Решение от 5 апреля 2023 г. по делу № А43-3216/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43 – 3216/2022

г. Нижний Новгород 05 апреля 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 13.03.2023,

Решение в полном объеме изготовлено 05.04.2023,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю.,

(шифр дела 1-54), при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Н.Новгород,

к ответчику: ООО «Альфа»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>) город Нижний Новгород,

о взыскании задолженности и пени,

с участием представителей сторон:

от истца: ФИО2, по доверенности от 09.12.2021,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 06.04.2022,



установил:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ООО «Альфа» о взыскании задолженности по договору аренды № 5/3492 за период с 01.08.2019 по 30.06.2021 в размере 1 061 077 руб. 08 коп., пени за период с 15.01.2019 по 30.06.2021 в размере 463 806 руб. 37 коп.

Исковые требования основаны на статьях 307, 309, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

В процессе рассмотрения спора представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчик предъявленный иск оспорил, указал, что расчет арендной платы за спорный период должен быть произведен истцом, исходя из площади нежилого здания, переданного по договору аренды, а именно 80,80 кв.м., а также исходя из доли города в общей долевой собственности (27/100).

Подробные возражения ответчика изложены в отзыве на исковое заявление, в дополнениях к нему и поддержаны устно представителем в ходе судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

15.12.2011 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами города Нижнего Новгорода (Арендодатель) и ООО «Медицинский центр «Аист» (в настоящее время ООО «Альфа», Арендатор) заключен договор № 5/3492 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода в отношении нежилого здания общей площадью 80,80 кв.м., расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, ул.Б.Покровская, д. 68/14, лит. В для осуществления медицинской деятельности.

Нежилое задание передано арендатору по акту приема – передачи от 15.12.2011.

Договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 4.2 договора, ответчик обязуется вносить арендную плату в размере 44 111 руб. 76 коп.ежемесячно, не позднее 15-го числа текущего месяца аренды.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрена ответственность арендатора в случае несвоевременного внесения арендных платежей в виде пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

28.06.2012 в целях приведения вышеуказанного объекта недвижимости в состояние, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора аренды, Администрация и Общество (инвестор) заключили инвестиционный контракт, предметом которого выступает совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ по капитальному ремонту муниципального объекта инвестирования (здания), расположенного по адресу: <...>, лит. В.

В соответствии с условиями инвестиционного контракта, ответчик обязуется разработать и согласовать в установленном порядке проект по капитальному ремонту объекта инвестирования. Предусмотреть на стадии разработки проекта возможность выделения доли города в натуре; произвести капитальный ремонт объекта инвестирования в срок до 31.12.2017 (в редакции доп.соглашения от 11.07.2017).

В соответствии с пунктом 2.1.3 контракта, инвестор освобождается от арендной платы за площади объекта инвестирования, находящиеся в подвале, указанные в подпункте а пункта 1.2 контракта, до окончания срока вложения инвестиций.

Пунктом 3.1 соглашения установлены предварительные доли в праве общей долевой собственности на реконструированный и капитально отремонтированный объект:

- городу Нижнему Новгороду принадлежит доля в размере 27/100, что составляет 27% общей площади объекта инвестирования,

- инвестору принадлежит доля в размере 73/100, что составляет 73% общей площади объекта инвестирования.

Окончательно доли города и инвестора определяются после завершения работ по объекту инвестирования на основе представленных и подтвержденных объемов выполненных работ и уточнения стоимости доли города в случае изменения ставок арендной платы.

Оформление прав долевой собственности на объект инвестирования производится сторонами в установленном порядке после выполнения обязательств по настоящему контракту и сдачи объекта в эксплуатацию (пункт 3.2 контракта).

После окончательного определения соотношения долей города Нижнего Новгорода и инвестора в праве общей долевой собственности на объект инвестирования может производиться на основании дополнительного соглашения к настоящему контракту раздел в натуре реконструированного и отремонтированного объекта инвестирования соразмерно окончательно установленным долям участников. При этом в собственность инвестора и отдельно в муниципальную собственность города переходят части объекта инвестирования, соответствующие их долям, а право долевой собственности прекращается.

