Решение от 10 октября 2023 г. по делу № А45-10394/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Новосибирск ДЕЛО № А45-10394/2023

«10» октября 2023 года


Резолютивная часть решения изготовлено 04 октября 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 10 октября 2023 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Черновой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сантрапинской И.В., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ( ИНН <***>)

к ответчикам: 1. обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс на Бердском» ( ИНН <***>), 2. обществу с ограниченной ответственностью «Лант» ( ИНН <***>),

третье лицо: 1. индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 322547600127350), 2. открытое акционерное общество «Томская Домостроительная Компания» ( ИНН <***>),

о взыскании солидарно основного долга по агентскому договору от 23.08.2021 в размере 64 600 000 рублей, неустойки в сумме 348 840 рублей по состоянию на 14.04.2023,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 07.04.2023,

от ответчиков: 1.Ульянов А.В. по доверенности от 28.04.2023, 2. ФИО4 по доверенности от 24.04.2023, ФИО5 по доверенности от 24.04.2023,

от третьих лиц: 1. ФИО6 ( паспорт), 2. не явился (извещен),

Истец- индивидуальный предприниматель ФИО1 ( далее- ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к ответчиком обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс на Бердском» ( алее- ООО «ТК на Бердском»), обществу с ограниченной ответственностью «Лант»( далее- ООО «Лант») о взыскании солидарно задолженности по агентскому договору от 23.08.2021 в размере 64 600 000 рублей, неустойки в сумме 348 840 рублей по состоянию на 14.04.2023, судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 1 725 000 рублей.

Ответчики-ООО «ТК на Бердском» ООО «Лант» не согласны с исковыми требованиями, просит в иске отказать, считают, что услуги по договору оказаны не были. Более подробно доводы изложены в отзывах.

Определением суда от 24.05.2023 привлечено в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора- открытое акционерное общество «Томская Домостроительная Компания»( далее- ОАО «ТДСК»).

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, явку своего представителя не обеспечило, представило отзыв, в котором просит в иске отказать, поскольку ИП ФИО1 никаких услуг по приобретению земельных участков третьему лицу не оказывал, какой-либо работы для заключения ОАО «ТДСК» с продавцами сделки договора купли-продажи объектов недвижимости ИП ФИО1 не осуществлял, переговоров и личных контактов с директором ОАО «ТДСК» не было. В период с 12.05.2022 по 05.09.2022 была проведена работа по подготовке возможности земельных участков к застройке ИП ФИО2

Определением суда от 27.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 ( далее-ИП ФИО2).

Третье лицо- ИП ФИО2 представил отзыв, в котором просит истцу в иске отказать, всю работу по подготовке участков к продаже проведена им, что подтверждается представленными в материалы дела документами, ИП ФИО7 никакой фактической работы, кроме направления письма по электронной почте в адрес ФИО8 и дальнейшей переписки с указанным лицом посредством использования Whats App не производил, узнав, что договор купли-продажи земельных участков был заключен, обратился в суд за взыскание вознаграждения по агентскому договору. Более подробно доводы изложены в отзыве третьего лица.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие третьего лица- ОАО «ТДСК» по имеющимся материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнения представителей сторон, суд

у с т а н о в и л :

Как видно из материалов дела, между ООО «ТК на Бердском»(Принципал-1), ООО «Лант» (Принципал-2) и ИП ФИО1 (Агент) заключили агентский договор на поиск покупателя от 23.08.2021, согласно условий которого, Агент по поручению ФИО10 обязуется за вознаграждение от имени ФИО10 совершать юридические действия и иные действия, связанные с подбором покупателя для продажи земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках, принадлежащих Принципалам на праве собственности. Общий перечень объектов ФИО10 и их характеристики, перечислены в п. 1 договора.

Согласно п. 1.4 договора, Принципалы устанавливают общую начальную (базовую) цену продажи всех земельных участков, указанных в п.1.1 договора вместе со всеми объектами недвижимости, строениями и сооружениями на них, на дату заключения настоящего договора в размере 700 000 000 рублей.

