Решение от 4 апреля 2024 г. по делу № А62-2227/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

04.04.2024 Дело № А62-2227/2023

Резолютивная часть решения оглашена 04.03.2024

Полный текст решения изготовлен 04.04.2024

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воробьевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>),

о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами,

объединённое с делом по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании сделки недействительной,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

акционерное общество «Тандер» (ОГРН <***>; ИНН <***>); индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО7 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО8 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО9 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО10 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО11 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО12 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

индивидуальный предприниматель ФИО13 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>);

Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) (ОГРН <***>; ИНН <***>);

общество с ограниченной ответственностью «Надежный партнер» (ОГРН <***>; ИНН <***>);

ФИО14,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО1: ФИО15 – представитель по доверенности от 24.04.2023;

от ИП ФИО2: ФИО16 - представитель по доверенности от 17.05.2023 г.; индивидуальный предприниматель ФИО2 (паспорт, выписка из ЕГРИП);

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы, внесенной арендаторами объектов недвижимости по адресу: <...>, в сумме 682 937 руб. 47 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.10.2022 по 01.03.2023 в сумме 18 944 руб. 50 коп. и с 02.03.2023 по дату фактической оплаты долга.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 03.05.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Тандер», индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7, индивидуальный предприниматель ФИО8, индивидуальный предприниматель ФИО9, индивидуальный предприниматель ФИО10, индивидуальный предприниматель ФИО11, индивидуальный предприниматель ФИО12, индивидуальный предприниматель ФИО13, Банк ВТБ (Публичное акционерное общество), общество с ограниченной ответственностью «Надежный партнер», ФИО14 (далее по тексту также – третьи лица).

Как следует из материалов дела, 02.08.2022 между ИП ФИО2 (далее по тексту также – продавец) и ИП ФИО1 (далее по тексту также – покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи № б/н (далее – предварительный договор), в соответствии с условиями которого при заключении основного договора купли-продажи продавец обязался продать, а покупатель приобрести в собственность следующие объекты недвижимости (далее Объекты недвижимости):

- нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 571,5 кв.м, 1-этажный, кадастровый номер 67:27:0030432:548;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 498,3 кв.м, 1-этажный, кадастровый номер 67:27:0030432:547;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: стоянки индивидуального легкового транспорта, для размещения объектов оптовой и розничной торговли, площадью 5806 кв.м, кадастровый номер 67:27:0000000:6972,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: стоянки индивидуального легкового транспорта, для размещения объектов оптовой и розничной торговли, площадью 1033 кв.м, кадастровый номер 67:27:0030432:552,

расположенные по адресу: <...>.

Сторонами в ходе судебного разбирательства в материалы дела представлены различные редакции предварительного договора купли-продажи в копиях.

На основании определения суда от 29.11.2023 сторонами в материалы дела представлены оригиналы предварительных договоров, содержание которых в части порядка внесения денежных средств, указанных в пункте 3 предварительного договора, различно (том 3 л.д. 139-140, 141-142).

О фальсификации представленных в суд экземпляров предварительных договоров сторонами не заявлено.

Вместе с тем, из пункта 3 представленных в суд оригиналов предварительного договора следует, что по предварительной договоренности между сторонами объекты недвижимости будут проданы за 110 000 000 рублей.

В соответствии с пунктом 4.1 представленных в суд оригиналов предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до 31 октября 2022 года.

Согласно пункту 7 представленных в суд оригиналов предварительного договора по соглашению сторон, с момента расчета за "Объекты недвижимости", покупатель получает денежные средства с арендаторов, находящихся в данных Объектах недвижимости в свою пользу пропорционально оплаченной суммы за "Объекты недвижимости". В случае поступления денежных средств за аренду продавцу, последний обязуется перечислить излишне полученные денежные средства с арендаторов, расположенных в данных Объектах недвижимости, покупателю в течение пяти рабочих дней с момента получения.

Условия данных пунктов в представленных в суд оригиналах предварительного договора идентичны.

Из материалов дела следует, что ФИО1 перечислил ИП ФИО2 денежные средства в сумме 110 000 000 руб., в том числе: 3 000 000 руб. на основании платежного поручения № 39 от 05.08.2022, 107 000 000 руб. – на основании платежного поручения № 97 от 28.09.2022. При этом, в качестве назначения платежа в данных платежных поручениях указано: "оплата по предварительному договору купли-продажи от 02.08.2022".

