Решение от 13 июля 2021 г. по делу № А49-64/2020

Арбитражный суд Пензенской области

440000, г. Пенза, ул. Кирова, д. 35/39,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А49-64/2020
13 июля 2021 г.
г. Пенза


Резолютивная часть решения объявлена 6 июля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2021 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Кудинова Р.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овчинниковой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Пензабетон" (440000, <...>, ЗД лит. ББ1, к.4, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная группа Энтазис" (440015, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 525911 руб. задолженности,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "АРХ Концепт" (440015, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>); ООО "МООС" (440020, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>); ООО "Производственно - коммерческая фирма Пензабетон" (440008, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>); ООО "Бетонокомплект" (440600, <...>; почтовый адрес: 440046, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>); ООО "Энтазис-девелопмент" (440015, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>); и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (440600, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии: от истца – представителя ФИО1 (доверенность от 11.12.2020, диплом); от ответчика – представителя ФИО2 (доверенность от 28.01.2020); от третьих лиц – не явились (извещены),

установил:

истец – ООО "ТД Пензабетон" обратился в арбитражный суд с иском к ОООЛ "ИСГ Энтазис" (далее – ответчик), в котором просил взыскать убытки в размере 525911 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ от 07.07.2020 и замены истца от 30.06.2020 на его правопреемника), по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06.06.2016 № 127/16-02, ввиду того, что истцу было передано нежилое помещение меньшей площадью, чем это было предусмотрено договором.

В судебном заседании представитель заявителя пояснил, что поскольку застройщик (ответчик) передал истцу по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома помещение площадью 189,70 км.м., вместо условленных договором 198,35 квм., постольку истец понес убытки в виде разнице в цене за ту часть площади, которая ему не была передана. В связи с этим просил взыскать 525911 руб. (т.1 л.д. 3-5, 63-64, 81, 142-143; т. 2 л.д. 64-75).

Ответчик просил в иске отказать, ссылаясь: на пропуск срока исковой давности; на то, что договором была предусмотрена фиксированная цена за объект строительства; условия договора содержат положение, что после принятия объекта цена изменению не подлежит (т. 1 л.д. 49-50, 79-80; т. 2 л.д. 24-26, 31-33, 80-81, 109-111).

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

06.06.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная группа Энтазис" (далее - застройщик, ООО "ИСГ Энтазис") и обществом с ограниченной ответственностью "АРХ Концепт" (далее - участник долевого строительства, ООО "АРХ Концепт") заключен договор № 127/16-02 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями, подземными и надземными гаражами, расположенного по адресу: Пензенская обл., г. Пенза, в районе улиц Леонова - Фрунзе (далее - договор участия в долевом строительстве).

В соответствии с п. 1.1, 2, 2.1 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, как он определен в п. 2.2 настоящего договора – "нежилое помещение первого этажа" проектной площадью 198,35 кв.м., расположенного в районе ул. Леонова-Фрунзе в г. Пензе, на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1005014:457, а участник долевого строительства обязался оплатить цену договора в сумме 14281200 руб. (п. 3.1 договора участия в долевом строительстве) и принять объект долевого строительства.

17.06.2016 договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области за № 58-58/035-58/035/011/2016-1715/1.

06.09.2016 между ООО "АРХ Концепт" (далее - кредитор) и ООО "Бетонокомплект" (далее - новый кредитор) заключен договор уступки права требования № 3 (далее - договор уступки), в соответствии с которым кредитор уступил и передал, а новый кредитор принял на себя права требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО "АРХ Концепт" и ООО "ИСГ Энтазис", в части принятия от ООО "ИСГ Энтазис" по окончании строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию объекта долевого строительства - нежилого помещения первого этажа проектной площадью 198,35 кв.м., расположенного в районе ул. Леонова-Фрунзе в г. Пензе, на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1005014:457 (далее - нежилое помещение).