Стороны договорились, что в случае отчуждения объектов ФИО10 размер вознаграждения Агента по настоящему договору составляет 5% от фактической цены сделки в отношении объектов, НДС не применяется, в связи с применением Агентом упрощенной системы налогообложения ( п. 5.1 договора).

Согласно п. 5.2 договора, в случае отчуждения объектов Принципала по цене, превышающей базовую цену, стороны договорились, что размер вознаграждения Агента по настоящему договору составит сумму следующих величин: 5% от базовой цены + 20% от разницы между ценой фактической продажи объектов и базовой ценой. НДС не применяется, в связи с применением Агентом упрощенной системы налогообложения.

Во исполнение договора истец нашел покупателя земельных участков-

ОАО «Томская домостроительная компания» (далее -Покупатель).

Истец представил Покупателю земельные участки ответчиков, в соответствии с п.1.6. договора подготовил и представил 03.09.2021 г. Покупателю для анализа и принятия решения вопроса покупки земельных участков коммерческое предложение о приобретении земельных участков, подготовил Инвестиционный меморандум.

В частности, коммерческое предложение было представлено начальнику отдела развития Покупателя ФИО8, заместителю технического директора Покупателя Рубану А.Р. и Генеральному директору Покупателя ФИО9, далее обсуждались характеристики Земельных участков и цена.

Истец 22.09.2021 года уведомил в надлежащем виде ответчиков о проведенных переговорах с вышеуказанным Покупателем по согласованному с ответчиками адресу электронной почты videmkov@mail.ru, указанной в договоре.

Между Покупателем, найденным истцом, и ответчиками был заключен Договор купли-продажи недвижимости №53-22/кп от 05.09.2022 года в отношении земельных участков и объектов недвижимости на них по общей цене 848 000 000 рублей.

13.11.2022г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки от ответчиков к Покупателю на основании Договора купли-продажи недвижимости №53-22/кп от 05.09.2022 года.

В связи с оказанием истцом услуг и заключением ответчиками в отношении земельных участков договора купли-продажи с Покупателем, истец в соответствии с Договором направил каждому из Ответчиков: Отчет агента - направлен 17 января 2023 заказными письмами в адрес Ответчиков, который получен ответчиками 24 января 2023 года, также направлен повторный Отчет агента 31 января 2023 заказными письмами в адрес ответчиков, который получили 24 февраля 2023.

В связи с тем, что ответчики ни направили возражений на повторный Отчет, ни произвели оплату вознаграждения, истец направил претензию ответчикам 15 февраля 2023 года заказными письмами.

28 февраля 2023 истец получил от каждого из ответчиков возражения на претензию, в которых ответчики сообщили о получении 24 января 2023 года и 31 января 2023 года ранее направленных им Отчета и повторного Отчета и о направлении ими истцу отказа об их утверждении, сославшись на то, что Покупатель был найден ими самостоятельно, без участия истца.

Поскольку ответчики не осуществили оплату истцу вознаграждения по агентскому договору от 23.08.2021, то в соответствии с п. 6.1. договора истец начислил неустойку, предусматривающей, что в случае просрочки исполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства по оплате вознаграждения, ответчики несут солидарную ответственность и обязаны уплатить пеню в размере 0,01% от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает ответчиков от исполнения лежащего на них основного обязательства.

Неоплата вознаграждения по договору и неустойки явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению и при этом исходит из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ ( далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора (статья 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 1006 ГК РФ Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Согласно статьи 1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что 17.01.2023 истцом адрес ответчиком были направлены идентичные по своему содержанию отчеты Агента от 17.01.2023, из которых следовало, что ИП ФИО1 в сентябре 2021 года подобрал покупателя, на принадлежащие ответчикам земельных участков и сооружений, расположенных на их для ОАО « ТДСК», с которым ответчики заключили договор купли-продажи 05.09.2022, следовательно, истцу подлежит выплата вознаграждение.

После получения указанных отчетов ответчиками были направлены мотивированные отказы от подписания и принятия отчета Агента от 17.01.2023. Отказом в принятии отчета Агента от 17.01.2023 послужило то, что Агентом не было оказано каких-либо услуг по поиску и подбору Покупателя, приведших в итоге к заключению договора купли-продажи с ОАО «ТДСК».

