Решение от 24 апреля 2025 г. по делу № А42-11231/2024

Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, <...>

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск Дело № А42-11231/2024

«25» апреля 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена 22.04.2025

Судья Арбитражного суда Мурманской области Максимец Д.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ниходимовой О.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области (ул. Строительная, д.52, г. Оленегорск, Мурманская область; ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Мурманская область) о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – не явились, извещены,

от ответчика – ФИО1, паспорт (участвует онлайн),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20.06.2023 №1531, обязании передать по акту приема-передачи муниципальное недвижимое имущество, предоставленное по договору аренды №1531 от 20.06.2023: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. I (1-9), общей площадью 96,2 кв.м., кадастровый номер: 51:12:0020201:247.

В обоснование заявленных требований истец сослался на использование ответчиком помещения не по целевому назначению.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен.

До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

Суд на основании статей 153.2, 159 АПК РФ удовлетворяет ходатайство ответчика об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, о чем вынесено протокольное определение.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что спорное нежилое помещение используется по целевому назначению, арендные платежи ответчик производит регулярно.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав ответчика, суд установил следующее.

20.06.2023 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества №1531 от 20.06.2023, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. I (1-9), общая площадь 96,2 кв.м, кадастровый номер 51:12:0020201:247, целевое использование: размещение салона красоты (далее – Договор).

Срок действия Договора аренды с 01.07.2023 по 30.06.2028 включительно (пункт 1.2. Договора).

По акту приема-передачи к договору аренды ИП ФИО1 передано имущество пригодное для использования по назначению. Арендатор поставлен в известность о том, что помещение может не отвечать отдельным требованиям СанПин, СНиП…

В соответствии с пунктом 3.1. Договора за имущество арендная плата в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы объекта недвижимого имущества от 01.06.2023 №206/06-23К, составляет 416 736 руб. в год.

Согласно пункту 3.3. Договора арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим, вносит арендную плату (без НДС) согласно приложению №1 к Договору на счет местного бюджета и до 15 числа отчетного месяца предоставляет платежные документы Арендодателю для осуществления контроля за состояние расчетов по Договору. Порядок оплаты по Договору с учетом применения льготной ставки: в первый год аренды – 40% размера арендной платы; во второй год аренды – 60% размера арендной платы; в третий год аренды – 80% размера арендной платы; в четвертый год и далее – 100 % размера арендной платы.

В силу пункта 5.4.1. Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор использует имущество в целом или его часть не в соответствии с Договором аренды.

Согласно актам осмотра от 19.10.2024, 20.11.2024 и 28.11.2024, составленным представителями Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа город Оленегорск, в ходе осмотра спорного помещения установлено, что помещение закрыто, вывеска отсутствует, в окнах отсутствует свет, что свидетельствует о том, что нежилое помещение не используется, как по целевому назначению, так и иным способом. Деятельность ИП ФИО1 в арендуемом помещении не осуществляется.

20.11.2024 истец направил в адрес ответчика требование №06-3049 об освобождении спорного помещения в срок до 05.12.2024 в связи с его использованием не по целевому назначению.

В ответ на указанное требование ответчик 10.12.2024 на электронную почту истца направил письмо о ходе проведения ремонтных работ с целью целевого использования помещения, в котором сообщил, что ремонт помещения будет ориентировочно завершен в феврале-марте 2025 года.

Неисполнение ответчиком требования об освобождении арендуемого помещения послужило основанием для обращения истца в суд с данным иском.

Исследовав представленные доказательства, выслушав ответчика, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

На основании статей 310, 450 и 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по смыслу статей 450 и 619 ГК РФ в совокупности с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Спорное нежилое помещение относится к числу помещений, включенных в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением администрации города Оленегорска с подведомственной территорией от 24 февраля 2009 г. № 63.

В силу части 1 статьи 19 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, государственными программами (подпрограммами) субъектов Российской Федерации, муниципальными программами (подпрограммами). Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что ответчиком спорное нежилое помещение используется не по целевому назначению, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Указанное нарушение со стороны ответчика истец подтверждает актами осмотра помещения от 19.10.2024, 20.11.2024 и 28.11.2024, составленными представителями Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа город Оленегорск.

При этом акты осмотра надлежащим образом не оформлены, носят исключительно односторонний характер. Истом не представлены доказательства уведомления ответчика о проведении осмотров, вызова его на осмотры.

Поэтому акты осмотра от 19.10.2024, 20.11.2024 и 28.11.2024, при наличии спора и отрицания соответствующих обстоятельств другой стороной, не признаются судом достоверными доказательствами обстоятельств, на которых истец основывает свои требования.

Иных доказательств в подтверждение нецелевого использования ответчиком спорного нежилого помещения истцом в материалы дела не представлено.

В свою очередь, из отзыва ответчика и его пояснений в судебном заседании следует, что при принятии спорного нежилого помещения оно в полном объеме не соответствовало нормам и правилам СанПиН. С июля 2024 года ответчиком проводится ремонт для возможности использования помещения для салона красоты. Арендную плату ответчик вносит регулярно в соответствии с установленным графиком платежей.

Таким образом, ответчик не утратил интерес к договору аренды, прилагает усилия для его надлежащего исполнения.

Из представленной фототаблицы, составленной сторонами по результатам совместного осмотра спорного помещения 14.04.2025, следует, что в помещении есть ресепшн, в зале №1 расположен солярий, в зале №2 - кушетка и кресло, в зале №3 – кушетка, оборудованы бытовые помещения (туалет и комната с раковиной).

Отсутствие графика работы и вывески при входе в помещение само по себе не свидетельствует об использовании ответчиком объекта аренды с нарушением целевого назначения, определенного пункте 1.1 Договора.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства того, что спорное нежилое помещение используются ответчиком не по целевому назначению, истцом в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды не является документально обоснованным и не подлежит удовлетворению.

Учитывая, что в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения отказано, требование об обязании передать по акту приема-передачи муниципальное недвижимое имущество не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Максимец Д. Л.