Решение от 14 февраля 2017 г. по делу № А65-29468/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-29468/2016

Дата принятия решения – 15 февраля 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 08 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истца - Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Санрайс Капитал", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии третьего лица, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, г.Казань

о расторжении договора аренды земельного участка от 29.11.2013 №3946-АЗ

об обязании вернуть земельные участки

с участием:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика - ФИО1 по доверенности от 21.12.2016г.,

от третьего лица Управление Федеральной антимонопольной службы по РТ - ФИО2 по доверенности от 24.01.2017г.,

установил:

Истец, Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования <...> обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью "Санрайс Капитал", г.Набережные Челны, ООО "Санрайс Капитал" о расторжении договора аренды земельного участка от 29.11.2013 №3946-АЗ, об обязании вернуть земельные участки 16:52:050305:632.

Определением от 15.12.2016г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора было привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, г.Казань.

Истец не явился, извещен о времени и месте судебного заседания в порядке ст.121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившегося истца.

Ответчик представил разрешение на ввод в эксплуатацию, свидетельство о регистрации права собственности.

Судом представленные копии документов приобщены к материалам дела, оригиналы возвращены ответчику.

Третье лицо представило отзыв на иск.

Третье лицо считает иск подлежащим удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей ответчика, третьего лица суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Исполнительного комитета г. Набережные Челны от 27.11.2013г. №7125 между истцом (арендодателем) и ООО ИК «ADG Челны» (арендатором) 29.11.2013г. заключен договор аренды земельного участка №3946-АЗ, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:050305:632 площадью 40 113 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером 16:52:050305:15 площадью 5 568 кв.м. по адресу: г. Набережные Челны, в 19 микрорайоне под комплексное освоение в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

В силу п.1.2 договора аренды приведенное описание целей использования участка является окончательным.

В соответствии с п. 3.1. договора срок аренды определен сторонами на 10 лет.

09.12.2013г. ООО Инвестиционная компания «ADG Челны» (арендатор), ООО «Компаньон Ч», ООО «Т Инвестор» (совместно именуемые новый арендатор) заключили договор перенайма, в соответствии с которым арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды №3946 от 29.11.2013г.

11.12.2013г. ООО «Компаньон Ч» (арендатор 1), ООО «Т Инвестор» (арендатор 2), ООО «Санрайс Капитал» (новый арендатор) заключили договор о перемене лиц в обязательствах, возникших из договора аренды от 29.11.2013г. №3946-АЗ.

Усмотрев в действиях Исполнительного комитета Муниципального образования города Набережные Челны признаки нарушения антимонопольного законодательства, УФАС по РТ по признакам нарушения Исполнительным комитетом Муниципального образования города Набережные Челны, статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», в виде предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:050305:632, 16:52:050305:15 без проведения торгов и неопубликования информационного сообщения о намерении предоставить земельный участок, что приводит или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, антимонопольным органом было вынесено предупреждение о необходимости прекращения указанного бездействия, путем отмены постановления Исполнительного комитета №7125 от 27.11.2013г., а также расторжении договора аренды земельного участка №3946-АЗ от 29.11.2013.

Во исполнение предупреждения 22.08.2016 руководителем Исполнительного комитета Муниципального образования города Набережные Челны направлено ответчику уведомление о прекращении действия договора аренды с предложением расторгнуть договор. При этом основанием прекращения действия договора истец указал именно наличие вышеуказанного предупреждения УФАС по РТ.

Истец полагая, что изложенные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском в суд.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспоренного права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 ГК РФ.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В рассматриваемом деле, истец просит расторгнуть договор аренды по основаниям лишь выданного соответствующего предупреждения антимонопольного органа.

Вместе с тем, основания и порядок расторжения договоров регулируются Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, среди которых такого основания, как предупреждение антимонопольного органа, не содержится.

Указанное предупреждение, положенное истцом в основание требования о расторжении договоров аренды, не может рассматриваться в качестве основания для расторжения договора и подлежит судебной оценке при разрешении спора о признании указанного договора аренды недействительным (ничтожным).

Между публичным образованием в лице комитета и ответчиком, заключившими договор аренды земельного участка, договор передачи прав и обязанностей возникли обязательственные отношения по поводу владения и пользованиями земельным участком, регулируемые Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Само по себе признание антимонопольным органом факта наличия в действиях истца при предоставлении земельного участка признаков нарушения антимонопольного законодательства, не означает автоматического прекращения договорных арендных отношений, основанных на постановлениях органов местного самоуправления, и не порождает безусловную обязанность общества возвратить земельные участки арендодателю.

