Решение от 2 апреля 2018 г. по делу № А63-12184/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-12184/2017
г. Ставрополь
02 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 02 апреля 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Храм воздуха», г. Кисловодск, ОГРН <***>,

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Минеральные Воды,

о признании п. 4.2 договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным) и установлении арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:34:020310:12 в размере 472 147,5 рублей,

при участии: от истца – ФИО3 по доверенности от 17.05.2017, от ответчика – ФИО4 по доверенности от 15.09.2017 № 6339/07,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Храм воздуха» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ТУ Росимущества в СК (далее – ответчик, территориальное управление) с требованием о признании пункта 4.2 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 02.11.2015 № 646 недействительным (ничтожным) и установлении арендной платы за земельный участок площадью 12 568 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:12 (адрес местоположения: Ставропольский край, г. Кисловодск, долина р. Ольховка, склоны Джинальского хребта, в границах черты г. Кисловодска), составляющий предмет договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 02.11.2015 № 646, в размере 442 282,5 рублей в год.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо).

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, заявил об уточнении требований, просил признать пункт 4.2 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 02.11.2015 № 646, недействительным (ничтожным) и установить арендную плату за земельный участок площадью 12 568 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:12 (адрес местоположения: Ставропольский край, г. Кисловодск, долина р. Ольховка, склоны Джинальского хребта, в границах черты г. Кисловодска), составляющий предмет договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 02.11.2015 № 646, в размере 472 147,5 рублей в год. Также общество заявило ходатайство об отнесении на него судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины и проведением экспертизы.

Уточнения приняты судом, иск рассматривается с учетом уточненных требований.

Представитель ответчика требования не признал, просил отказать в полном объеме по изложенным в отзыве доводам.

Представитель третьего лица в суд не явился, отзыв на иск не представил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12 568 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:12, местоположение: Ставропольский край, г. Кисловодск, долина р. Ольховка, склоны Джинальского хребта, в границах черты г. Кисловодска, для лечебно-оздоровительных целей принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2015 внесена запись регистрации № 26-26/015-26/015/302/2015-1725/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.10.2015).

02 ноября 2015 года между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 646 вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет с 13.10.2015 по 12.10.2064.

На земельном участке с кадастровым номером 26:34:020310:12 расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие арендатору на праве собственности: административное нежилое здание площадью 439 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:9 (ранее присвоенный государственный учетный номер 26-26-15/010/2011-089); нежилое здание - ресторан площадью 3 689,3 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:7 (ранее присвоенный государственный учетный номер 26-26-15/010/2011-086); нежилое здание - кофейня площадью 645,4 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:8 (ранее присвоенный государственный учетный номер 26-26-15/010/2011-088); нежилое здание - котельная площадью 97,7 кв.м с кадастровым номером 26:34:020128:233 (ранее присвоенный государственный учетный номер 26-26-15/010/2011-087), о чем 16.11.2011 в ЕГРН внесены записи о регистрации.

Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы за участок рассчитан на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (в ред. от 30.10.2014) (далее – Постановление № 582) на основании отчета от 29.10.2015 № 255/10/2015 «Об определении рыночной стоимости земельного участка» от 29.10.2015 и заключения от 02.11.2015 № 118-В/15 и в годовом исчислении составляет 1 226 115 рублей.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) и определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 4.3 договора).

Согласно приложению годовой размер арендной платы определяется путем умножения рыночной стоимости земельного участка (согласно отчету об оценке от 29.10.2015 № 255/10/2015 и заключению от 02.11.2015 № 118-В/15) на ставку рефинансирования (14 862 000*8,25%) и составляет 1 226 115 рублей.

По заданию истца специалистом-оценщиком ООО «Центр судебных экспертиз» подготовлен отчет от 03.03.2017 № 3 об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером 26:34:020310:12 составляет 5 361 000 рублей.

Общество, полагая, что размер арендной платы по договору определен на основании отчета, которым рыночная стоимость участка установлена с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, обратилось с настоящим заявлением в суд, впоследствии уточнив предмет иска с учетом проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (пункты 4, 12 статьи 22 ЗК РФ).

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 6 Постановления № 582 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Материалами дела установлено, что размер арендной платы, указанный в пункте 4.2 договора от 02.11.2015 № 646, определен на основании отчета от 29.10.2015 № 255/10/2015 «Об определении рыночной стоимости земельного участка» и заключения от 02.11.2015 № 118-В/15 и в годовом исчислении составляет 1 226 115 рублей.

