Решение от 10 марта 2020 г. по делу № А52-3425/2019

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-3425/2019
город Псков
10 марта 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 04 марта 2020 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тренд» (место нахождения:180014, Россия, <...>; ИНН: <***> ОГРН: <***>)

к Администрации города Пскова (место нахождения:180000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (место нахождения: 180017, Псков, Рабочая улица, 11), Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (место нахождения: 180007, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 представитель по доверенности от 18.07.2019; ФИО3, адвокат, доверенность от 07.11.2019; Зинкявичюс Гиедрюс, директор, протокол от 05.08.2019;

от ответчика: не явились, извещены;

от третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области не явился, извещено, Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области – ФИО4 начальник юридического отдела по доверенности от 16.01.2019 № 45.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тренд» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Пскова (далее – ответчик Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку – объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> границах земельного участка с КН 60:27:0140404:27 (с учетом уточнения, принятого протокольным определением от 29.01.2020).

Определением суда от 06.08.2019 дело принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (Управление).

Определением от 28.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (Комитет).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требование в полном объеме не признал, поскольку истцом не получено разрешение на строительство, объект возводился самовольно, в иске просит отказать.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области в судебное заседание не явился.

Представитель Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области в судебном заседании пояснила, что пролонгация договора аренды невозможна, на новый срок договор не был заключен, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства у арендатора не было оформлено. Арендная плата внесена в полном объеме и вносится по настоящее время.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям и обществом с ограниченной ответственностью «Тренд» на основании распоряжения Администрации Псковской области от 30.07.2015 № 430-р заключен договор № 207 аренды земельного участка от 04.08.2015, в соответствии с которым арендодатель (Комитет) сдал, а арендатор (Общество) принял в пользование на условиях аренды сроком на четыре года с момента вступления договора в силу земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 60:27:0140404:27 площадью 2500 кв.метров с местоположением: <...> у дома 15 для строительства здания производства по обработке пищевых продуктов и склада. Договор является актом приема-передачи участка. 31.08.2015 договор прошел государственную регистрацию, номер государственной регистрации 60-60-/006-60/001/004/2015-1350/2.

По заявлению ООО «Тренд» от 16.07.2018 № 60/315-4386 выдан градостроительный план земельного участка.

17.05.2019 Общество обратилось в Комитет по управлению Государственным имуществом с заявлением о продлении договора аренды № 207 от 04.08.2015 земельного участка для окончания строительства здания производства по обработке пищевых продуктов и склада, КН 60:27:0140404:27, расположенного по адресу: <...> у дома № 15. Поскольку документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства Обществом не было представлено, приказом Комитета от 05.06.2019 № 2638 Обществу отказано в предоставлении на новые срок в аренду земельного участка из земель населенных пунктов КН 60:27:0140404:27, расположенного по адресу: <...> у дома № 15.

22.08.2019 Общество обратилось в Управление по градостроительной деятельности Администрации города Пскова с просьбой выдать разрешение на строительство здания склада на земельном участке с КН 60:27:0140404:27, расположенного по адресу: <...> у дома № 15. К заявлению приложены проектная документация на 45 листах, технический отчет по топографо-геодезическим изысканиям, инженерно-геологическое обследование земельного участка, копия договора аренды земельного участка и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах на объект недвижимости.

Уведомлением № 5013 от 27.08.2019 в выдаче разрешения на строительство отказано по причине отсутствия документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Однако, с 2015 года Общество вело строительство складского помещения, что подтверждает контрактом № 1/16/06/2017 от 16.06.2017 с UAB «Oderenos statyba» на поставку строительных материалов и монтажа складского ангара (холодильника). 28.06.2019 кадастровым инженером подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, согласно которому площадь объекта составляет 503 кв.м., степень готовности 90%.

