Решение от 15 июня 2023 г. по делу № А41-13681/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-13681/23
15 июня 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 15 июня 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области (143003, Московская область, Одинцово город, Маршала ФИО2 улица, 28, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: <***>)

к АО "Авангард-Центр" (143030, Московская область, Одинцово город, Успенское село, 14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2005, ИНН: <***>)

третье лицо:

-ППК «РОСКАДАСТР» (107078, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ФИО3 пер., д. 10, стр. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2022, ИНН: <***>, КПП: 770801001),


о расторжении договора, обязании

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области обратился в суд с исковым заявлением к АО "Авангард-Центр" со следующими требованиями:

-Расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.07.2008 года №2258, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ОГРН <***> ИНН <***>) с АО «Авангард-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

-Обязать АО «Авангард-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать по акту приёма-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ОГРН <***> ИНН <***>) земельный участок с К№50:20:0040603:2 общей площадью 8000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область. Одинцовский район, Успенский с/о, в районе с. Успенское.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ППК «РОСКАДАСТР».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель ответчика возражал в удовлетворении требований. Через систему «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований – Администрацию Одинцовского городского округа Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области. Представитель ответчика возражал в удовлетворении данного ходатайства.

Суд пришел к выводу, что права и законные интересы указанных лиц при вынесении итогового окончательного акта не нарушаются. Суд счел возможным рассмотреть настоящее дело без привлечения лиц, указанных в ходатайстве истца, в связи с чем, протокольным определением суда ходатайство отклонено.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Между Министерством имущественных отношений Московской области и АО "Авангард-Центр" заключен договор аренды земельного участка №2258 от 29.07.2008г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040648:2 (ранее присвоенный учетный номер 50:20:0040648:0002) площадью 8000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи с. Успенское.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 29.07.2008г. по 28.07.2033г.

Земельный участок переда ответчику по передаточному акту от 29.07.2008г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора аренды земельного участка ответчик принял на себя обязательства по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

В целях проверки использования спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и в соответствии с целевым назначением, истцом осуществлен выезд на земельный участок и составлен акт осмотра от 10.10.2022г., из которого следует, что земельный участок имеет ограждение, доступ к участку ограничен шлагбаумом. На участке произрастает древесно-кустарниковая растительность. В границах участка располагаются производственное здание, гараж, трансформаторная подстанция, строительный мусор. Деятельность по жилищному строительству не ведется.

Исходя из установленных обстоятельств, истец пришел к выводу об использовании спорного земельного участка не по целевому назначению.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода; на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 16.11.2022г. б/н, согласно которой истец уведомил ответчика, о необходимости приступить к использованию земельного участка по назначению. Обществу также предложено расторгнуть договор аренды участка в добровольном порядке.

В связи с оставлением претензии без внимания, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В качестве основания для расторжения спорного договора аренды земельного участка Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области ссылается на то обстоятельство, что участок не используется в соответствии с его целевым назначением, жилищное строительство не производится.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает на осуществление работ по освоению земельного участка в соответствии с целевым назначением.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику для жилищного строительства.

Также согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040603:2 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает следующее.

На спорном земельном участке с кадастровым номером 50:20:0040603:2 расположено недвижимое имущество, находящееся в собственности АО «Авангард-Центр», а именно:

-нежилое производственное здание: Московская область, р-н Одинцовский, <...>, общей площадью 442,9 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0000000:46410 (дата регистрации 05.05.2006; номер регистрации №50-50-20/049/2006-286);

-нежилое здание (гараж): Московская область, р-н Одинцовский, <...>, общей площадью 671,7 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0000000:46407 (дата регистрации 05.05.2006; номер регистрации №50-50-20/049/2006-290);

-нежилое здание (трансформаторная подстанция): Московская область, р-н Одинцовский, <...>, общей площадью 38 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0000000:46409 (дата регистрации 05.05.2006; номер регистрации №50-50-20/049/2006-286).

Право собственности ответчика на указанные объекты подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Кроме того, из пояснений ответчика следует, что обществом за период действия договора аренды разработаны проект планировки территории и проект межевания территории, получены градостроительный план земельного участка, технические условия для присоединения к электрическим сетям, подключения газоиспользующего оборудования, на присоединение к очистным сооружениям.

