Решение от 31 июля 2025 г. по делу № А07-2035/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-2035/25
г. Уфа
01 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.07.2025 г.

Полный текст решения изготовлен 01.08.2025 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батршиной Р.Р., рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Лабиринт-Уфа" (ИНН: <***>,    ОГРН: <***>)

о внесении изменений в договор аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 15.01.2025, представлены паспорт и диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 26.03.2024, представлены паспорт и диплом о высшем юридическом образовании.


Индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратился в  Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лабиринт-Уфа" (ответчик)  о внесении изменений в договор аренды.

Определением суда от 25.02.2025 г. исковое заявление принято к производству.

14.03.2025 г. от ответчика поступил отзыв на иск, в котором отмечено следующее. Инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение условий договора аренды в судебном порядке. В  рассматриваемом договоре содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Как указала истец в отзыве, из согласованных условий договора аренды не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а следует лишь возможность внесения предложения о его изменении.

На основании изложенных доводов в удовлетворении иска ответчик просил отказать.

17.07.2025 г. от истца поступило ходатайство об уточнении иска, согласно которому истец просил суд изменить условия договора аренды №ЛФ-139-10/2016 нежилого помещения от 25.09.2016г. а именно: изменить пункт 3.1.1 Договора аренды №ЛФ-139-10/2016 нежилого помещения от 25.09.2016г. изложив его вследующей редакции: «3.1.1 Размер постоянной части арендной платы 115 912 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.»

Судом уточнение иска принято в порядке ст. 49 АПК РФ, дело рассмотрено с учетом уточнения.

Кроме того, к судебному заседанию 23.07.2025 г. от истца поступили возражения на отзыв ответчика.

Дело рассмотрено судом в судебном заседании при участии представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 25.08.2016 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель с учетом условий дополнительных соглашений к договору) и обществом с ограниченной ответственностью "Лабиринт-Уфа" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №ЛФ-139-10/2016 (далее – договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование аренду) помещение, назначение: нежилое, площадь 138,2 (сто тридцать восемь целых две десятых) квадратных, метров, этаж: цокольный, кадастровый (условный) номер 02:55:050313:3021, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, дом 37, номер на этаже 85, именуемое в дальнейшем «Помещение». План Помещения указ; н в Приложении № 1 к договору.

Согласно п.1.2 договора и представленной в материалы выписки ЕГРН арендодатель является собственником помещения на основании: акта приема-передачи к договору № 98 на участие в долевом строительстве жилого дома от 17 мая 2016 года в части нежилого помещения, договора уступки права требования от 13 июля 2016 от 25 июля 2016 №б/н; договора уступки прав требования к договору №98 об участии в долевом строительстве от 13 июля 2016 №б/н, договора участия в долевом строительстве от 17 мая 2016 №98; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31 мая 20Н; № 02- 1Ш03308000-613Ж-2014, выдавший орган; отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 августа 2016 года сделана запись регистрации № 02- 04/101 -04/375/001 /2016-5791/1.

Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением (п.1.3 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы в первые два месяца ее начисления, согласно п. 3.5 договора, составит 5000 (пять тысяч) рублей за площадь помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13 % включена в арендную плату и перечисляется в бюджет арендатором. Размер арендной платы с 3(третьего) месяца её начисления, согласно п. 3.5 договора и далее по договору составит 91 000 (девяносто одна тысяча) рублей за площадь помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13 % включена в арендную плату и перечисляется в бюджет арендатором. Размер арендной платы, включает в себя расходы по обеспечению Помещения электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из панического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении в случае изменения площади помещения но результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению но подлежит.

Согласно п.3.2 договора пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 10%. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п.3.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. В случае если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20% размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 10%. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании  договора (п.3.3 договора).

В соответствии с п.5.1 договора срок аренды по договору составляет 10 (десять) лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.      

Помещение, поименованное в договоре аренды, передано арендатору по акту приема-передачи от 08.09.2016 г. (л.д.21 оборот).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 07.10.2016 г.

01.09.2017 г. сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому стороны согласовали изменить раздел 3 договора и далее читать и следующей редакции:

«3.1.   Арендная плата состоит из двух частей постоянной и переменной.

3.1.1.  Размер постоянной части арендной платы 70 000 (семьдесят тысяч) рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит

3.1.2.  Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, услуг по содержанию и ремонту; (ограничивающихся услугами но подержанию в надлежащем техническом состоянии инженерных сетей (тепло/водоснабжения и водоотведения) а также электросетей, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.

3.2. Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, по не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера постоянной части арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.».

Согласно доводам иска, с момента подписания сторонами  дополнительного соглашения от 01.09.2017г., арендная плата не пересматривалась. Истец многократно обращался к ответчику с предложением о повышении арендной платы.

Ответчик внесение изменений в договор аренды не согласовал, что подтверждается ответами от 07.07.2021г., 02.06.2021 г, 13.02.2024г., 06.06.2024г. 19.12.2024г. (л.д.28-30),

В ответ на письмо об увеличении размера арендной платы арендатор письмом сообщил об отказе в увеличении размера арендной платы, сославшись на то, что договором не установлена императивная обязанность повышения размера арендной платы, а лишь возможность повышения арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием для обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением о внесении изменений в условия договора аренды №ЛФ-139-10/2016 нежилого помещения от 25.09.2016г.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В рамках рассматриваемого дела истцом заявлено требование об изменении условия договора аренды №ЛФ-139-10/2016 нежилого помещения от 25.09.2016г. а именно: изменить пункт 3.1.1 договора аренды №ЛФ-139-10/2016 нежилого помещения от 25.09.2016г. изложив его в следующей редакции: «3.1.1 Размер постоянной части арендной платы 115 912 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.»

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Пунктом  3.2 заключенного между сторонами договора предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, по не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера постоянной части арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Из согласованных условий договора аренды не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а следует лишь возможность внесения предложения о его изменении.

Таким образом, толкование пункта 3.2 договора аренды свидетельствует о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения.

Возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке по волеизъявлению одной стороны договором не предусмотрена.

Доказательств того, что ответчик выразил свое согласие на изменение условий договора, а именно увеличение размера арендной платы, материалы дела не содержат (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для понуждения ответчика к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды в представленной истцом редакции не имеется.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), что разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений истец  не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы, такое право должно быть предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Учитывая, что рассматриваемом случае при подписании договора и дополнительных соглашений к нему сторонами не было достигнуто соглашение о возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, норма является диспозитивной, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска, отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.


Судья                                                                                   С.И. Хомутова