Решение от 14 декабря 2022 г. по делу № А43-26502/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-26502/2022

г. Нижний Новгород «14» декабря 2022 года


резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2022 года,

в полном объеме решение изготовлено 14 декабря 2022 года,


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-763),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРНИП 317527500081015),

индивидуального предпринимателя ФИО3, деревня Крутая Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО4, город Нижний Новгород, (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>),

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52», город Городец Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРНИП 1155248000291)

о расторжении договора аренды, обязании освободить и передать помещение,


при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истцов - ФИО5 (доверенности от 06.05.2022, от 29.06.2022, 14.01.2022, листы дела 27-32),

от ответчика - ФИО6 (доверенность от 11.05.2022, листы дела 109, 110),

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратились индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО4, ФИО3 (далее - Предприниматели) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (далее - Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 и обязании ответчика освободить и передать нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на статьях 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор нарушил обязательство по целевому использованию имущества и внесению арендной платы.

В судебном заседании представитель Предпринимателей поддержал иск в полном объеме.

Ответчик в представленном отзыве и его представитель устно в судебном заседании иск отклонили, ссылаясь на совокупность следующих обстоятельств:

- действия Предпринимателей направлены на понуждение Общества изменить условия договора и увеличить размер арендной платы, что является злоупотреблением правом,

- поддержание помещения в надлежащем состоянии является обязанность истцов в силу пунктов 2.1.16, 2.1.17 договора, в нарушение данных условий истцы не обеспечили арендуемое помещение водоснабжением и теплоснабжением, в связи с чем ответчик был вынужден приостановить торговую деятельность в арендуемом помещении и нести связанные с этим убытки,

- невозможность использовать помещение, переданное в аренду по договору от 24.08.2020 освобождает Общество от обязанности вносить арендную плату в соответствии с пунктом 6.5 договора,

- с апреля по август 2022 года в Арбитражном суде Нижегородской области рассматривался спор по иску Предпринимателей к Обществу о признании договора аренды расторгнутым, что также создавало правовую неопределенность в арендных отношениях сторон,

- производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку имеется вступивший в законную силу судебный акт по делу № А43-6662/2022 по аналогичным требованиям.

Как следует из материалов дела, в долевой собственности ФИО2, ФИО4, ФИО3 находится нежилое помещение с кадастровым номером 13:60:0010012:168, расположенное по адресу: <...>.

24.08.2020 Предприниматели (арендодатели) и Общество (арендатор) заключили договор аренды, на основании которого арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 867,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Цель использования данного помещения: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

По условиям договора (пункт 2.2 договора) арендатор обязан:

- использовать нежилое помещение исключительно по его целевому назначению в соответствии с условиями договора (пункт 2.2.1 договора);

- обеспечивать беспрепятственный доступ в нежилое помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора и иных условий (в том числе лицензионных) представителя арендодателя, государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законодательства Российской Федерации (2.2.5 договора);

- производить в установленных договорам размерах и сроках оплату арендной платы и иных платежей согласно условиям договора (пункт 2.2.6 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный на основании кассовых отчетов и книг контролеров-кассиров арендатора за календарный месяц (пункт 3.4 договора с учетом дополнительного соглашения от 24.08.2020).

Срок аренды установлен на 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1 договора).

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 24.09.2020 (лист дела 116). Общество открыло в данном помещении магазин «Светофор» и начало коммерческую деятельность.

Уведомлением от 21.10.2021 арендодатели предложили Обществу согласовать изменения в пункт 3 договора аренды от 24.08.2020, а именно изменить арендную плату с 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц на фиксированную арендную плату в размере 550 руб. за один квадратный метр арендуемой площади, что составит 476 905 руб., с возмещением арендодателям расходов по электроснабжению, теплоснабжению, холодному водоснабжению и водоотведению.

В претензии № 1 от 22.10.2021 арендатор указал на несоответствие арендованного помещения санитарно-эпидемиологическим нормам в связи с отсутствием воды, отопления, вентиляции и т.д. и потребовал от арендодателей обеспечить в помещении надлежащий температурный режим, восстановить водоснабжение. При этом Общество отказалось вносить изменения в договор относительно размера арендной платы.

