Решение от 13 февраля 2023 г. по делу № А33-30041/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

13 февраля 2023 года


Дело № А33-30041/2022

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 13 февраля 2023 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ликсар" (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Красноярск

к Краевому государственному бюджетному учреждению культуры "Дом офицеров" (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Красноярск

об уменьшении размера арендных платежей,

в судебном заседании присутствуют:

от истца (онлайн): ФИО1, представитель по доверенности от 14.11.2022, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ликсар" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Краевому государственному бюджетному учреждению культуры "Дом офицеров" (далее – ответчик) об уменьшении размера арендных платежей по договору № АД-5/18 от 25.06.2018 за период с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50% от размера ежемесячной ставки арендной платы.

Определением от 21.11.2022 исковое заявление оставлено судом без движения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 30.11.2022 возбуждено производство по делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

25.06.2018 между КГБУК «Дом офицеров» (арендодатель) и ООО «Ликсар» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АД-5/18 (договор). Согласно которого в пользование ООО «Ликсар» переданы нежилые помещения площадью 322,3 кв. м, расположенные в здании по адресу: <...> (нежилое помещение).

Согласно пункту 2.1. договора аренды размер ежемесячной ставки арендной платы за арендуемое имущество составил 540 руб. за 1 кв.м. (т.е. 174 042 руб.), а с 01.01.2022 - 625, 72 руб. за 1 кв.м, (т.е. 201 669, 55 руб.). Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 25-го числа текущего расчетного месяца посредством перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В период действия договора на основании распоряжения Правительства Красноярского края № 244-р от 23.04.2020 и заключенного Дополнительного соглашения № 2 от 01.04.2020 к Договору аренды (с учетом изменения к дополнительному соглашению от 25.02.2021) ООО «Ликсар» представлена отсрочка в оплате арендных платежей за период с апреля 2020 по сентябрь 2020 на период с 01.01.2022 по 31.12.2022.

Согласно указанному соглашению к договору аренды истец обязался вносить арендную плату за период с апреля 2020 по сентябрь 2020 (6 ежем. платежей по 174 042 руб. каждый) равными платежами ежемесячно с 01.01.2022 по 31.12.2022 (12 ежем. платежей по 87 021 руб. каждый).

Как следует из акта сверки расчетов от 30.10.2022, истец в период действия договора аренды вносит текущие арендные платежи ежемесячно в соответствии с условиями договора, более того в полном соответствии с графиком отсрочки вносит арендные платежи за период с апреля 2020 по сентябрь 2020.

14.10.2022 полагая, что за период с 28.03.2020 по 28.03.2021 ООО «Ликсар» имеет право на уменьшение арендной платы по заключенному с ответчиком Договору аренды в соответствии с предоставленными Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее по тексту - Закон № 98-ФЗ) мерами защита малого и среднего предпринимательства, истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил в течении 7 дней со дня получения рассмотреть вопрос об уменьшении ООО «Ликсар» арендных платежей по договору аренды № АД-5/18 от 25.06.2018 за период времени с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50 % от размера ежемесячной арендной платы путем подписания дополнительного соглашения к договору. А также с учетом сложившейся согласно произведенным расчетам переплаты со стороны ООО «Ликсар», осуществить зачет переплаты в размере 783 189 руб. в счет причитающихся платежей по Договору аренды № АД-5/18 от 25.06.2018.

09.11.2022 ответом № 174 на претензию от 14.10.2022 ответчиком отказано в удовлетворении требований Истца, со ссылкой на то, что к правоотношениям сторон положения гл. 34 ГК РФ в части п. 4 ст. 614 ПС РФ, а также положения ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ не применимы, к отношениям сторон могут быть применены только положений п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ о предоставлении отсрочки арендных платежей.

На основании изложенного истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

26.12.2022 в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик иск не признает, возражая против удовлетворения исковых требований указывает:

- уменьшение размера арендных платежей противоречит Федеральному закону от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и документации об аукционе;

- арендодатель в полном объеме выполнил требования в части предоставления отсрочки, предусмотренные частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»;

- доводы истца о том, что у КГАУ «Дом офицеров» уменьшились расходы на содержание объекта и фактическое потребление коммунальных услуг в связи с отсутствием фактического потребления коммунальных услуг арендатором не обоснованы.

