Решение от 9 сентября 2019 г. по делу № А46-8769/2019

250/2019-113730(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 09 сентября 2019 года А46-8769/2019

Резолютивная часть решения оглашена 04 сентября 2019 года. Решение в полном объёме изготовлено 09 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СВЕТОЗАР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20.12.2010 № 3/2010,

при участии в судебном заседании:

от ООО «СВЕТОЗАР» - ФИО3 (по доверенности), ФИО4 (директор)

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5 (доверенность, паспорт)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СВЕТОЗАР" (далее – ООО "СВЕТОЗАР", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20.12.2010 № 3/2010 в отношении строения общей площадью 3355,3 кв.м., инвентарный номер: 384156, литер А,А1,А2,А4,А5, этажность 2, местоположение: <...>, кадастровый (условный) номер: 55-55-01/276/2010-456 и дополнительное соглашение к договору.

Истец требования поддержал в полном объёме.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

01 февраля 2010 года были заключены договоры аренды №№ 1 и 2 между ООО «Светозар» и ответчиком.

В 2010 году в соответствии с разрешением на строительство № 55-843 от 20 ноября 2009

г. Здание было реконструировано и 20 июля 2010 года распоряжением № 85-рв Департамента строительства Администрации города Омска введено в эксплуатацию с увеличением общей площади, произошедшей в связи с надстройкой дополнительного этажа до 3355, 3 кв. м.

В связи с вводом Здания в эксплуатацию по заявлению ООО «Светозар» в ЕГРН была внесена запись о возникновении права собственности на вновь созданный объект, а между ООО "СВЕТОЗАР" (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества от 20.12.2010 № 3/02010 в отношении нежилого здания общей площадью 3355,3 кв.м., инвентарный номер: 384156, литер А, А1, А2, А4, А5, этажность 2, местоположение: <...>, кадастровый (условный) номер: 55-55-01/276/2010-456 сроком до 31 декабря 2015 г.

Дополнительным соглашением от 19.03.2013 договор продлён до 19.03.2020.

Согласно пункту 2.1.4 договора арендатор обязан содержать арендуемые помещения в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

Пунктом 2.1.5 договора предусмотрено, что арендатор обязуется производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт арендованных помещений, нести расходы на их содержание.

Как пояснила в судебном заседании директора истца, до 2017 года включительно проблем в отношениях с ответчиком не было, претензий к содержанию арендуемых площадей не предъявлялось. Также представители истца отметили, что ответчиком без предъявления соответствующих расходов к оплате производится частичный ремонт внешних элементов здания.

Представитель Ответчика указала, что на протяжении всего срока аренды, более десяти лет, Стороны надлежащим образом исполняли принятые на себя обязательства.

Арендатор, в том числе, производил текущий ремонт помещений в Здании, нес бремя их содержания, по согласованию с Арендодателем проводил работы по капитальному ремонту помещений и, если того требовали условия договоров субаренды, заключаемых Предпринимателем, - работы по перепланировке.

Арендодатель, в свою очередь, нес бремя содержания Здания в целом, в частности, в 2010 году провел его реконструкцию.

С 2017 года в адрес Арендатора от Арендодателя стали поступать требования о предоставлении ему информации, как считает ответчик, выходящей за пределы арендных отношений и касающейся коммерческой деятельности Арендатора.

Так письмом от 03.02.2017 у Предпринимателя были запрошены сведения о перечне субарендаторов с указанием суммы получаемой субарендной платы, а также данные о размере доходов и расходов за весь период аренды, с 2010 года по 2016 год.

В январе 2017 года поступило письмо об увеличении размера арендной платы на 80 000 рублей.

После этого стали поступать предложения прекратить договорные отношения до истечения срока действия Договора аренды. Имея намерение сохранить договорные отношения, Арендатор, как пояснил представитель ответчика, вёл переговоры, выясняя действительные намерения Арендодателя, предпринимая попытки устранить возможные разногласия, выражая готовность к компромиссным решения.

Несмотря на предпринимаемые Арендатором действия, намерение Арендодателя расторгнуть договор досрочно не менялось, и, как полагает предприниматель, было вызвано желанием заключить прямые договоры аренды с субарендаторами, эксплуатирующими в том числе большие площади под магазины «Магнит», «Детский мир» и т.д.

Письмом № 6 от 22.05.2018 истец направил в адрес ответчика претензию о необходимости устранить нарушения, состоящие в приведении переданного арендатору объекта недвижимости в надлежащее состояние.

В названном письме истцом предлагалось ответчику предоставить подробный план мероприятий по приведению объекта недвижимости в надлежащее состояние и предоставлять отчёт о ходе работ в соответствии с планом.

