Решение от 27 апреля 2021 г. по делу № А50-1903/2021

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-1903/2021
27 апреля 2021 года
город Пермь


Резолютивная часть решения объявлена 21.04.2021 года.

Полный текст решения изготовлен 27.04.2021 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Антоновой Е. Д., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Постных Алексея Александровича (ОГРНИП: 320774600295458, ИНН: 590614308278, Дата присвоения ОГРНИП: 31.07.2020)

к ответчику: Акционерному обществу «ГОЗНАК» (197046, Санкт-Петербург город, Петропавловская крепость, территория, дом 3, литер Г, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.05.2016, ИНН: <***>)

третье лицо: ТСЖ «Качалова, 26» (614036, <...>, квартира 14А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.01.2018, ИНН: <***>)

о расторжении договора купли-продажи, о взыскании 1 279 666 руб. 67 коп.

При участии:

от истца – ФИО3 (доверенность № 77АА5721596 от 25.01.2021 г.), удостоверение адвоката;

от ответчика – ФИО4 (доверенность № 14 от 01.04.2021 г.), паспорт

от третьего лица - ФИО5, председатель правления, паспорт

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Акционерному обществу «Гознак» (далее – АО «Гознак», ответчик) о расторжении договора купли-продажи № 1531-20 от 02.12.2020 года, заключённого между ИП ФИО2 и Акционерным обществом «Гознак; о взыскании 1 279 666 руб. 67 коп., судебных расходов на оплату юридической помощи в сумме 50 000 руб.

Истец в судебном заседании на иске настаивает.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по доводам, изложенным в отзыве, указывает, что помещения свободны от прав третьих лиц, споры в отношении имущества на момент заключения договора в суде отсутствовали, предоставленные ТСЖ права пользования проданными помещениями, размещение в них общедомового имущества права истца-покупателя не затрагивает, условия договора купли-продажи не нарушает.

Третье лицо ТСЖ «Качалова, 26» требования истца поддержало, подтверждает наличие в проданных помещениях общедомового имущества и невозможности его свободной эксплуатации покупателем ввиду размещения в подвальных помещениях общедомовых сетей и оборудования, настаивает на передаче проданного имущества в собственность жильцов многоквартирного дома, заявляет о наличии права общей долевой собственности на проданные помещения собственников квартир в многоквартирном доме в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ ввиду размещения в них общедомовых инженерных сетей, оборудования и приборов регулирования и приборов учета, предназначенных для обслуживания более одного помещения .

Исследовав материалы дела, доводы истца, ответчика, третьего лица суд установил.

На основании протокола подведения итогов продажи без объявления цены от 01.12.2020 между ИП ФИО2 и Пермской печатной фабрикой –филиалом АО «Гознак» был заключен договор купли-продажи №1531-20 от 08.12.2020 г. (л.д. 16-19).

В соответствии с условиями указанного договора продавец обязался передать в собственность покупателя два нежилых помещения, расположенных по адресу <...> (нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410845:1849 общей площадью 196,7 кв.м, и нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410845:1856 общей площадью 248,2 кв.м), а покупатель принять их в собственность и оплатить 1 279 666 руб. 67 коп.

Покупатель произвел оплату в сумме 1 279 666 руб. в счёт исполнения договора, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 309 от 03.12.2020 года. Факт полной и своевременной оплаты ответчиком не оспаривается. (л.д.22).

Как полагает истец, со стороны ответчика (продавца) договор № 1531-20 от 08.12.2020 г. не исполнен – проданные помещения не переданы ввиду отсутствия полного доступа и размещения в них общедомового имущества тепло- электроснабжения, общедомовых инженерных сетей, приборов учета, регулирования, запорной арматуры. Спорное помещение находится в фактическом пользовании третьего лица ТСЖ «Качалова 26».

ИП ФИО2 в адрес ответчика была направлена претензия (исх. № б/н от 11.12.2020 г.) с требованием о расторжении договора и возврате оплаченных за помещение денежных средств, ввиду того, что на нежилые помещения имеются споры и притязания третьих лиц - ТСЖ «Качалова, 26», которые фактически владеют данными помещениями с согласия АО «Гознак». (л.д.13).

В ответ на претензию истца, ответчик в письме № 8-19/2205 от 21.12.2020 г. указал на то, что указанные помещения не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц. В адрес истца были направлены акты приёма-передачи в соответствии с п.3.1 договора. (л.д. 14-15).

