Решение от 17 декабря 2017 г. по делу № А56-35196/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-35196/2017
18 декабря 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (адрес: 188640, <...>, ОГРН: <***>),

ответчики:

1) Администрация муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия, 188643, Всеволожск, ленинградская область, Всеволожский район, ш. Колтушское, д.138, ОГРН: <***>);

2) Общество с ограниченной ответственностью «АЛЬТАИР» (адрес: Россия 194017, Санкт-Петербург, ул. Калязинская, д.7, лит.Е, пом.5Н, ОГРН <***>);

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "ТАЙМС регион" (адрес: Россия 194017, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Калязинская д. 7, лит. Е, пом. 5Н, ком. 21);

о признании ничтожным договора аренды,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 15.08.2017),

- от ответчика-1: не явился, извещен,

- от ответчика-2: ФИО3 (доверенность от 29.08.2017),

- от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» (далее – Общество) о признании договора аренды земельного участка от 30.12.2015 № 39/04-11 ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки – обязании Общества вернуть земельный участок в состоянии, существующем на текущий момент (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом).

Определением от 29.05.2017 исковое заявление принято к производству (судья Заварзина М.А.).

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.09.2017 дело № А56-35196/2017 передано в производство судьи Герасимовой Е.А.

Определением суда от 30.10.2017 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ТАЙМС регион».

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика-2 возражал против исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Ответчик-1 и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. На момент проведения судебного заседания заявлений и ходатайств от указанных лиц не поступило. Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие ответчика-1 и третьего лица.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Между Администрацией и Обществом 30.12.2015 заключен договор аренды земельного участка № 30/04-11, в соответствии с которым в пользование Обществу передан земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301080:142, находящийся по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, <...> с видом разрешенного использования: размещение благоустроенных, в том числе озелененных, детских площадок, площадок для отдыха и спортивных занятий, общей площадью 11 106 кв.м.

Согласно пункту 2.1 Договора срок его действия установлен с 01.01.2016 по 30.12.2017.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с Законом Ленинградской области от 28.12.2015 № 137-оз «О перераспределении отдельных полномочий в области земельных отношений между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления городских поселений Ленинградской области» и решением Совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 30.11.2016 №73, осуществление полномочий, связанных с владением, пользованием и распоряжением, находящимся в муниципальной собственности, передано МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (истцу).

После получения копии названного Договора, истец пришел к выводу о том, что Договор аренды заключен между Администрацией и Обществом в нарушение положений части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а именно: без проведения торгов, в связи с чем обратился в суд с иском о признании договора ничтожной сделкой, заключенной в нарушение требований законодательства, а также с требованием о применении последствий недействительной сделки в виде обязания Общества возвратить земельный участок в существующем состоянии.

Возражая на доводы истца, ответчики ссылаются на то, что Договор аренды заключен с Обществом как с победителем аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории. Также ответчики заявляют о том, что истец, заявляя требование о признании Договора недействительным, действует недобросовестно, поскольку своими действиями, в том числе направленными на взыскание задолженности по Договору, истец признавал как наличие, так и действительность спорного Договора.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению.

Общие положения, касающиеся признания сделок недействительными и применения последствий их недействительности, приведены в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как указано в статье 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Обращаясь с иском в суд, истец ссылается на то, что оспариваемый Договор аренды в нарушение положений земельного законодательства заключен между Администрацией и Обществом без проведения торгов, в связи с чем является ничтожным.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключение составляют случаи, предусмотренные пунктом 2 названной статьи.

Согласно подпункту 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

Как указано в пунктах 6-8 статьи 89.8 ЗК РФ, в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Судом установлено, что в целях реализации муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий муниципального образования «Город Всеволожск» на 2009-2015 годы, утвержденной решением совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» от 17.02.2009 № 8, Администрацией в соответствии с постановлением от 08.12.2011 № 1048 проведены торги (открытый аукцион) на право заключения договора о развитии застроенной территории, предметом которого является расселение ветхого и не пригодного для постоянного проживания жилищного фонда, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:07:130108:53, за счет средств инвестора с последующим предоставленим указанного земельного участка в собственность или аренду (по выбору лица) в целях осуществления нового строительства, после исполнения со стороны инвестора существенных условий такого договора.

Согласно протоколу аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 22.12.2011 № 2 победителем аукциона признано Общество. На основании вышеизложенных документов между администрацией муниципального образования «Город Всеволожск» и обществом с ограниченной ответственностью «Альтаир» (победителем аукциона) заключен договор о развитии застроенных территорий № 02/01-47 от 13.03.2012.

