Постановление от 2 октября 2025 г. по делу № А63-566/2022

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-566/2022
г. Краснодар
03 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2025 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), ответчиков: индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), администрации Красногвардейского муниципального района Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) и третьих лиц: министерства имущественных отношений Ставропольского края, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Правительства Ставропольского края, Покровского территориального управления администрации Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края, прокуратуры Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.01.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А63-566/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ФИО2, ответчик), администрации Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация) со следующими исковыми требованиями:

– признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 17.02.2011 № 3 земельного участка площадью 3898 + / – 22 кв. м с кадастровым номером 26:01:010803:7, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка ориентир к западу от с. Покровского Красногвардейского района Ставропольского края, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, район Красногвардейский, с. Покровское, заключенный администрацией села Покровского Красногвардейского района Ставропольского края (далее – администрация села) и ФИО2 (запись государственной регистрации права от 23.09.2021 № 26:01:010803:24:-26/010:2018-6);

– обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра) исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) запись об обременении земельного участка в пользу ФИО2;

– применить последствия недействительности (ничтожности) договора аренды путем возложения на ФИО2 в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу возвратить администрации указанный земельный участок.

Иск основан на положениях статей 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015; далее – Земельный кодекс), статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Требования мотивированы ничтожностью оспариваемого договора аренды от 17.02.2011 № 3, как предоставленного ФИО2 с нарушением публичного порядка предоставления земель сельскохозяйственного назначения неуполномоченным лицом (администрацией села). Оспариваемая сделка препятствует истцу в получении в аренду земельного участка, образуемого из участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:01:010803:7.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Росреестра, министерство имущественных отношений Ставропольского края, Правительство Ставропольского края, администрация Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края, Покровское территориальное управление администрации Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края.