31.01.2023 от ИП ФИО1 повторно был получен подписанный в одностороннем порядке Отчет Агента, на который был дан 01.02.2023 мотивированный отказ от его подписания и принятия отчета по причине неоказания каких-либо услуг по поиску и подбору Покупателя на земельные участки.

Доводы истца о том, что возражения им получены не были, а, следовательно, односторонне подписанный отчет Агента подлежит принятия в силу статьи 1008 ГК РФ, судом отклоняется, поскольку материалами дела подтверждается направление мотивированных ответов ответчиками на Отчет Агента и отказ от его подписания и принятия, который истцом получен не был.

В силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Юридическое лицо несет риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, если при требуемой от него степени заботливости и осмотрительности не примет мер, направленных на получение этой корреспонденции по месту своего нахождения (статья 54 ГК РФ). Доказательств невозможности получения истцом адресованной ему корреспонденции ответчиков не представлены, следовательно, мотивированные отказы от принятия отчета Агента от 17.01.2023 считаются полученными.

В соответствии с пунктами 1.6-1.8, п.2.1-2.4 агентского договора, Агент ( истец) принял на себя обязательства совершить ряд определенных действий, которые могли бы привести к заключению ответчиками договора купли-продажи, поименованного в агентском договоре комплекса недвижимого имущества.

К числу таких действий относятся, в частности, оказание консультационных услуг, маркетинговых исследований, формирование стратегии действий по внесению изменений в технико-экономические показатели земельных участков ФИО10, посредством подготовки информационно-справочного документа в виде инвестиционного меморандума, сопровождает ФИО10 во время выполнения таких действий, направленных на улучшение инвестиционной привлекательности земельных участков с целью последующего отчуждения прав на них.

Инвестиционный меморандум в последующем может использоваться Принципалами или Агентом для последующей демонстрации потенциальным покупателям инвестиционной привлекательности земельных участков, а также предоставляет возможность проанализировать самые вероятные инвестиционные риски. В том числе на основании этого документа покупатель принимает решение о своей заинтересованности в приобретении земельных участков принципалов.

Кроме того, в обязанности Агента входит представлять принципалам консультации, разъяснения, заключения по всем вопросам, связанным с исполнением настоящего договора; осуществление поиска лица, заинтересованного в приобретении объектов ФИО10; проведение предварительных переговоров с потенциальными Покупателями; уведомление ФИО10 о подобранных потенциальных Покупателях; присутствия на переговорах и встречах со всеми потенциальными Покупателями или обеспечение своего представителя, которые Агент организовал или о которых был надлежащим образом уведомлен Принципалами.

В силу статьи 65 АПК РФ истец не представил бесспорных доказательств, подтверждающих оказание услуг по агентскому договору.

Так, 21.08.2021 был между сторонами заключен агентский договор.

03.09.2021 ИП ФИО1 посредством мессенджера Whats App уведомил ФИО8 (начальника отдела развития ) о направлении ему коммерческого предложений о приобретении недвижимого имущества, принадлежащего Принципалам.

22.09.2021 ИП ФИО1 уведомил ответчиков по электронной почте о ведении переговоров с потенциальным покупателем- ОАО «ТДСК».

01.10.2021 ИП ФИО1 по электронной почте получил отказ от заместителя технического директора Покупателя Рубана А.Р. о принятии коммерческого предложения о приобретении недвижимого имущества, принадлежащего принципалу.

Указанные обстоятельства подтверждаются нотариальным протоколом осмотра электронной почты истца от 13.03.2023.

Каких-либо иных действий, а также действий после получения отказа 01.10.2021 истец не совершал в рамках исполнения своих обязательств по агентскому договору. Более того, о полученном отказе ОАО «ТДСК» ИП ФИО1 ответчикам не сообщил.

Судом установлено, что представленный в материалы дела инвестиционный меморандум, составленный истцом, истец не направил ни ответчикам, ни покупателю ОАО «ТДСК», что подтверждено самим ИП ФИО1, присутствующим в судебном заседании 14.09.2023, опасаясь посягательства на данный документ, как на объект интеллектуальной собственности истца, хотя в отчете Агента от 17.01.2023 истец указал на то, что исполнил все свои договорные обязательства, в том числе по представлению сторонам инвестиционного меморандума.

