Решение от 26 августа 2025 г. по делу № А81-898/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-898/2025
г. Салехард
27 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 27 августа 2025 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамадулиной М. Г., рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по иску Администрации города Лабытнанги (ИНН 8902002956, ОГРН 1028900555375) к индивидуальному предпринимателю Сутягину Николаю Витальевич (ИНН 890202594187, ОГРН 314890124700029) о признании недействительной записи в ЕГРН о праве собственности на объект незавершенного строительства, расторжении договора аренды земельного участка, и об освобождении земельного участка от строительных материалов и передачи по акту,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора; Управление Федеральной службы государственной картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН <***>, ОГРН <***>), кадастрового инженера ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2025 № 2,

ФИО4, представитель по доверенности № 156 от 28.12.2024 (после перерыва);

от ответчика – ФИО5, представитель по доверенности б/н от 16.12.2024,

ФИО1, индивидуальный предприниматель;

от третьих лиц - ФИО2, кадастровый инженер, личность удостоверена паспортом гражданина РФ (до перерыва),

установил:

Администрация города Лабытнанги (далее – Администрация; истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1; ответчик) о признании недействительной записи в ЕГРН о праве собственности на объект незавершенного строительства, фактически отсутствующего по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А»; о расторжении договора аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-10119 от 22.08.2022 и об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером № 89:09:010108:33, площадью 3333м², находящийся по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А» от строительных материалов, мусора и передачи по акту приема передачи истцу в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик иск не признал, свои возражения изложил в отзыве на иск, в котором просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать в полном объеме.

До рассмотрения дела по существу, истец в порядке статьи 49 АПК РФ, заявил об уточнении исковых требований. Согласно уточненным требованиям просит признать отсутствующим право собственности ИП ФИО1 на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, городской округ <...> гаражная площадка № 70, блок «А»; расторгнуть заключенный между ИП ФИО1 и Администрацией договор аренды земельного участка №ЯНО-Л-02-10119 от 22.08.2022 года; обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 89:09:010108:33, площадью 3333м², находящийся по адресу: ЯНАО, <...> гаражная площадка № 70, блок «А», от строительных материалов, инструментов, принадлежностей, строительного мусора и передать земельный участок по акту приема-передачи истцу в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определениям от 22.05.2025 производство по делу № А81-898/2025 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения дела № А81-4534/2025.

Как следует из определения от 10.06.2025 по делу № А81-4534/2025 Администрации города Лабытнанги обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО6 о признании недействительными основания для регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:09:010108:973, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А»; признании недействительными зарегистрированные права собственности ФИО1 на спорный объект незавершенного строительства; об исключении записи о регистрации прав собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:09:010108:973, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра).

Управлением Росреестра представлен отзыв на иск с указанием на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав, в данном случае необходимо обращаться с исковыми требованиями о признании недействительным технического плана и признании отсутствующим право собственности на объект недвижимости. Полагает, что исковые требования об исключении записи о регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:09:010108:973 являются некорректными, в части требований о признании недействительным зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства - требования являются необоснованными и противоречащими требованиям действующего законодательства. Решение по исковому заявлению Управление Росреестра просит вынести на усмотрение суда.

Определением от 08.07.2025 по делу № А81-4534/2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кадастровый инженер ФИО2. Сторонам поручено провести совместный выезд на спорный земельный участок, для совместного осмотра расположенных на нем объектов, по результатам которого составить акт и заблаговременно представить в суд.

Определением от 23.07.2025 производство по делу № А81-898/2025 возобновлено.

Судом вынесено определение от 23.07.2025 об объединении дела №А81-898/2025 и дела №А81-4534/2025 в одно производство для их совместного рассмотрения, присвоив делу номер А81-898/2025. Рассмотрение дела № А81-898/2025 отложено на 11 августа 2025 года.

От Администрации поступило заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит:

1. Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объект незавершенного строительства общей площадью 451,4 кв.м., фактически отсутствующего, по адресу: ЯНАО, городской округ город Лабытнанги, г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А».

2. Указать, что решение по настоящему делу является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 29.03.2022 о праве собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства общей площадью 451,4 кв.м., расположенный по адресу: ЯНАО, городской округ город Лабытнанги, г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А».

