Решение от 29 августа 2024 г. по делу № А60-35050/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-35050/2024
29 августа 2024 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2024 года Полный текст решения изготовлен 29 августа 2024 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.В. Лукиной, при

ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.В. Зуевой, рассмотрел

в судебном заседании дело № А60-35050/2024

по заявлению Департамента государственного жилищного и строительного

надзора Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоремстройкомплект"

(ИНН <***>, ОГРН <***>) о приостановлении деятельности застройщика.

При участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, удост., диплом, представитель по доверенности № 29-05-06-121 от 15.01.2024 г.;

от заинтересованного лица: ФИО2, паспорт, конкурсный управляющий

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области обратился в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на шесть месяцев деятельности застройщика ООО «Энергоремстройкомплект», связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства объекта недвижимости «Здание для размещения гостиницы с крышной газовой котельной, со встроенной закрытой автостоянкой и трансформаторная подстанция» по адресу: <...>.

Заинтересованным лицом возражения в письменной форме на заявление не представлены.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Застройщик ООО «Энергоремстройкомплект» осуществляет привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта: «Здание для размещения гостиницы с крышной газовой котельной, со встроенной закрытой автостоянкой и трансформаторная подстанция», строительство которого осуществляется по адресу: <...> на основании разрешения на строительство № RU 66302000-825-2017 от 13.11.2017 (срок действия разрешения до 01.06.2024), взамен ранее выданного разрешения № RU 66302000-50-2016 от 18.04.2016, выданного Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, на земельном участкес кадастровым номером 66:41:0000000:687, на основании договора аренды земельного участка для строительства гостиничного комплекса, заключенного на основании Постановления Главы Екатеринбурга от 13.08.2008 № 3403, предоставленном Администрацией города Екатеринбурга.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды земельного участка от 22.08.2008 № 6965 срок действия договора установлен с 13.08.2008 по 12.08.2011 (продлен дополнительным соглашением от 30.10.2014 на срок до 15.05.2016, номер регистрации от 12.12.2014 № 66-66-01/812/2014-343).

Согласно условиям указанного договора аренды, в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, аренда зарегистрирована в Управлении Росреестра по Свердловской области 06.11.2008 № 66-66-01/647/2008-388.

Объект представляет собой 17-этажное здание гостиницы, в составе которого запроектировано 165 гостиничных номера (апартамента), 8 офисов, 11 машино-мест на первом этаже (далее - Объект).

Первый договор участия в долевом строительстве указанного объекта заключен застройщиком с участниками долевого строительства согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а также ежеквартальной отчетности застройщика -16.06.2016.

По состоянию на июнь 2024 года застройщиком ООО «Энергоремстройкомплект» заключено 175 договоров участия в долевом строительстве (162 апартамента, 5 нежилых помещений в подвале и 8 офисов).

По проекту, представленному в Департамент, нежилые помещения, расположенные в подвале, являются общим имуществом. Сведения об изменении проекта в Департамент застройщиком не представлены.

Согласно проектной декларации № 66-000204 от 03.02.2020, размещенной застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС) на сайте https://наш.дом.рф., общая сумма обязательств по заключенным договорам составляет 332 663 275 руб. (раздел 19.7.3.1.2.3 «Суммарная цена договоров, заключенных с использованием иных способов обеспечения гражданской ответственности застройщика»).


Согласно разделу 18.1 проектной декларации, планируемая стоимость строительства: 423 000 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором участия в долевом строительстве цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По условию договора участия в долевом строительстве Объекта, первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства установлен - IV квартал 2018 года (п. 4.1.2, п. 4.1.3 Договора № А-61 от 28.05.2018).

Срок передачи объектов долевого строительства участникам -долевого строительства неоднократно переносился. На момент обращения в суд согласно проектной декларации, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства (далее — ЕИСЖС) на сайте Наш.Дом.РФ срок реализации проекта строительства и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — 4 квартал 2020.

На момент обращения Департамента в суд, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщику не выдавалось.

