Постановление от 27 апреля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-46681/2024
г. Краснодар
28 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Кифа-Торги» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 29.11.2024), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2025 по делу № А53-46681/2024, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Кифа-Торги» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – территориальное управление, уполномоченный орган) с заявлением:

– о признании незаконным изложенного в письме от 25.10.2024 № 61-НЗ-10/13950 отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества – объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:167, 61:02:0120114:169, расположенных по адресу: <...> д, и земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:6;

– о возложении на территориальное управление обязанности в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу направить заявителю проект договора купли-продажи указанного недвижимого имущества по цене 2 893 400 рублей, а земельного участка – по его рыночной стоимости, с условием об оплате приобретаемого имущества единовременно (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Заявление основано на положениях главы 24 Кодекса, статей 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Требования мотивированы следующим. Общество является субъектом малого предпринимательства и арендует федеральное недвижимое имущество непрерывно значительный период времени при отсутствии задолженности по арендной плате. Таким образом, заявитель соответствует всем условиям для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого федерального имущества. Однако территориальное управление неправомерно отказало обществу в праве на приобретение этого имущества, сославшись на необходимость одновременной приватизации земельного участка, на котором расположены арендуемые объекты недвижимости, и отсутствие у заявителя права на проведение оценки федерального имущества. Приведенные уполномоченным органом в оспариваемом решении основания к отказу не предусмотрены в качестве таковых действующим законодательством, что нарушает права (интересы) общества в сфере предпринимательской деятельности.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2025 признан незаконным отказ территориального управления в реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, изложенный в письме от 25.10.2024 № 61-НЗ-10/13950. На территориальное управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. С территориального управления в пользу общества взыскано 50 тыс. рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Суд первой инстанции установил, что 25.01.2018 между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 3/18. Договор заключен сторонами по итогам проведения торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, проведенного на основании распоряжения территориального управления от 07.12.2017 № 2559-р (протокол заседания комиссии по проведению торгов в форме аукциона от 11.01.2018 № 3-7/17). По условиям договора обществу передается в аренду находящееся в собственности Российской Федерации недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> д, а именно: солебаза (литера И) площадью 549,6 кв. м с кадастровым номером 61:02:0120114:169; ангар (литера Г) площадью 662,5 кв. м с кадастровым номером 61:02:0120114:167. Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 12 226 кв. с кадастровым номером 61:02:0120114:6 м. Срок аренды установлен на 20 лет – с 01.02.2018 по 31.01.2038. Недвижимое имущество передано обществу по акту приема-передачи от 01.02.2018. Договор аренды 31.01.2018 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), регистрационная запись 61:02:0120114:169-61/003/2018-2. Общество 17.10.2024 обратилось в территориальное управление с заявлением № 11/02-24 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:167 и 61:02:0120114:169 без одновременной приватизации земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:6, с оплатой приобретаемого имущества единовременно. Заявитель указал, что не имеет задолженности по арендной плате и является субъектом малого предпринимательства (по сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства общество с 01.08.2016 включено в реестр в категории «микропредприятие»). К заявлению приложены документы, подтверждающие соответствие общества условиям, предусмотренным Законом № 159-ФЗ, а также отчет независимого оценщика ООО «Судебный эксперт» от 24.09.2024, согласно которому рыночная стоимость испрашиваемых объектов составляет 2 893 400 рублей. Территориальное управление письмом от 25.10.2024 № 61-НЗ-10/13950 отказало обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого федерального имущества. Свое решение уполномоченный орган мотивировал тем, что объекты федерального недвижимого имущества подлежат отчуждению одновременно с земельным участком, на котором они расположены, а право на проведение оценки имеет только собственник имущества. В этой связи у общества отсутствует право на проведение оценочных мероприятий в отношении арендуемого недвижимого имущества. Общество, ссылаясь на незаконность данного решения, нарушающего права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. В ходе рассмотрения дела общество уточнило требования, просило возложить на территориальное управление обязанность направить проект договора купли-продажи объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:167 и 61:02:0120114:169 по цене 2 893 400 рублей, а также земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:6 по его рыночной стоимости, с условием об оплате приобретаемого имущества единовременно. Суд при разрешении спора руководствовался положениями статей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 3, 4, 9 Закона № 159-ФЗ, статей 3, 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ). Учтены также разъяснения, содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее – письмо № 134). Материалами дела подтверждено наличие между сторонами действующего договора и непрерывное пользование обществом федеральным имуществом более четырех лет (с 25.01.2018) на основании договора аренды, заключенного по результатам проведения публичных процедур (по итогам торгов). Также подтверждено отсутствие у общества задолженности по арендной плате за федеральное имущество и невключение арендуемых объектов в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. По сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства общество с 01.08.2016 включено в соответствующий реестр в категории «микропредприятие». Свой отказ уполномоченный орган мотивировал необходимостью одновременного отчуждения с объектами недвижимости земельного участка, на котором они расположены, а также отсутствием у заявителя (арендатора) права на проведение оценки рыночной стоимости имущества. Отклоняя эти доводы территориального управления, суд первой инстанции исходил из того, что условия, при которых арендатор вправе претендовать на приобретение государственного или муниципального имущества, определен в статье 3 Закона № 159-ФЗ исчерпывающим образом. В соответствии с положениями действующего законодательства приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, по общему правилу не допускается. Исключение составляют случаи, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаи, предусмотренные федеральными законами. Собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, в любом случае обязаны оформить свои отношения в отношении такого участка – либо приобрести его, либо взять в аренду (например, при неделимости участка и (или) расположении на нем нескольких объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам). Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (пункт 7 статьи 28 Закона № 178-ФЗ). Поэтому то обстоятельство, что общество при подаче заявления, направленного на реализацию преимущественного права на приобретение в собственность арендованного недвижимого имущества, не испрашивало одновременно земельный участок, не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права заявителя на приобретение такого имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ. Также по смыслу положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа, который обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Поскольку территориальное управление не приступило к реализации обязанностей, возложенных на него положениями части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, суд признал вопрос о проведении оценки (установлении рыночной стоимости) имущества преждевременным, поэтому отклонил ходатайство общества о назначении по делу судебной экспертизы. Иных оснований, препятствующих реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, территориальным управлением не заявлено и судом не установлено. Учитывая, что общество соответствует всем условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии законных оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого федерального имущества. В этой связи суд признал оспариваемое обществом решение территориального управления не соответствующим Закону № 159-ФЗ и нарушающим права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности. В качестве правовосстановительной меры суд обязал территориальное управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а именно в установленные сроки: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2026 апелляционная жалоба территориального управления на решение от 06.11.2025 возвращена в связи с отказом в восстановлении пропущенного процессуального срока на ее подачу.