Решение суда по настоящему делу является основанием для снятия с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства общей площадью 451,4 кв.м., расположенного по адресу: ЯНАО, городской округ город Лабытнанги, г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А».

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-10119 от 22 августа 2022 года, заключенный между Администрацией города Лабытнанги и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

4. Возложить на индивидуального предпринимателя ФИО1 обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 89:09:010108:33 площадью 3333 кв.м, расположенный по адресу: ЯНАО, городской округ город Лабытнанги, город Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А» от временных движимых объектов, а именно: металлических гаражей, а также произвести работу по уборке (очистке) территории от строительного и прочего мусора, оставшегося после демонтажа объектов в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

С учетом заявленных Администрацией уточнений, ответчиком представлены дополнения к отзыву, на основании доводов которых и представленных доказательств наличия на земельном участке зарегистрированных объектов незавершенного строительства, соответствующихтребованиямзаконаи проектной документации, ИП ФИО1 просит отказать в удовлетворении заявленных Администрацией требований в полном объеме. К дополнениям ответчиком приложен Акт осмотра объектов от 07.08.2025 с фототаблицей, подписанный ИП ФИО1 и кадастровым инженером ФИО2

В порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании открытом 11.08.2025 по ходатайству представителя истца был объявлен перерыв до 13.08.2025, для осуществления совместного осмотра земельного участка и составления акта. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено, в отсутствие кадастрового инженера ФИО2, который дал устные пояснения в судебном заседании 11.08.2025.

Истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела Акта осмотра от 11.08.2025 № 478, подписанного представителем Администрации и ИП ФИО1

Указанные Акты от 07.08.2025 и от 11.08.2025 приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представители истца поддержали уточненные исковые требования, настаивали на их удовлетворении в полном объеме. Ответчик и его представитель просили в удовлетворении предъявленных исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнении к отзыву.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18 августа 2022 года в адрес муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации г. Лабытнанги» поступило заявление от ФИО1 о предоставлении земельного участка сроком на 3 года без проведения торгов для размещения объекта незавершенного строительства по адресу: ЯНАО, <...> кадастровым номер объекта: 89:09:010108:973.

22.08.2022 между Администрацией (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-10119, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель – земли населенных пунктов, площадью 3333 кв.м. с кадастровым номером 89:09:010108:33, находящийся по адресу: ЯНАО, г.о. г. Лабытнанги, г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок А с видом разрешенного использования: обслуживание автотранспорта. Срок аренды по договору установлен с 22 августа 2022 года по 21 августа 2025 года (3 (три) года).

Согласно договору аренды земельного участка от 22.08.2022 № ЯНО-Л-02-10119, на участке имеется объект незавершенного строительства, площадью 451,4 кв.м., кадастровый номер 89:09:010108:973, принадлежащий Арендатору на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости.

Договор заключен в соответствии со ст. 39.2, пп. 10 п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а именно: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

27.01.2023 в адрес Департамента поступило заявление от ФИО1 о заключении дополнительного соглашения на увеличение срока действия договора аренды земельного участка от 22.08.2022 № ЯНО-Л-02-10119 сроком на три года в соответствии с Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как указывает истец, Администрация была вынуждена продлить договор аренды земельного участка в срок по 21 августа 2028 года в связи с тем, что 14 марта 2022 года был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 58-ФЗ, и пункт 3 статьи 8 регламентирует, что до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

30 августа 2024 года специалистами сектора муниципального земельного контроля управления муниципального контроля муниципального учреждения Департамента было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 89:09:010108:33, расположенного по адресу ЯНАО, г.о. г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А», с видом разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, составлен Акт осмотра № 462, с приложением фототаблицы. При осмотре установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 89:09:010108:33, площадью 3333 кв.м., с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта», размещены объекты: металлические и деревянные гаражи. Данные объекты расположены на железобетонных плитах, отсыпках и санях.

Также при обследовании установлено, что объект незавершенного строительства площадью 451,4 кв.м. на данном земельном участке отсутствует.