12.01.2023 в материалы дела поступили возражения истца на отзыв ответчика.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Заключённый между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

С учетом пункта 1 статьи 328 ГК РФ, разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Материалами дела подтверждается, что между КГБУК «Дом офицеров» (в настоящее время - КГАУ «Дом офицеров») (арендодатель) и ООО «Ликсар» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АД-5/18 (договор).

Факт передачи ООО «Ликсар» имущества по договору аренды нежилого помещения № АД-5/18 от 25.06.2018 во временное владение и пользование подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Согласно пункт 1.3 договора, договор заключен на срок 5 лет, вступает в силу с момента его подписания и подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе.

В период действия договора на основании распоряжения Правительства Красноярского края № 244-р от 23.04.2020 и заключенного Дополнительного соглашения № 2 от 01.04.2020 к Договору аренды (с учетом изменения к дополнительному соглашению от 25.02.2021) ООО «Ликсар» представлена отсрочка в оплате арендных платежей за период с апреля 2020 по сентябрь 2020 на период с 01.01.2022 по 31.12.2022.

Согласно указанному соглашению к договору аренды истец обязался вносить арендную плату за период с апреля 2020 по сентябрь 2020 (6 ежем. платежей по 174 042 руб. каждый) равными платежами ежемесячно с 01.01.2022 по 31.12.2022 (12 ежем. платежей по 87 021 руб. каждый).

Таким образом, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ответчиком истцу была представлена отсрочка оплаты арендной платы за период с апреля 2020 по сентябрь 2020 на период с 01.01.2022 по 31.12.2022.

Вместе с тем, истцом заявлено требование об уменьшении размера арендных платежей по договору аренды № АД-5/18 от 25.06.2018 за период с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50% от размера ежемесячной ставки арендной платы.

В силу пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий.

Согласно пункту 3 статьи 19 Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID - 19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы ("Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы, в том числе путем внесения изменений в договор. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Постановлением Правительства Красноярского края от 16.03.2020 N 152-п режим повышенной готовности на территории Красноярского края был введен с 16.03.2020.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования). Нормативный правовой акт опубликован на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru) 06.04.2020 и в Собрании законодательства Российской Федерации 13.04.2020 N 15 (часть IV), статья 2293.

Согласно пункту 1 Требований они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Из условий подписанного сторонами договора аренды следует, что вид деятельности арендатора: предприятие общественного питания (кафе), предоставляющее услуги комплексного общественного питании.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основной вид деятельности истца - 56.10 Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, дополнительные виды деятельности - 46.90 Торговля оптовая неспециализированная, 47.25.11 Торговля розничная алкогольными напитками, кроме пива, в специализированных магазинах, 56.10.1 Деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания, 56.10.3 Деятельность ресторанов и баров по обеспечению питанием в железнодорожных вагонах-ресторанах и на судах.

В соответствии с требованиями Указа Президента РФ №206 от 25.03.2020, а также Указа Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 № 71-уг «О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, на территории Красноярского края» в период с 29.03.2020 на территории Красноярского края была приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами таких предприятий, а также доставки заказов. Указанные ограничения действовали на территории Красноярского края до 10.09.2020.

Исследовав и оценив по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства каждое в отдельности, а также в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, Арбитражный суд усматривает основания для снижения размера ежемесячной арендной платы за период с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50%, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

При этом, указанный механизм уменьшения размера арендных платежей не противоречит положениям Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», довод ответчика об обратном основан на неверном толковании законодательства, в связи с чем отклоняется Арбитражным судом.

Однако довод ответчика, об отклонении ссылки истца на уменьшении расходов на содержание объекта, в связи с противоречием его пункту 3.2.16 договора, Арбитражный суд признает правомерным и отклоняет по указанному основанию ссылку истца на уменьшение расходов на содержание объекта.

На основании изложенного, Арбитражный суд удовлетворяет требования истца в полном объеме.

Расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в полном размере в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Уменьшить размер арендных платежей по договору аренды № АД-5/18 от 25.06.2018, заключенному между КГАУ «Дом офицеров» и обществом с ограниченной ответственностью "Ликсар" (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Красноярск за период времени с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50 % от размера ежемесячной ставки арендной платы.

Взыскать с краевого государственного автономного учреждения "Дом офицеров" (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ликсар" (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Красноярск 6 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

С.А. Красовская