В данном случае позиция истца по исполнению условий агентского договора носит противоречивый характер, в связи с чем, можно прийти к выводу о том, что инвестиционный меморандум не составлялся в период действия агентского договора и был изготовлен исключительно для целей обращения в арбитражный суд с настоящим иском, либо истец сознательно уклонялся от исполнения своих обязательств по агентскому договору, скрывая от ФИО10 подготовку данного меморандума, что является нарушением условий агентского договора от 23.08.2021.

Кроме того, условия агентского договора не соблюдались, в частности, согласно п. 2.2.1 договора, Агент обязан предоставлять Принципалам консультации, разъяснения, заключения по всем вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора. Между тем, как поясняет сам истец, такие действия им не осуществлялись.

Согласно п. 2.2.3 договора, Агент обязан проводить предварительные переговоры с потенциальными Покупателями. Данные действия истцом осуществлены не были, поскольку в судебном заседании установлено и подтверждено пояснениями ИП ФИО1 и в отзыве третьего лица ОАО «ТДСК», что истец вел переговоры только с сотрудником ФИО8.

Однако, истец, ведя переписку в мессенджере WhatsApp с ФИО8, не выяснил наличие полномочий у данного лица для принятия юридически значимых решений по вопросу приобретения земельно-имущественного комплекса, принадлежащего ответчикам. Это прямо следует не только из содержания переписки с ФИО8, но и из содержания сообщения, направленного 22.09.2021 г. по электронной почте ответственному представителю ФИО10 ФИО11: «В рамках агентского договора 23.08.2021, ведутся переговоры со следующими потенциальными Покупателями имущественного комплекса: Открытое акционерное общество «Томская домостроительная компания»...».

Более того, указание в исковом заявлении на то, что истец направил коммерческое предложение Генеральному директору ОАО «Томская домостроительная компания» ФИО9 не соответствует действительности, поскольку в судебном заседании 14.09.2023 г. ИП ФИО1 пояснил, что ни в какие переговоры лично с Генеральным директором ОАО «ТДСК» ФИО9 он не вступал и ему непосредственно никакие документы не направлял.

В соответствии с п. 2.2.4. агентского договора от 23.08.2021 г., Агент обязан уведомлять ФИО10 о подобранных потенциальных Покупателях. Вместе с тем, о подобранных потенциальных Покупателях истец не уведомлял никого из ответчиков.

Как следует из содержания сообщения, направленного 22.09.2021 г. по электронной почте ответственному представителю ФИО10 ФИО11: «В рамках агентского договора 23.08.2021, ведутся переговоры со следующими потенциальными Покупателями имущественного комплекса: Открытое акционерное общество «Томская домостроительная компания».».

В данном сообщении нет указания на то, что истец подобрал для ФИО10 покупателя в лице ОАО «Томская домостроительная компания».

Само по себе «ведение переговоров» не идентично значению «подбор покупателя» , поскольку такое ведение переговоров может закончится отказом от приобретения предлагаемого недвижимого имущества, что и произошло: в ответ на направленное ИП ФИО1 коммерческое предложение ФИО8, он получил четкий и недвусмысленный отказ от приобретения предлагаемого имущества. Такой исход «предварительных переговоров» говорит о том, что потенциальный Покупатель в лице ОАО «Томская домостроительная компания» подобран не был.

Суд отмечает, что согласно п. 3.1.2. Агентского договора, участие Агента в организации переговоров с потенциальными Покупателями может быть осуществлено только при наличии у Агента соответствующего поручения ФИО10, выдача которого является правом ФИО10.

Истцом в материалы дела не представлено никаких доказательств выдачи ему Принципалами такого поручения, равно как и не представлено доказательств запроса у ФИО10 такого поручения (п. 2.5. Агентского договора).