Общество известило Предпринимателей о том, что с 01.10.2021 по день восстановления температурного режима арендная плата перечисляться не будет в порядке 6.5 договора.

29.11.2021 стороны произвели совместный осмотр переданного в аренду помещения, по итогам которого был составлен акт от 29.11.2021, согласно которому по состоянию на 29.11.2021 в помещении не осуществляется организация торговли продовольственными и промышленными товарами, двери магазина закрыты, отсутствуют персонал и покупатели; нежилое помещение используется под хранение (складирование) оборудования Общества, оборудование не подключено к сети электроснабжения, на момент осмотра помещения выключено, на момент осмотра температура составляет 14 градусов, система водоснабжения и водоотведения в помещении находится в нерабочем состоянии, система вентиляции работает. Состояние помещения хорошее, сантехника исправна, двери исправные, окна целые (листы дела 52, 53) .

Письмом от 10.12.2021 Предприниматели со ссылкой на пункт 4.4.1 договора уведомили Общество об одностороннем отказе от договора аренды от 24.08.2020, указав на допущенные Обществом нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 1.3, 2.2.5, 2.2.12 договора, и просили возвратить арендованное помещение по истечении 60 календарных дней с момента получения настоящего уведомления (листы дела 54-56).

Посчитав данный договор расторгнутым, Предприниматели обратились в суд с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2022 по делу № А43-6662/2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022, Предпринимателям отказано в удовлетворении иска.

Суды установили, что ни нормами действующего законодательства, ни условиями заключенной сторонами сделки не предусмотрено право арендодателей на односторонний отказ от договора аренды от 24.08.2020, и пришли к выводу, что письмо Предпринимателей от 10.12.2021 не повлекло правовых последствий в виде прекращения действии договора.

Актами осмотра от 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленными сторонами, установлено отсутствие торгового оборудования в помещении и неосуществление торговой деятельности арендатором, а также демонтаж вывески магазина. Сторонами в акте установлено, что температура с помещения составляет от 14 до 18 градусов, потеря тепла происходит через дверные проемы (листы дела 62-64).

Претензией от 21.01.2022 арендодатели потребовали от арендатора привести помещение в первоначальное состояние и восстановить демонтированные двери между холодильником, неотапливаемым складом и торговым залом, и дверь тамбура при входе в торговый зал (листы дела 81, 82).

Актом осмотра от 24.06.2022 установлен факт неиспользования Обществом помещения для осуществления торговой деятельности и отсутствие дверей, восстановление которых требовали арендодатели в письмо от 21.01.2022 (лист дела 83).

На основании указанных обстоятельств, письмом от 29.06.2022 истцы потребовали от ответчика расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2020, так же указав, что Общество не вносило арендную плату начиная с ноября 2021 года.

Отказ ответчика расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке послужил основаниям для обращения Предпринимателей в суд с настоящим иском.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование иска Предприниматели ссылаются на нарушение Обществом пункта 1.3 договора - неиспользование помещения по целевому назначению. а также на невнесение с октября 2021 года арендной платы по договору.

Возражая против исковых требований, ответчик указывает на невозможность использования арендованного помещения ввиду необеспечения в нем надлежащего температурного режима, а также на отсутствие водоснабжения.

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатели обязаны обеспечить нежилое помещение теплоснабжением и электроснабжением, а в случае возникновения аварийных ситуаций обеспечить их скорейшую ликвидацию.

Нормальный температурный режим в помещении установлен в пункте 2.1.8 договора в диапазоне от 18 до 24 градусов.

В случае нарушение арендодателями пунктов 2.1.6 и 2.1.8 договора арендатор освобождается от уплаты арендной платы (пункт 6.5 договора).

Истцы представили суду акты осмотра от 29.11.2021, 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленные сторонами, согласно которым установлено отсутствие в помещении торговой деятельности Общества, использование арендуемого помещения под склад торгового оборудования; температура в помещении составляет от 14 до 18 градусов; водоснабжение имеется (за исключением акта от 29.11.2021).

По мнению истцов, понижение температуры в помещении вызвано действиями арендатора, который демонтировал двери между неотапливаемыми помещениями и торговым залом.

