Решение от 6 мая 2018 г. по делу № А26-617/2018

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-617/2018
г. Петрозаводск
07 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена   26 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен   07 мая 2018 года.


Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Дементьевой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Толочковой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  Администрации Пудожского муниципального района к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным отчета независимого оценщика,

при участии в судебном заседании:

представителя Администрация Пудожского муниципального района ФИО2, по доверенности от 01.09.2017;

установил:

Администрация Пудожского муниципального района (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о признании недействительным отчета независимого оценщика.

Исковые требования обоснованы частью 3 статьи 6, статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Отзыв по существу заявленных требований ответчиком не представлен.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении требований о признании недействительными отчетов индивидуального предпринимателя ФИО1 об оценке от 11 августа 2017 года №01/05/17 рыночной стоимости объекта - помещения расположенные в здании КБО по адресу: <...>, площадью 911,4 кв.м. и отчет об оценке от 11 августа 2017 года № 02/05/17 рыночной стоимости объекта оценки – помещения кафе, расположенного по адресу: <...>, площадью 141 кв.м.;  определении достоверной величины рыночной стоимости помещений, расположенных в здании КБО по адресу: <...>, площадью 911,4 кв.м. и помещений кафе, расположенных по адресу: <...>, площадью 141 кв.м. обязательную для администрации Пудожского муниципального района при совершении сделки договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества в размере 6 799 000 рублей и 2 070 000 рублей.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания в суд не явился.

Судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия ответчика.

Истец в судебном заседании требования поддержал, пояснил, что иск предъявлен по месту исполнения договора (его ненадлежащего исполнения) и нахождения оцениваемого имущества.

Заслушав представителя истца, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

30.07.2017 между истцом и ответчиком заключен муниципальный контракт №0106300008417000037-0226286-01 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для реализации, а именно помещения кафе, расположенного по адресу: <...>, площадью 141 кв.м. и помещения расположенные в здании КБО по адресу: <...>, площадью 911,4 кв.м.

Согласно отчету об оценке от 11.08.2017 №01/05/17 рыночная стоимость объекта - помещения расположенные в здании КБО составила 3 500 000 руб., согласно отчету об оценке от 11.08.2017 №02/05/17 рыночная стоимость объекта

помещения кафе составила 1 500 000 руб.

Истец полагает, что отчеты основаны на неподтвержденной и неполно исследованной информации и документах, размещенных в информационно-коммуникационной сети Интернет о продаже объектов недвижимости. Указывает, что при подготовке отчетов ответчиком не производился визуальных осмотр помещений.

Полагая, что отчеты являются недостоверными по причине нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», истец заключил муниципальный контракт №74 от 15.09.2017 на оказание аналогичных услуг с ООО «ВЕНТА XXI».

07.12.2017 в адрес ответчика была направлена претензия с требование о произведении перерасчеты рыночной стоимости имущества, оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон № 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.

В соответствии со статьей 11 Закона № 135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В рассматриваемом случае отчеты содержат техническую характеристику объекта с указанием «ремонт квартиры не требуется, проведен газ, установлен газовый проточный водонагреватель», тогда как предметом оценки являлись нежилые помещения; согласно технической таблице осмотра здания существенные конструктивные дефекты отсутствуют, при этом осмотр помещений оценщиком не производился, содержащиеся в отчете фотографии свидетельствуют о наличии таких дефектов. Также истец указывает о том, что сразу после сдачи отчета объявления, указанные в оценке, сняты с публикации.

В совокупности представленные в дело доказательства подтверждают недостоверность сведений, содержащихся в отчетах ИП Саулевич от 11.08.2017.

Отчеты, выполненные ООО «ВЕНТА XXI» на основании муниципального контракта №74 от 15.09.2017, признаются судом как выполненные в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ. Доказательств иного в материалы дела не представлено. В связи с чем судом признается достоверной величиной рыночной стоимости в отношении помещений, расположенных в здании КБО по адресу: <...>, площадью 911,4 кв.м. в размере 6 799 000 руб. и помещений кафе, расположенных по адресу: <...>, площадью 141 кв.м. в размере 2 070 000 руб.

На основании изложенного суд полностью удовлетворяет иск с отнесением на ответчика расходов по государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия 



РЕШИЛ:

1.     Иск удовлетворить.

2.     Признать недействительными отчеты индивидуального предпринимателя ФИО1 об оценке от 11 августа 2017 года №01/05/17 рыночной стоимости объекта - помещения расположенные в здании КБО по адресу: <...>, площадью 911,4 кв.м. и отчет об оценке от 11 августа 2017 года № 02/05/17 рыночной стоимости объекта оценки – помещения кафе, расположенного по адресу: <...>, площадью 141 кв.м.;

- определить достоверную величину рыночной стоимости обязательную для администрации Пудожского муниципального района при совершении сделки договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества в отношении помещений, расположенных в здании КБО по адресу: <...>, площадью 911,4 кв.м. в размере 6 799 000 руб. и помещений кафе, расположенных по адресу: <...>, площадью 141 кв.м. в размере 2 070 000 руб.

3.     Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

4.     Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Дементьева А.В.