В силу абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком» (далее - Письмо № 92) оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости. Например, определение цены имущества при его отчуждении в порядке ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно же пункту 4.1 Правил, рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, что свидетельствует о том, что определенная величина рыночной стоимости не является обязательной.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 03.08.2010 по делу № А53-5331/2009, в определении ВАС РФ от 31.03.2011 № ВАС-3822/11.

В пункте 2 Письма № 92 разъяснено, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки доводов сторон по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом следующего вопроса: какова рыночная стоимость земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 12 568 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:12, местоположение: Ставропольский край, город Кисловодск, долина реки Ольховка, склоны Джинальского хребта, в границах черты города Кисловодска, по состоянию на 02.11.2015?

Согласно заключению эксперта от 27.02.2018 № 125/2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:020310:12 по состоянию на 02.11.2015 равна 5 723 383 рублей.

Заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорено, выводы под сомнение не поставлены, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

С учетом изложенного, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленное заключение эксперта, суд пришел к выводу об относимости его к делу, допустимости и отсутствия оснований считать его недостоверным доказательством.

Таким образом судом установлено, что рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная по результатам экспертизы (5 723 383 рублей), существенно отличается от рыночной стоимости, установленной на основании отчета от 29.10.2015 № 255/10/2015 (14 862 000 рублей). Указанные показатели также существенно разнятся и по сравнению с представленным истцом отчетом от 03.03.2017 № 3, которым рыночная стоимость спорного участка была установлена в размере 5 361 000 рублей, что приблизительно составляет рыночную стоимость участка, установленную в рамках проведенной судебной экспертизы. На основании чего суд пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке от 29.10.2015 № 255/10/2015, в соответствии с которым был определен размер арендной платы (пункта 4.2 договора аренды от 02.11.2015 № 646), и его несоответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Недостоверность отчета об оценке помимо формального несоответствия влечет экономические убытки для арендатора, а так же определенные выгоды (неосновательное обогащение) для арендодателя, что нарушает баланс интересов участников сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

По смыслу вышеуказанной статьи закона возможность признания сделки ничтожной обусловлена посягательством оспариваемой сделки на публичные интересы и права третьих лиц.

Судом установлено, что осуществляемая истцом предпринимательская деятельность связана с предоставлением услуг общественного питания, себестоимость которых, в том числе, зависит от величины оплачиваемой истцом арендной платы.

При таких обстоятельствах следует признать, что оспариваемая сделка затрагивает права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о ничтожности пункта 4.2 договора от 02.11.2015 № 646, устанавливающего размер арендной платы.

С учетом уточненных исковых требований общество просило установить арендную плату в размере 472 147,5 рублей в год, рассчитанную на основании пункта 6 Постановления № 582, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

При расчете истец исходил из рыночной стоимости участка, установленной в рамках проведенной по делу экспертизы - 5 723 383 рублей * 8,25% (ставка рефинансирования).

Суд, проверив представленный расчет, считает его арифметически верным, а применение установленной в рамках дела судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка правомерным.

На основании изложенного суд полагает возможным установить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 26:34:020310:12 в размере 472 147,5 рублей в год.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом ходатайства общества и положений статьи 110 АПК РФ, судебные расходы истца, связанные с оплатой госпошлины, а также с оплатой работы эксперта ООО «Региональное бюро судебных экспертиз», относятся на него.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.2 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 02.11.2015 № 646, заключенного между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае и обществом с ограниченной ответственностью «Храм воздуха», зарегистрированного в ЕГРН 07.11.2015 (регистрационная запись № 26-26/015-26/015/302/2015-2036/2).

Установить арендную плату за земельный участок площадью 12 568 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:12 (адрес местоположения: Ставропольский край, г. Кисловодск, долина р. Ольховка, склоны Джинальского хребта, в границах черты г. Кисловодска), составляющий предмет договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 02.11.2015 № 646, заключенного между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае и обществом с ограниченной ответственностью «Храм воздуха», зарегистрированного в ЕГРН 07.11.2015 (регистрационная запись № 26-26/015-26/015/302/2015-2036/2), в размере 472 147,5 рублей в год.

Судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины, а также с оплатой работы эксперта ООО «Региональное бюро судебных экспертиз» отнести на истца в соответствии с заявленным ходатайством.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Говорун