На основании письма от 29.09.2022 денежные средства в размере 70 000 000 руб. были перечислены ФИО2 на счет ФИО1, что подтверждается платежным поручением № 036833 от 29.09.2022.

14.10.2022 между ФИО2 (далее по тексту также – продавец) и ФИО1 (далее по тексту также – покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков с нежилыми помещениями (далее – договор), в соответствии с условиями которого продавец продал покупателю принадлежащее ему на праве собственности следующее недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 5806 +/- 27 кв.м с кадастровым номером 67:27:0000000:6972, находящийся по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: стоянка индивидуального легкового транспорта, для размещения объектов оптовой и розничной торговли;

- земельный участок площадью 1033 +/- 11 кв.м с кадастровым номером 67:27:0030432:552, находящийся по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: стоянка индивидуального легкового транспорта, для размещения объектов оптовой и розничной торговли;

- нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0030432:547 общей площадью 498,3 кв.м, этажность (этаж) – этаж № 1, находящееся по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, городской округ город Смоленск, <...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0030432:548 общей площадью 571,5 кв.м, этажность (этаж) – этаж № 1, находящееся по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, городской округ город Смоленск, <...>.

Согласно пункту 2.2 договора ФИО1 купил у ФИО2 указанные земельные участки и нежилые помещения за 40 000 000 руб.

В пункте 2.3 договора указано на то, что расчет между ними произведен полностью до подписания договора следующим образом: ФИО1 зачислил на расчетный счет № <***>, к/сч 30101810145250000411, БИК 044525411 филиал "Центральный" Банка ВТБ (ПАО) г. Москва, открытый на имя ФИО2, денежную сумму в размере 40 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 3.3 договора согласно данным ЕГРН, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05 октября 2022 года № КУВИ-001/2022-175164499 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 67:27:0030432:547 имеются следующие сведения:

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости:

Вид: Аренда;

Дата государственной регистрации: 22.04.2022г.;

Номер государственной регистрации: 67:27:0030432:547-67/056/2022-2;

Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 22.04.2022г. по 21.02.2029г.;

Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Акционерное общество "Тандер", ИНН: <***>, ОГРН: <***>;

Основание государственной регистрации: Договор аренды, заключенный в городе Смоленск, № СмлФ/6648/22, выдан 21.02.2022г.

По соглашению сторон, с момента расчета за "Объекты недвижимости", покупатель получает денежные средства с арендаторов, находящихся в данных объектах недвижимости в свою пользу пропорционально оплаченной суммы за "Объекты недвижимости". В случае поступления денежных средств за аренду продавцу, последний обязуется перечислить излишне полученные денежные средства с арендаторов, расположенных в данных Объектах недвижимости, покупателю в течение 5 рабочих дней с момента получения.

Согласно пункту 5.1 договора право собственности на указанные объекты недвижимости возникает у ФИО1 с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи одновременно является передаточным актом.

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости произведена 17.10.2022.

Платежным поручением № 191 от 18.10.2022 ИП ФИО2 перечислил ИП ФИО1 денежные средства в размере 533 806 руб.

ИП ФИО1 в обоснование заявленных требований указано на то, что полный расчет по договору купли-продажи состоялся до заключения договора купли-продажи, в связи с чем он полагает, что ИП ФИО2 нарушил пункт 3.3 договора, перечислив полученную им арендную плату за период с 29.09.2022 по 31.10.2022 не в полном объеме.

В этой связи ИП ФИО1 в адрес ИП ФИО2 направлена претензия от 18.10.2022, в которой содержалось требование о перечислении полученной арендной платы. Данное требование оставлено ИП ФИО2 без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 с исковым заявлением в суд.

Также ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к ИП ФИО1 о признании недействительным пункта 3.3 договора купли-продажи земельных участков с нежилыми помещениями от 14.10.2022 (дело № А62-9027/2023).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 22.09.2023 дела № А62-2227/2023 и № А62-9027/2023 объединены в одно производство; объединенному делу присвоен номер № А62-2227/2023.

В ходе судебного разбирательства ИП ФИО1 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял заявленные исковые требования, окончательно просил взыскать с ИП ФИО2 в его пользу неосновательное обогащение в виде арендной платы, внесенной арендаторами объектов недвижимости по адресу: <...>, на счет ИП ФИО2 за период с 29.09.2022 по 30.03.2022 и с 01.10.2022 по 31.10.2022 в сумме 558 076 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.10.2022 по 01.02.2024 в сумме 71 909 руб. 25 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.2024 по дату фактической оплаты долга (уточненное исковое заявление от 19.02.2024; том 4 л.д.27).

Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные уточненные исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, исковые требования ИП ФИО2 не признала.

ИП ФИО2 и его представитель в судебном заседании заявленные исковые требования ИП ФИО1 не признали, поддержали собственные исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Третье лицо ООО «Надежный партнер» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в представленном отзыве на исковое заявление ИП ФИО1 указало на то, что своевременно вносило арендную плату по заключенному между ним и ИП ФИО2 договору, в том числе в сентябре и октябре 2022 года (том 2 л.д. 24).

Третье лицо ИП ФИО4 в судебное заседание не явилась, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в представленном отзыве на исковое заявление ИП ФИО1 указала на то, что арендная плата за октябрь 2022 года была внесена ею на счет ИП ФИО2, что подтверждается соответствующим платежным поручением (том 2 л.д. 53).

Третье лицо АО «Тандер» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в представленном отзыве на исковое заявление ИП ФИО1 указало на то, что арендная плата за октябрь 2022 года по двум договорам аренды была перечислена им ИП ФИО2 (том 2 л.д. 131-132).

Третьи лица ИП ФИО6, ИП ФИО8, ИП ФИО10, ИП ФИО11, ИП ФИО13 в судебное заседание не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в представленных отзывах на исковое заявление ИП ФИО1 указали на то, что арендная плата за октябрь 2022 года вносилась ими ИП ФИО2 путем передачи наличных денежных средств (том 2 л.д. 126-130).

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 и частью 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданско-правовых обязательств является договор.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой и надлежащей форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подписанный сторонами договор по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров купли-продажи недвижимого имущества, правовое регулирование которых осуществляется согласно главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным

Также в соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, соблюли его письменную форму, указанный договор удостоверен нотариусом, в связи с чем договор купли-продажи от 14.10.2022 считается заключенным.

Установление сторонами в предварительном договоре купли-продажи иной цены недвижимости не умаляет права сторон изменить цену договора при заключении основного договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 перечислил ИП ФИО2 денежные средства по предварительному договору купли-продажи в сумме 110 000 000 руб., в том числе: 3 000 000 руб. на основании платежного поручения № 39 от 05.08.2022, 107 000 000 руб. – на основании платежного поручения № 97 от 28.09.2022. Впоследствии на основании письма от 29.09.2022 излишне уплаченные денежные средства в размере 70 000 000 руб. были возвращены ФИО1, что подтверждается платежным поручением № 036833 от 29.09.2022 (том 3 л.д. 59-62).

В материалы дела представлены заключенные между ИП ФИО2 и третьими лицами договоры аренды нежилого помещения и земельного участка в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, городской округ город Смоленск, <...>.

Из представленных в материалы дела выписок со счета ИП ФИО2 за период с 01.09.2022 по 30.09.2022 и с 01.10.2022 по 31.10.2022 (том 3 л.д. 132-135) следует, что в указанные периоды на счет ИП ФИО2 перечислена арендная плата за сентябрь и октябрь 2022 года от следующих арендаторов: Банк ВТБ (ПАО), АО «Тандер», ИП ФИО3, ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО17, ООО «Надежный партнер».

Платежным поручением № 191 от 18.10.2022 ИП ФИО2 в соответствии с пунктом 3.3 договора перечислил ИП ФИО1 денежные средства в размере 533 806 руб.

В обоснование своих возражений относительно заявленных ИП ФИО1 требований, ИП ФИО2 указал на то, что право на получение арендной платы возникло у покупателя после регистрации 17.10.2022 перехода права собственности к нему на объекты недвижимости.

Вместе с тем, сторонами в пункте 3.3 договора согласовано, что с момента расчета за "Объекты недвижимости", покупатель получает денежные средства с арендаторов, находящихся в данных объектах недвижимости в свою пользу пропорционально оплаченной суммы за "Объекты недвижимости". В случае поступления денежных средств за аренду продавцу, последний обязуется перечислить излишне полученные денежные средства с арендаторов, расположенных в данных Объектах недвижимости, покупателю в течение 5 рабочих дней с момента получения.