Согласно сведениям о характеристиках объекта недвижимости, содержащимся в едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), на земельном участке с кадастровым номером 89:09:010108:33 расположен объект незавершенного строительства, общей площадью 451,4 кв.м., проектируемое назначение: хранение автотранспорта, правообладатель: ФИО1, вид и дата государственной регистрации права: собственность, 29.03.2022.

Между тем, по мнению истца, выявленные на земельном участке гаражи не являются объектом недвижимого имущества, имеют явные признаки движимого имущества, не являются капитальным строением.

Таким образом, учитывая указанные обстоятельства и фактическое состояние объекта, расположенного по адресу: ЯНАО, г.о. г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А», ответчиком неправомерно зарегистрировано право собственности на данный объект, в связи с фактическим отсутствием объекта собственности в том виде, в котором он зарегистрирован в ЕГРН, и, соответственно, неправомерно заключен договор аренды земельного участка, по основаниям, предусмотренным пп. 10 п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В связи с установлением факта нарушения, 18.09.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия от 20.09.2024 № 89-173/0101-08-02/1542 с требованиями:

1) Исключить сведения о праве собственности на объект незавершенного строительства, фактически отсутствующего по адресу: ЯНАО, г.о. г. Лабытнанги, гаражная площадка № 70, блок «А» из ЕГРН;

2) Расторгнуть договор аренды земельного участка №ЯНО-Л-02-10119 от 22.08.2022, неправомерно заключенный с МУ «ДГЗИ Администрации г. Лабытнанги».

Претензия в соответствии с отчетом об отслеживании почтового отправления № 80095901808134 не была получена ответчиком, конверт вернулся 23 октября 2024 года.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 29.05.2019 N 1307-О, требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой предъявляется, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Данный способ защиты обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в ЕГРН (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 N 2109-О, от 28.01.2016 N 140-О, от 07.07.2016 N 1421-О).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления N 10/22).

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного его Президиумом 24.04.2019).

При этом правом на этот иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Из приведенных норм и разъяснений следует, что исковые требования могут быть удовлетворены только в случае установления того обстоятельства, что истец продолжает оставаться собственником и владельцем спорного объекта в соответствии с данными ЕГРН, а право ответчика на тождественный объект недвижимости зарегистрировано незаконно, при этом он не владеет спорным имуществом, в связи с чем к нему не может быть предъявлен виндикационный иск.

Возражая относительно предъявленного иска ответчиком в отзыве на иск указывается, что на земельном участке с кадастровым номером 89:09:010108:33 согласно выписке из ЕГРН находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:09:010108:973 площадью 451,4 кв.м, предназначенный для хранения автотранспорта.

Истец ставит под сомнение фактическое наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, однако, на земельном участке, арендуемом ответчиком, находится спорный объект, что подтверждается фотосъемкой.

На момент государственной регистрации на земельном участке находился объект незавершенного строительства, что подтверждается в том числе и техническим планом объекта.

Более того, на момент подписания Соглашения о внесении изменений в договор аренды земли от 01.02.2023 года, а именно – о продлении срока аренды участка по 21.08.2028 года, объект незавершенного строительства уже находился на земельном участке.

Объект незавершенного строительства представляет собой блок из нежилых зданий - гаражных боксов, стоящих на фундаменте из железобетонных плит, при строительстве которых были осуществлены земляные работы. Таким образом, строение плотно связано с земельным участком, что является признаком объекта капитального строительства. На основании чего в ЕГРН внесена соответствующая запись, закрепляющая право собственности на объект незавершенного строительства за ответчиком.

Истец заявляет требование о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим. При этом, истец считает, что признание объекта недвижимым невозможно лишь на основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический или кадастровый паспорт. Также указывает, что объект расположен на железобетонных плитах, отсыпках, что не позволяет установить прочную связь с землей.

Вместе с тем, Согласно Разделу 4: «Конструктивные и объемно-планировочные решения» Проектной документации на Гаражные боксы по ул. Магистральная в г. Лабытнанги в п. 1.3. «Описание конструктивных и технических решений подземной части зданий и сооружений» указано, что проектируемое здание имеет следующие конструктивные решения - фундамент представляет собой сборные железобетонные плиты и монолитная железобетонная плита по подготовке из щебня.