Прокурор Ставропольского края вступил в дело в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.06.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды первой и апелляционной инстанций руководствовались при разрешении спора положениями статей 166 – 168, 181, 196, 199 Гражданского кодекса, статьи 34 Земельного кодекса и статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в применимой к спору редакции). Суды установили, что истец не является стороной по оспариваемой сделке, поэтому течение срока исковой давности начинается для него со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале ее исполнения. Из обстоятельств дела усматривается, что договор аренды заключен между администрацией села и ФИО2 и начал исполняться с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи от 17.02.2011 № 3. При этом в рамках дела № А63-16243/2012 ФИО1 обращался в суд к администрации с требованиями: о признании недействительным постановления от 19.10.2012 № 518 об отказе в предоставлении земельного участка ФИО1 в аренду; об обязании администрации села предоставить ФИО1 на праве аренды на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 26:01:01:010803:8. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.07.2014 по названному делу установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 располагается земельный участок с кадастровым номером 26:01:010803:5 общей площадью 1 092,2 кв. м, занятый арочным складом, литера А, условный номер 26:01:010803:0005:7871/81/1001/А общей площадью 805,07 кв. м. Право собственности на указанный объект недвижимого имущества, а также занятый им земельный участок, зарегистрировано в ЕГРН за ФИО2, о чем 05.03.2004 внесена запись за № 26:01/01-2/2004-29, запись от 19.12.2008 № 26-26-01/009/2008-764. В последующем, 11.01.2017 ФИО1 обратился в администрацию Красногвардейского муниципального района (далее – администрация района) с заявлениями о предоставлении в аренду сроком на 10 лет (без торгов) земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:01:010803:7 (площадью 3 898 кв. м), 26:01:010803:8 (площадью 347 002 кв. м) и 26:01:010803:22 (площадью 4197 кв. м). В письме от 31.02.2017 № 09/168 ФИО1 отказано в предоставлении испрашиваемых земельных участков, отказ оспорен истцом в рамках дела № А63-6334/2017. Вступившим в законную силу решением от 06.10.2017 по указанному делу ФИО1 отказано в удовлетворении заявленных требований. ФИО1 обратился 10.11.2017 в администрацию района с заявлением, в котором на основании статей 39.1, 39.2, 39.6, 9.18 Земельного кодекса просил предоставить в аренду сроком на 10 лет земельный участок кадастровым номером 26:01:010803:7 с целью использования – для размещения общественных построек. В письме от 29.11.2017 № 09/2220 администрация района отказала в предоставлении испрашиваемого участка, указав, что ранее ФИО1 уже обращался с аналогичным заявлением. Отказ в предоставлении данного земельного участка также был оспорен истцом, ему в рамках дела № А63-3007/2018 было отказано в удовлетворении заявленных требований. Проверив заявление ответчика об истечении давностного срока, суды установили, что истцу стало известно о предоставлении ФИО2 земельного участка на праве аренды с 2014 года. Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Ставропольского края 20.01.2022, то есть за пределами установленного законом трехгодичного срока исковой давности. В обоснование соблюдения срока на судебную защиту судах первой и апелляционной инстанций истец ссылался то, что об оспариваемой сделке узнал после государственной регистрации в ЕГРН права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7, то есть 23.09.2021. Судом первой инстанции установлено нарушение сторонами договора аренды от 17.02.2011 № 3 требования о его регистрации. Однако, принимая во внимание значительное количество судебных споров в отношении спорного участка (начиная с 2012 года), суд пришел к выводу о недобросовестном поведении истца. В этой связи судами отклонен довод ФИО1 о том, что ему стало известно о наличии договора 18.10.2021 в судебном заседании, в котором по ходатайству ФИО2 к материалам дела приобщена копия договора аренды земельного участка. Действуя разумно и добросовестно, истец должен был узнать о наличии договора аренды от 17.02.2011 № 3 не позднее принятия решений судом первой инстанции: по делу № А63-16243/2012 – не позднее 10.06.2014; по делу № А63-6334/2017 – 06.10.2017; по делу № А63-3007/2018 – 01.10.2018;  по делу № А63-1913/2017 – 07.06.2018; по делу № А63-10493/2015 – 21.07.2016. С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ФИО1 пропустил срок исковой давности по требованиям о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности (ничтожности) договора от 17.02.2011 № 3. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.12.2023 решение от 06.06.2023 и апелляционное постановление от 11.09.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Суд округа признал ошибочным вывод судов первой и апелляционной инстанций об истечении срока исковой давности по заявленным главой хозяйства ФИО1 требованиям. Суд руководствовался пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса  Российской  Федерации»,  вступившего  в  силу  с  01.09.2013;  далее – Закон  № 100-ФЗ), пунктом 9 статьи 3 Закона № 100-ФЗ. Учел также разъяснения, приведенные в пунктах 69 и 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25). Кассационный суд отметил, что, нормы статей 166, 181 Гражданского кодекса в редакции Закона № 100-ФЗ об основаниях и о последствиях недействительности сделок применяются только к сделкам, совершенным после 01.09.2013. Вместе с тем измененные сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункты 1, 6, 9 статьи 3 Закона № 100-ФЗ). В рассматриваемом случае на день вступления в силу Закона № 100-ФЗ (01.09.2013) трехлетний срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды от 17.02.2011, исчисляемый по правилам, предусмотренным ранее действовавшим законодательством, не истек. ФИО1 стороной договора аренды от 17.02.2011 № 3 не является, следовательно, для него течение срока исковой давности начинается со дня, когда он узнал или должен было узнать о начале их исполнения. Применительно к установленным по делу обстоятельствам течение срока исковой давности начиналось со дня, когда началось исполнение сделки, но не ранее государственной регистрации договора аренды от 17.02.2011 № 3 (23.09.2021). В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что ФИО1 имел возможность узнать о спорном договоре и начале исполнения договора сторонами ранее 23.09.2021. Кроме того, возражая против применения давностного срока, истец ссылался на то, что с 2006 года ответчики исполняли договор от 13.11.2006 № 17 (с учетом дополнительного соглашения от 30.03.2018), предметом которого являлся идентичный земельный участок; данный факт установлен  судами  при  рассмотрении  дел  № А63-16243/2012,  № А63-6334/2017,  № А63-6200/2019. Истец узнал о спорном договоре 18.10.2021 в судебном заседании по делу № А63-9429/2021, в рамках которого ФИО2, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, представил копию спорного договора аренды. Указанные обстоятельства стороны не оспаривали. Суждения судов о том, что о наличии оспариваемой сделки истец, выступавший в защиту своих прав на земельный участок и полагавший факт владения ответчиком земельным участком нарушающим его права, действуя разумно и добросовестно, должен был узнать не позднее принятия решений судом первой инстанции по делам №№ А63-16243/2012, А63-10493/2015, А63-1913/2017, А63-6334/2017, А63-3007/2018, не согласуются с содержанием указанных судебных актов. При рассмотрении указанных дел обстоятельства владения ответчиком земельным участком на основании договора аренды от 17.02.2011 № 3 не устанавливались, ответчики на оспариваемый договор как на основание владения ФИО2 земельным участком не ссылались. Таким образом, вывод судов о начале течения срока исковой давности по предъявленным ФИО1 требованиям и его истечении не основан на фактических обстоятельствах и сделан при неправильном применении норм материального права. Исковое заявление поступило в арбитражный суд 19.01.2022, то есть в пределах давностного срока и подлежит рассмотрению по существу.