Истцом в материалы дела представлены документы на 1122 листах , а именно: 952 листа составляет справочная информация Росреестра в отношении отдельных объектов недвижимости, в совокупности образующих земельно-имущественный комплекс, принадлежащий Ответчикам; 60 листов ранее представленный Истцом в материалы дела инвестиционный меморандум; 42 листа копии правоустанавливающих и иных документов, представленных Истцу Принципалами; 46 листов копии таблиц, позиционируемых истцом в качестве экономико-технической аналитики возможной продажи принадлежащего ответчикам земельно-имущественного комплекса, а также копии сообщений с прилагаемыми к ним файлами неизвестного содержания в названии которых иногда встречается фраза «Бердское шоссе 20». Истец считает, что данные документы подтверждают выполнение им обязанностей Агента по Агентскому договору от 23.08.2021 г. и наличие у него права требовать от ответчиков выплаты ему агентского вознаграждения.

Суд считает доводы истца необоснованными и при этом исходит из следующего.

Истом не доказана связь между имеющимися у него сведениями Росреестра и копиями представленных Принципалами документов с заключением между ответчиками и ОАО «Томская домостроительная компания» договора купли-продажи № 53/22 кп от 05.089.2022.

Период переписки относится к следующим периодам с 16.06.2021 г. по 30.08.2021 г. и с 28.02.2022 г. по 03.06.2022 г. , то есть за пределами срока действия Агентского договора от 23.08.2021 г. (с 23.08.2021 г. по 31.12.2021 г.).

О проделанной работе истец ни в 2021 г., ни в 2022 г. не уведомил ни ответчиков, ни ОАО «ТДСК», об осуществлении какой-либо деятельности истца до момента представления поименованных выше документов в материалы настоящего гражданского дела в июле 2023 г. ни ответчикам, ни третьему лицу известно не было. Кроме того, представленные документы составлены истцом в одностороннем порядке, никем не заверены и не указаны источники их получения.

В любом случае, факт не информирования ответчиков и третьего лица (ОАО «ТДСК») ИП ФИО1 в ходе исполнения Агентского договора и о проводимых им мероприятиях свидетельствует о том, что обязанности Агента истцом надлежащим образом выполнены не были и его деятельность никоим образом не состоит в причинно-следственной связи с заключенным между Ответчиками и ОАО «Томская домостроительная компания» договором купли-продажи № 53-22/кп от 05.09.2022 г.

В своем отзыве ОАО «ТДСК» указывает, что 25 января 2021 г. получало коммерческое предложение от ИП ФИО2 о продаже имущественного комплекса по адресу: <...>.

Проведя анализ целесообразности и экономической обоснованности приобретения предлагаемого имущественного комплекса, ОАО «ТДСК» были выявлены юридические проблемы заключения сделки и технические проблемы осуществления застройки данных земельных участков (нахождение земли в зоне подтопления, необходимости выноса коллектора, отсутствие перспективы получения технических условий на присоединение к электроснабжению, водоснабжению и др; обременения в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество в отношении объекта сделки: залоги, аресты, запреты на осуществление регистрационных действий, наличие на земельных участках объектов недвижимости, права на которые не оформлены в установленном законом порядке, и другие.

Кроме того, содержащееся в коммерческом предложение условие об оплате (только денежными средствами) не соответствовало финансовой стратегии деятельности ОАО «ТДСК» в части приобретения в собственность земельных участков для их последующей застройки, которая предполагает осуществление расчета за них не денежными средствами в полном объеме, а частичную оплату денежными средствами и принадлежащими ОАО «ТДСК» жилыми и нежилыми помещениями во вновь построенных многоквартирных домах.

В устной форме ИП ФИО2 был дан ответ об отказе в приобретении объектов недвижимости.

03 сентября 2021 года в адрес ОАО «ТДСК» поступило коммерческое предложение от ИП ФИО12 посредством направления его ФИО13 (работник дочернего общества - АО «ТОМ-ДОМ ТДСК»), который перенаправил его Рубану Р.А. (зам.технического директора ОАО «ТДСК»). Учитывая, что данное коммерческое предложение не содержало путей решения, ранее выявленных ОАО «ТДСК» технических и юридических проблем, препятствующих заключению сделки и застройке данных земельных участков, а также не содержало предложений по оплате предлагаемого к продаже имущественного комплекса не денежными средствами, истцу был дан отказ в акцепте коммерческого предложения (письмо Рубана Р.А. от 01.10.2021г.).