Между тем, направление АО «Гознак» в адрес ИП ФИО2 актов приема-передачи без фактической передачи недвижимого имущества, соответствующего условиям заключенного договора купли-продажи, не является надлежащим исполнением договорных обязательств продавцом. Фактически, проданное недвижимое имущество истцу не передано.

Представленной в материалы дела перепиской между АО «Гознак» и ТСЖ «Качалова, 26», между третьим лицом и Администрацией Индустриального района г. Перми подтверждается фактическое пользование спорными нежилыми помещениями ТСЖ «Качалова, 26». Как следует, в помещениях (подвале многоквартирного дома) размещено общедомовое имущество (инженерные сети и оборудование, приборы регулирования и учета). Более того, ТСЖ «Качалова, 26» фактически оспаривает права продавца и с разрешения АО «Гознак» использует проданные помещения и имеет свободный доступ. (л.д. 26,27-28, 29, 30-31).

В материалах дела также имеется письмо Администрации Индустриального района города Перми, адресованное АО «Гознак» №8-19/487 от 23.03.2020 года об обеспечении доступа и предоставления ключей в проданные помещения сотрудникам ТСЖ «Качалова, 26» для эксплуатации общедомовых сетей и оборудования. (л.д. 23).

Письмом от 23.03.2020 г. № 8-19/487, адресованным Администрации Индустриального района г. Перми, АО «Гознак» указывает на то, что в целях доступа к общедомовому имуществу МКД (водопровод, магистраль отопления, общедомовой прибор учёта водоснабжения сотрудникам ТСЖ «Качалова, 26» ранее были переданы ключи от вышеуказанных помещений. Доступ сотрудникам ТСЖ «Качалова, 26» к общедомовому имуществу обеспечен. Жилищно-коммунальные организации также попадают в данные нежилые помещения. Кроме того, указывает, что вышеуказанные нежилые помещения АО «Гознак» в хозяйственной деятельности не используются и включены в раздел Реестра непрофильных активов АО «Гознак» подлежащих рекомендаций по выявлению и реализации непрофильных активов утверждённых распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.05.2017 № 894-р безвозмездную передачу (дарение) непрофильного актива возможно осуществить в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность. На неоднократные обращения АО «Гознак» с предложением о принятии данных нежилых помещений в муниципальную собственность поступали ответы об отсутствии заинтересованности в их принятии. (л.д. 24-25).

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в дело документы в совокупности с пояснениями представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в силу следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с частью первой статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 469 Кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

То есть, из положений статьи 475 ГК РФ следует, что покупателю предоставляются различные способы защиты в зависимости от степени грубости нарушения продавцом требований к качеству товара, и для защиты от наиболее серьезных нарушений законодателем покупателю даются более радикальные способы в виде замены товара или полного отказа от договора. Однако для того, чтобы воспользоваться такими способами покупатель должен предоставить доказательства наличия обстоятельств, позволяющих сделать вывод о грубом нарушении поставщиком требований к качеству товара.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В свою очередь в п. 2 ст. 450 указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Пунктом 1.1. договора установлено, что продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество.

Пунктом 1.2 договора определено, что на момент заключения настоящего договора недвижимое имущество не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Материалами дела подтверждается (переписка между АО «Гознак» и ТСЖ «Качалова, 26»), что представители ТСЖ «Качалова, 26» имеют право пользования и доступ к проданному недвижимому имуществу, помещения имеют особый режим в связи с размещением в нем общедомового инженерного оборудования и сетей. (письмо Пермский филиал АО «Энергосбыт» от 07.04.2021 № 71000-091-2/354)

Следует отметить, что на момент заключения договора до покупателя не были доведены сведения о том, что ТСЖ «Качалова, 26» предоставлено право пользования и свободный доступ в проданные помещения, а в помещениях размещено общедомовое имущество, а именно, тепло- электроснабжения, общедомовые инженерные сети, приборы учета, регулирования, запорная арматура, напротив, согласно п. 1.1 и п.1.2 договора купли-продажи заявлены как свободные от споров и прав третьих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно пп. 1, 2 п. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Согласно подпункту а) пункта 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 12.10.2018) в состав общего имущества многоквартирного дома включаются в числе прочего котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.

Как следует, общедомовое инженерное оборудование и сети Законом отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, такое имущество не может находиться в индивидуальной собственности.

В пунктах 2, 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что спорные помещения и находящееся в нем оборудование необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом суд принимает во внимание и то обстоятельство, что сам ответчик предлагал безвозмездно передать указанные нежилые помещения, ввиду их неиспользования в хозяйственной деятельности АО «Гознак» (включение их в Реестр непрофильных объектов) в собственность Российской Федерации, или в муниципальную собственность.