В ходе судебного разбирательства ИП ФИО2 заявлены доводы о невозможности однозначного толкования условий пункта 3.3 договора, изложенных в последнем абзаце данного пункта, предъявив иск о признании недействительным указанного пункта договора по основанию, предусмотренному статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В пункте 7 представленных в суд сторонами оригиналов предварительного договора купли-продажи от 02.08.2022 согласовано, что по соглашению сторон с момента расчета за «Объекты недвижимости» покупатель получает денежные средства с арендаторов, находящихся в данных объектах недвижимости, в свою пользу пропорционально оплаченной суммы за «Объекты недвижимости». В случае поступления денежных средств за аренду продавцу, последний обязуется перечислить излишне полученные денежные средства с арендаторов, расположенных в данных объектах недвижимости покупателю, в течение пяти рабочих дней с момента получения.

В пунктах 3.1, 3.2 и 3.3 раздела 3 договора купли-продажи земельных участков с нежилыми помещениями от 14.10.2022 приведены сведения, содержащиеся в ЕГРН, об обременениях земельных участков и нежилого помещения, являющихся предметом указанного договора.

В частности, в пункте 3.3 договора приведены сведения ЕГРН об имеющегося обременения в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 67:27:0030432:547, в виде аренды в пользу АО «Тандер» согласно договору аренды от 21.02.2022 № СмлФ/6648/22 на срок с 22.04.2022 по 21.02.2029.

Также, в последнем абзаце пункта 3.3 договора купли-продажи от 14.10.2022 содержится условие, идентичное по содержанию пункту 7 предварительного договора купли-продажи от 02.08.2022, заключенного между сторонами.

При этом, между ИП ФИО2 (арендодатель) были заключены договоры аренды в отношении частей спорных помещений и земельных учатков: от 01.02.2022 № 02-22 с ИП ФИО3; от 30.03.2018 № СмлФ/14398/18 с АО «Тандер», от 01.05.2021 б\н с ИП ФИО4, от 27.05.2020 № 55б с ИП ФИО5, от 27.10.2021 № НП-4121 с ООО «Надежный партнер», договор от 16.06.2022 № 1712/05/2022 о размещении устройства самообслуживания с Банком ВТБ (ПАО), а также ряд иных договоров аренды, государственная регистрация которых не произведена (том 1 л.д.41-131). Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела, и лицами, участвующими в деле, в ходе судебного разбирательства не оспорены.

О наличии перечисленных договоров ИП ФИО2 был осведомлен, выступая в них стороной, и получая арендные платежи.

В то же время, в пункте 7 предварительного договора купли-продажи 02.08.2022 и в последнем абзаце пункта 3.3 заключенного впоследствии договора купли-продажи земельных участков с нежилыми помещениями от 14.10.2022 сторонами согласовано право покупателя (ИП ФИО1) получать с момента расчета за спорные объекты денежные средства с арендаторов, находящихся в данных объектах недвижимости.

Исключений в отношении права покупателя (ИП ФИО1) на получение арендных платежей от одного или нескольких арендаторов ни тексты предварительного договора купли-продажи 02.08.2022, ни текст договора купли-продажи земельных участков с нежилыми помещениями от 14.10.2022 не содержат.

Таким образом, сторонами определено лицо, которое обладает правом получения арендной платы с арендаторов, которые арендуют приобретаемые объекты недвижимости (их части), после осуществления расчета по договору купли-продажи. Этим лицом является покупатель – ФИО1

Ссылка ИП ФИО2 на акт экспертного исследования от 30.10.2023 № 5774/33-6-23, выполненного руководителем группы – ведущим государственным судебным экспертом отдела лингвистической экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России в отношении текста договора купли-продажи земельных участков с нежилыми помещениями от 14.10.2022 (том 3 л.д. 73-77), не принимается судом, поскольку данный акт экспертного исследования выражает субъективное мнение автора и не запрещает суду по внутреннему убеждению толковать и оценивать содержание письменных доказательств.

Кроме того, из содержания названного акта следует, что предметом исследования эксперта являлся лишь договор от 14.10.2022, тексты предварительного договора купли-продажи 02.08.2022 эксперту для исследования не предъявлялись.

В свою очередь, ИП ФИО1 в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о назначении по делу судебной лингвистической экспертизы с постановкой перед экспертами следующего вопроса: «Относится ли последний абзац пункта 3.3 нотариального договора к арендатору, который указан выше (АО «Тандер»), или в данном абзаце идет речь обо всех арендаторах, в том числе и указанном выше (АО «Тандер»), которые арендуют помещения в покупаемых объектах недвижимости?».