В мае 2022 г. в адрес ОАО «ТДСК» поступило повторное коммерческое предложение от ИП ФИО2 о покупке земельно-имущественного комплекса по адресу: <...>, что подтверждается письмом от 12.05.2022г.. Данное коммерческое предложение содержало условие о возможности изменения формы оплаты за приобретаемые объекты (путем передачи прав на квартиры). Также на личной встрече с генеральным директором ОАО «ТДСК» ФИО2 были предложены пути решения ранее выявленных и не устраненных технических и юридических препятствий к заключению сделки и осуществлению застройки. В период с 12.05.2022 г. по 05.09.2022 г. ИП ФИО2 была проведена работа по подготовке возможности земельных участков к застройке.

Таким образом, какой-либо работы для заключения ОАО «ТДСК» с продавцами сделки купли-продажи объектов недвижимости ИП ФИО1 не осуществлял, переговоров, личных контактов (встречи, телефонные звонки) ИП ФИО1 с Генеральным директором ОАО «ТДСК» не было, следовательно, заявленные исковые требования являются необоснованными.

Третье лицо- ИП ФИО2 пояснил суду, что земельно-имущественный комплекс на Бердском шоссе, 20 в г.Новосибирске, принадлежащий ответчикам, предлагался к приобретению с 2019 года. Сведения о его продаже размещались самими ответчиками и их представителями на различных сайтах недвижимости в сети Интернет в открытом доступе в период с 2019 по 2022 год.

В 2020 году ко мне обратился директор ООО «Торгового комплекса на Бердском» ФИО14 для содействия в продаже земельно-имущественного комплекса и третье лицо в январе 2021 года договорилось о встрече с генеральным директором ОАО «ТДСК».

25.01.2021 такая встреча состоялась, по результатам котором было отказано в покупке земельного участка по следующим причинам: из публичных данных кадастрового учёта площадка находится в зоне затопления, в которой по Водному Кодексу РФ запрещается строительство новых объектов капитального строительства; согласно публичной топооснове через всю площадку посередине проходит магистральная хозяйственно-бытовая канализация диаметром 1,5 метра из Бердска, Академгородка, Нижней Ельцовки и Матвеевки, что делает невозможным строительство в охранной зоне коммуникаций и неясно, возможен ли вынос, и какая стоимость этого мероприятия; по публичным данным ЕГРН земельные участки, формирующие площадку, находятся под запретом на осуществление регистрационных действий (из-за неуплаты налогов и залога в банках по кредитам); нет понимания, каким образом возможное строительство жилых домов будет обеспечиваться инженерными мощностями электроэнергией, теплоснабжением, газоснабжением, водопроводом, канализацией, ливнёвкой, радио-телекоммуникациями; нет понимания, каким образом будет осуществляться присоединение площадки к улично-дорожной сети (въезд-выезд, левый поворот, светофорный объект, дороги, благоустройство); нет понимания, обеспечено ли строительство жилья местами в школах и детских садах, расположенных поблизости и если не обеспечено, то по закону не выдаётся разрешение на строительство.

Также руководством ОАО «ТДСК» было сказано, что в случае, если на все перечисленные вопросы будут даны ясные документально подтверждённые ответы, и из них будет понятна возможность какого-либо строительства жилых домов на ней - возможно рассмотреть приобретение площадки, но не за денежные средства, а за оплату квартирами, которые ОАО «ТДСК» построит в Новосибирске - как на уже имеющейся площадке, так и на приобретаемой.

О результатах переговоров с руководством ОАО «ТДСК» я сообщил ФИО14 в конце января 2021 года. После чего им было принято решение о том, что площадка будет продаваться только за денежные средства, и в том виде, как есть, без проработки заданных вопросов.

В период с января 2021 по май 2022 года никаких действий и контактов в отношении земельно-имущественного комплекса не проводилось.

В мае 2022 года третье лицо повторно обратилось в ОАО «ТДСК» для продажи земельно-имущественного комплекса, на встрече с генеральным директором ОАО «ТДСК» было подтверждено, что рассматривать приобретение данной площадки возможно только после тщательного изучения ответов на ранее поставленные вопросы, после чего будет рассмотрен вопрос о стоимости и форме оплаты за земельно-имущественный комплекс.

