Решение от 27 октября 2017 г. по делу № А41-19717/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-19717/17
27 октября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Манучарян Л.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрация городского округа Жуковский (ИНН 5013019625, ОГРН 1035002600632)

к ООО "АвтоДом" (ИНН 5027118591, ОГРН 1065027027416)

о взыскании задолженности по договору №1355-кз от 19.12.2008,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Жуковский обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "АвтоДом" о взыскании 876 736,4 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 2 квартала 2016 года по 4 квартал 2016 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 13555-КЗ от 19.12.2008 г., а также 88 190, 06 рублей неустойки за период с 15.03.2016 г. по 31.12.2016 г., начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (арендодатель) и ЗАО «Кулон-2» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка КН 50:52:0020222:330, сроком до 27.11.2011 г. для строительства офисных и складских помещений.

Согласно п. 2 акта сдачи-приемки земельного участка от 19.12.2008 г., фактическое состояние земельного участка на момент предоставления – удовлетворительное, земельный участок свободен от застройки. Указанный договор 05.10.2009 г. зарегистрирован в ЕГРП.

По истечении срока действия договора, он продолжил действовать на неопределенный срок.

08 апреля 2013 года между ЗАО «Кулон-2» и ООО «СпецАрхив» подписано соглашение № Л7 об уступке права аренды по договору аренды земельного участка № 13555-КЗ от 19.12.2008 г. Указанное соглашение 31.05.2013 г. зарегистрировано в ЕГРП.

01 марта 2016 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ЗАО «Кулон-2» в связи с ликвидацией .

01 декабря 2013 года между ООО «СпецАрхив» и ООО "АвтоДом" подписано соглашение № 03-01/12/2013-Ц об уступке права аренды по договору аренды земельного участка № 13555-КЗ от 19.12.2008 г. Указанное соглашение 28.02.2014 г. зарегистрировано в ЕГРП.

14 апреля 2017 года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «СпецАрхив».

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения. На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды. В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее. Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты аренды во взыскиваемом периоде, исковые требования о взыскании основного долга подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.5.2. договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0, 05 % от суммы долга в день за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет произведен исходя из суммы долга правомерного периода просрочки, проверен судом и является правильным.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, с требованием погасить задолженность и неустойку осталась без ответа.

Доводы ответчика о том, что он не обязан оплачивать арендную плату, поскольку переданный ему в аренду земельный участок не может быть использовано по определенному договором целевому назначению, поскольку загрязнен тяжелыми металлами и мышьяком, а устранение указанных недостатков невозможно, отклоняется судом по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, в случае, если на момент заключения договора аренды, земельный участок имел недостатки, препятствующие к его использованию, арендатор вправе отказаться от оплаты аренды.

Определением арбитражного суда от 03.06.2017 г. по настоящему делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альянс строителей и инженеров» ФИО1.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1) Установить с выездом на местность, имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0020222:330 недостатки, препятствующие использованию его согласно виду разрешенного использования: строительство офисных и складских помещений, в том числе связанных с загрязнением почв и грунтов?

2) В случае положительного ответа на первый вопрос указать выявленные недостатки, указать возможно ли их устранение, установить стоимость устранения выявленных недостатков.

Согласно заключению эксперта № 30-17/08, земельный участок с кадастровым номером 50:52:0020222:330 имеет недостатки, препятствующие использованию его согласно виду разрешенного использования: строительство офисных и складских помещений, а именно: по степени химического загрязнения тяжелыми металлами и мышьяком (суммарный показатель загрязнения Zc) исследуемые образцы почв и грунтов с глубины 0-0,2 м и 0,2-3 м. в пробе 2 (0.2-1.0) относятся к опасной зоне загрязнения. По степени химического загрязнения 3,4 –бенз(а) приреном исследуемые образцы почв и грунтов с глубины 0-0,2 м и 0,2-3 м. в пробах 1(0-0.2); 1 (0.2-1.0) относятся к чрезвычайно опасной категории загрязнения. Устранение указанных недостатков невозможно.

Как следует из исследовательской части заключения, пояснений, данных экспертом в судебном заседании, на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0020222:330 находится свалка металлолома, строительного мусора, карбидных отходов бытового и строительно-производственного характера. Их остаточная часть подвергается коррозии и разложению, проникая в верхний почвенный слой.

Экспертом установлено, что на всей площади земельного участка хаотично разбросаны кучки сваленных и вылитых отходов переработки, остатки свалки бетона и раствора (при промывке бетоно-смесителя), следы неоднократного заезда многотоннажных машин, четко выраженная дорожная колея.

В судебном заседании эксперт сообщил, что не может сообщить когда именно производилась указанная незаконная свалка отходов.

В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При этом в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. (ст. 392.3 ГК РФ).

Согласно ст. 392 ГК РФ, новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником, но не вправе осуществлять в отношении кредитора право на зачет встречного требования, принадлежащего первоначальному должнику.

Таким образом, новый арендатор вправе ссылаться на ненадлежащее исполнение арендодателем договора аренды, те недостатки сданного в аренду имущества, которые имелись во время заключения договора аренды и о которых первый арендатор не знал и не мог знать.

Вместе с тем, как следует из п. 2 акта сдачи-приемки земельного участка от 19.12.2008 г., подписанного между истцом и ЗАО «Кулон-2», фактическое состояние земельного участка на момент предоставления – удовлетворительное.

Из пункта 5.3. соглашение № 03-01/12/2013-Ц об уступке права аренды по договору аренды земельного участка № 13555-КЗ от 19.12.2008 г., заключенного между ООО «СпецАрхив» и ООО "АвтоДом" следует, что до подписания указанного соглашения земельный участок был осмотрен ответчиком. Недостатки и дефекты, препятствующие использованию земельного участка по назначению, на момент осмотра не выявлены.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что в материалы дела не представлено доказательств того, что на момент предоставления в аренду спорного земельного участка – 16.12.2008 г., он имел недостатки, препятствующие использованию его согласно виду разрешенного использования, а именно: в результате производимой незаконной свалки металлолома, строительного мусора, карбидных отходов бытового и строительно-производственного характера, был загрязнен тяжелыми металлами и мышьяком.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "АвтоДом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации городского округа Жуковский (ИНН <***>, ОГРН <***>) 964 926, 46 рублей, в том числе: 876 736, 4 рублей основного долга, 88 190, 06 рублей неустойки.

Взыскать с ООО "АвтоДом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 22 299 рублей государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.

Судья А.О. Уваров