ФИО1 в суде первой инстанции при новом рассмотрении дела ходатайствовал об изменении (увеличении) оснований заявленного иска. Указал, что договор аренды земельного участка от 17.02.2011 № 3 заключен неуполномоченным органом (администрацией села), что неоднократно подтверждал арбитражный суд по ранее рассмотренным делам. Указанный договор заключен с нарушением публичного порядка предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения (статья 34 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ в редакции, действовавшей в период заключения оспариваемой сделки). На спорном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, заявление которого о его предоставлении не соответствовало положениям статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон № 74-ФЗ). Сам земельный участок также не испрашивался ФИО2 для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.07.2014 по делу № А63-16243/2012 установлен факт формирования спорного участка с нарушением требований закона (проект границ утвержден администрацией села как неуполномоченным органом). Договор аренды от 17.02.2011 № 3 является ничтожной сделкой в силу мнимости (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса). На протяжении длительного периода времени ответчик утверждал, что пользовался земельным участком на основании договора аренды от 13.11.2006 № 17. Арендные платежи за пользование спорным участком ФИО2 вносились также по названному договору, к которому также заключалось дополнительное соглашение от 10.03.2018. Арендную плату по спорному договору ответчик начал вносить только с 2021 года (после его регистрации в ЕГРН), то есть через 10 лет после заключения. При разрешении судами многочисленных споров с участием сторон ФИО2 и администрация села (в последующем – администрация района) последовательно утверждали, что ими исполнялся договор аренды от 13.11.2006 № 17, который при подписании оспариваемого договора не расторгался. Таким образом, стороны не исполняли договор аренды от 17.02.2011 № 3 на протяжении 10 лет в условиях действия иного договора аренды (в редакции дополнительного соглашения), что свидетельствует о мнимости оспариваемой истцом сделки (либо его фальсификации). Очевидное противоправное поведение ФИО2 и администрации села, затрудняющее правовую квалификацию спорных правоотношений, а также защиту собственных прав, не может служить основанием для отказа в иске, поскольку такой отказ будет поощрять противоправное поведение сторон договора. ФИО1 имеет законный интерес в оспаривании договора от 17.02.2011 № 3, признание которого недействительным позволит истцу участвовать в торгах на право заключения договора аренды в отношении земельного участка. О возможности предоставления земельного участка в аренду ФИО1 посредством публичного информирования не уведомлялся, наличие оспариваемого договора создало для истца препятствия в предварительном согласовании предоставления участка в 2021 году и в предоставлении его в аренду (заявление от 01.03.2021).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.01.2025, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции при новом рассмотрении установил, что земельный участок с кадастровым номером 26:01:010803:7 образован путем раздела исходного участка с кадастровым номером 26:01:010803:1 в 2006 году на основании заявления ФИО2, поданного 15.06.2005 в администрацию села. Из земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:1 было образовано два участка: с кадастровым номером 26:01:010803:7 и с кадастровым номером 26:01:010803:8. Краткосрочный договор от 13.11.2006 № 17 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7, заключенный между администрацией села и ФИО2, продлевался до 2011 года. В 2011 году между администрацией села и ФИО2 заключен новый договор аренды в отношении указанного земельного участка, который в ЕГРН зарегистрирован 23.09.2021. Данный участок ФИО2 использует по назначению для ведения сельскохозяйственной деятельности. Это связано с его расположением вокруг земельного участка, находящегося в личной собственности ответчика, на котором находится арочный склад; все подъездные пути к объектам ФИО2 проходят через земельный участок с кадастровым номером 26:01:010803:7. Кроме того, на данном участке расположены навес для хранения зерна и сельскохозяйственной техники, хозяйственные постройки. Суд также отметил, что решением от 10.07.2014 по делу № А63-16243/2012 преюдициально установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 располагается земельный участок с кадастровым номером 26:01:010803:5 общей площадью 1 092,2 кв. м занятый арочным складом, литера А, условный номер 26:01:010803:0005:7871/81/1001/А общей площадью 805,07 кв. м. Право собственности на указанный объект недвижимого имущества, а также занятый им земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за ответчиком. Делая вывод о том, что договор от 13.11.2006 № 17, заключенный ответчиками, надлежаще продлен в 2011 году, суд сослался на положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса и разъяснения, приведенные в пункте 1 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Довод истца о нарушении порядка предоставления ответчику земельного участка в аренду со ссылкой на необходимость проведения торгов, отклонен судом как противоречащий положениям статьи 81 Земельного кодекса и Закону № 74-ФЗ. Эти положения введены законодателем в целях обеспечения государством надлежащих гарантий (условий) для создания и нормального функционирования крестьянских хозяйств, представляющих собой особую форму хозяйствования, принадлежащую аграрному производству и сельскому укладу жизни. Довод истца о нарушении конкурентного законодательства не влияет на порядок предоставления земельных участков, установленный Законом № 74-ФЗ в редакции, действующей в спорный период. При этом в заявлении от 20.01.2011 предоставление земельного участка в заявленном размере ФИО2 обосновал необходимостью размещения на нем производственного участка, то есть целями осуществления сельскохозяйственной деятельности. Сведений о том, что ответчик допустил нарушения законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, используемого им с 2006 года, материалы дела не содержат. Также не имеется доказательств подачи в рассматриваемый период ФИО1 в уполномоченный орган заявок с обоснованием испрашиваемой площади для целей осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. С заявлением о предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 обратился в администрацию Красногвардейского муниципального района 11.11.2017, то есть после его предоставления ФИО2, в этой связи публичными органами не был нарушен принцип соблюдения законных интересов гражданина. При проверке довода истца о ничтожности договора аренды, заключенного от имени арендодателя неуполномоченным лицом, суд исходил из того, что заключая спорный договор, администрация села действовала на основании соглашения о сотрудничестве, которым ей были переданы полномочия по распоряжению землями поселения, государственная собственность которые не разграничена. Отклоняя данный довод истца, суд сослался на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.05.2015 № 25) и правовой подход, изложенный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 № 308-КГ18-15997. Вступивший в законную силу судебный акт о признании недействительным договора аренды от 17.02.2011 № 3 в материалах дела отсутствует, оспариваемый договор, а также договор от 13.11.2006 № 17 не были расторгнуты, на протяжении длительного периода времени обязательства арендатора исполнялись ответчиком надлежащим образом. При этом наличие арендных отношений с ФИО2 муниципальные органы подтверждали в письмах, адресованных, в том числе и ФИО1 Также 30.03.2018 администрация района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 13.11.2006 № 17. В нем стороны на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, пункта 2.2 договора от 13.11.2006 № 17 продлили действие последнего на неопределенный срок. В этой связи суд признал, что ФИО2 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 на основании соглашения от 30.03.2018, заключенного с администрацией района, как самостоятельной гражданско-правовой (арендной) сделки. При разрешении требования ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд руководствовался пунктом 3 статьи 166, пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса, а также разъяснениями, приведенными в пункте 78 постановления от 23.06.2015 № 25. Не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право) в результате возврата ответчиком полученного по оспариваемой сделке. Суд исходил из того, что ФИО1 не является стороной договора аренды от 17.02.2011 № 3 и не доказал законный интерес в предъявлении настоящего иска, не обосновал, каким образом будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право). С учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств, апелляционный суд также не усмотрел законных оснований для отмены решения применительно к доводам, приведенным ФИО1 в жалобе.

