Решение от 6 марта 2020 г. по делу № А60-46638/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-46638/2019
06 марта 2020 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2020 года. Полный текст решения изготовлен 06 марта 2020 года .

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А.Петер рассмотрел дело №А60-46638/2019 по иску АО "ПРОМСВЯЗЬ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ГСК "ПРОМСВЯЗЬ-99" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об установлении платы за сервитут

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, доверенность от 02.08.2019г.,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 19.09.2019г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском об установлении платы за сервитут.

Ответчик представил отзыв.

Определением от 06.12.2019г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза рыночной стоимости права ограниченного пользования земельным участком, проведение которой поручено ООО «Консалтинг Групп», эксперту ФИО3.

Заключение эксперта поступило в материалы дела.

Истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку при выбранной экспертом методике изложенные выводы соответствуют исследовательской части заключения; выбор аналогов экспертом сомнений в обоснованности заключения не вызывает.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса спор собственников при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.

По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Вопрос об установлении сервитута разрешен судом общей юрисдикции, которым сервитутом площадью 196 кв.м обременен земельный участок истца – АО «Промсвязь» с кадастровым номером 66:41:0402010:105 в целях беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда автотранспорта на земельный участок ответчика – ГСК «Промсвязь-99» с кадастровым номером 66:41:0402010:3 собственникам гаражных боксов (апелляционное определение Свердловского областного суда по делу №33-4075/20017 от 29.06.2017г.).

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

При установлении сервитута вопрос об определении его стоимости не разрешен, в связи с чем истец обратился в соответствующим иском в арбитражный суд.

Ответчик с заявленным иском по форме и компетентному суду согласился, поскольку им предпринята попытка заявить встречный иск с аналогичным требованием – об установлении соразмерной платы за сервитут. Суд не нашел оснований для принятия такого встречного иска, поскольку он не обладает признаком встречности и фактически указывает на наличие спора между сторонами о размере платы за сервитут.

Истцом предложена стоимость сервитута в размере 121000 руб. в месяц и в качестве обоснования указанной цены представлен отчет №113, подготовленный ООО «Трансэнергоресурс».

Ответчиком предложена стоимость в размере 1970 руб. в месяц и в качестве обоснования представлен отчет №9/04-19, подготовленный ООО «ЭНСО Оценка».

Разногласия сторон по определению соразмерной платы за сервитут явились причиной назначения по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Консалтинг Групп», предложившему 443000 руб. за 49 лет.

Изучив представленные и полученные с помощью судебной экспертизы заключения, суд приходит к следующим выводам.

Отчет №9/04-19, подготовленный ООО «ЭНСО Оценка» основан на сравнительном подходе, при котором оценщик осуществил сбор информации по рынку о предложениях купли-продажи аналогичных объектов, а впоследствии применил коэффициенты с учетом характеристик земельного участка. При этом из содержания отчета не следует, что действительно принимались во внимание характеристики земельного участка, а вывод содержит информацию о равновеликих платежах на праве постоянного бессрочного пользования. Ни истец, ни ответчиком обладателем этого права быть не могут и сравнивать указанное право с правом ограниченного пользования нельзя, т.к. различия существенны.

Аналогичный подход при определении соразмерной платы за сервитут применен и экспертом, который при методе прямого сравнения продаж, также учел наличие на рынке аналогов, к которым истец предъявил возражения, применил коэффициенты с учетом характеристик земельного участка, аналогичные отчету №9/04-19.

С учетом стандартов оценки оба отчета содержат необходимые данные для расчета (цифры, формулы, таблицы, справочники и пр.), расчеты с точки зрения математики и применения тех или иных величин и коэффициентов не могут быть подвергнуты сомнению, но не могут быть положены в основу вывода суда о размере платы за сервитут, поскольку отчеты составлены без учета конкретных обстоятельств пользования земельным участком.

Суд считает, что частный сервитут – он настолько частный, что можно говорить об уникальности возникшей ситуации, поэтому невозможно игнорировать потребности и интересы сторон, состояние участка, нужды, которые обеспечивает сервитут, его условия. Уникальность ситуации не позволяет прибегнуть к методу сравнения продаж и пр., при котором происходит формальное сравнение земельных участков, поскольку нет аналогов для сравнения, а для определения рыночной стоимости земельного участка после установления сервитута тем более. Кроме того, чтобы определить насколько обременителен для земельного участка сервитут, необходимо учитывать конкретные его условия и состояние земельного участка.

В данном случае земельный участок, которым обременен сервитут, имеет разрешенный вид использования – многоквартирные дома смешанного использования с квартирами на верхних этажах, парковки, а используется истцом для организации парковки транспортных средств.

Земельный участок имеет неправильную форму, затрудняющую использовать его по виду разрешенного использования, ограничен улицами и «внутри» расположен продуктовый магазин, а также подземный паркинг ответчика, на крыше которого осуществляется стоянка транспортных средств (28 мест). Для реализации своего права членами/собственниками ГСК на использование крыши паркинга собственно и установлен сервитут и его площадь составляет 196 кв.м.