В период с мая по июль 2022 года ИП ФИО2 провел технический аудит площадки, сформировал запросы и ответы на них, подготовил необходимые материалы, 21.07.2022 произвел осмотр площадки для руководства и специалистов ОАО «ТДСК», в том числе генерального директора общества, после чего генеральным директором ОАО «ТДСК» было принято решение о проведении переговоров о стоимости площадки и возможных способах оплаты.

В начале августа 2022 года при личном участии ИП ФИО2 в офисе ОАО «ТДСК» проведены переговоры между генеральным директором ОАО «ТДСК» и собственниками площадки, стороны нашли компромиссное решение по стоимости и способе оплаты.

В августе 2022 года юридической службой ОАО «ТДСК» проводился юридический аудит и прорабатывался договор купли-продажи по тем документам, которые были подготовлены ИП ФИО2 В процессе аудита была выявлена необходимость для ООО «Торговый комплекс на Бердском» до совершения сделки купли-продажи снять с регистрационного учета фактически несуществующие объекты, перезаключить договоры аренды ООО «Торговый комплекс на Бердском» и ООО «Ланта» с арендаторами недвижимого имущества до совершения сделки купли-продажи. Проблемные вопросы, связанные с запретом на регистрационные действия, в связи с задолженностью по налогам и сборам и залогами в банках по кредитам, были серьезным препятствием для заключения сделки, но решение этих вопросов было найдено и урегулировано. Приобретение площадки было рассмотрено Советом директоров ОАО «ТДСК» и принято решение об одобрении сделки.

05.09.2022 в присутствии ИП ФИО2 состоялось подписание договора купли продажи между продавцами ООО ««Торговый комплекс на Бердском», ООО «Ланта» и ООО «Респект» и покупателем ОАО «ТДСК», государственная регистрация договора также проходила с помощью ИП ФИО2

Таким образом, спорный объект был продан с помощью ИП ФИО2, который представил в материалы дела документы, подтверждающие факт оказания услуг и оплату за оказанные им посреднические услуги в приобретении спорного объекта.

Доводы истца о том, что ответчики в нарушение п. 3.2.5 и 3.2.7 агентского договора начали вести самостоятельно переговоры с покупателем и заключили в дальнейшим с ним сделку купли-продажи участков в тайне от истца, недобросовестно пытаясь уйти от обязательств по оплате истцу причитающегося ему агентского вознаграждения, судом отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела.

В соответствии со статьей 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Из статьи 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенные в данной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней условий.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Анализ взаимосвязанных условий договора и приложений к нему по правилам статьи 431 ГК РФ с учетом буквального значения содержащихся в них слов и выражений, показывает наличие согласованной воли сторон.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, доводы и возражения сторон, в том числе истолковав в системной взаимосвязи в соответствии со статьей 431 ГК РФ условия агентского договора, изучив его цели, содержание и общий смысл обязательств сторон, принимая во внимание предусмотренный сторонами порядок расчетов, принятия исполненного по договору, переписку сторон, отзывы и показания третьих лиц, учитывая общий принцип эквивалентности взаимных обязательств, их оплаты, установив согласование сторонами условий и порядка выплаты вознаграждения за тот объем предоставленных агентом принципалу услуг, который согласован в договоре, исходя из недоказанности истцом обстоятельств исполнения им в полном объеме обязательств, предусмотренных агентским договором, непредставление истцом доказательств факта несения и размера своих денежных расходов, в связи с исполнением агентского договора, суд пришел к выводу, что для получения вознаграждения по спорному договору значимым является поиск потенциального покупателя, заключение договора, оказание услуг, предусмотренных договоров.

В силу статей 9,41,65 АПК РФ истец не представил бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что им надлежащим образом были оказаны услуги по агентскому договору, поскольку после получения отказа от ОАО «ТДСК» 01.10.2021 от приобретения недвижимого имущества, истец каких-либо действий по агентскому договору не совершал, отчет им был представлен только 17.01.2023, т.е. после заключения договора купли-продажи между ответчиками и ОАО «ТДСК». Из представленных суду документов всю работу по продаже спорного имущества была проведена ИП ФИО2, который получил соответствующее вознаграждение за оказанные услуги.