14.12.2016 между застройщиком ООО "ИСГ Энтазис" и ООО "Бетонокомплект" был заключен акт приема - передачи к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ООО "ИСГ Энтазис" передало, а ООО "Бетонокомплект" приняло в собственность объект долевого строительства – "нежилое помещение первого этажа" № 2 площадью 189,70 кв.м., расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер земельного участка 58:29:1005014:457).

Согласно дополнению, заключенному 24.01.2017 между ООО "ИСГ Энтазис" и ООО "Бетонокомплект" к акту приема-передачи от 14.12.2016, в связи с проведением кадастрового учета изменился номер нежилого помещения (ранее № 2) - нежилое помещение первого этажа № 1, кадастровый номер 58:29:1005014:913, расположенное по адресу: <...>.

30.01.2017 право собственности ООО "Бетонокомплект" на нежилое помещение по договору уступки зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области за № 58:29:1005014:913-58/036/2017-1.

22.04.2019 между ООО "Бетонокомплект" (продавцом) и ООО "ПКФ Пензабетон" (покупателем) заключен договор № 11 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать покупателю нежилое помещение № 1 площадью 189,70 кв.м., кадастровый номер 58:29:1005014:913, расположенное по адресу: <...>, а покупатель обязался принять его в собственность и оплатить продавцу за него сумму в размере 11382000 руб. (п. 1.1, 2.1 договора купли-продажи).

Расчеты по договору купли-продажи произведены путем взаимозачета.

Право собственности ООО "ПКФ Пензабетон" на нежилое помещение зарегистрировано 26.04.2019 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области за № 58:29:1005014:913-58/059/2019-5.

Поскольку ООО "ИСГ Энтазис" взяло на себя обязательство передать объект долевого строительства – "нежилое помещение первого этажа" проектной площадью 198,35 кв.м. со встроенными административными помещениями, подземным и надземным гаражами в районе улиц Леонова-Фрунзе, а фактически передало объект площадью 189,70 кв.м., ООО "ИСГ Энтазис", как полагает истец, обязано вернуть ООО "Бетонокомплект" убытки в размере 525911 руб. в виде разницы стоимости нежилого помещения с учетом отклонения площади, предусмотренной договором участия в долевом строительстве.

Вместе с тем истом не учтено следующее.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Статьей 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

В данном случае условиями договора долевого участия определена фиксированная цена за все помещением, цена за 1 кв.м. сторонами не устанавливалась.

В силу п. 3.3 договора цена договора, установленная п.3.1, является фиксированной (окончательной) и не подлежит изменению, в том числе в случаях, если по результатам измерений, проведенных в ходе выполнения кадастровых работ и подготовки технического плана помещения будет установлено, что фактическая площадь объекта долевого строительства отличается от проектной площади, указанной в договоре.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования п. 3.3 договора следует, что цену создаваемой в порядке договора долевого участия недвижимости стороны определили в твердой фиксированной сумме и не предусмотрели возможности ее пересмотра даже в случае изменения общей площади помещения.

Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 14.12.2016 (т. 1 л.д. 24) следует, что дольщик (истец) не имеет каких-либо претензий по состоянию нежилых встроенных помещений общественного назначения, в том числе по качеству строительства.

В акте приема-передачи недвижимого имущества стороны подтвердили отсутствие друг у друга финансовых, имущественных и иных претензий в отношении договора.

В связи с изложенным не имеет значения довод заявителя о том, что за ним не зарегистрировано право собственности на имущество общего пользования площадью 9,5 кв.м.

Все сделки в отношении спорного объекта недвижимости прошли соответствующую регистрацию и с 2016 г. по 2021 г. в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований у суда по приведенным в исковом заявлении основаниям не имеется.

Довод о пропуске срока исковой давности своего подтверждения не нашел, однако данное обстоятельство не влияет на существо принятого решения – отказа в иске.

Расходы по делу суд относит на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

исковые требования оставить без удовлетворения, расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

СудьяКудинов Р.И.