ФИО1 обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Жалоба мотивирована следующим. При новом рассмотрении истец дополнил основания иска положениями пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса (мнимая сделка), ссылался также на разъяснения, приведенные в пункте 86 постановления от 23.06.2015 № 25. Эти доводы судами при разрешении спора проигнорированы. Истец указывал, что оспариваемый им договор заключен сторонами в 2011 году без реального намерения его исполнять, государственная регистрация сделки произведена в ЕГРН через 10 лет (в 2021 году). При разрешении споров по ряду арбитражных дел с участием сторон данного спора ответчик никогда не ссылался на договор аренды от 17.02.2011 № 3, ответчик и органы местного самоуправления неоднократно утверждали, что пользование участком осуществляется ФИО2 на основании договора аренды от 13.11.2006 № 17. Арендные платежи по оспариваемому договору стали вносится ответчиком уже после его государственной регистрации в ЕГРН. В этой связи имеются основания полагать, что договор аренды 2011 года подписывался в качестве «резервного варианта» на случай выявления пороков (оспаривания или прекращения) договора аренды от 13.11.2006 № 17. Совокупность приведенных обстоятельств в сочетании с фактом сокрытия (в течение 10 лет) спорного договора позволяют квалифицировать его в качестве ничтожной (мнимой) сделки. Суд избирательно учитывал обстоятельства, установленные по делу № А63-16243/2012, в котором указано на ничтожность договора 2006 года (статьи 168, 608 Гражданского кодекса), утверждение границ земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 неуполномоченным органом, не обладавшим правом (в порядке делегирования полномочий) на заключение договора аренды с ответчиком. В этой связи суд не мог прийти к обоснованному выводу о законности пролонгации в 2011 году договора аренды 2006 года с учетом положений статьи 167 Гражданского кодекса. Обстоятельства недействительности (ничтожности) договора от 13.11.2006 № 17 подтверждены также решением по делу № А63-6334/2017, поэтому суд в данном деле не мог игнорировать установленный ранее факт ничтожности договора 2006 года и приходить к выводу о возможности продления ничтожной арендной сделки. Суд не оценил представленный истцом протокол осмотра доказательства – извещения от 26.04.2019 неопределенному кругу лиц о возможности предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7, опубликованного на официальном сайте администрации района. На данное процессуальное нарушение, являющееся существенным, указывалось в апелляционной жалобе, которому оценка судом апелляционной инстанции не давалась. Суд ошибочно исходил из отсутствия у истца заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной арендной сделки, указав, на отказ в удовлетворении требований ФИО1 по делу № А63-20115/2021. При этом в постановлении суда округа от 17.01.2023 по данному делу отмечено, что восстановление прав ФИО1 на предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 в случае применения последствий недействительности сделки возможно именно в настоящем деле. Судами не проверялись доводы истца о наличии двух договоров в отношении одного и того же земельного участка, заключенных в разные периоды на основании самостоятельных решений органов местного самоуправления. Наличие публичного извещения администрации района от 26.04.2019 подтверждает позицию истца об отсутствии у уполномоченного органа информации о заключении с ответчиком оспариваемого договора. Аналогичной правовой позиции придерживается и участвующая в деле прокуратура Ставропольского края (отзыв от 05.09.2024).