Территориальное управление обжаловало решение в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Приватизация объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться с одновременной приватизацией земельного участка, на котором такое имущество расположено. Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте). Согласно пункту 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. Данная норма применяется к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, и право выбора приобретения в собственность или аренду земельного участка имеют только собственники объектов недвижимости. В рассматриваемом случае общество, намереваясь реализовать преимущественное право приобретения объектов недвижимости в собственность в рамках Закона № 159-ФЗ, одновременно с приобретением объектов недвижимости обязано приватизировать земельный участок, на котором они расположены. Подача обществом заявления о приобретении объектов недвижимости без одновременного выкупа земельного участка свидетельствует о намерении нарушить императивное требование действующего законодательства, что влекло бы заключение сторонами ничтожной сделки. Ссылка суда первой инстанции на пункт 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ несостоятельна, поскольку названная норма не регулирует ситуацию по данному спору, в которой общество является не собственником объектов недвижимости, а их арендатором. Поэтому решение территориального управления, мотивированное невозможностью реализации преимущественного права общества на приобретения в собственность объектов недвижимости без приобретения в собственность земельного участка, на котором эти объекты расположены, является законным.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов, приведенных территориальным управлением в жалобе, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Вывод суда о том, что отсутствие указания в заявлении общества на одновременную приватизацию земельного участка не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение имущества, предусмотренным Законом № 159-ФЗ, является правильным. Данный вывод не означает, что общество вправе произвольно, по своему выбору приобретать арендуемое имущество одновременно с земельным участком или без него. Суд обоснованно исходил из того, что, получив от арендатора заявление о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого имущества, уполномоченный орган должен был приступить к осуществлению установленной законом процедуры приватизации, в процессе которой подлежал разрешению вопрос о возможности (невозможности) приватизации земельного участка. При этом суд обосновано отметил, что проведение оценки приватизируемого имущества, принятие решения об условиях приватизации и подготовка проекта договора купли-продажи, являются обязанностью уполномоченного органа. Поскольку территориальное управление к реализации положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ не приступило, спор не является преддоговорным, а вопрос оценки рыночной стоимости имущества является преждевременным. В этой связи суд правомерно отклонил ходатайство общества о назначении экспертизы и констатировал отсутствие иных законных препятствий для реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого федерального имущества. Все условия, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, соблюдены: арендуемое имущество находится в непрерывном владении и пользовании общества более 4 лет, задолженность по арендной плате отсутствует; объекты не включены в перечень имущества, предназначенного для субъектов малого и среднего предпринимательства; сведения об обществе не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании выводов суда первой инстанции и не опровергают законность и обоснованность обжалуемого решения. Нарушенное право общества подлежит восстановлению путем возложения на территориальное управление обязанности совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П и в пункте 10 письма № 134.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Территориальное управление явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.01.2018 между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 3/18. Договор заключен сторонами по итогам проведения торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, проведенного на основании распоряжения территориального управления от 07.12.2017 № 2559-р (протокол заседания комиссии по проведению торгов в форме аукциона от 11.01.2018 № 3-7/17). По условиям договора обществу передается в аренду находящееся в собственности Российской Федерации недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> д, а именно: солебаза (литера И) площадью 549,6 кв. м с кадастровым номером 61:02:0120114:169; ангар (литера Г) площадью 662,5 кв. м с кадастровым номером 61:02:0120114:167. Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 12 226 кв. с кадастровым номером 61:02:0120114:6 м. Срок аренды установлен на 20 лет – с 01.02.2018 по 31.01.2038. Недвижимое имущество передано обществу по акту приема-передачи от 01.02.2018. Договор аренды 31.01.2018 зарегистрирован в ЕГРН, регистрационная запись 61:02:0120114:169-61/003/2018-2.

