Решение от 16 марта 2022 г. по делу № А58-7349/2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-7349/2020
16 марта 2022 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 10.03.2022.

Мотивированное решение изготовлено 16.03.2022.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреева В. А., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 02.10.2020 № 8.И-2020/70

к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия),

к Обществу с ограниченной ответственностью "ДиФ-Альянс" (ИНН <***>; 1435104783, ОГРН <***>; 1031402025104)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который разграничена, от 10.01.2019 № 2189, о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии от прокуратуры: ФИО3 по доверенности, руководителя Общества: ФИО4 (паспорт), от Общества и ФИО2: ФИО5 по доверенности, от министерства: ФИО6 по доверенности, и экспертов: ФИО7 (паспорт) и ФИО8 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Республики Саха (Якутия) (далее - прокуратура, истец) обратилась в суд с исковым заявлением от 02.10.2020 № 8.И-2020/70 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее - министерство), к Обществу с ограниченной ответственностью "ДиФ-Альянс" (далее - общество) о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который разграничена, от 10.01.2019 № 2189, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на Общество обязанности по возврату полученного земельного участка с кадастровым номером 14:36:107052:163, расположенного по адресу: <...> км., в государственную собственность Республики Саха (Якутия) и возложения на Министерство обязанности по возврату Обществу стоимости земельного участка в размере 291 777,95 рублей.

Кроме того, прокуратура просила признать отсутствующим право собственности Общества на объект «Теплая стоянка по Покровскому тракту 5 км. г. Якутска» с кадастровым номером 14:36:107052:293 и исключении указанного объекта из Единого государственного реестра недвижимости.

Определением суда от 28.10.2020 исковое заявление Прокуратуры Республики Саха (Якутия) от 02.10.2020 № 8.И-2020/70 принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Саха (Якутия).

Определением суда от 23.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

21.01.2021 представителем прокуратуры представлено дополнение к исковому заявлению, в соответствии с которым уточнены исковые требования.

Первоначальные требования о применении последствий недействительности сделки были изменены на возложении на Общество обязанности возместить Республике Саха (Якутия) в лице Министерства разницу между кадастровой стоимостью и льготной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 14:36:107052:163, расположенного по адресу: <...> км., в размере 4 918 542,05 рублей.

Первоначальное заявленное требование о признании отсутствующим права собственности Общества на объект «Теплая стоянка по Покровскому тракту 5 км г. Якутска» с кадастровым номером 14:36:107052:293 и исключить указанный объект из Единого государственного реестра недвижимости на требование о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект «Теплая стоянка по Покровскому тракту 5 км г. Якутска» с кадастровым номером 14:36:107052:293 и исключении его из Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, прокуратура просила изменить процессуальный статус третьего лица, ФИО2 на ответчика по делу индивидуального предпринимателя ФИО2.

Определением Арбитражного суда от 25.06.2021 указанные уточнения приняты судом в части, в качестве соответчика по делу привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 31214312149913) с исключением ее из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В части требования Прокуратуры Республики Саха (Якутия) о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект «Теплая стоянка по Покровскому тракту 5 км. г. Якутска» с кадастровым номером 14:36:107052:293 и исключении указанного объекта из Единого государственного реестра недвижимости, производство по делу №А58-7349/2020 прекращено.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 Определение Арбитражного суда от 25.06.2021 в части прекращения производства по делу в части требований о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект отменено.

Судом установлены следующие обстоятельства.

08.11.2017 по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды, между департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и Обществом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:107052:163 общей площадью 1050 кв.м, расположенного по адресу <...> км. № 09-1/2017-0670.

Указанный земельный участок был предоставлен Обществу сроком до 08.07.2019 с целью «под обслуживание автотранспорта».

В период действия договора аренды Общество в установленном законом порядке (ст.51 Градостроительного кодекса РФ) получило разрешение на строительство объекта капитального строительства – «Теплая стоянка» общей площадью 69,32 кв.м. и площадью застройки 99,68 кв. м., на указанном земельном участке.

Общество на основании полученного разрешения произвело строительство объекта «Теплая стоянка по Покровскому тракту 5 км. г. Якутска» и соответствующим разрешением Окружной Администрации города Якутска от 12.10.2018 построенный объект был принят в эксплуатацию.

На основании принятого разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2018, право собственности на построенный объект было зарегистрировано за Обществом 22.11.2018.

В связи с наличием права собственности на объект недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, Общество обратилось в Министерство в порядке предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации с заявлением о приватизации арендованного земельного участка.

Министерство, осуществив процедуру рассмотрения данного заявления Общества пришло к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных законом для отказа в удовлетворения заявления Общества и 10.01.2019 заключило с Обществом договор №2189 купли-продажи земельного участка, согласно которого Общество приобрело без торгов право собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:107052:163 по цене 291 777,95 рублей.

01.10.2020 Общество на основании договора купли-продажи недвижимого имущества произвело отчуждение объекта недвижимости и земельного участка ФИО2 по цене 5 000 000 рублей.

Прокуратурой была проведена проверка исполнения законодательства, регулирующего распоряжение государственным имуществом. При осуществлении проверочных мероприятий в адрес Прокуратуры Управлением архитектуры и градостроительства при главе республики Саха (Якутия) было направлено консультационное заключение № 28/2615 от 18.08.2020 из содержания которого следует, что объект «Теплая стоянка», принадлежащий обществу на праве собственности прочной связи с землей не имеет, поскольку установлен на каркасе из металлических труб.