Поскольку, по мнению истца, нарушения устранены не были, 11.04.2019 в адрес ИП ФИО2 поступило предложение о расторжении договора, так как арендатор не производит капитальный ремонт арендованного имущества.

Истцом предлагалось в срок до 06.05.2019 принять соглашение о расторжении договора и подписать предложенный ответчику текст соглашения о расторжении договора аренды № 3/2010 от 20.12.2010.

В связи с тем, что со стороны ответчика не предпринято никаких мер по исполнению требований, ООО "СВЕТОЗАР" обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 данной статьи устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями изложенного подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

По положениям пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (пунктом 5 статьи 421 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, согласно пункту 2.1.5 договора аренды Арендатор принимает на себя обязательство за свой счёт производить текущий и капитальный ремонт арендованных помещений, нести расходы на их содержание.

По положениям пункта 2.1.7 упомянутого договора Арендатор должен производить текущий ремонт помещений по письменному согласованию с Арендодателем. При этом, под текущим ремонтом помещения стороны понимают: ремонтные работы (мероприятия), систематически (по мере необходимости Арендатора) проводимые в течение срока аренды, направленные на поддержание внешних свойств помещений, декоративной отделки и его конструктивных элементов (потолки, напольное покрытие, стеновые покрытия, включая их покраску, перегородки, двери, внутренние оконные рамы и их остекление) в состоянии, необходимом для обеспечения деятельности Арендатора в период срока аренды, выраженные в устранении мелких повреждений и неисправности помещений.

Как предусмотрено пунктом 2.1.9. Договора аренды, Арендатор обеспечивает в течение срока аренды надлежащее состояние помещений, его декоративной отделки и конструктивных элементов (потолки, напольное покрытие, стеновые покрытия, включая их покраску, перегородки, двери, внутренние оконные рамы и их остекление), включая инженерно-технические системы и оборудование, являющееся принадлежностью помещений.

Содержание понятий здание и помещение определено в Национальном стандарте РФ ГОСТ Р 58033-2017 «Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины», утвержденном и введенным в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 19 декабря 2017 года № 2031-ст (далее - Стандарт).

Пунктом 3. 1. 3. Стандарта определено, что под зданием понимается объект, предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем людей, запроектированный в качестве отдельно стоящего объекта.

Под помещением понимается пространство внутри здания, имеющее отельное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями или условными границами (п. 4.1.1. Стандарта).

Соответственно, по мнению суда, следуя согласованным условиям, Стороны при заключении Договора аренды, определили, что объектом аренды является Здание, а в обязанности Арендатора входит проведение капитального и текущего ремонта помещений в Здании, но не Здания в целом.

Данный вывод суда согласуется и с определением текущего ремонта, содержащимся в пункте 2.1.7 Договора аренды. Все виды работ, отнесённые сторонами к понятию текущего ремонта, касаются работ внутри Здания — в помещениях, но не снаружи. Проведение наружных работ, определенных пунктом 3.1.5. Стандарта как строительные или ландшафтные работы снаружи здания или сооружения, в обязанность Арендатора договором, по мнению суда, не включены.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Соответствующее разъяснение дано ВС РФ в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16 от 14.03 2014 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление ВАС РФ № 16).

Исходя из положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность капитального ремонта переданного в аренду имущества по общему правилу возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено условиями договора. Проведение текущего ремонта является обязанностью Арендатора.

При толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (ст. 431 ГК РФ). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд полагает, что из буквального значения согласованных сторонами условий Договора аренды, а также и из фактического поведения при исполнении договора следует, что стороны разделили обязанность по проведению капитального и текущего ремонта, возложив текущий и капитальный ремонт помещений в Здании на Арендатора, а капитальный и текущий ремонт Здания в целом, оставив за Арендодателем.

Согласование условий соответствующим образом не противоречит нормам действующего законодательства.

Кроме того, как следует из материалов дела (представлены соответствующие договоры и документы об оплате за период с 2013 по 2016 годы), на протяжении всего срока действия Договора аренды Предприниматель исполнял принятые на себя обязательства, в том числе проводил ремонт помещений в Здании.

В рамках поддержания арендованного имущества в надлежащем техническом состоянии Арендатором по мере необходимости производились с уведомлением Арендодателя и в отсутствие его возражений:

- замена стеклопакетов. Деревянные конструкции заменены на ПВХ; - ремонт вентиляционной системы; - ремонт входной группы; - ремонт систем отопления, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения; - внутренние отделочные работы; - ремонт кровли;

- дополнительно была смонтирована система вентиляции и кондиционирования внутренних помещений Здания;

- выполнялись иные работы; - с письменного согласия Арендодателя: - капитальный ремонт помещений, когда таковой был необходим;

- перепланировка, с соответствующим ремонтом помещений, когда это было необходимо в соответствии с требованиями субарендаторов.