В соответствии с положениями договора о развитии застроенной территории исполнитель (Общество), в частности, обязуется: подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и утвержденными Администрацией расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры; создать либо приобрести благоустроенные жилые помещении в границах МО «Город Всеволожск», а также передать благоустроенные жилые помещения в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения, расположенные на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, находящиеся в собственности граждан.

При этом, как указано в пункте 3.2.3 договора о развитии застроенной территории, Администрация при выполнении Обществом перечисленных обязательств обязуется предоставить исполнителю без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в аренду или собственность, в целях жилищного строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также ходатайствовать о предоставлении земельных участков, в отношении которых государственная собственность не разграничена, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с действующим законодательством.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 9 пункта 3 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, является существенным условием такого договора.

Следовательно, Общество как лицо, с которым заключен договор о развитии застроенных территорий, вправе требовать заключения с ним договора аренды в отношении земельных участков, расположенных в зоне развития застроенной территории после проведения работ по планировке территории и межеванию.

Порядок подготовки документации по планировке территории определяется положениями главы 5 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Так, согласно части 1 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов). Таким образом, проект планировки территории разрабатывается на укорененные территориальные элементы с целью выделения элементов планировочной структуры и не может разрабатываться в отношении конкретного (единственного) земельного участка.

Подготовка проекта планировки территории осуществляется с целью решения задач по выделению элементов планировочной структуры, установлению параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (часть 1 статьи 42 ГрК РФ). Помимо вышеуказанных задач, одной из важнейших задач документации по планировке территории является выделение и закрепление документацией по планировке территории территорий общего пользования, представляющих собой территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Целью разработки и утверждения проекта планировки и межевания территории является обеспечение устойчивого развития территории, по средствам обеспечения при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах населения.

В рамках реализации договора на развитие застроенных территорий Администрация приняла решение о подготовке документации по планировке территории, включающей земельный участок по адресу: ул. Шевченко, д. 12 в г. Всеволожске в соответствии с программой развития застроенной территории, утвержденной постановлением администрации МО «Город Всеволожск» от 12.05.2012 № 394 (с изменениями от 10.08.2012 № 751).

Обществом исполнены обязательства по договору и разработана документация по планировке и межеванию территории. Постановлением Администрации от 22.08.2014 № 919 утвержден проект планировки и проект межевания территории в г. Всеволожске, ограниченной с запада – береговой полосой пруда, с севера – территорий земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301080:47 «для жилищного строительства», с востока – проектируемым проездом, с юга переулком без названия.

Утвержденным проектом планировки территории предусмотрено выделение территорий общего пользования, в частности улично-дорожной сети, включая дороги, благоустройство прилегающей территории, парковок, а также скверов, вблизи водоема (пруда), расположенных в границах развития территории.

Так как реализация муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий муниципального образования «Город Всеволожск» на 2009-2015 годы, в отношении территории, расположенной по улице Шевченко города Всеволожска, предполагала строительство элементов транспортного, обслуживания, обеспечения территории инженерной инфраструктурой и обеспечением благоприятных условий проживания населения на данной территории в целом (объекты местного значения), предусмотренных проектом планировки территории (Приложение № 1 и № 2 к постановлению администрации МО «Город Всеволожск» от 22.08.2014 № 919), земельные участки, на которых предполагалось размещение таких объектов и элементов (в соответствии с проектом планировки и расчетными показателями обеспечения застроенной территории объектами социального, коммунально-бытового назначения, инженерной инфраструктуры), с кадастровым номером 47:07:1301080:142 был предоставлен в аренду инвестору по основаниям подпункта 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

При этом после реализации инвестиционного проекта строительства, указанные объекты передаются в муниципальную собственность в соответствии с инвестиционными соглашениями, заключенными между администрацией МО «Город Всеволожск» и Обществом. Поскольку срок действия Договора аренды истекает 31.12.2017, то именно с указанной даты земельные участки подлежит передаче истцу.

Помимо изложенного следует также отметить, что в силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судом установлено, что истец в рамках спорного договора получал от Общества ежемесячные платежи.

Более того, истец, ссылаясь на наличие и действительность оспариваемого Договора, обратился в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2015 № 39/04-11. Решением суда по делу № А56-85863/2016 исковые требования истца удовлетворены в части взыскания пени, в остальных исковых требованиях истцу отказано в связи с тем, что задолженность ответчиком оплачена.

Таким образом, суд считает, что истец своими действиями признавал наличие договорных отношений с Обществом, в связи с чем его поведение давало основания другим лицам полагаться на действительность сделки, а потому последующее обращение в суд с иском о признании договора недействительным с точки зрения статьи 166 ГК РФ правового значения не имеет.

При таких условиях иск не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.