Место расположения сервитута используется не только ответчиком, но и самим истцом: с ул. Фрунзе организован проезд, установлен шлагбаум, что означает, что часть земельного участка из владения и пользования истца не выбывала и продолжает использоваться в аналогичных с ответчиком целях.


Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута (п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от 26.04.2017г.).

Суд самостоятельно производит соответствующий расчет, используя данные, приведенные в отчете №113, подготовленном ООО «Трансэнергоресурс», который содержит все необходимые и обоснованные данные для расчета (исследованы документы о затратах, содержится описание фактической ситуации, расчеты на 1 кв.м. и применительно к 196 кв.м, что позволяет их проверить и применить суду).

Суд исходит из того, что условия пользования земельного участка истцом и сервитутом ответчиком не позволяют собственнику земельного участка получить материальную выгоду (прибыль), поскольку сервитут необходим только для проезда и самостоятельного значения часть земельного участка площадью 196 кв.м. не имеет, следовательно, в стоимость сервитута подлежат включению затраты собственника, связанные с обеспечением прохода и проезда ответчика.

Земельный участок, на который наложено обременение, принадлежит истцу на праве собственности, расходы по уплате земельного налога составляют 13320,16 руб. в год.

Земельный участок, обремененный сервитутом, замощен асфальтовым покрытием, годовая плата за пользование которым составляет 61615,11 руб. и включает в себя размер ежегодных отчислений в резерв на ремонт асфальтового покрытия.

Для организации проезда и прохода ответчика истец должен организовать круглосуточную охрану, что составит 113864,35 руб. (помещение) и 109314 руб. (земельный участок 1051872,77/1886*196), и обеспечить уборку, стоимость которой в год составляет 32517,71 руб.

Необходимость круглосуточной охраны связана с условиями сервитута, установленными судом, а также с использованием истцом земельного участка в целях организации парковки и исключения организации стихийной парковки жителями близлежащих домов.

В целях охраны и упорядочения движения истцом поставлен шлагбаум стоимостью 50281 руб. и амортизация его в год составит 1885,55 руб.

Таким образом, сумма расходов в год применительно к сервитуту 196 кв.м составит 332516,88 год без стоимости шлагбаума.

Интенсивность движения транспортных средств, которая учтена оценщиком при определении размера доли сервитуария, судом во внимание не принимается, поскольку не влияет на условия сервитута. Пользователями 196 кв.м. в целях прохода и проезда являются истец и ответчик, поэтому затраты по пользованию и содержанию распределяются на двоих, что составит 166258 руб. (округленно) или 13855 руб. в месяц (округленно).

Стоимость шлагбаума, который используется при организации проезда, также подлежит разделению на два пользователя, и сумма 25140 руб. будет являться единовременным платежом, иные расходы по содержанию шлагбаума учитывается в сумме 166258 руб.

Указанные затраты собственник обременяемого сервитутом объекта обязан будет нести не только в силу принадлежности ему объекта недвижимости, а в силу предоставления иным лицам права ограниченного пользования (собственник, например, в силу минимизации своих расходов по содержанию имущества, вправе не осуществлять уборку и ремонт объекта, но в случае предоставления права ограниченного пользования иному лицу, собственник обязан будет обеспечить нужды иного лица, в данном случае проезд и проход).

Возможные убытки, связанные с невозможностью сдачи имущества (помещение охраны) в аренду, рыночная стоимость земельного участка, которые указаны в отчете и включены оценщиком в стоимость сервитута, суд не включает в стоимость сервитута, поскольку как уже указывалось ранее, часть земельного участка истца не имеет самостоятельного значения, часть земельного участка и помещение охраны уже используются истцом в аналогичных сервитуту целях и прибыли не приносили и принести не могут.

Стоимость сервитута суд определяет с учетом намерений истца получать оплату ежемесячно исходя из того, что плательщиком является ГСК; срок платежа – последнее число месяца; уровень инфляции компенсируется ключевой ставкой ЦБ РФ, подлежащей применению на последнее число года для расчета платы на следующий календарный год.

Единовременный платеж подлежит внесению в течение 1 месяца с момента вступления решения в законную силу.

Расходы истца по оплате госпошлины подлежат возмещению ответчиком (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Установить плату за сервитут на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402010:105 в следующем размере: единовременный платеж 25410 руб., ежемесячный платеж 13855 руб.

Срок внесения единовременного платежа - в течение 1 месяца с момента вступления решения в законную силу.

Срок внесения ежемесячного платежа – последнее число месяца.

В последнее число года плата за сервитут, за исключением единовременного платежа, подлежит индексации по ключевой ставке ЦБ РФ.

Взыскать с ГСК "ПРОМСВЯЗЬ-99" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу АО "ПРОМСВЯЗЬ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья С.Ю. Григорьева