ФИО2 в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, просил решение и постановление оставить без изменения. Судами правильно установлены при разрешении спора обстоятельства надлежащего использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7. Договор аренды от 17.02.2011 № 3 заключен сторонами и зарегистрирован в ЕГРН, земельный участок предоставлялся ответчику на основании статьи 81 Земельного кодекса и статьи 12 Закона № 74-ФЗ, поэтому не требовалось обязательной предварительной публикации информации о предстоящем его предоставлении.

Администрация Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края и Покровское территориальное управление администрации Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края в отзывах просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения в связи с правильным применением судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора норм материального и процессуального права.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от лиц, участвующих в деле, отзывов на кассационную жалобу.

Участники спора явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Администрация Красногвардейского муниципального округа и Покровское территориальное управление администрации Красногвардейского муниципального округа ходатайствовали о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Ка видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:01:010803:7 образован путем раздела исходного участка с кадастровым номером 26:01:010803:1 в 2006 году на основании заявления ФИО2, поданного им 15.06.2005 в администрацию села. Из земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:1 было образовано два участка: с кадастровым номером 26:01:010803:7 и с кадастровым номером 26:01:010803:8.

Между администрацией села (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен краткосрочный договор от 13.11.2006 № 17 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7.

Между администрацией села (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен новый договор от 17.02.2011 № 3 аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7, который в ЕГРН зарегистрирован 23.09.2021.

Истец указывает, что в судебном заседании по делу № А63-9429/2021 (по заявлению ФИО1 об обязании уполномоченных органов произвести публикацию извещения о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:010803:7 и 26:01:010803:8 в аренду) по ходатайству ФИО2 приобщен договор от 17.02.2011 № 3.

Истец при новом рассмотрении дела указал, что договор аренды земельного участка от 17.02.2011 № 3 заключен неуполномоченным органом (администрацией села), что неоднократно подтверждал арбитражный суд по ранее рассмотренным делам. Указанный договор заключен также с нарушением публичного порядка предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения (статья 34 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ в редакции, действовавшей в период заключения оспариваемой сделки). На земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, заявление которого о его предоставлении не соответствовало положениям статьи 12 Закона № 74-ФЗ. Сам земельный участок также не испрашивался ФИО2 для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.07.2014 по делу № А63-16243/2012 установлен факт формирования спорного участка с нарушением требований закона (проект границ утвержден администрацией села как неуполномоченным органом). Договор аренды от 17.02.2011 № 3 также является ничтожной сделкой в силу мнимости (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса). На протяжении длительного периода времени ответчик утверждал, что пользовался земельным участком на основании договора аренды от 13.11.2006 № 17. Арендные платежи за пользование участком ФИО2 вносились также по названному договору. Арендную плату по спорному договору ответчик начал вносить только с 2021 года (после его регистрации в ЕГРН), то есть через 10 лет после заключения. При разрешении судами многочисленных споров с участием сторон ФИО2 и администрация села (в последующем – администрация района) последовательно утверждали, что исполнялся договор аренды от 13.11.2006 № 17. При этом доказательства того, что при подписании договора аренды от 17.02.2011 № 3 расторгался договор, заключенный в 2006 году, материалы дела не содержат. Напротив, представлено дополнительное соглашение от 10.03.2018 к договору от 13.11.2006 № 17, заключенное между администрацией района и ответчиком. Таким образом, стороны не исполняли договор аренды от 17.02.2011 № 3 на протяжении 10 лет в условиях действия иного договора аренды (в редакции дополнительного соглашения), что свидетельствует о мнимости оспариваемой истцом сделки (ее фальсификации).

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух– или многосторонними (договоры) и односторонними (статья 153, пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункты 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной (пункты 74, 78 и 84 постановления от 23.06.2015 № 25).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса (пункт 86 постановления от 23.06.2015 № 25).