Помимо этого, предупреждение антимонопольного органа о принятии исполкомом мер по прекращению договорных отношений не содержит властных распорядительных указаний, обращенных к ответчику об освобождении участка и его возврате (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ № 306-КГ15-10666 от 07.12.2015).

Предупреждение адресовано исполкому, который не ограничен в выборе законного способа урегулирования взаимоотношений с ответчиком. Орган местного самоуправления вправе использовать как претензионный порядок, так и обратиться в суд с гражданско-правовым требованием о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права в виде требования о расторжении договора аренды, заключенного с нарушением требований антимонопольного и земельного законодательства, для исполнения предупреждения антимонопольного органа одной из целей которого является обеспечение возврата в муниципальную казну земельного участка.

Указанная позиция суда согласуется с постановлением Арбитражного суда Поволжского округа №Ф06-27328/2015 от 21.09.2015 по делу №А65-31357/2014, постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу №А65-8310/2016.

Поскольку судом не установлено оснований для расторжения договора, в удовлетворении иска о расторжении договора и о возврате земельных участков суд отказывает.

Ссылка истца в исковом заявлении на ничтожность договора судом отклоняется в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Однако согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Пунктом 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 части 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действия Исполкома города Набережные Челны после заключения договора аренды земельных участков от 29.11.2013г. с ответчиком, а также с ООО ИК «ADG Челны» по ее исполнению свидетельствуют о недобросовестности при заявлении требований о недействительности сделки, стороной которой он является. Указанная позиция нашла своё отражение в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2016г. по делу А65-6150/2016.

Помимо вышеуказанного, ответчиком в суд представлена выписка из ЕГРПН от 19.12.2016г., в соответствии с которой в отношении земельного участка №16:52:050305:632 заключены договоры участия в долевом строительстве от 29.12.2014г., 30.12.2014г., 13.01.2015г., 16.01.2015г., 26.01.2015г., 27.01.2015г, 30.01.2015, 13.02.2015, 07.05.2015, 22.06.2015, 23.06.2015, 07.07.2015, 29.07.2015, 09.09.2015, 11.09.2015, 25.11.2015, 03.03.2016.

Ответчик представил разрешение №RU16302000-26-2016 от 29.02.2016г., выданное истцом ответчику на ввод объекта в эксплуатацию первого пускового комплекса 1 этапа строительства – блоков 04, 05, 06, 07 многоэтажных жилых домов переменной этажности 19-25 этажей со встроенными помещениями нежилого назначения объекта «Многофункциональный жилой комплекс «SUNRISE CITY», 2-я очередь строительства, расположенного по адрес <...> Центрального района на земельных участках с кадастровыми номерами №16:52:050305:5, 16:52:050305:632, 16:52:050305:26, а также постановление Исполкома г.Набережные Челны №967 от 03.03.2016г. о присвоении указанному жилому комплексу адреса РТ, <...>, номеров квартир.

Также ответчик представил свидетельство о государственной регистрации права от 20.05.2016г., согласно которому ФИО3 принадлежит квартира площадью 57,9 кв.м. по адресу РТ, <...>, кВ.80 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.02.2016г., договора участия в долевом строительстве от 16.01.2015г. №I-01-04-80, свидетельство о государственной регистрации права от 24.05.2016г., согласно которому ответчику принадлежит квартира площадью 94 кв.м. по адресу РТ, <...>, кВ.1 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.02.2016г.

Ответчик приложил договор участия ФИО3 в долевом строительстве №I-01-04-80 от 16.01.2015г., договора участия ответчика в долевом строительстве №I-01-06-234 от 28.11.2014г. в отношении вышеуказанных квартир.

Согласно статье 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьёй 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09.

Состав общей долевой собственности приводится в статье 290 ГК РФ и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4 пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.

При этом после приобретения в собственность помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, к собственникам переходит и соответствующее право на данный участок. При этом в силу упомянутой нормы Закона о государственной регистрации прав отдельная регистрация доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

При указанных обстоятельствах после ввода жилого дома в эксплуатацию с момента государственной регистрации права собственности за первым собственником жилого помещения договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, введенным в эксплуатацию прекратил свое действие.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Заявление ответчика о пропуске сроков исковой давности судом не рассматривается, поскольку в удовлетворении исковых требований отказано.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца, однако последний освобождён от её уплаты в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья К.П. Андреев