Таким образом, до настоящего времени ООО «Энергоремстройкомплект» не исполнило обязанность, предусмотренную договорами долевого участия в строительстве по передаче участникам долевого строительства Объекта в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности составляют не менее чем 100 тысяч рублей.

Департаментом в рамках реализации полномочий по осуществлению регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в период с июля 2019 - июль 2020 года, осуществлен ряд контрольно-надзорных мероприятий в отношении ООО «Энергоремстройкомплект», в ходе которых выявлены нарушения, повлекшие применение к застройщику мер воздействия, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

В 2019 году специалистами Департамента проведены 3 внеплановые проверки целевого использования застройщиком ООО «Энергоремстройкомплект» средств, привлеченных для строительства здания гостиницы, в том числе в феврале, июне и октябре 2019 года на предмет соответствия деятельности застройщика ООО «Энергоремстройкомплект» требованиям законодательства о долевом строительстве, в рамках которых выявлены нарушения требований статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный


закон № 214-ФЗ), выразившиеся в нецелевом расходовании денежных средств участников долевого строительства в размере 21 737 715,23 рублей.

В целях устранения выявленных нарушений застройщику выданы предписания об устранении нецелевого использования средств участников долевого строительства. По факту неисполнения требований предписания должностные лица застройщика дважды привлечены к административной ответственности по части 4 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в виде штрафа и предупреждения.

В марте 2020 году специалистами отдела проведена проверка исполнения ранее выданного предписания, по результатам проверки руководитель застройщика за неисполнение требования предписания привлечен к административной ответственности по части 4 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в виде штрафа и выдано предписание.

В связи с введением Правительством Российской Федерации ограничений в целях предотвращения распространения коронавирусной инфекцией (2019-nCoV), проведение проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей органами исполнительной власти было приостановлено до 31 декабря 2020 года, за исключением проверок, основания для проведения которых перечислены в постановлении Правительства Российский Федерации от 03 апреля 2020 года № 438 «Об особенностях осуществления в 2020 году государственного контроля (надзора), муниципального контроля и о внесении изменения в пункт 7 Правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В период ограничительных мероприятий по проведению проверок, Департаментом с целью осуществления контроля (надзора) за соблюдением законодательства о долевом строительстве в адрес застройщика неоднократно были направлены запросы о представлении документов, необходимых для контроля и анализа деятельности застройщика. Документы, застройщиком не представлены, по причине отсутствия их в распоряжении действующих должностных лиц общества и наличии корпоративного конфликта.

В 2021 году специалистами отдела проведены 3 внеплановые проверки исполнения застройщиком ООО «Энергоремстройкомплект» (ИНН <***>) требования предписания, а именно подтверждения расходования денежных средств в размере 21 737 715,23 рублей в соответствии со статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ. По результатам проверки должностные лица застройщика трижды привлечены к административной ответственности по части 4 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в виде штрафа и выдано предписание.

Проверка предписания организована в марте 2022 года и в соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» (далее - постановление) контрольно-надзорное мероприятие дата начала которой наступает после 10.03.2022 и проведение которых не допускается в соответствии с постановлением, ее проведение было отменено.


Согласно части 4 статьи 23.3 Закона о долевом строительстве застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС информацию, раскрытие которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также правоустанавливающие документ на земельный участок, на котором в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Перечень таких документов содержится в статье 3.1 Закона о долевом строительстве.

Правила размещения информации субъектами информации в ЕИСЖС, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 года № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее - Правила).

Застройщик и руководитель застройщика в период с 2019 по 2021 годы неоднократно привлечены к административной ответственности за несвоевременное размещение сведений в единой информационной системе жилищного строительства (ст. 13.19.3 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), несвоевременное внесение сведений в проектную декларацию (ч. 2 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно предоставление отчетности содержащей недостоверные сведения или отчетность в неполном объеме (ч.З ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации).

В 2022 году Департаментом застройщику неоднократно объявлялись предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований, установленных законодательством о долевом строительстве, за неразмещение сведений в единой информационной системе жилищного строительства (16.08.2022, 14.10.2022, 28.12.2022). Ответы от застройщика на предостережение в Департамент не поступали, не исполнены.