По мнению истца, имеющиеся железобетонные плиты не являются недвижимым объектом. Однако, железобетонные плиты являются фундаментом объекта незавершенного строительства, что прямо указано в проектной документации.

Истец оспаривает наличие готового недвижимого объекта, при этом не учитывает тот факт, что в настоящее время объект является незавершенным строительством на стадии строительства.

Данный довод также подтвердил кадастровый инженер ФИО2 в судебном заседании 11.08.2025 (с 11 мин по 15 мин.), указав, что железобетонные плиты являются частью фундамента, согласно проектной документации в конструктиве указано щебеночное основание, а на нем железобетонные плиты. В данном случае ж/б плиты имеют углубление и их используют в качестве фундамента, а именно по проектной документации: щебень 20-30 см, один слой гидроизоляции, сборные ж/б плиты и далее армированная стяжка.

Управление Росреестра в отзыве на иск указало, что согласно сведениям ЕГРН собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:09:010108:973, является ФИО1 Право собственности зарегистрировано 29.03.2022г. на основании Заявления о государственном кадастровом учете и регистрации права; Технического плана; Разрешения на строительство; Проектной документации; Договора аренды земельного участка. Правовых оснований для приостановления и отказа в осуществлении учётно-регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства не имелось в ввиду соответствия представленных документов требованиям Закона № 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 24 Закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Технический план подготавливается кадастровым инженером (пункт 12 статьи 24 Закона № 218-ФЗ).

Представленный технический план от 10.03.2022г. соответствовал требованиям Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" (в настоящее время утратил силу).

Основанием оспаривания зарегистрированного права является оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество.

К правоустанавливающим документам относятся, в том числе технический план (п. 7.3. ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Оспаривание правоустанавливающих документов заключается в признании сделки (документов), на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной. Оспаривание государственной регистрации, проведенной на основании правоустанавливающих документов, заключается в признании недействительными указанных документов.

Требование о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим и исключении записи о регистрации права собственности из ЕГРН на объект незавершенного строительства может быть заявлено только при наличии уже установленных фактов фальсификации изначально представленных документов для регистрации права собственности, а именно: технического плана, разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Истец не представил доказательств фальсификации названных выше документов, что исключает обоснованность заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Таким образом, заключение между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-10119 от 22.08.2022 года, а также продление срока аренды обоснованно и законно.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В статье 42 ЗК РФ также закреплено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора является установление существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором.

Как указывается истцом на момент обращения в суд на земельном участке, в отношении которого возник спор, строительство объекта капитального строительства не начато. Ответчиком не приняты меры к освоению и использованию спорного земельного участка. Размещение движимых объектов было начато ответчиком без учета целевого использования земельного участка и действующего разрешения на строительство, т.е. допущены существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с основаниями, предусмотренными п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно в следующих случаях:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка (за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения), а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Указанная позиция также выражена в определении Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 № 90-О, в котором также обращается внимание, что стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Истец указывает, что на момент обращения с настоящим иском ответчиком не начато строительство объекта капитального строительства, что противоречит действительности.

Объект капитального строительства - «Гаражные боксы по ул. Магистральная в г. Лабытнанги» представляет собой одноэтажные гаражные боксы, состоящие из 4 блоков.

Учитывая тот факт, что ответчиком в соответствии с Проектной документацией самостоятельно определяется очередность строительства блоков, истец не вправе ссылаться на готовность спорного блока, не рассматривая в целом объект. Ответчиком возведены еще два блока с готовностью в 80%, в том числе 14.04.2025 года на спорном земельном участке зарегистрирован еще один объект незавершённого строительства с кадастровым номером 89:09:010108:997 степенью готовности 80%.