Кроме того, в 2010 году Здание было реконструировано.

Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и

(или) восстановления указанных элементов (п.п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Учитывая особенности проводимых работ, надстройку дополнительного этажа, в ходе реконструкции проводились работы по обновлению фасада здания.

Соответственно, в 2010 году после его ввода в эксплуатацию здание ни капитального, ни текущего ремонта не требовало.

Понятие капитального и текущего ремонта дано в Стандарте, также в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.200, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 (Далее — Положение Горстроя) и Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического

обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312 (далее —ВСН 58-88).

Капитальный ремонт:

- модификация или улучшение здания или сооружения с целью приведения их в работоспособное состояние (пункт 7.1.50 Стандарта);

- такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых к зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.) (пункт 3.11 Положения Горстроя);

- устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1. ВСН 58-88).

Текущий ремонт - это приведение объекта в нормативное состояние путем обновления, замены или ремонта изношенных, поврежденных или частично утративших работоспособность частей (п. 7.1.52 Стандарта);

- работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (пункт 3.4. Положения Горстроя);

- работы, проводимые с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта (пункт 4.1. ВНС 58-88).

В Положении Горстроя и ВСН 58-88 приведены также перечни работ по капитальному и текущему ремонту, а также рекомендуемая периодичность их проведения.

Учитывая, что приведенные нормы являются действующими по сегодняшний день, при определении работ, относящихся к капитальному или текущему ремонту, стороны вправе ими руководствоваться в спорных правоотношениях.

Приложением № 2 к ВСН 58-88 минимальный срок эксплуатации Здания до его постановки на капитальный ремонт, при обычных условиях эксплуатации, установлен в 10 лет. Поскольку с момента реконструкции Здания 10 лет не прошло, утверждение истца, что Здание требует капитального ремонта, суд считает необоснованным.

Как следует из претензии от 22.05.2018 истца : 1. Цокольная часть Здания, высотой 1 метр, требует ремонта. Разрушение 90%. 2. Разрушение кирпичной кладки на фасаде со двора здания. 3. Разрушение отмостки 100 %. 4. Не выполнены наружные откосы вокруг окон ПВХ. 5. Разрушение штукатурки здания 70 %.

6. Полностью разрушены 2 канализационных колодца в месте погрузочно- разгрузочных работ у Детского мира.

7. Размытие фундамента здания от канализации.

8. Канализация у столовой требует ремонта и промывки. Как было сказано выше,

9. Разрушение крыльца столовой. 10. Отсутствует теплоизоляция теплотрассы от теплового пункта до гостиницы.

Вместе с тем, истцом не учтено, что текущим, в данном случае, является ремонт каменной облицовки цоколя в объеме до 10% общей площади облицовки, все, что свыше 10 % - капитальный ремонт (Приложение 3 к Положению Горстроя, раздел И. Стены и колонны, п. 5); ремонт каменных стен к работам по текущему ремонту не относится, является исключительно капитальным ремонтом (Приложение № 8 к Положению Горстроя, раздел II. Стены и колонны, п. 2); восстановление существующей отмостки вокруг здания более 20% общей площади отмостки являются работами по капитальному ремонту (Приложение № 8 к Положению Горстроя, раздел I. Фундаменты, п. 4); ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности, полное или частичное (более 10%) возобновление штукатурки относится к работам по капитальному ремонту (Приложение № 8 к Положению Рорстроя, раздел IX. Фасады, п. 1, 2).

Из приведенного следует, что в претензии перечислены в основном работы, относящиеся к капитальному ремонту Здания.

Допустимых и относимых доказательств фактического состояния Здания с разрушениями на 90%, 70%, 100%, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела истцом не представлено. Приобщенные истцом фотографии не содержат адресного ориентира, не ясно, когда, кем, где и при каких обстоятельствах эти фотографии сделаны. Какого-либо обследования Здания не проводилось, экспертных исследований также не проведено, ходатайств о проведении судебной экспертизы на предмет выяснения состояния арендуемых помещений истцом не заявлено.

При указанных обстоятельствах при наличии доказательств проводимой ответчиком работы по периодическому ремонту помещений основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "СВЕТОЗАР" отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 31.05.2019 7:34:07Кому выдана Чернышев Вадим Иванович