Решение от 29 октября 2017 г. по делу № А12-23229/2017

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело №А12-23229/2017

«30» октября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2017 г.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Першаковой Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Патаховой З.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости» (ОГРН <***> ИНН <***>) к Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ОГРН <***> ИНН <***>), акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ОГРН <***> ИНН <***>) о признании отсутствующим обременения в виде «ипотеки» недвижимого имущества,

с привлечением в качестве третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственного имущества в Волгоградской области, Дзержинский районный отдел судебных приставов г. Волгограда Управления Федеральной службы судебных приставов по Волгоградской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Волгоградской области

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 23.08.2016, ФИО2, представитель по доверенности от 19.06.2017г.;

от ответчиков – не явились, извещены;

от третьих лиц – не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости» (далее – истец, ООО «Фонд недвижимости») обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее - ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»), Акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее – АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования») о признании отсутствующим обременения в виде «ипотеки» в отношении квартиры площадью 52,3 кв. м., этаж 6, кадастровый № 34:34:030035:230, расположенной по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, пояснив, что торги по квартире признаны состоявшимися, договор купли-продажи никем не оспорен, однако ответчики уклоняются от подачи совместного заявления о переходе права собственности истцу и погашении регистрационной записи о наличии обременения на недвижимое имущество.

Ответчики с иском не согласны по доводам, изложенным в отзыве.

Ответчики и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 156 АПК РФ.

Третьи лица представили отзывы на исковое заявление, в которых полагались на усмотрение суда при разрешении дела.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства, арбитражный суд полагает, что заявленный иск подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что между Открытым акционерным обществом Акционерный коммерческий банк «Русский Южный банк» (далее – ОАО АКБ «Русский Южный банк») и ФИО3 заключен кредитный договор от 08.02.2010 № 05ИНВ/0-10 (далее – Кредитный договор), в соответствии с которым последнему был предоставлен кредит в размере 1 870 790 руб. сроком на 180 календарных месяцев с целевым назначением: для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору является ипотека квартиры, которая зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 03.03.2010.

Права кредитора по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ФИО3 и выданной 03.03.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области первоначальному залогодержателю.

На основании пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», между ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и ФИО3 08.02.2010 заключен договор целевого жилищного займа № 0912/00004218, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Целевой жилищный займ предоставляется на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от 08.02.2010 № 05ИНВ/0-10, предоставленного ОАО АКБ «Русский Южный банк», для приобретения в собственность ФИО3 жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 52,3 кв. м., состоящего из двух комнат, расположенного на 6 этаже 9 этажного дома, кадастровый номер 34:34:030035:230; на погашение обязательств по ипотечному кредиту за с чет накоплений для жилищного обеспечения.

Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

В связи с неисполнением ФИО3 обязательств по Кредитному договору АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Советского районного суда г. Волгограда от 02.09.2015 исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» были частично удовлетворены, с ФИО3 взыскана задолженность по Кредитному договору в размере 1 834 042,81 руб., обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру. Решение вступило в законную силу 03.10.2015.

08.12.2015 на основании исполнительных листов, выданных Советским районным судом г. Волгограда, возбуждено исполнительное производство № 85465/15/34037-ИП.

На основании заявления ФИО3 о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам определением Советского районного суда г. Волгограда от 28.09.2016 решением Советского районного суда г. Волгограда от 02.09.2015 отменено. 25.11.2016 Советский районный суд г. Волгограда вынес новое решение, согласно которому с ФИО3 взыскана задолженность по Кредитному договору в раз мере 1 907 746,36 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 25.05.2017 вышеуказанное решение оставлено без изменения.

23.05.2017 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – Организатор торгов) были проведены публичные торги по продаже арестованного имущества, а именно: квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 52,3 кв. м., 6 этаж, кадастровый номер 34:34:030035:230 (Лот №11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Согласно пункту 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Информационное сообщение о проведении публичных торгов было опубликовано в газете «Волгоградская правда» от 21.04.2017 №70, а также размещено на сайте Организатора торгов.

Как следует из распечатки с официального сайта организатора торгов торги по Лоту №11 признаны состоявшимися.