Следует отметить, что своего согласия на отчуждение общедомового имущества собственники дома не давали.

Более того, если доступ к инженерным коммуникациям будет затруднён, то это ставит под угрозу жизни и здоровья и сохранность имущества собственников квартир.

Акт приемки-передачи сторонами не подписан. Фактически истец помещениями не пользуется, ключей не имеет и, соответственно, не имеет доступ. Как следствие, продавец свои обязательства по договору не исполнил. Подтверждение того, что покупателю обеспечен свободный доступ в помещения, оспаривается истцом и третьим лицом. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Доказательства исполнения договора продавцом и соответствия помещений условиям договора ответчиком не представлены.

Ввиду выявленных после подписания договора существенных недостатков проданного недвижимого имущества, наличия неоговоренных обременений и свободного доступа третьих лиц в помещения, неисполнения претензии, содержавшей предложение о расторжении договора, суд приходит к выводу о том, что, фактически договор купли-продажи продавцом-ответчиком не исполнен, имущество надлежащим образом продавцу не передано, что является существенным нарушением его условий и основанием для расторжения договора в соответствии с п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ.

Право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. (п.3.3 договора).

По причине не передачи нежилого помещения истцу, право собственности у ИП ФИО2 не возникло.

Результат, на который вправе был рассчитывать истец при заключении спорного договора, не достигнут.

Денежные средства в сумме 1 279 666 рублей 00 копеек, уплаченные истцом по договору купли-продажи платежным поручением №309 от 03.12.2020 года на счет АО «Гознак» подлежат возврату в связи с неисполнением ответчиком договора купли-продажи и его расторжением.

Возражения, изложенные ответчиком в отзыве на иск (л.д. 42) и в судебном заседании, подлежат отклонению, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Ссылка ответчика на то, что договор купли-продажи был заключён истцом как физическим лицом, подлежит отклонению.

Исходя из статуса спорного недвижимого имущества оно не предназначено для использования в личных целях. Материалами дела подтверждается, что истец является Индивидуальным предпринимателем, предметом договора купли-продажи являются нежилое помещение, место фактического нахождения истца-г. Москва, в связи с чем, у суда имеются все основания полагать, что имущество по договору купли-продажи приобреталось для использования в предпринимательской деятельности.

При этом, несообщение покупателю сведений (о наличии права пользования и фактическое пользование нежилым помещением ТСЖ, наличие требований ТСЖ о передаче проданного помещения в общедомовую собственность), а также передача ответчиком ключей от помещения ТСЖ, отсутствие возможности доступа истца в помещение, означает, что истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Кодекса).

Данные недостатки не были оговорены продавцом при продаже помещения, что не соответствует общим принципам добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений.

Приведённая ответчиком практика Верховного суда, взята без учёта конкретных обстоятельств настоящего спора и не может быть принята во внимание судом.

Факт обслуживания общедомовыми коммуникациями всего здания не оспаривается сторонами, более того, подтверждается представленными в материалы дела документами. ТСЖ «Качалова, 26» подписало договор об обслуживании помещений № 671-18 от 23.07.2018 г.

Также следует отметить, что с момента постройки дома и по настоящее время, все подвальные помещения, в том числе спорные, являлись и являются техническими, вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома, поскольку в них размещено и функционирует инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Доказательств, опровергающих доводы истца, ответчик в материалы дела не представил (статья 65 АПК РФ).

Истец также просит взыскать с ответчика судебные издержки, связанных с оплатой юридических услуг, в размере 50 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч.2 ст.110 АПК РФ).

В обоснование своего ходатайства истец представил соглашение № 16 об оказании юридической помощи, счет на оплату № 20 от 17.12.2020, платежное поручение № 6 от 21.01.2021, подтверждающие фактическое несение расходов истцом в размере 50 000 руб. Учитывая, что иск удовлетворен полностью, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы в сумме 50 000 руб. Принимая во внимание категорию рассматриваемого спора, сумму иска и объем оказанных юридических услуг, размер расходов является разумным, доказательств чрезмерности ответчиком не представлено.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

1.Исковые требования удовлетворить.

2.Расторгнуть договор купли-продажи № 1531-20 от 02.12.2020 г.,

заключённый между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Акционерным обществом «Гознак».

3.Взыскать с Акционерного общества «Гознак» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) денежные средства в размере 1 279 666 руб. 67 коп., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 31 797 руб.

4.Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Е. Д. Антонова