Руководствуясь содержанием указанного консультационного заключения Управления архитектуры и градостроительства при главе республики Саха (Якутия) от 18.08.2020, Прокуратура пришла к выводу о том, договор №2189 купли-продажи земельного участка от 10.01.2019 является ничтожной сделкой, поскольку объект «Теплая стоянка по Покровскому тракту 5 км. г. Якутска» не является объектом недвижимости, а следовательно оснований для приватизации земельного участка без проведения торгов не имелось.

Указанный вывод послужил основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

В представленных отзывах на заявление общество и министерство отклонили доводы прокуратуры, указав, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству общества судом была назначена судебно-строительная экспертиза, которая была поручена Автономной некоммерческой организации « Центр досудебных и судебных экспертиз».

Экспертным заключением № 02-СЭ-21 от 15.03.2021 сделаны выводы о том, что спорный объект обладает признаками недвижимого имущества и относится к некапитальным сооружениям. Также эксперт сделал вывод, что поскольку объект экспертизы построен на ленточном фундаменте не сыпучих грунтах (и не имеет заглубления, подсыпки, бетонной отмостки, не залит бетоном) он не образует неразрывную связь с земельным участком (т.3, л.д.32).

С учетом наличия противоречий в выводах эксперта судом было удовлетворено ходатайство Общества о проведении повторной судебно-строительной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которая была поручена АО «Якутский государственный проектный, научно-исследовательский институт строительства».

Заключением эксперта от 18.11.2021 сделан вывод, что поскольку при использовании ленточного фундамента из стальных прямошовных и бесшовных труб глубина заложения фундамента не нормируется, выполненный при строительстве спорного объекта фундамент образует неразрывную связь с земельным участком.

По ходатайству прокуратуры, эксперты проводившие экспертизы Автономной некоммерческой организации « Центр досудебных и судебных экспертиз» ФИО7 и АО «Якутский государственный проектный, научно-исследовательский институт строительства» ФИО8 были заслушаны в судебном заседании и представили свои пояснения о ходе проведения экспертиз.

В судебном заседании эксперт Автономной некоммерческой организации «Центр досудебных и судебных экспертиз» ФИО7 пояснил суду, что исследуемый объект следует относить к объектам недвижимости, а вывод сделанный в заключении об отсутствии неразрывной связи с земельном участке касался только отсутствия заглубления фундамента.

Эксперт АО «Якутский государственный проектный, научно-исследовательский институт строительства» ФИО8 подтвердила сделанные ею выводы в заключении от 18.11.2021 и ответила на вопросы лиц участвующих в деле.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Принимая во внимание существо заявленных требований и обстоятельства, на которых они основаны, выяснению судами подлежит вопрос о наличии у спорного объекта, правового режима недвижимой вещи, права на которую подлежат государственной регистрации.

Вопрос об отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу подлежит разрешению судом с учетом конкретных обстоятельств и представленных в дело доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При этом факт государственной регистрации права собственности на определенный объект сам по себе не является бесспорным доказательством отнесения этого объекта к недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости.

Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

Кроме того, данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; иметь полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества; быть неспособным к перемещению без несоразмерного ущерба назначению.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 04.09.2012 N 3809/12 по делу А40-7912/11-28-61, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу.

Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 16.12.2008 N 9626/08, от 02.03.2010 N 14971/09, от 20.10.2010 N 6200/10, критерием отнесения к объектам недвижимости тех объектов, которые представляют собой покрытие земельного участка, является возможность их самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового - вхождение в состав комплекса имущества, для обслуживания которого данные площадки предназначены. При этом возможность самостоятельного использования части земельного участка, содержащего искусственное покрытие, должна обеспечиваться именно за счет создания такого покрытия.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спорный объект был построен на основании соответствующего разрешения на строительство и введен в эксплуатацию на основании также соответствующего разрешения, полученного в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Спорный объект обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка на котором он находится (теплая стоянка автомобилей) и обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника.

Заключения экспертов подтвердили, что спорный объект образует неразрывную связь с земельным участком и его невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что объект «Теплая стоянка по Покровскому тракту 5 км. г. Якутска» с кадастровым номером 14:36:107052:293 является объектом недвижимости, а заключенный договор купли-продажи земельного участка между министерством и обществом №2189 от 10.01.2019 полностью соответствует требованиям закона.

Суд критически оценивает содержание консультативного заключения Управления архитектуры и градостроительства Республики Саха (Якутия) от 18.08.2020 N 28/2615, поскольку из его содержания следует, что выводы, изложенные в нем основаны исключительно на формальной проверке технического паспорта объекта, без непосредственного осмотра спорного объекта.

Иных допустимых и относимых доказательств того, что спорный объект не является недвижимым имуществом Прокуратурой в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для признания договора купли-продажи земельного участка заключенного между Министерством и Обществом №2189 от 10.01.2019 недействительным у суда не имеется, что обуславливает отказ в удовлетворении заявленного требования.

Отсутствие оснований признать договор недействительным определяет отказ в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки.

С учетом вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.


Судья

В.А. Андреев