Из искового заявления, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком надлежащим образом не исполнены, в связи с чем на стороне последнего образовалась задолженность по арендной плате за период 09.01.2019 по 30.06.2021 в сумме 1 061 077 руб. 08 коп.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, ответчику начислены пени за период с 15.01.2019 по 30.06.2021 в сумме 463 806 руб. 37 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия истца с требованием погасить задолженность по пени, оставлена ответчиком без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием для истца обратиться в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.08.2022 по делу №А43-42371/2019 за ООО «Альфа» признано право общей долевой собственности на здание общей площадью 157,1 кв.м., местоположением: <...> покровская, дом 6/14, лит. В, с определением долей в следующем порядке: доля ООО «Альфа» в праве – 73/100, доля муниципального образования – 27/100.

Судом установлено, что обязательства по рассмотрению заявления инвестора от 21.01.2019, принятию решения о распределении долей и направлению проекта соглашения, применительно к ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», должны быть исполнены администрацией в срок до 21.02.2019.

Суд указал, что в случае совершения Администрацией всех действий по надлежащему исполнению обязательств по инвестиционному контракту, то есть своевременного принятия решения о распределении долей и направлении проекта соглашения, Общество могло приобрести в собственность долю в праве собственности на здание с прекращением арендных отношений в соответствующей части (73/100). Поводом для продления аренды на все здание явилось бездействие органа местного самоуправления и необходимость защиты нарушенного права в судебном порядке, за период которого инвестор был вынужден вносить арендную плату.

Понесенные Обществом с 01.03.2019 по 31.07.2019 расходы по арендной плате пропорционально причитающейся городу доли в праве собственности (73/100) квалифицированы судом убытками Общества

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что до в срок до 01.03.2019 плата по договору аренды подлежит исчислению, исходя из общей площади объекта, а именно 157,1 кв.м.

Принимая во внимание вышеизложенное, расчет арендной платы по договору аренды № 5/3492 будет выглядеть следующим образом:

- за период с 09.01.2019 по 28.02.2019, исходя из разницы между фактической площадью объекта и площадью, указанной в договоре аренды (157,1-80,8 кв.м.=76,3, в в.ч. разница за подвал -19 кв.м.);

- за период с 01.03.2019 по 31.07.2019, исходя из разницы между фактической площадью объекта и площадью, указанной в договоре (157,1-80,8=76,3 кв.м. в т.ч. разница за подвал – 19 кв.м.); исходя из площади, соответствующей муниципальной доле (27/100),

- за период с 01.08.2019 по 31.006.2019 - исходя из площади объекта (157,1 кв.м.) и муниципальной доли (27/100).

Более того, по итогам произведенной реконструкции и капитального ремонта объекта, ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания общей площадью 157,1 кв.м.

09.01.2019 в ЕГРН в отношении реконструированного объекта общей площадью 157,1 кв.м. внесены соответствующие сведения.

Доказательств использования здания в ином размере, а именно 80,8 кв.м., ответчиком в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, доводы ответчика о том, что при расчете арендной платы подлежит применению площадь объекта, поименованная сторонами в пункте 1.1 договора, пункте 1.2 контракта, равная 80,80 кв.м. судов отклонены.

Из материалов дела следует, что обязательства по внесению арендных платежей ответчиком надлежащим образом не исполнены, размер задолженности последнего составляет 1 061 077 руб. 08 коп.

На дату проведения судебного заседания, ответчик наличие задолженности по договору аренды документально не опроверг, доказательств оплаты в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по договору аренды № 5/3492 в размере 1 061 077 руб. 08 коп.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 15.01.2019 по 30.06.2021 в размере 463 806 руб. 37 коп.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела. Представленный истцом в материалы дела расчет задолженности по пени судом проверен и признан верным.

Учитывая изложенное, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца пени по договору аренды № 5/3492 за период с 15.01.2019 по 30.06.2021 в размере 463 806 руб. 37 коп.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) город Нижний Новгород, в пользу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>; ОГРН <***>), <...> 061 077 руб. 08 коп. долга, 463 806 руб. 37 коп. задолженности по пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) город Нижний Новгород, в доход федерального бюджета 28 249 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Андрюхина Ю.Ю.