Фактически, с 2020 года отчетность застройщиком в Департамент не предоставляется. Кроме того, отсутствие данной информации не позволяет установить нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика, которые утверждены Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 26.12.2018 N 1683 «О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика»).

В настоящее время необходимые сведения, предусмотренные ст. 3.1, ст. 21 Закона о долевом участии, застройщиком также не размещаются в ЕИСЖС.

Установлено также, что ООО «Энергоремстройкомплект» в период с апреля 2019 года по сентябрь 2020 года осуществлялось заключение договоров участия в долевом строительстве в нарушение требований законодательства о долевом строительстве, в отсутствие заключения контролирующего органа о возможности привлечения средств без счетов эскроу, осуществлялось привлечение средств для строительства здания гостиницы, расположенного по адресу: <...>.


29.08.2019 сведения об Объекте включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с ч. 1.1. ст. 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви¬жимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фактически строительство объекта не осуществляется с апреля 2021 года. Строительная готовность объекта ориентировочно 75-80 %.

18.01.2023 Департамент обращался в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о понуждении консервации объекта незавершенного строительства и возложении на ООО «Энергоремстройкомплект» обязанности произвести консервацию объекта, деятельность по строительству которого не ведется более 6 месяцев, (дело № А60-2599/2023).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.04.2024 (дело № А60-2599/2023) исковое заявление удовлетворено, на застройщика возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу приступить к выполнению мероприятий по консервации объекта. Копия решения Арбитражного суда Свердловской о

11.07.2023 Арбитражным судом Свердловской области ООО «Энергоремстройкомплект» признано несостоятельным (банкротом) (дело № А6043110/2022).

На момент проведения программной проверки 30.05.2022 зафиксировано следующее состояние объекта: выполнено устройство «нулевого» цикла; выполнено устройство монолитных железобетонных конструкций каркаса; выполнена кладка наружных стен из газозолобетонных блоков; выполнена кладка перегородок из кирпича на отм. -3,900 (подвал); выполнена кладка лоджий; выполнена установка окон; частично выполнено остекление лоджий; выполнены внутренние отделочные работы по оштукатуриванию стен и потолков на 3-15- этажах; выполнена кладка вентиляционных блоков; выполнено утепление, оштукатуривание и покраска фасадов; начаты работы по устройству кровельного пирога (устройство стяжки, укладка утеплителя, устройство гидроизоляции); частично выполнена прокладка кабелей внутреннего электроснабжения; частично выполнена прокладка труб систем отопления; начато устройство черновой стяжки полов.

На момент проведения проверки 30.05.2022 строительно-монтажные работы на объекте не осуществлялись, строительная техника и рабочие на территории строительной площадки отсутствовали.

На момент проведения последней программной проверки от 01.06.2023 установлено следующее состояние объекта и территории строительной площадки: выполнено устройство «нулевого цикла»; выполнено устройство монолитных железобетонных конструкций каркаса; выполнена кладка наружных стен из газозолобетонных блоков; выполнена кладка перегородок из кирпича на отм. -3,900 (подвал); выполнена кладка лоджий; частично выполнена установка окон; выполнены внутренние отделочные работы по оштукатуриванию стен и потолков на 3-15- этажах (80 %); выполнена кладка вентиляционных блоков (80%); выполнено утепление, оштукатуривание и покраска фасадов (80%); начаты работы по устройству кровельного пирога (устройство стяжки, укладка утеплителя, устройство


гидроизоляции); частично выполнена прокладка труб систем отопления; начато устройство черновой стяжки полов.

На момент визуального осмотра 01.06.2023 доступ третьих лиц на территорию строительной площадки и сам объект не ограничен, так как отсутствует охрана, двери не закрыты. Установлено, что в связи с отсутствием надлежащей охраны, на объекте неизвестными лицами произведен демонтаж и вывоз с территории объекта ранее смонтированных на лоджиях светопрозрачных конструкций (3-16 этажи оси 8-9/Д), а также частично выполнен демонтаж стяжки на полах и последующее извлечение и вывоз с территории объекта кабелей внутреннего электроснабжения. Строительство объекта не ведется, строительная техника отсутствует.