Как следует из Акта осмотра от 07.08.2025 на земельном участке с кадастровым номером 89:09:010108:33 располагается объект незавершенного строительства (ОНС) с кадастровым номером 89:09:010108:973. ОНС представляет из себя фундамент из сборных ЖБ плит по подготовке из щебня, что согласуется с проектной документацией, разработанной ООО «ПК Тракт», раздел 3: Архитектурные решения №210-2022-АР п. п. 12 Описание конструктивных решений объекта капитального строительства. Так же, на данном ОНС возведены 2 бокса №9 и №10 представляющие из себя фундамент из сборных ЖБ плит по подготовке их щебня, залитые монолитной неармированной плитой, стены, крыша - фототаблица прилагается.(Блок 2)

Так же, на данном земельном участке расположен ОНС с кадастровым номером 89:09:010108:997, представляющий из себя фундамент из сборных ЖБ плит по подготовке из щебня, что согласуется с проектной документацией, разработанной ООО «ПК Тракт», раздел 3: Архитектурные решения №210-2022-АР п. п. 1.2 Описание конструктивных решений объекта капитального строительства с возведенными на нем 2 боксами №1 и №2 Представляют из себя фундамент из сборных ЖБ плит по подготовке из щебня, залитые монолитной неармированной плитой, стены, крыша - фототаблица прилагается.(Блок 4)

Еще на данном земельном участке расположен ОНС не зарегистрированный в Росреестре представляющий из себя фундамент из сборных ЖБ плит по подготовке из щебня, что согласуется с проектной документацией, разработанной ООО «ПК Тракт», раздел 3: Архитектурные решения №210-2022-АР п. п. 1.2 Описание конструктивных решений объекта капитального строительства с возведенными на нем 2 боксами №1 и №2 Представляют из себя фундамент из сборных ЖБ плит по подготовке из щебни залитые монолитной неармированной плитой, стены, крыша - фототаблица прилагается (Блок 3).

На территории участка присутствуют временные постройки, которые служат для хранения строительного материала и инструментов, а так же, для ведения хозяйственной деятельности.

В то же время из Акта осмотра № 478 от 11.08.2025 подготовленного ФИО7, заведующим сектором муниципального земельного контроля управления муниципального контроля муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и. имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» следует, что на части земельного участка с кадастровым номером 89:09:010108:33, площадью 3333 м² размещены металлические и деревянные гаражи на железобетонных плитах, также на данном земельном участке размещен объект с двумя входными группами на железобетонных плитах. При обследовании установлено, что объект незавершенного строительства площадью 451,4 кв.м. на вышеуказанном земельном участке отсутствует.

На данный акт даны пояснения и замечания участника осмотра (ответчика) ФИО1.

Вместе с тем, объем проводимых строительных работ, вид объекта незавершенного строительства в настоящее время не имеет правового значения, так как предметом спора является оспаривание зарегистрированного права на объект незавершенного строительства по состоянию на момент государственной регистрации права на него.

А на момент государственной регистрации на земельном участке находился объект незавершенного строительства, что подтверждается пояснениями кадастрового инженера, отзывом Управления Росреестра и техническим планом объекта.

При этом, во взаимосвязи требований, истец пытается признать Договор аренды земельного участка недействительным на основании отсутствия у ответчика объекта незавершенного строительства при заключении спорного договора. Истцом не оспорена регистрация объекта незавершенного строительства, не оспорены кадастровые работы и выдача Технического плана на объект.

Истец просит расторгнуть договор, мотивируя тем, что сделка была совершена под влиянием заблуждения о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, относимых доказательств в подтверждение доводов, приведенных в иске, стороной истца не представлено.

Доказательств совершения каких-либо противоправных деяний ответчиком, предшествующих либо сопровождавших заключение договора аренды истцом, вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ, также не представлено.

Арендная плата за пользование земельным участком вносится ответчиком в срок в полном объеме, что не отрицается истцом.

Выданное ответчику разрешение на строительство предполагает строительство объекта капитального строительства, в настоящее время объект существует в виде незавершенного строительства, а не недвижимости. Истец не учитывает, что проектная документация не подлежит государственной экспертизе и предполагает внесение изменений в ходе строительства.

Ответчик имеет право в ходе строительства разобрать объект полностью и возвести заново, что не опровергает факта целевого использования земельного участка и не противоречит выданному разрешению на строительство.

Как указано выше, срок действия договора аренды земельного участка установлен соглашением сторон по 21 августа 2028 года.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении уточненных исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

С.В. Соколов