Обществом представлено в суд заключение № 8/19 от 05.12.2019 ООО «Центр качества строительства» по результатам обследования технического состояния объекта складского назначения на земельном участке КН 60:27:0140404:27, расположенного по адресу: <...> у дома № 15, на предмет соответствия установленным нормам и правилам оценки степени надежности и безопасности дальнейшей эксплуатации. По результатам обследования установлено, что на объекте выполнен основной объем строительно-монтажных работ; техническое состояние оснований и фундаментов, колонн, стен и кровли здания – работоспособное; указаны мероприятия по завершению строительства объекта; объект соответствует разрешенному целевому назначению земельного участка в соответствии с категорией земли, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Полагая, что в отношении земельного участка оно имело права, допускающие строительство на нем объекта, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, Общество обратилось в суд с настоящим иском о признании за ним права собственности на самовольную постройку в соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 12 ГК РФ нарушенное или оспоренное право может быть защищено путем предъявления требования о признании права. Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Архитектурно-планировочное задание выдается по заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства (далее - орган архитектуры и градостроительства), в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 4 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 названной статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган, названной нормой предусмотрен исчерпывающий перечень документов, подлежащих приложению к заявлению.

При этом частью 10 статьи 51 ГрК РФ установлен запрет на требование иных документов для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в части 7 указанной статьи.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 ГрК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 указанной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводит проверку соответствия проектной документации требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям;

3) выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является, в частности, отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9, или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

Системное толкование приведенных положений ГрК РФ дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление застройщиком указанных в статье 51 ГрК РФ документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

Кроме того, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.06.2015 по делу № 309-КГ15-209).

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1 статьи 222 ГК РФ). Поскольку спорный объект возведен истцом без получения разрешения на строительство, его следует признать самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 ГК РФ). В собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании Общества земельный участок, на котором создана постройка, не находится, срок аренды истек в августе 2019 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре от 19.04.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Таким образом, указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Доказательства того, что до начала строительства объекта Общество обращалось в уполномоченные органы по вопросу получения разрешения на возведение спорного строения, истцом вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлены.

Доводы истца со ссылкой на разработку в 2018 году градостроительного плана земельного участка и на его обращение в 2019 году в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорного объекта, не принимаются судом, поскольку соответствующие действия осуществлены не до начала строительства, а после начала возведения строения. Истец не принял надлежащих мер для легализации постройки и получения необходимой разрешительной документации на проведение работ по строительству объекта, а доказательства невозможности получить разрешение на строительство по не зависящим от истца причинам до начала строительных работ и возведения объекта отсутствуют.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Из материалов дела следует, что истец произвел не все мероприятия для оформления разрешительной документации на строительство, не получил данное разрешение и довел строительство объекта до 90% готовности.

В материалы дела представлены две редакции проектной документации объекта складского назначения на земельном участке с КН 60:27:0140404:27 по адресу: <...> у дома 15. Первая подготовлена ООО «Инженерно-производственная фирма «ЭнергоТехСервис» 2018г. разделы 1,2,3,5,9 на 49 листах, вторая ООО «Псковоблпроект Плюс» 2019г. на 88 листах. К заявлению о выдаче разрешения на строительство от 22.08.2019 приложена проектная документация на 45 листах. В отказе в выдаче разрешения на строительство указано, что не представлены материалы, содержащиеся в проектной документации: пояснительная записка, разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, проект организации строительства объекта, таким образом, на дату обращения за выдачей разрешения на строительство проектная документация была предоставлена не в полном объеме. Как следует из письма Управления по градостроительной деятельности № 1426 от 17.07.2019 проектная документация и заявление по вопросу ее согласования, заявление о выдаче разрешения на строительство в Управление не поступали. Аналогичный ответ Управление дало 21.08.2019 Председателю Комитета правового обеспечения Администрации города Пскова, в письме от 01.10.2019 Управление по градостроительной деятельности указывает, что проектная документация не могла быть подготовлена раньше июля 2019 года.

В связи с этим суд, учитывая указанные обстоятельства, исходя из положений статьи 222 ГК РФ, статей 51 и 55 ГрК РФ, а также принимая во внимание сформулированные вышестоящими судами правовые позиции, приходит выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 руб. следует отнести на истца. Излишне уплаченную госпошлину в размере 20000 руб. следует возвратить истцу из федерального бюджета.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Тренд» из федерального бюджета 20000 руб. госпошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяО.Г. Васильева