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора при новом рассмотрении дела пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Кодекса).

Наличие последствий, указанных в части 3 статьи 288 Кодекса, оценивается судом кассационной инстанции в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела (пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). По результатам проверки доводов кассационной жалобы ФИО1 судебная коллегия полагает, что такие основания имеются.

В обжалуемых судебных актах отсутствует какая-либо оценка обстоятельств, на которые ФИО1 ссылался при новом рассмотрении дела применительно к заявленному им основанию ничтожности договора аренды от 17.02.2011 № 3 как мнимой сделки. Истец пояснял, что на протяжении длительного периода времени ответчик последовательно ссылался только на договор аренды от 13.11.2006 № 17 в подтверждение факта использования им земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7. Арендные платежи за пользование участком ФИО2 вносились также по этому договору. Арендную плату по оспариваемому договору ответчик начал вносить только с 2021 года (после его регистрации в ЕГРН), то есть через 10 лет после заключения сделки. При разрешении судами многочисленных споров с участием сторон ФИО2 и администрация села (в последующем – администрация района) последовательно утверждали, что ими исполнялся договор аренды от 13.11.2006 № 17. При этом доказательства того, что при подписании договора от 17.02.2011 № 3 расторгался договор, заключенный в 2006 году, материалы дела не содержат. Напротив, в материалы настоящего дела представлено дополнительное соглашение от 10.03.2018 к договору от 13.11.2006 № 17, заключенное между администрацией района и ответчиком. В этой связи, ФИО1 настаивал на том, что стороны в условиях действия иного договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) и отсутствия доказательств исполнения договора аренды от 17.02.2011 № 3 на протяжении 10 лет, совершили мнимую сделку (т. 4, л. <...>). Уточненные (измененные) исковые требования приняты судом первой инстанции к своему рассмотрению (т. 4, л. <...>). При этом в решении суда первой инстанции отсутствуют результаты оценки указанных обстоятельств, а также мотивы, в связи с которыми он не принял (отклонил) доводы истца о ничтожности договора аренды от 17.02.2011 № 3 в силу его мнимости. Из содержания решения суда первой инстанции следует, что данное основание недействительности арендной сделки, приведенное истцом в ходатайстве от 19.02.2024, судом первой инстанции по существу не рассматривалось. Допущенное существенное нарушение норм процессуального права апелляционным судом не устранено, которым при проверке доводов жалобы истца не учитывались разъяснения, приведенные в абзаце втором пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»). В нем указано, что если судом апелляционной инстанции будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска и суд рассмотрел заявление без учета таких изменений, апелляционный суд, исходя из положений части 1 статьи 268 Кодекса о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 Кодекса переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого принимает измененные предмет или основание иска.

Суд первой инстанции исходил при разрешении спора из того, что заключенный между администрацией села и ФИО2 договор аренды от 13.11.2006 № 17 был пролонгирован подписанием договора от 17.02.2011 № 3. При этом судом не проверялись доводы истца о наличии двух договоров аренды в отношении одного и того же земельного участка, заключенных в разные периоды времени на основании самостоятельных решений органов местного самоуправления. Ссылаясь на преюдициальное значение решения от 10.07.2014 по делу № А63-16243/2012, суд избирательно учитывал обстоятельства, установленные по названному делу. В данном решении также указано на ничтожность договора 2006 года (статьи 168, 608 Гражданского кодекса), утверждение границ земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 неуполномоченным органом, не обладавшим правом (в порядке делегирования полномочий) на заключение договора аренды с ответчиком. Такие же выводы имели место и по иным делам, ранее рассмотренным Арбитражным судом Ставропольского края по спорам с участием сторон по данному делу. В этой связи истец отмечал, что суд не мог прийти к обоснованному выводу о законности пролонгации в 2011 году договора аренды 2006 года, неоднократно ранее квалифицированного судами в качестве ничтожной сделки. Кроме того, обстоятельства, на которые суд сослался (в границах участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 располагается земельный участок с кадастровым номером 26:01:010803:5, занятый арочным складом площадью 805,07 кв. м) сами по себе не свидетельствуют о законности оспариваемой истцом сделки. В материалы настоящего дела представлены доказательства того, что спорный участок свободен от строений, принадлежащих ФИО2, а здание склада расположено на ином участке ответчика, к которому имеется доступ (подход и подъезд) с земель общего пользования (т. 2, л. д.149).

