Решение от 8 декабря 2017 г. по делу № А63-4734/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-4734/2017
г. Ставрополь
08 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2017 года

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2017 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриным В.А., рассмотрев в заседании суда заявление общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», г. Кисловодск, ОГРН <***> к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>, администрации города-курорта Кисловодска, Думе города-курорта Кисловодска, третье лицо: муниципальное унитарное предприятие «Домоуправление №2», г. Кисловодск о признании незаконным бездействия, при участии в судебном заседании представителей заявителя ФИО1 по доверенности от 13.04.2017, ФИО2 по доверенности от 13.03.2017, комитета ФИО3 по доверенности от 21.08.2017, администрации ФИО4 по доверенности от 31.03.2017, в отсутствие остальных лиц (извещены),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», г. Кисловодск (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск (далее – комитет), администрации города-курорта Кисловодска, Думе города-курорта Кисловодска (далее – администрация), третье лицо: муниципальное унитарное предприятие «Домоуправление №2», г. Кисловодск (далее – МУП «Домоуправление №2», третье лицо) о признании незаконным бездействия, выразившегося в не рассмотрении заявления от 16.09.2016 №347 на преимущественное право приобретения в собственность арендуемого имущества – нежилого помещения по договору аренды от 30.06.2010 общей площадью 91,4 кв.м., кадастровый номер 26:34:010113:146, номер этажа: цокольный этаж, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, Куйбышева/Новая, 62/12; обязании предоставить преимущественное право на приобретение арендуемого по договору аренды от 30.06.2010 имущества - нежилого помещения общей площадью 91,4 кв.м., кадастровый номер 26:34:010113:146, номер этажа: цокольный этаж, расположенного по адресу: г. Кисловодск, Куйбышева/Новая,62/12 в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В обоснование заявления общество указало, что бездействие (отказ) заинтересованных лиц по предоставлению преимущественного права приобретения в собственность арендуемого недвижимого имущества является незаконным, поскольку общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, с 2007 года непрерывно владеет и пользуется спорным имуществом на праве аренды, а наличие оснований для отчуждения (приобретения) арендуемого имущества, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 №159-ФЗ), подтверждается материалами дела.

В отзывах на исковое заявление комитет, администрация, МУП «Домоуправление №2» просили отказать в удовлетворении заявленных требований, считая, что у заявителя не возникло право на приобретение в собственность арендуемых помещений. Так договор аренды от 30.06.2010 был заключен без проведения торгов, а поэтому является ничтожной сделкой. Договор арены спорного недвижимого имущества от 11.01.2009 не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Общая площадь помещений в договоре не соответствует общей площади в свидетельстве о государственной регистрации права. У общества имелась задолженность по уплате арендной платы. Спорное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП «Домоуправление №2». Кроме того, общество уже воспользовалось преимущественным правом приобретения арендуемого имущества по иному объекту, что подтверждается договором купли-продажи муниципального имущества №12-ПР от 02.06.2014.

Дума города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск в ходатайстве просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следу, что на основании договоров аренды от 02.05.2007, от 09.01.2008, от 11.01.2009, от 30.06.2010 общество является арендатором муниципального имущества: нежилых помещений, общей площадью 91,4 кв.м., кадастровый номер 26:34:010113:146, номер этажа: цокольный этаж, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, Куйбышева/Новая, 62/12.

Указанные нежилые помещения являются муниципальной собственностью, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 22.06.2015 серии 26-АК 240827.

Общество обратилось в комитет с заявлениями №347 от 16.09.2016 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность.

Комитет в письме №01-15/3065 от 20.09.2016 сообщил, что заявленный объект в прогнозный план приватизации включен не был, поэтому выполнить просьбу не представляется возможным.

Общество, считая, что комитет уклоняется от совершения действий по предоставлению преимущественного права выкупа муниципального имущества, действий, предусмотренных часть 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ не совершает, обратилось в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может признать ненормативный правовой акт государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица недействительным при наличии двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится следующее разъяснение: основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон №209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона №209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства. Это обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается заинтересованными лицами.

Доказательств наличия задолженности заявителя по арендным платежам в материалы дела не представлено, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Доводы заинтересованных лиц о наличии задолженности по арендной плате судом отклоняются. В материалах дела имеются акты сверки расчетов по договору от 30.06.2010 по состоянию на 24.12.2015, на 29.02.2016, на 31.12.2016 из которых следует, что на момент обращения с заявлением о выкупе имущества (16.09.2016) у общества отсутствовала задолженность по оплате арендных платежей.