Положения статьи 423 ГК РФ закрепляют принцип возмездности гражданско-правового договора, содержание которого сводится к эквивалентной стоимости предоставлений, произведенных в связи с исполнением обязательств, опосредующих гражданский оборот.

В настоящем споре агентский договор представляет собой двусторонний возмездный синаллагматический (взаимный) договор, предполагающий наличие встречных предоставлений, которые входят в предмет договора, направленного в данной ситуации на заключение договора купли-продажи.

Подобная схема взаимоотношений характерна для гражданского оборота и стороны вправе привлекать посредника с целью продажи объектов, на что и направлен интерес сторон настоящего договора.

При этом Принципалы не принимали на себя обязательства, связанные с невозможностью продажи предмета договора другим лицам, конкретных условий, в силу которых продажа должна считаться состоявшейся, позволяющих сделать вывод о фикции, преодолевающей фактическое отсутствие заключенного договора купли-продажи, наоборот цель агентского договора заключение договора купли-продажи , более того оплата агентского договора поставлена в зависимость от получения денежных средств заказчиком от покупателя, что еще раз подчеркивает юридический интерес спорной сделки - продажа объектов недвижимости, получение денежных средств от конкретного лица, найденного агентом, что не сделано последним. Тот факт, что покупателем подписан договор купли-продажи, не свидетельствует о том, что данный договор был заключен посредством участия ИП ФИО1

На составленный истцом отчет представлен ответ об отказе в его приеме с указанием причин отказа. Таким образом, у ответчиков отсутствует обязанность по оплате не согласованных с ним и не одобренных им впоследствии работ, отсутствие такого согласования не позволяет считать исполнение произведенным в рамках спорного договора.

Учитывая изложенное, поскольку истцом не приведено доказательств несения им расходов в связи с выполнением агентского договора, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчиков оснований для выплаты агентского вознаграждения и взыскание неустойки за неопоату оказанных услуг, необоснованности заявленных исковых требований, в связи с чем, требования истца удовлетворению не подлежат.

От истца поступило заявление о фальсификации доказательств, а именно: в материалы дела представлены письмо ФИО2 от 25.01.2021 в адрес ОАО «ТДСК», доверенность ООО «Лант» на ФИО2 от 03.08.2020, доверенность ООО «Респект» на ФИО2 от 03.08.2020, доверенность ООО «Торговй комплекс на Бердском» на ФИО2 от 03.08.2020, письмо ФИО2 от 12.05.2022 в адрес ОАО «ТДСК», доверенность ОООО «Лант» на ФИО2 от 01.05.2022, доверенность ООО «Респект» на ФИО2 от 01.05.2022, доверенность ООО «торговый комплекс на Бердском « на ФИО2 от 01.05.2022.

По мнению истца, данные документы были изготовлены не в даты, в них указанные, письма в адрес ОАО «ТДСК» не направлялись, не соответствуют подписи руководителей в представленных документах.

Ответчики и третье лицо ИП ФИО2 возражают против заявления истца о фальсификации доказательств, поскольку подтверждают факт подписания доверенностей, выданных ФИО2, а третье лицо ОАО «ТДСК» подтверждает факт оказания услуг ИП ФИО2 при заключении договора купли-продажи спорного объекта.

Рассмотрев ходатайство о фальсификации указанных истцом документов, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 2, 3 пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" в порядке статьи 161 АПК РФ подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста).

В силу части 3 статьи 71 АПК РФ не подлежат рассмотрению по правилам названной статьи заявления, касающиеся недостоверности доказательств, на что указывает истец, заявляя о фальсификации.

Исходя из положений части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьи 67 АПК РФ не подлежит рассмотрению заявление о фальсификации, которое заявлено в отношении документа, подложность которого, по мнению суда, не повлияет на исход дела в связи с наличием в материалах дела иных доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, судебные расходы на оплату услуг представителя подлежат отнесению на истца, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,177, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд


Р Е Ш И Л :


В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Чернова О.В.