В подтверждение данного довода истцы представили в материалы дела заключение эксперта от 21.02.2022 № 0145/СТ/22, составленное ООО «АльфаПро», которым установлено ненадлежащее состояние ограждающих дверных конструкций внутри здания, включая их частичное отсутствие. В дверных проемах зафиксированы щелевые отверстия «на просвет» между отапливаемой частью здания (торговый зал, служебные и вспомогательные помещения) и неотапливаемой частью здания (склады), дверные блоки без порогов, часть дверных проемов неплотно закрыта щитами из ДСП, сэндвич-панелей; отсутствует дверь в тамбуре.

Экспертом установлена причинно-следственная связь между состоянием ограждающих конструкций спорного нежилого помещения и температурным режимом внутри здания, так как ненадлежащее состояние ограждающих конструкций внутренних дверей и окон здания не обеспечивает состояние замкнутого контура, ограничивающего отапливаемый объем здания, что свидетельствует о нарушении термозащитной оболочки здания, и нарушении процесса теплоотдачи, что противоречит требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

По мнению эксперта допущенный арендатором в период стойких отрицательных температур демонтаж дверных полотен между складскими помещениями холодного хранения и торговым залом, последующее неплотное и частичное прикрытие дверных проемов бывшими в употреблении фрагментами строительных материалов, отсутствие дверного полотна в проеме тамбура и ненадлежащая эксплуатация арендатором ограждающих конструкций окон в зимний период, привели к искусственному занижению температуры внутри здания (листы дела 65-80).

Из ответа АО «Саровская Теплосетевая компания» от 07.11.2022 № 084/1455 следует, что в отопительный сезон 2021-2022 годов отопление в помещении по адресу: <...>, присутствовало с 11.11.2021 по 31.03.2022 (лист дела 118). Также из представленных расчетных документов следует, что в указанном отопительном сезоне не наблюдалось изменение режима теплоснабжения.

Доказательств того, что снижение теплоснабжения связано с неправомерными действиями истцов, ответчик суду не представил.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы Обществом заявлено не было.

Согласно письму МУП «Горводоканал» от 02.10.2022 в спорном здании производилось отключение водоснабжения с 18.10.2021 по 26.11.2021 по заявке собственников, в связи с аварией (лист дела 147).

Общество настаивает, что водоснабжение в арендуемом помещении восстановлено только в январе 2022 года, а также что истцы самостоятельно отключали водоснабжение в спорном помещении. Однако вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, ответчик в материалы дела не представил.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для прекращения использования Обществом спорного помещения начиная с декабря 2021 года и невнесения в порядке статьи 6.5 договора арендной платы за помещение.

Материалы дела подтверждают и не оспаривается представителем Общества, что на дату получения уведомление истцов от 29.06.2022 о расторжении договора ответчик помещение для осуществления торговой деятельности не использовал, арендную плату с ноября 2021 года по июнь 2022 года не вносил, помещение не освободил.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора (пункт 4.4.1 договора);

- если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки (пункт 4.4.2 договора);

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на 10 календарных дней три раза за весь период действия договора (пункт 4.4.3 договора).

При наличии доказательств нарушения условий договора со стороны арендатора суд на основании статей 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды и об отсутствии у ответчика правовых оснований для дальнейшего пользования нежилым помещением.

Аргумент ответчика о том, что пользованию помещения препятствовал тот факт, что с апреля по август 2022 года в Арбитражном суде Нижегородской области рассматривался спор по иску Предпринимателей о признании договора аренды расторгнутым, отклоняется судом, поскольку в рамках данного дела суд не принимал обеспечительных мер, запрещающих Обществу использовать объект аренды.

Суд отклоняет доводы ответчика о наличии оснований для прекращения производства по делу в связи с рассмотрением аналогичных требований в деле № А43-6662/2022, так как предметом спора в настоящем деле являлся расторжение договора аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 в судебном порядке.

Расходы по делу в виде государственной пошлины относятся на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2020.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52», город Городец Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРНИП 1155248000291) освободить и возвратить по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю ФИО2, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРНИП 317527500081015), индивидуальному предпринимателю ФИО3, деревня Крутая Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4, город Нижний Новгород, (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) нежилое помещение с кадастровым номером 13:60:0010012:168, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52», город Городец Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРНИП 1155248000291) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4, город Нижний Новгород, (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 6000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.В. Бодрова