Суд также не принимает довод заинтересованных лиц о ничтожности заключенного договора аренды со ссылками на положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Из пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 30.06.2008 №108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Названные изменения вступили в силу 02.07.2008.

Между тем договоры аренды от 02.05.2007, от 09.01.2008 заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы.

Приведенные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 22.12.2015 №302-КГ15-11186, от 26.04.2016 №302-КГ15-18993, от 27.07.2016 №302-КГ16-2160.

Таким образом, заявитель арендует нежилые помещение, начиная с 02.05.2007 по настоящее время, то есть непрерывно в течение двух и более лет до 01.07.2013 владел и пользовался арендуемыми помещениями в соответствии с вышеуказанными договорами аренды.

Довод заинтересованных лиц о том, что договор аренды №52 от 11.01.2009 считается незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, несостоятелен.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 №154-О, фактически существующие между сторонами арендные отношения по договорам аренды спорных нежилых помещений, заключенные в период с февраля 2008 года до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, по своему содержанию соответствовали требованиям законодательства, однако не могли быть зарегистрированы в связи с бездействием уполномоченного органа муниципального образования по вопросу регистрации права муниципальной собственности на эти помещения, и такое обстоятельство явилось основанием отсутствия государственной регистрации договоров аренды, которая не подменяет собой договоры аренды, не вторгается в их содержание, не ограничивает свободу договора, прав человека и гражданина, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность при совершении такой сделки.

В процессе рассмотрения дела комитетом не было доказано то, что имущество, используемое арендатором по заключенным с ним договорам, фактически передавалось в хозяйственное ведение МУП «Домоуправление №2», и у него в установленном законом порядке возникло право хозяйственного ведения на это имущество.

Свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на указанное имущество от 22.06.2015 серии 26-АК 240827 не содержит сведений об обременении права муниципальной собственности правом хозяйственного ведения на это имущество.

При заключении договора аренды от 30.06.2010 площадь помещений 101,7 кв.м. внесена в договоры аренды ошибочно. При исследовании технической документации судом установлено, что действительная площадь составляет 91,4 кв.м.

Как следует из письма комитета №01-15/3065 от 20.09.2016 единственным основанием, по которому заявителю отказано в реализации преимущественного права, явилось то обстоятельство, что заявленный объект в прогнозный план приватизации включен не был.

Однако невключение спорного объекта в прогнозный план приватизации не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых обществом помещений, поскольку с 01.01.2009 (после вступления в силу положений статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, вправе по своей инициативе направить уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества. С указанной даты включение объекта в прогнозный план приватизации не требуется.

Обществом соблюдены все условия, установленные Законом №159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

О наличии иных, помимо изложенных в письме №01-15/3065 от 20.09.2016 оснований для отказа заявителю в преимущественном праве приобретения имущества не указано.

Таким образом, поскольку заявитель соответствует установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ требованиям, а основания для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствуют, то заинтересованное лицо после получения заявления было обязано осуществить действия, указанные в части 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, однако таких действий не совершили.

При таких обстоятельствах отказ (бездействие) заинтересованного лица в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений не соответствует требованиям Закона №159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя, а потому заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Указание на обязанность государственного органа совершить определенные действия, устранив тем самым допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а является способом устранения нарушенных прав и элементом резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2011 по делу №А29-1230/2010).

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает, что комитету для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя надлежит совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Совершение указанных действий является необходимым и достаточным для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на комитет. Излишне уплаченная государственная пошлины подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 3, 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 110, 167-180, 198, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», г. Кисловодск, ОГРН <***> удовлетворить.

Признать незаконным отказ (бездействие) комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***> в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», г. Кисловодск, ОГРН <***> преимущественного права приобретения в собственность арендуемого по договору аренды от 30.06.2010 имущества – нежилых помещений, общей площадью 91,4 кв.м., кадастровый номер 26:34:010113:146, номер этажа: цокольный этаж, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, Куйбышева/Новая, 62/12.

Обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***> устранить нарушение права и предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», г. Кисловодск, ОГРН <***> преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений, общей площадью 91,4 кв.м., кадастровый номер 26:34:010113:146, номер этажа: цокольный этаж, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, Куйбышева/Новая, 62/12, по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», г. Кисловодск, ОГРН <***> судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», г. Кисловодск, ОГРН <***> из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чек-ордеру от 31.03.2017.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья М.А. Керимова