 51 от 01.04.2014г. в одностороннем порядке по инициативе арендатора Усика О.В.

Иные уведомления сторонами друг друга о расторжении договора аренды № 51 в материалах рассматриваемого дела отсутствуют.

В силу изложенного, договор аренды № 51 от 01.04.2014г. являлся действующим в период с 01.03.2015г. по 31.01.2016г. как возобновленный на новый срок, равный 11 (одиннадцати) месяцам.

Факт ограничения истцом доступа ответчику в помещение 29.05.2015г. является установленным по настоящему делу, поскольку подтвержден как документально – Актом от 29.05.2015г. и фотографиями, так и признан обеими сторонами в судебных заседаниях. Удержание имущества, по утверждению истца, произведено в связи с наличием непогашенной с февраля 2015 года задолженностью по арендной плате.

Из пояснений истца и Акта описи имущества от 28.12.2016г. следует, что арендуемое ответчиком по договору аренды № 51 помещение в период с 29.05.2015г. по 28.12.2016г. и до настоящего времени закрыто истцом и в нем находились и находятся вещи ответчика.

При этом истцом заявлено о взыскании с ответчика постоянной части арендной платы за период с февраля 2015г. по июнь 2016г. в размере 1 122 357 руб. 37 коп., в том числе: 45 557,37 руб. – за февраль 2015г., и по 67 300 руб. в месяц за период с 01.03.2015г. по 30.06.2016г.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из содержания указанных норм действующего законодательства следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

При этом право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Для правомерности удержания имущества необходимо установить как факт прекращения договорных обязательств, так и обстоятельства оставления имущества в арендуемом помещении.

Как следует из материалов настоящего дела, доступ в арендуемое ответчиком помещение ограничен истцом в период действия договора аренды, то есть, в период арендных правоотношений между сторонами.

В период с 29.05.2015г. арендатор не имел доступа к арендуемому им нежилому помещению, поскольку помещение было опечатано истцом, одновременно ключи от помещения были сданы ответчиком истцу.

С учетом изложенного, суд находит, что действия арендодателя по запрещению доступа в арендованный объект являются обоснованным основанием для отказа арендатора от внесения арендной платы за пользование имуществом с 29.05.2015г.

Таким образом, из заявленных требований в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчика задолженности по постоянной арендной плате за период с февраля 2015г. по 29 мая 2015г.

Из представленного истцом расчета исковых требований следует, что истцом заявлено о взыскании с ответчика задолженности только по постоянной арендной плате. Истец указывает, что долг по переменной части арендной платы отсутствует, и ко взысканию истцом не заявлен.

При этом по расчетам истца неоплаченная задолженность по постоянной части арендной платы за февраль 2015г. составила 45 557,37 руб.

Проверив представленный истцом расчет задолженности за февраль 2015г., суд находит его арифметически неверным и необоснованным.

Так, в период действия договора аренды с 01.04.2014г. по 28.02.2015г. по условиям договора аренды № 51 от 01.04.2014г. оплате подлежала постоянная арендная плата в размере 689 825 руб., из расчета: 57 205,00 руб.х 5 мес. + 67 300 руб. х 6 мес.

Ответчиком за тот же период оплачена постоянная арендная плата в размере 649 030 рублей, в том числе, обеспечительный платеж, что подтверждается представленными платежными поручениями ответчика и выписками по лицевому счету ООО «Парад» (л.д.75-93).

Платежные документы свидетельствуют, что ответчиком оплата арендной платы производилась с указанием целевого назначения платежей: «арендная плата» в размере постоянной ее части, и «переменные расходы». Оплата постоянной и переменной части производилась раздельными платежами.

В связи с чем, оплаченные ответчиком платежи по «арендной плате» не могут быть без соответствующего заявления арендатора зачтены в счет погашения расходов по «переменной» части арендной платы. В случае, если у арендатора имеется задолженность за соответствующие месяцы по переменной части арендной платы, он вправе, при наличии соответствующих доказательств, обратиться в суд с соответствующим иском. К предмету настоящего иска выяснение данного обстоятельства не относится, поскольку истец неоднократно заявлял, что им предъявлена к взысканию задолженность только по постоянной части арендной платы.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца на основании ст.614 ГК РФ подлежит взысканию задолженность по постоянной арендной плате в сумме 238 353 руб. 06 коп., в том числе:

- за февраль 2015г. в размере: 689 825 руб. – 649 030 руб. = 40 795 руб.,

- за март 2015г. в размере 67300 руб.;

- за апрель 2015г. в размере 67300 руб.;

- за период с 01.05.2015г. по 29.05.2015г. в размере: 67300 руб. : 31 день х 29 дней = 62 958,06 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований истцу надлежит отказать.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5144 руб. относятся пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований на ответчика и взыскиваются в пользу истца. В сумме 19079 руб. – на истца, и оплачены им при подаче иска.

Руководствуясь ст.110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305631933600013 ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Парад» (ОГРН <***> ИНН <***>) задолженность по постоянной части арендной платы в размере 238 353 (Двести тридцать восемь тысяч триста пятьдесят три) рубля 06 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5144 (Пять тысяч сто сорок четыре) рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
Н.Ю. Плотникова