Указанное ходатайство судом отклонено в связи с отсутствием предусмотренных статьей 82 АПК РФ оснований, поскольку вопрос, предложенный МП ФИО1 для постановки перед экспертом, касаются вопросов права и правовых последствий оценки доказательств, не требует специальных познаний.

В соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию.

Истец по иску о признании сделки недействительной должен доказать, что заблуждение возникло по вине ответчика (абзац 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Как следует из пункта 5 этой же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, соответствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных положений, а также норм статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке; заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по делу является выяснение вопроса о том, понимал ли истец сущность сделки на момент ее совершения или же воля истца была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения относительно ее существа применительно к пункту 1 статьи 178178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, ИП ФИО2 не доказал, что на момент заключения сделки заблуждался относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. О наличии всех договоров аренды в отношении частей спорных помещений и земельных участков ИП ФИО2 был осведомлен, выступая в них арендодателем, и получая арендные платежи.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что подлинная воля ИП ФИО2 была направлена на создание иных правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки, равно как и доказательств того, что спорная сделка была совершена с целью причинения вреда ИП ФИО2, суд отклоняет доводы истца по встречному иску о недействительности пункта 3.3 спорного договора по указанным основаниям.

С учетом представленных в материалы в дела доказательств суд находит обоснованными доводы ИП ФИО1 о том, что окончательный расчет по договору купли-продажи от 14.10.2022 произведен сторонами до его заключения, а именно 28.09.2022. Сведения о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, также отражены в пункте 2.3 договора.

В этой связи суд пришел к выводу о том, что в соответствии с условиями последнего абзаца пункта 3.3 договора купли-продажи от 14.10.2022 поступившие ИП ФИО2 с 29.09.2022 денежные средства в виде арендной платы от арендаторов, которые арендуют приобретаемые ИП ФИО1 объекты недвижимости (их части), подлежат передаче последнему.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает обоснованными доводы ИП ФИО1 о том, что ИП ФИО2 в нарушение пункта 3.3 договора перечислил не в полном объеме полученную им от арендаторов нежилых помещений и земельных участков, расположенных по адресу: <...>, арендную плату за период с 29.09.2022 по 31.10.2022.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные данной статьей, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку ИП ФИО2 в нарушение пункта 3.3 договора не произвел перечисление ИП ФИО1 части перечисленных ему в качестве арендной платы за сентябрь (29 и 30 сентября 2022 года) и октябрь 2022 года денежных средств, то на его стороне имеется неосновательное обогащение, которое должно быть возмещено на основании ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ.

Приложенные к уточненному исковому заявлению ИП ФИО1 расчеты судом проверены и признаны арифметически верными. Контррасчет задолженности ИП ФИО2 не представлен.

С учетом изложенного, с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 558 076 руб. 56 коп.

ИП ФИО1 также заявлено требование о взыскании с ИП ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 18.10.2022 по 01.02.2024 в сумме 71 909 руб. 25 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленных начиная со 02.02.2024 по дату фактической оплаты долга.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Предусмотренные данной нормой права проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства и взимаются за весь период пользования чужими средствами.

Факт наличия у ИП ФИО2 задолженности перед ИП ФИО1 установлен при рассмотрении настоящего дела.

Расчет ИП ФИО1 судом проверен и признан верным. Со своей стороны ИП ФИО2 представленный расчет не оспорил, собственный контррасчет в дело не представил.

На основании изложенного суд полагает необходимым удовлетворить требования ИП ФИО1 и взыскать с ИП ФИО2 в его пользу проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 18.10.2022 по 01.02.2024 в сумме 71 909 руб. 25 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленные на сумму долга 558 076 руб. 56 коп., начиная со 02.02.2024 по дату фактической оплаты долга.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) 629 985 руб. 81 коп., в том числе: неосновательное обогащение в размере 558 076 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 18.10.2022 по 01.02.2024 в сумме 71 909 руб. 25 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленные на сумму долга 558 076 руб. 56 коп., начиная со 02.02.2024 по дату фактической оплаты долга, а также 15 600 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 438 руб., уплаченную по платежному поручению от 06.03.2023 № 62, о чем выдать справку.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья И.Л. Каринская