Согласно Протоколу 01/124 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 23.05.2017 победителем торгов по Лоту №11 признано ООО «Фонд недвижимости».

На основании указанного Протокола 02.06.2017 между ООО «Фонд недвижимости» (Покупатель) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственного имущества в Волгоградской области (Продавец) заключен договор купли-продажи арестованного имущества №01/18, предметом которого является двухкомнатная квартира, площадью 52,3 кв.м., этажность (этаж) 6, кадастровый номер № 34:34:030035:230, адрес: <...>.

Оплата стоимости имущества подтверждается платежными поручениями № 109 от 16.05.2017 и № 121 от 24.05.2017 в сумме 1 525 000 руб.

Согласно акту приема-передачи имущества от 02.036.2017 по уведомлению № 57/78 от 06.02.2017 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственного имущества в Волгоградской области на основании Протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества № 01/2014 от 23.05.2017 передало, а ООО «Фонд недвижимости» приняло арестованное имущество в виде двухкомнатной квартиры, площадью 52,3 кв.м., этажность (этаж) 6, кадастровый номер № 34:34:030035:230, адрес: <...>, стоимостью 1 525 000 руб.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о фактической реализации заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 8 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 8.1. (пункты 1,2) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.06.2017, имущество, являющееся предметом договора купли-продажи арестованного имущества №01/18 от 02.06.2017 обременено в пользу ПАО АКБ «Русский Южный банк» и в пользу Министерства обороны Российской Федерации.

Однако, как уже было отмечено судом, законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

Поскольку недвижимое имущество обременено правами третьих лиц, 02.06.2017 истец направил в адрес ответчиков письма с просьбой направить своих представителей для регистрации права собственности за ООО «Фонд недвижимости» и погашения регистрационной записи о наличии обременения на указанную квартиру.

В связи с тем, что вышеуказанная просьба истца ответчиками проигнорирована, ООО «Фонд недвижимости» лишено возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на арестованное имущество, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 4 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Согласно части 2 указанной статьи при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 52,53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Таким образом, из толкования приведенных норм права следует, что при отсутствии возможности подать в регистрирующий орган совместное заявление залогодателя и залогодержателя, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (абзац 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, с учетом приведенных норм права, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных истцом требований.

Доводы представителя ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о том, что публичные торги были проведены до вступления в законную силу решения Советского районного суда г. Волгограда от 25.11.2016 о взыскании с ФИО3 задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество суд находит несостоятельными, поскольку на момент рассмотрения дела торги по реализации арестованной квартиры от 23.05.2017 признаны состоявшимися, договор купли-продажи арестованного имущества № 01/18 от 02.06.2017 недействительным не признан, в связи с чем уклонение ответчиком от подачи совместного заявления о переходе права собственности к ООО Фонд Недвижимости и погашении регистрационной записи о наличии обременения на недвижимое имущество безосновательно.

Утверждения АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» о необоснованности заявленных истцом требований, так как денежные средства, вырученные от реализации квартиры на торгах Дзержинским РОСП УФССП по Волгоградской области не были перечислены ответчику, ошибочны, поскольку в соответствии с пунктом 8 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор купли-продажи и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, на момент рассмотрения спора по существу платежным поручением № 422763 от 15.09.2017г. взыскано с ФИО3 и перечислено на счет Дзержинского районного отдела судебных приставов г.Волгоградда УФССП по Волгоградской области 1 525 000 рублей по исполнительному листу ФС № 004635496 в рамках исполнительного производства № 85465/15/34037-ИП.

При таких обстоятельствах, требования ООО «Фонд недвижимости» о признании отсутствующим обременения в виде «ипотеки» в отношении квартиры площадью 52,3 кв. м., этаж 6, кадастровый № 34:34:030035:230, расположенной по адресу: <...>, подлежат удовлетворению.

Расходы истца по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать отсутствующим обременение в виде «ипотеки» в отношении квартиры площадью 52,3 кв. м., этаж 6, кадастровый номер 34:34:030035:230, расположенной по адресу: <...>.

Взыскать с Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости» (ОГРН <***> ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Взыскать с акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости» (ОГРН <***> ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Н.А. Першакова