Кроме того, строительная площадка не оборудована первичными средствами пожаротушения, огнетушители отсутствуют. Территория строительной площадки захламлена мусором.

В результате выездного обследования объекта, проведенного 14.09.2023, установлено следующее состояние Объекта: устройство «нулевого» цикла (100%); устройство монолитных железобетонных конструкций каркаса (98%); кладка наружных стен из газозолобетонных блоков (100%); кладка перегородок из кирпича на отм. -3,900 (подвал) (100%); кладка лоджий (100%); установка окон (85%); остекление лоджий, установка витражей (0%); внутренние отделочные работы по оштукатуриванию стен и потолков на 3-15-м этажах (80%); кладка вентиляционных блоков (80%); утепление, оштукатуривание и покраска фасадов (80%); начаты работы по устройству кровельного пирога (устройство стяжки, укладка утеплителя, устройство гидроизоляции); частично выполнена прокладка гофр под трубы систем отопления; начато устройство черновой стяжки полов. На момент визуального осмотра на строительной площадке наличие строительной техники и рабочих не зафиксировано, строительно-монтажные работы не осуществлялись, организована охрана в количестве одного человека.

Неоднократный перенос сроков строительства объекта связан со сменой лиц, осуществляющих строительство. В ходе осуществления надзорной деятельности в адрес Департамента неоднократно были направлены откорректированные графики производства работ. В соответствии с последним предоставленным графиком строительства - окончание работ на объекте запланировано в мае 2024 года.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о грубых и систематических нарушениях со стороны ООО «Энергоремстройкомплект» норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства, ставящим под угрозу права и законные интересы участников долевого строительства, граждан, вкладывающих средства в строительство объектов недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 части 15 статьи 23 Закона о долевом строительстве, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если:

- застройщиком более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;


- застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия;

- застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности, при этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей.

Приостановление судом деятельности застройщика не ограничивает правоспособность ООО «Энергоремстройкомплект» и не препятствует в осуществлении деятельности. В силу положений Закона о долевом строительстве, судом может быть приостановлена не предпринимательская деятельность застройщика как таковая, а лишь отдельная ее часть, связанная с привлечением долевых инвестиций от граждан по договорам участия в долевом строительстве. Застройщиком не будет утрачено право на осуществление деятельности, в том числе направленной на завершение строительства и привлечение инвестиций в строительство иным легальным путем.

Допущенные ответчиком нарушения являются основанием для приостановления осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства здания.

Учитывая, что застройщик не исполняет обязанность по передаче объектов долевого строительства в течение длительного времени, не исполнялись требования Закона о долевом строительстве, в течение одного года к застройщику неоднократно применялись предусмотренные настоящим Законом меры воздействия, а также ответчик более трех раз был привлечен к административной ответственности за нарушения законодательства в области долевого строительства, заявленные Департаментом требования подлежат удовлетворению в соответствии с пунктом 1, 3, 4 части 15 статьи 23 Закона о долевом строительстве.

Поскольку пределы срока приостановления деятельности застройщика ч. 15 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве не установлены, суд признает испрашиваемую заявителем меру в виде приостановления деятельности по привлечению денежных средств сроком на 6 месяцев разумной и обоснованной.

Согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке заявитель был освобожден, взыскивается с заинтересованного лица в доход федерального бюджета в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Приостановить на шесть месяцев деятельность застройщика ООО

«Энергоремстройкомплект», связанную с привлечением денежных средств

участников долевого строительства объекта недвижимости «Здание для размещения


гостиницы с крышной газовой котельной, со встроенной закрытой автостоянкой и трансформаторная подстанция» по адресу: <...>.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергоремстройкомплект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на 298-00-07.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.В. Лукина Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 05.04.2024 3:08:52

Кому выдана Лукина Елена Владимировна