Общество 17.10.2024 обратилось в территориальное управление с заявлением № 11/02-24 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:167 и 61:02:0120114:169 без одновременной приватизации земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:6, с оплатой приобретаемого имущества единовременно. Заявитель указал, что не имеет задолженности по арендной плате и является субъектом малого предпринимательства (по сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства общество с 01.08.2016 включено в реестр в категории «микропредприятие»). К заявлению приложены документы, подтверждающие соответствие общества условиям, предусмотренным Законом № 159-ФЗ, а также отчет независимого оценщика ООО «Судебный эксперт» от 24.09.2024, согласно которому рыночная стоимость испрашиваемых объектов составляет 2 893 400 рублей.

Территориальное управление письмом от 25.10.2024 № 61-НЗ-10/13950 отказало обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого федерального имущества. Свое решение уполномоченный орган мотивировал тем, что объекты федерального недвижимого имущества подлежат отчуждению одновременно с земельным участком, на котором они расположены, а право на проведение оценки имеет только собственник имущества. В этой связи у общества отсутствует право на проведение оценочных мероприятий в отношении арендуемого недвижимого имущества.

Общество, ссылаясь на незаконность данного решения, нарушающего права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. В ходе рассмотрения дела заявитель уточнил требования, просил возложить на уполномоченный орган обязанность направить проект договора купли-продажи объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:167 и 61:02:0120114:169 по цене 2 893 400 рублей, а также земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:6 по его рыночной стоимости, с условием об оплате приобретаемого имущества единовременно.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, рассматриваются по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящем разделе, если иные правила административного судопроизводства не предусмотрены федеральным законом (часть 1 статьи 189 Кодекса).

Граждане и организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что такое решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При разрешении спора по правилам главы 24 Кодекса заявитель должен представить доказательства нарушения его прав и законных интересов оспариваемым решением, действиями или бездействием (пункт 3 части 1 статьи 199 Кодекса). Доказывание обстоятельств законности принятия оспариваемого заявителем решения, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия (их совершения), возлагается на орган, осуществляющий публичные полномочия (часть 5 статьи 200 Кодекса).

В силу статьи 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом № 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Соответствующие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статья 3 Закона № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Такое преимущественное право применительно к части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ может быть реализовано при соблюдении следующих условий:

– арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

– отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

– сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3).

Актуальная судебная практика по применению положений пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ исходит из необходимости учета фактических обстоятельств дела, связанных с использованием спорного имущества и судьбой договора аренды. При проверке законности и обоснованности решения государственного органа об отказе в выкупе арендуемого имущества следует учитывать все обстоятельства, по существу, не позволяющие не только продолжать арендные отношения, но и выкупить имущество, которое должно надлежащим образом использоваться в соответствии с договором аренды такого имущества.

В абзаце пятом части 4 пункта 1 письма № 134 указано следующее. Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Актуальная судебная практика при разрешении споров о заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества в порядке реализации прав, предоставленных субъектам малого и среднего предпринимательства Законом № 159-ФЗ, исходит из того, что условия такого договора не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. Приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, а сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной. Приобретение арендованного здания (сооружения) в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах). При этом предусмотренный статьей 5 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок

Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что общество владеет и пользуется федеральным недвижимым имуществом (объектами с кадастровыми номерами 61:02:0120114:167 и 61:02:0120114:169) на основании договора аренды от 25.01.2018 № 3/18, заключенного сторонами по результатам публичных процедур (по итогам проведения торгов). У заявителя отсутствует задолженность по арендной плате за используемое недвижимое имущество, которое не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Общество по сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016 включено в соответствующий реестр в категории «микропредприятие». Таким образом, общество соответствует критериям для реализации преимущественного права, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ. Мотивы уполномоченного органа (необходимость одновременной приватизации земельного участка; отсутствие у арендатора права на проведение оценки федерального имущества), указанные им в решении от 25.10.2024 № 61-НЗ-10/13950, не признаны судом основаниями, влекущими отсутствие у заявителя законного права на приобретение федерального недвижимого имущества. Отсутствие в заявлении указания на приобретение наряду с арендуемыми федеральными объектами недвижимости, земельного участка, на котором они расположены, основанием к отказу не является. Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа, и до начала реализации процедуры приватизации федерального имущества данный вопрос является преждевременным. Иных оснований, препятствующих реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, территориальное управление не заявило (суд не установил). При таких обстоятельствах суд первой инстанции усмотрел основания для признания оспариваемого обществом решения территориального управления не соответствующим Закону № 159-ФЗ и нарушающим права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности. В качестве правовосстановительной меры суд обязал территориальное управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе территориальное управление ссылается на законность принятого им решения от 25.10.2024 № 61-НЗ-10/13950. Уполномоченный орган указывает, что общество, обращаясь с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого федерального имущества, не испрашивало одновременно земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости. Это, по мнению подателя жалобы, противоречит требованиям законодательства о приватизации, предусматривающим одновременное отчуждение в собственность заявителя зданий и земельного участка, на котором они расположены. Данные доводы подлежат отклонению судебной коллегией с учетом фактических обстоятельств, установленных судом первой инстанции при разрешении спора. Суд обоснованно исходил из того, что вопросы, связанные с судьбой земельного участка при приватизации расположенных на нем объектов недвижимости подлежат разрешению уполномоченным органом в ходе реализации процедуры, предусмотренной частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а не на стадии рассмотрения заявления общества о намерении реализовать преимущественное право. Отсутствие указания в заявлении общества на приобретение земельного участка не может служить законным основанием для отказа в реализации заявителем преимущественного права. Позиция суда первой инстанции не противоречат положениям Закона № 159-ФЗ, а направлена на понуждение территориального управления к исполнению возложенных на него публичных функций. Суд первой инстанции, установив наличие всей совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, и отсутствие иных законных препятствий для реализации обществом преимущественного права, обоснованно признал оспариваемый отказ незаконным и в качестве правовосстановительной меры обязал территориальное управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. Данная правовосстановительная мера соответствует характеру допущенного нарушения, не подменяет собой полномочия государственного органа, а направлена на обеспечение их надлежащей реализации в установленном законом порядке. Выводы суда по существу разрешенного спора основаны на совокупности представленных в материалы дела доказательств, правильность этих выводов не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены обжалуемого судебного акта. Переоценка исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). С учетом изложенного, основания для отмены решения суда первой инстанции по доводам кассационной жалобы отсутствуют. При этом судебная коллегия полагает необходимым обратить внимание уполномоченного органа, на которого судебным актом возложены обязанности, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, на следующее. Объекты недвижимости, арендуемые в настоящее время обществом, имеют общую площадь 1 212,1 кв. м, тогда как площадь земельного участка, на котором они расположены, составляет 12 226 кв. м (т. 1, л. д. 55 – 64). При решении вопроса о предоставлении в собственность федерального земельного участка, необходимого для эксплуатации приобретаемых обществом объектов недвижимости, уполномоченный орган должен учитывать, что одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О). В судебной практике сформулированы правовые позиции, согласно которым условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить. Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи при предоставлении земельного участка должна быть надлежаще обоснована (подтверждена) потребность в испрашиваемой площади приватизируемого участка с учетом функционального назначения расположенного на нем недвижимого имущества, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам.

Территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2025 по делу № А53-46681/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

М.Н. Малыхина