Решение от 3 апреля 2019 г. по делу № А32-45265/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-45265/2018

Резолютивная часть решения объявлена 21.03.2019. Полный текст решения изготовлен 03.04.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «РЖД-здоровье» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, как правообладателя земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202003:14, заключить с АО «РЖД-ЗДОРОВЬЕ» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.11.2013 № 01-09/145, в редакции АО «РЖД-ЗДОРОВЬЕ»; об обязании Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.11.2013 № 01-09/145 за период с 01.01.2015 по 31.12.2018 в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 10.09.2015 № 36/10,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось акционерное общество «РЖД-здоровье» (далее – общество) с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) об обязании управление, как правообладателя земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202003:14, заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.11.2013 № 01-09/145, в редакции общества; об обязании управления произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.11.2013 № 01-09/145 за период с 01.01.2015 по 31.12.2018 в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 10.09.2015 № 36/10.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 21.03.2019 до 16.30 часов. После перерыва судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Общество является арендатором земельного участка площадью 40 928 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0202003:14, расположенного по адресу: 353480, Краснодарский край, город Геленджик, <...>, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.11.2013 № 01-09/145 (далее – договор аренды) и соглашения о замене арендатора от 31.10.2014.

Пунктом 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка установлен по 24.07.2062.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы за участок определен в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

На момент заключения договора аренды кадастровая стоимость составляла 224 578 484 рубля 48 копеек, арендная плата в год определена в размере 3 368 677 рублей 27 копеек.

26 августа 2015 года общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202003:14, площадью 40 928 кв. м, расположенного по адресу: 353480, Краснодарский край, город Геленджик, <...>.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 10.09.2015 № 36/10 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202003:14 установлена в размере его рыночной стоимости, равной 121 090 000 рублей.

2 октября 2015 года в связи с изменением кадастровой стоимости спорного земельного участка общество обратилось в управление с заявлением № 01.10/964 о внесении изменения в договор аренды в части расчета арендной платы.

Согласно письму ответчика от 11.11.2015 № 09/17903 на основании пункта 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление правительства от 16.07.2009 № 582) заключение дополнительного соглашения в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка возможно только с 01.01.2016.

4 декабря 2015 года не согласившись с доводами управления, истец повторно обратился к истцу с требованием заключить дополнительное соглашение к договору аренды и произвести перерасчет арендной платы с 01.01.2015 (письмо от 04.12.2015 № 01-10/1195).

15 января 2016 года обществом направлено в управление письмо № 01-04/15 в котором, истец сообщил арендодателю, что в связи с имеющейся переплатой за три квартала 2015 года, у арендатора задолженность по арендной плате за четвертый квартал 2015 года отсутствует. Также общество вновь просило ответчика заключить дополнительное соглашение и произвести перерасчет арендной платы.

В ответ на обращения истца от 04.12.2015 № 01-10/1195 и от 15.01.2016 № 01-04/15 управление письмом № 09/2872 сообщило, что применение кадастровой стоимости, определенной по решению комиссии возможно только с 01.01.2016. Также направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды для подписания и обеспечения его государственной регистрации.

Пунктом 1 данного дополнительного соглашения установлено, что расчет арендной платы, исходя их кадастровой стоимости земельного участка, установленной по решению комиссии, применяется с 01.01.2016.

19 апреля 2016 года не согласившись с данным проектом дополнительного соглашения, в части определения даты, с которой устанавливается арендная плата, истец письмом № 01-10/366 направлены разногласия к дополнительному соглашению, в том числе, с определением даты исчисления арендной платы с 01.01.2015.

2 июня 2016 года управлением подготовлен ответ на обращение, в соответствии с которым в дополнительное соглашение не представляется возможным внесение изменений в части корректировки даты исчисления арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости.

30 ноября 2016 года истцов в адрес управления направлено письмо с обоснованием применения кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением комиссии с 01.01.2015, также направлен проект дополнительного соглашения в редакции общества, с применением новой кадастровой стоимости с 01.01.2015.

Ответа на последнее обращение в адрес общества не поступало.

2 августа 2018 года истцом получено досудебное требование ответчика № 09/12205 об оплате задолженности по арендной плате (в том числе неустойки) в размере 10 474 813 рублей 55 копеек.

В ответ на претензию обществом направлено письмо от 31.08.2018 № 01-04/750 с указанием на отсутствие задолженности, в связи с изменением кадастровой стоимости.

В связи с невозможностью урегулирования спора в досудебном порядке, истец обратиться в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статьи 1 (пункт 7) Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации также указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13).

22 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которым вносится множество изменений в действующий в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в кадастр кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 3 Закона № 225-ФЗ положения статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Закона № 225-ФЗ), положения статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обществом заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26.08.2015, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (22.07.2014), следовательно, к арендным правоотношениям применимы положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ.

Решение Комиссии в отношении земельного участка об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, а именно в размере 121 090 000 рублей вынесено 10.09.2015.

Поскольку установленная комиссией стоимость применяется для целей определения размера арендной платы с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, соответственно пересчет стоимости носит ретроспективный характер, указанная кадастровая стоимость подлежит применению при расчете арендной платы за период с 01.01.2015.

При указанных обстоятельствах, требования истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 123, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея заключить с АО «РЖД-ЗДОРОВЬЕ» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.11.2013 № 01-09/145, в редакции АО «РЖД-ЗДОРОВЬЕ».

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.11.2013 № 01-09/145 за период с 01.01.2015 по 31.12.2018 в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 10.09.2015 № 36/10.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «РЖД-здоровье» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов