Решение от 2 февраля 2021 г. по делу № А07-4185/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-4185/20
г. Уфа
02 февраля 2021 года
Резолютивная часть оглашена 27.01.2021

В полном объеме изготовлено 02.02.2021


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску Администрации ГО г. Нефтекамск РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "Универсальный центральный рынок" г.Нефтекамска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделок,

третьи лица: КУС Минземимущества РБ по городу Нефтекамску (ИНН <***>, ОГРН <***>), Башкортостанское УФАС России (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 07.12.2020,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 24.09.2020,

от КУС Минземимущества РБ по городу Нефтекамску - ФИО2, доверенность от 07.12.2020.


УСТАНОВИЛ:


Администрация ГО г. Нефтекамск РБ обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ООО «Универсальный центральный рынок» г.Нефтекамска о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделок.

В судебном заседании представитель истца, третьего лица просил исковые требования удовлетворить, признать договор аренды №2341 от 18.04.2018г. недействительным.

В ходе судебного заседания представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать, считает требования истца необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнении к отзыву.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, в связи со следующим.

Из пояснений представителей сторон и материалов дела следует, что 28.12.2005г. между Комитетом по управлению собственностью г.Нефтекамска и ООО «Универсальный центральный рынок» г.Нефтекамска на основании приказа Комитета по управлению собственностью г.Нефтекамска №598 от 28.12.2005г. был заключен договор аренды №2341, предметом которого являлись нежилые помещения расположенные по адресу: РБ, <...>, включающий в себя: нежилые помещения в здании рынка (лит.А, подвал: пом.№№1-28,30,32-35; 1 этаж: пом.№№1-24,24а,25,25а,27,31,32,34-54, 2 этаж: пом.№№ 1-17), здание хозблока (лит.В, 1 этаж: пом. №№ 1-14), здание туалета (лит.И, 1 этаж: пом.№№1-5), пункт контроля (лит.Ю, 1 этаж: пом.№1), сроком с 28.12.2005г. по 28.12.2015г.

Согласно п.2.3.19 договора №2341 от 28.12.2005г. арендатор обязан письменно сообщить арендодателю и балансодержателю не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта сдать его Балансодержателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом его износа в соответствии с действующими нормативами.

Письмом от 22.05.2015 № 79 ответчик сообщил истцу о намерении пролонгировать договор аренды №2341 от 28.12.2005г. с 29.12.2015г. на срок 10 лет.

Письмом от 10.08.2015г. №125 ответчик в связи неполучением мотивированного ответа на письмо №79 от 22.05.2015г. повторно просил истца рассмотреть вопрос пролонгации договора аренды №2341 от 28.12.2005г.

Мотивированного отказа в продлении договора арендодателем не направлялось.

16.01.2016г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды №2341 от 28.12.2005г., которым стороны продлили срок действия договора до 23.12.2016г.

Письмом от 05.09.2016г. №99 ответчик сообщил истцу о намерении пролонгировать договор аренды №2341 от 28.12.2005г. с 23.12.2016г. на срок 10 лет.

Письмом от 15.09.2016г. №3136 третье лицо Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамску сообщило, что рассматривается вопрос дальнейшего целевого использования имущества, находящегося в аренде у ответчика.

Письмом от 13.12.2016г. №157 ответчик в связи неполучением мотивированного ответа на письмо №99 от 05.09.2016г. повторно просил истца рассмотреть вопрос пролонгации договора аренды №2341 от 28.12.2005г.

Письмом от 14.12.2016г. №3959 и письмом от 15.12.2016г. №44/12-12276 ответчика уведомили, что вопрос продления договора аренды находится на рассмотрении.

21.12.2016г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение №4 к договору аренды №2341 от 28.12.2005г., которым стороны продлили срок действия договора до 18.12.2017г.

18.04.2018г. Администрацией ГО г.Нефтекамск Республики Башкортостан было принято постановление №1406 «О продлении договора №2341 от 28.12.2005г. о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа», которым постановлено продлить договор аренды №2341 от 28.12.2005г. на срок 10 лет, Комитету по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамску поручено подготовить дополнительное соглашение к договору аренды.

В дальнейшем 18.04.2018г. между Администрацией ГО г. Нефтекамск РБ и ООО «Универсальный центральный рынок» г.Нефтекамска на основании постановления Администрации ГО г. Нефтекамска РБ №1406 от 18.04.2018г. заключен договор аренды нежилых помещений №2341, расположенных по адресу: РБ, <...>, включающий в себя: нежилые помещения в здании рынка (лит.А, подвал: пом.№№1-28,30,32-35; 1 этаж: пом.№№1-24,24а,25,25а,27,31,32,34-54, 2 этаж: пом.№№ 1-17), здание хозблока (лит.В, 1 этаж: пом. №№ 1-14), здание туалета (лит.И, 1 этаж: пом.№№1-5), пункт контроля (лит.Ю, 1 этаж: пом.№1), сроком с 18.04.2018г. по 18.04.2028г. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, номер регистрации №02:66:010107:227-02/113/2018-1 от 07.06.2018г.

13.02.2020г. постановлением Администрации ГО г.Нефтекамск Республики Башкортостан №287 постановление Администрации ГО г.Нефтекамск №1406 от 18.04.2018г. отменено.

Письмом от 18.02.2020г. №44/12-1535 истец предложил ответчику в срок до 25.02.2020г. заключить соглашение о расторжении договора аренды №2341 от 18.04.2018г.

При этом судом установлено, что по истечении срока действия договора №2341 от 28.12.2005г. до заключения договора №2341 от 18.04.2018г., в период с 18.12.2017г. по 18.04.2018г. ответчик открыто пользовался арендованным помещением и вносил арендную плату, данный факт не оспаривается сторонами в связи с чем, считается признанным, в соответствии с нормой ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Согласно правовой позиции изложенной в п.4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, учитывая, что ответчик имел право на однократное продление договора аренды №2341 от 28.12.2005г. без проведения торгов и воспользовался своим правом, направив заявление о продлении договора исх.№79 от 22.05.2015г., получив которое истец был не вправе отказать ответчику, между тем в нарушение процедуры истец заключил с ответчиком новый договор на срок, испрашиваемый ответчиком, только 18.04.2018г., путем заключения сначала 2 дополнительных соглашений от 15.01.2016г. и 21.12.2016г., решение о продлении на срок 10 лет, в нарушение действующего законодательства было принято лишь 18.04.2018г.

Кроме того, необходимо исходить из общего понятия государственная организация, которое распространяется на любой национальный орган власти, осуществляющий публичные функции, данное в окончательном решении Европейского суда по правам человека по вопросу приемлемости жалобы от 13.10.2005г. №24669/02 «ФИО4 против Российской Федерации». Публичные органы Республики Башкортостан определили полномочия каждого из них, соответственно, самостоятельно должны координировать их совместные действия.

По спорному договору аренды №2341 от 28.12.2005г. истец получил заявление о продлении на срок 10 лет – 22.05.2015г., однако рассмотрел данное заявление лишь 21.11.2017г. (как видно из постановления №1406 от 18.04.2018г.) тем самым нарушив процедуру продления договора аренды и нормы действующего законодательства.

В рассматриваемом случае отсутствие признания факта продления договора создало неопределенность в правовом положении сторон в рассматриваемых арендных правоотношениях, чем нарушило права и законные интересы ответчика в сфере предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах истец лишен возможности оспаривать законность действий, совершенных ответчиком во исполнение его же указаний.

Так же истец ссылается на нарушение ответчиком п.4.2.9 и 4.2.10 договора аренды №2341 от 18.04.2018г.

В соответствии п.4.2.9 договора арендатор обязан обеспечивать сохранность имущества, его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на его содержание.

В соответствии с п.4.2.10 арендатор обязан не производить переустройства и (или) перепланировок имущества, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с п.8.3 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении Арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.4, 4.2.5, 4.2.7, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.10, 4.2.11, 4.2.22 договора.

Истец указывает, что в период действия договора №2341 в результате проведенной реконструкции недвижимого имущества, его площадь уменьшена на 369,1 кв.м., указанная реконструкция истцом не согласовывалась.

Ссылка истца на нарушение ответчиком условий договора, как на доказательство недействительности договора, судом не принимается в связи со следующим.

По смыслу положений статей 49, 133, 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не может выйти за пределы заявленных требований и разрешить иное требование, не заявлявшееся лицом, обратившимся в суд, а также устанавливать обстоятельства, не относящиеся к предмету спора.

Суд считает, что приведенные истцом в обоснование данного довода обстоятельства касаются досрочного расторжения договора аренды, данные обстоятельства не входят в предмет настоящего спора, и подлежат установлению в рамках соответствующего самостоятельного спора и сами по себе не являются препятствием для отказа в удовлетворении заявленных в рамках настоящего дела требований.

Таким образом, допущенные самим истцом нарушения (его собственные неправомерные действия при продлении договора аренды) не могут быть положены судом в основу признания договора недействительным по иску, предъявленному таким истцом.

Учитывая вышеизложенное, требования истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации ГО г. Нефтекамск РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "Универсальный центральный рынок" г.Нефтекамска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора №2341 от 18 апреля 2018 года аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, заключенного между Администрацией и ООО "Универсальный центральный рынок" г.Нефтекамска, о применении последствия недействительности сделки, обязании ООО "Универсальный центральный рынок" г.Нефтекамска передать Администрации нежилые помещения в здании рынка (лит. А, подвал, ком. № 1-28; 30;32-35; 1 этаж, ком. №1-24, 24а, 25, 25а, 27, 31, 32, 34-54; 2 этаж, ком. № 1-17), здание хозблока (лит. В, 1 этаж, ком. №1-14), здание туалета (лит. И, 1 этаж, ком. №1-5), пункт контроля (лит. Ю, 1 этаж, ком. №1) расположенные по адресу: <...> отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья И.Н. Нурисламова