Решение от 20 января 2020 г. по делу № А57-20629/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-20629/2019
20 января 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 14 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 20 января 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> материалы дела по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Волга Строй», ИНН <***>

о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.06.2019 № 01-15/3204 в выдаче разрешения на строительство 10 этажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <...> кад. № 64:40:020211:0067

заинтересованные лица:

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области,

Комитет по распоряжению муниципальной собственность и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области,

ФИО2,

ФИО3,

ФИО4,

ООО «СУДЬБА» (ИНН <***>),

при участии:

от администрации Балаковского МР СО – ФИО5 от 09.01.2019г.,

ФИО2 – ФИО6, доверенность от 10.01.2010,

от заявителя – ФИО7, доверенность от 27.06.2019,

иные лица не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Волга Строй» с заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.06.2019 № 01-15/3204 в выдаче разрешения на строительство 10 этажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <...> кад. № 64:40:020211:0067, обязать администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области повторно рассмотреть заявление ООО «Волга Строй» о выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома по Саратовскому шоссе в г. Балаково Саратовской области.

Уточненные требования приняты судом к расмсотрению.

Представитель заявителя поддержал в судебном заседании заявленные требования в полном объеме.

Представители администрации Балаковского МР СО оспорили требования заявителя по основаниям, изложенным в отзыве.

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 14.01.2019 г., 14 час. 00 мин., после которого рассмотрение дела продолжено.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, 21.11.2005 на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 03.10.2005 № 1507р между указанным комитетом и ФИО8, сроком на 49 лет заключен договор аренды № 638 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 02 11:0067, расположенного по адресу: <...> площадью 7 500 кв.м, для строительства крытого мини-рынка.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 09.04.2007 права и обязанности по указанному выше договору перешли к ФИО9

20.02.2013 между ФИО9 и ФИО10 заключен договор замены стороны в обязательстве.

Дополнительным соглашением от 15.07.2013, заключенным между Балаковским муниципальным районом в лице Главы Администрации и ФИО10, в договор аренды от 21.11.2005 № 638 на основании постановления администрации город Балаково от 18.01.2011 № 22 внесены изменения: вид разрешенного использования земельного участка определен как земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

05.04.2014 между ФИО10 и ФИО11 заключен договор замены стороны в обязательства по договору от 21.11.2005 № 638.

По договору от 28.04.2014 ФИО11 передала права и обязанности по договору ФИО2 и ФИО3

Дополнительным соглашением от 25.08.2014 г. к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:067 определен как «земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов, квартирного типа от 6 этажей и выше».

25.03.2016 ФИО2 и ФИО3 заключили договор замены стороны в обязательстве с ООО «Судьба».

07.09.2018 г. ООО «Судьба» передала права и обязанности по договору аренды ФИО4

26.09.2018 ФИО4 заключил договор замены стороны в обязательстве с ООО «Волга Строй».

18.06.2019 ООО «Волга Строй» обратилась к Главе Балаковского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Письмом от 26.06.2019 № 01-15-3204 администрация Балаковского муниципального района Саратовской области отказала ООО «Волга Строй» в выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020211:67 по основаниям, предусмотренным п. 13 ст. 51 ГрК РФ.

Не согласившись с указанным отказом Администрации Балаковского МР СО, Общество обратилось в суд с вышеуказанным заявлением.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) государственных органов не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу пункта 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, далее - ГрК РФ, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса, являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

При этом под правоустанавливающим документом надлежит понимать документ, устанавливающий или удостоверяющий право застройщика на земельный участок, на котором предполагается производить строительство.

Заявитель указывает, что необходимые для выдачи разрешения на строительство документы были представлены в администрацию и отказ в выдаче разрешения на строительство является незаконным.

Между тем, судом установлено следующее.

В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 64:40:02 02 11:0067 ООО «Волга Строй» предоставлен договор аренды от 21.11.2005 № 638, в котором вид разрешенного использования земельного участка определен как земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (с учетом дополнительного соглашения от 15.07.2013 г.).

Дополнительным соглашением от 25.08.2014 к указанному договору изменен предмет договора в части разрешенного использования передаваемого в аренду земельного участка, вид разрешенного использования определен как «земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов квартирного типа от 6 этажей и выше».

25.03.2016 ФИО2 и ФИО3 заключили договор замены стороны в обязательстве с ООО «Судьба».

07.09.2018 г. ООО «Судьба» передала права и обязанности по договору аренды ФИО4

26.09.2018 ФИО4 заключил договор замены стороны в обязательстве с ООО «Волга Строй».

18.06.2019 ООО «Волга Строй» обратилась к Главе Балаковского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

При заключении дополнительного соглашения от 25.08.2014 к договору аренды спорного земельного участка сторонами был нарушен порядок предоставления земельных участков для строительства объектов жилищного строительства.

Согласно части 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ (здесь и далее нормы Кодекса приведены в редакции, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения от 25.08.2014 к договору аренды земельного участка) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (статья 29).

Порядок предоставления земельного участка для строительства до 01.03.2015 г. предусмотрен статьями 30 и 30.1 Земельного кодекса РФ, при этом процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства имеет свои особенности.

Согласно статье 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, – в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

С 01.03.2015 г. действует ст.39.6 ЗК РФ, регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. Согласно положениям которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности , заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

Таким образом, порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, через аукцион, фактически не изменился.

В связи с этим, земельный участок с кадастровым номером 64:40:020211:67 не мог быть предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона как до 01.03.2015 г., так и после введения ст.39.6 ЗК РФ.

Изменение условий договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречило ст.30.1 ЗК РФ, действующей на момент заключения дополнительного соглашения, предусматривающей проведение торгов в таких случаях.

Следовательно, изменение вида разрешенного использования земельного участка без проведения аукциона, противоречило требованиям законодательства.

Определение и изменение целевого назначения земельного участка было осуществлено с нарушением установленного законом порядка в обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.

Дополнительное соглашение от 25.08.2014 г. к договору аренды земельного участка как акт гражданско-правового характера в силу его противоречия императивным нормам земельного законодательства, а также публичным интересам является ничтожным на основании ч.2 ст.168 ГК РФ.

Вышеизложенное обстоятельство свидетельствует о том, что правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды от 21.11.2005 № 638 с учетом дополнительного соглашения от 25.08.2014) не соответствуют закону и, следовательно, не являлись документальным основанием для выдачи Администрацией БМР разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на данном земельном участке.

Согласно п.13 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, Администрация БМР правомерно отказала в выдаче разрешения на строительство ООО «Волга Строй».

Доводы данного общества о том, что дополнительное соглашение от 25.08.2014 г. прошло государственную регистрацию прав в ЕГРН не могут быть приняты во внимание в силу изложенных выше выводов суда, при этом, сам факт регистрации такого дополнительного соглашения в ЕГРН не имеет значения, так как такие сделки недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (Определение Конституционного Суда РФ от 08.04.2010 г. № 456-О-О).

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции учтена практика разрешения аналогичных споров, изложенная в пункте 19 Обзора Верховного Суда РФ за 2018 г. № 4 (от 26.12.2018 г.) - дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости (Определение Верховного суда Российской Федерации № 309-КГ17-20985 от 24.24.2018).

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных ООО «Волга Строй» требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных ООО «Волга Строй» требованиях о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.06.2019 года N 01-15/3204 в выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <...> кадастровый номер 64:40:020211:0067, об обязании администрации Балаковского муниципального района Саратовской области повторно рассмотреть заявление ООО «Волга Строй» о выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома по Саратовскому шоссе в г. Балаково Саратовской области – отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Т.И. Викленко