Делая вывод о соблюдении порядка  предоставления ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 в аренду (без информирования неопределенного круга лиц о предстоящем предоставлении) суд сослался на положения Закона № 74-ФЗ. При этом суд не исследовал и не оценивал доводы ФИО1 о том, что заявление ФИО2 предоставлении земельного участка не соответствовало положениям статьи 12 Закона № 74-ФЗ. Земельный участок не испрашивался ответчиком для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Факт надлежащего и непрерывного (с 2006 года) использования ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 не может служить надлежащим (достаточным) основанием для отклонения доводов иска.

Ссылаясь на правовой подход, приведенный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 № 308-КГ18-15997, суд не учел, что он касается применения принципа «эстоппель» в отношениях между сторонами арендной сделки арендодателем (представителем собственника публичного участка) и арендатором такого участка, надлежаще исполнявшего на протяжении длительного периода времени договорные обязательства.

Суд также признал, что заключенное 30.03.2018 между администрацией района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) дополнительное соглашение к договору аренды от 13.11.2006 № 17 о продлении его на неопределенный срок, является самостоятельной гражданско-правовой (арендной) сделкой. Однако суду следовало учесть, что в 2018 году положения Земельного кодекса действовали в редакции от 01.03.2015, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ. В этот период все договоры аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением исчерпывающего перечня случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.5 Земельного кодекса. При этом основания для льготного предоставления ответчику в 2018 году земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 судом не устанавливались.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями, ФИО1 указывал на то, что очевидное противоправное поведение ФИО2 и администрации села, затрудняющее правовую квалификацию спорных правоотношений, а также защиту собственных прав, не может служить основанием для отказа в иске, поскольку такой отказ будет поощрять противоправное поведение сторон договора. ФИО1 имеет законный интерес в оспаривании договора от 17.02.2011 № 3, признание которого недействительным позволит истцу участвовать в торгах на право заключения договора аренды в отношении земельного участка. О возможности предоставления земельного участка в аренду ФИО1 посредством публичного информирования не уведомлялся, с заявлениями о предоставлении этого участка истец обращался в уполномоченные муниципальные органы и органы субъекта Российской Федерации на протяжении многих лет. Оспариваемая сделка препятствует истцу в предварительном согласовании предоставления земельного участка, образуемого из участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:01:010803:7, и в предоставлении такого участка в аренду (заявление от 01.03.2021). При этом в постановлении суда округа от 17.01.2023 по данному делу отражено, что восстановление прав ФИО1 на предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:01:010803:7 в случае применения последствий недействительности сделки возможно именно в настоящем деле. Интерес истца в оспаривании договора от 17.02.2011 № 3 заключается в выставлении уполномоченным органом публичного земельного участка, свободного от объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, на торги (в форме открытого аукциона). В этой связи вывод суда о недоказанности ФИО1 законного интереса в предъявлении настоящего иска не может быть признан судом округа обоснованным.

Судебная коллегия полагает, что судами при разрешении спора существенно нарушены нормы процессуального права, что привело к ненадлежащему установлению обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. В этой связи судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, устранить допущенные нарушения и по результатам оценки доводов (возражений) сторон, установления значимых обстоятельств и исследования имеющихся в материалах дела (дополнительно представленных) доказательств по правилам статьи 71 Кодекса, принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что ФИО1 при подаче кассационной жалобы в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в размере 20 тыс. рублей (платежное поручение от 23.06.2025 № 236).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.01.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А63-566/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий                                                                                       В.Е. Епифанов


Судьи                                                                                                                     М.Н. Малыхина


А.И. Мещерин