Ответчиком в подтверждение указанного довода представлены в материалы дела соответствующие документы, а именно:

-проект планировки территории от 06.05.2009г. под размещение жилого комплекса вблизи с.Успенское Одинцовского муниципального района Московской области.

-проект жилого комплекса «Рублевские Фьорды» переменной этажностью 2-12 общей площадью 239 354 кв.м от 2011г.;

-проект планировки территории от 28.06.2012 под размещение жилого комплекса вблизи с.Успенское Одинцовского муниципального района Московской области;

-проект жилого комплекса «Рублевские Фьорды» переменной этажностью 5-6 общей площадью 159 100 кв.м от 2013г.;

-проект планировки территории и проект межевания территории под размещение жилого комплекса вблизи с.Успенское Одинцовского муниципального района Московской области от 2014 г.;

-проект «Коттеджный поселок «Рублевские Альпы». Проект домов тип №1,2,3,4,5,6 (по ППТ №№ 1,2,2а,3,3а,4). Проект таунхаусов (№7). Проект многофункционального и многоквартирного комплекса (№№6а,6б,8а, 8б)» от 2017г.;

-корректировка проекта планировки территории и проекта межевания территории с реконструкцией и приспособлением существующих зданий и сооружений под размещение жилого комплекса вблизи с.Успенское Одинцовского муниципального района Московской области от 2018г.;

-проект реконструкции и приспособления существующих зданий и сооружений под индивидуальный жилой дом на земельном участке 2019г.

-разрешение на строительство №50-RU50511308-34-2016 от 08.02.2016 на спорном земельном участке со сроком действия до 2026 года на строительство индивидуальных жилых домов в соответствии с проектной документацией.

Кроме того в период с 2018 по 2022 год Ответчиком были получены и обновлены технические условия для присоединения к электрическим сетям (от 15 августа 2021 г. № 38-22-302-95659(549593)), ТУ на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования к сети газораспределения в рамках догазификации (от 25.12.2022 № Д00144-5-Д/30), на присоединение к очистным сооружениям ДО «Успенское» ФГАУ «ЛОК «Рублево-Успенский» (от 08.11.2021 № 3127), согласование аэродрома «Кубинка» (безопасность полетов) (от 30.07.2018 № 876).

Между Ответчиком и ООО «Юнистройпроект» заключен договор подряда №П-1/2022 от 25.07.2022 на выполнение комплекса строительно-монтажных работ и работ по реконструкции объектов по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи с. Успенское, которым предусмотрен срок производства работ 3 года с момента начала работ. Подрядчик приступил к выполнению работ в соответствии с разрешением на строительство.

Заключением комплексной строительно-технической и землеустроительной, выполненным ООО «Экспертная лаборатория» от 05.05.2023 установлено:

-вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040648:2 полностью соответствует зонированию, внесённому в Правила землепользования и застройки территории Одинцовского городского округа Московской области - для жилищного строительства и совпадает с основными видами, описанными в КРТ-60;

-использование объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040648:2, предусмотрено в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории под размещение жилого комплекса.

Кроме того, установлено, что в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040648:2 в рамках дела №А41-74141/22 судом вынесено решение об обязании истца совершить действия по подготовке проекта договора купли-продажи данного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040648:2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Успенское, общей площадью 8 000 кв.м. Указанное решение оставлено без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023г.

Таким образом, арбитражным судом установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что ответчиком проведены подготовительные работы, а так же действия, направленные на освоение земельного участка, получено разрешение на строительство.

Данные обстоятельства, по мнению суда, являются доказательствами принятия со стороны арендатора мер по освоению земельного участка для дальнейшего его использования по целевому назначению, а именно для осуществления строительства.

При этом, истцом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора. Задолженности по арендной плате арендатор не имеет. Доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданного в аренду земельного участка истцом в материалы дела также не представлено. Ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, и он заинтересован в сохранении арендных отношений. Таким образом, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика.

С учетом установленных судом фактических обстоятельств, требование в части расторжения договора аренды земельного участка от 29.07.2008 года №2258 удовлетворению не подлежит.

Истец также просит обязать ответчика передать участок по акту приёма-передачи.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в расторжении договора аренды земельного участка отказано, оснований для удовлетворения требований об обязании передать по акту приёма-передачи земельный участок не имеется.

В связи с изложенным, исковые требования удовлетворению не подлежат.


Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья Кузьмина О.А.