Решение от 5 апреля 2019 г. по делу № А51-2932/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2932/2019
г. Владивосток
05 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, ознакомившись с исковым заявлением общества с ограниченной ответственностью «Альтакс-1» (ИНН <***>; <***> , ОГРН <***>; <***>) к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока; Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>; 2536123449, ОГРН <***>; 1022501294551) об изменении условий договора

при участии в заседании:

от истца - не явился, извещен;

от Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» – ФИО2, доверенность от 01.11.2018 № 1-18/2141., паспорт;

от УМС г. Владивостока- ФИО3, доверенность от 10.01.2019 № 28/1-57., удостоверение;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альтакс-1» обратилось с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока; Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» о расторжении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 154-ППВ (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 21.04.2014 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Альтакс-1» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока; Муниципальным казенным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» в отношении нежилых помещений (№№ 1-12), общей площадью 117,10 кв.м. в подвале здания, расположенных по адресу: <...>.

Истец, надлежащим образом извещенный в порядке части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился. Дело рассмотрено по существу в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Часть 1 статьи 49 АПК РФ предоставляет только истцу право путем заявления соответствующего ходатайства изменить предмет или основание иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В судебном заседании 11.03.2019 истец заявил ходатайство об уточнении требований.

Суд удовлетворил в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит суд изменить условия договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 154-ППВ (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 21.04.2014 года, заключённого между ООО «Альтакс-1» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока в лице Муниципального казённого учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» в отношении нежилых помещений (№№ 1-12), общей площадью 117,10 кв.м. в подвале здания, расположенных по адресу: <...>, определив цену предмета договора в размере 2 208 037,60 руб.

Уточненные исковые требования мотивированы тем, что изменившееся законодательство, в том числе жилищное, исключило из оборота подвальное помещение, являющееся предметом договора аренды, отнеся его к местам общего пользования, которые не могут быть отчуждены из собственности сособственником жилых помещений в многоквартирном доме. В этой связи, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости снизилась до 2 208 037,60 руб., что, по мнению истца, является основанием для изменения условий спорного договора в части рыночной стоимости объекта продажи.

Ответчик требования оспорил, указал, что доказательств невозможности оспорить рыночную стоимость объекта в установленный законом срок реализации преимущественного права покупки, а также существенного изменения обстоятельств, из которого стороны исходили при заключении договора и (или) существенного нарушения договора истцом в нарушении ст. 65 АПК РФ не представлено.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

21.04.2014 между ООО «Альтакс-1» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока в лице директора Муниципального казённого учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» был заключен договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 154-ППВ (с субъектами малого и среднего предпринимательства) в отношении нежилых помещений (№№ 1-12), общей площадью 117,10 кв.м. в подвале здания, расположенных по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества (субъектами малого и среднего предпринимательства) от 08.02.2013 №154-ППВ согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 10.12.2012г. №1065/28 «О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2012 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 3 389 831 (три миллиона в триста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать один) рубль 00 копеек (без учета НДС).

В силу п. 3.2 договора порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества утверждены распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 10.12.2012г. №1065/28 «О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2012 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества».

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что оплата стоимости арендуемого имущества осуществляется покупателем в рассрочку, в течение 5 (пяти) лет со дня заключения договора, ежемесячно, равными долями в срок, не позднее 25 числа каждого календарного месяца в соответствии с графиком, являющимся его неотъемлемой частью.

В обосновании заявленных требований, истец ссылается на то, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен. Изменившееся законодательство, в том числе жилищное, исключило из оборота подвальное помещение, являющееся предметом нашего договора, отнеся его к местам общего пользования, которые не могут быть отчуждены из собственности сособственником жилых помещений в многоквартирном доме. В этой связи, по мнению истца, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости снизилась до 2 208 037,60 руб.

Уклонение ответчика от расторжения или изменения условий спорного договора в части рыночной стоимости, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Порядок изменения и расторжения договора регулируется главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При этом, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, в связи с существенным изменением обстоятельств по решению суда договор может быть изменен только при условии наличия четырех перечисленных условий одновременно. С учетом статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания наличия совокупности перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий лежит на стороне, требующей изменения договора в судебном порядке.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1074/10 от 13.04.2010, абзац второй пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, указанная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу положений статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям,

Таким образом, для целей определения выкупной стоимости арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества проведение оценки является обязательным.

Рыночная стоимость объекта продажи по спорному договору в размере 3 389 831 рублей определена продавцом на основании отчета об оценке подготовленного по обращению органа местного самоуправления независимым экспертом-оценщиком.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, который предусмотрен настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, из вышеназванных положений статей 422, 454 ГК РФ, Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Закона об оценочной деятельности следует императивное указание наличия у субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности преимущественного права на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Возможность субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, оспорить рыночную стоимость этого имущества, определенную независимым оценщиком, вытекает из положений статьи 13 Закона об оценочной деятельности, которой предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендованного объекта в установленном порядке истцом не оспорены.

Истец подписал упомянутый договор без протокола разногласий в части цены объекта, в связи с чем, преддоговорный спор по условию о цене между сторонами отсутствовал и разногласия по этому условию не передавались заинтересованной стороной на разрешение суда.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено надлежащих доказательств, невозможности оспорить рыночную стоимость объекта в установленный законом срок реализации преимущественного права покупки, а также существенного изменения обстоятельств, из которого стороны исходили при заключении спорного договора купли-продажи.

Кроме того, в настоящее время истец не доказал наличие обстоятельств свидетельствующих об изменении рыночной цены спорного объекта недвижимости. Ссылка истца на кадастровую стоимость объекта не принимается судом во внимание, поскольку данная цена не была положена в основу заключенной сделки на момент ее заключения, цена, как уже было указано выше, определена на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком. Более того, кадастровая стоимость не может составлять цену имущества, по договору купли-продажи, заключаемого муниципалитетом с субъектом малого и среднего предпринимательства, что противоречит ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159 –ФЗ.

Вместе с тем, изменение рыночной цены на имущество в течение срока оплаты данного имущества с рассрочкой платежа также не может являться существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о наличии обстоятельств, перечисленных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и требуемых для изменения сделки по решению суда, у суда не имеется, в связи с чем, исковые требования в части изменения условий договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 154-ППВ (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 21.04.2014 года, заключённого между ООО «Альтакс-1» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока в лице Муниципального казённого учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» в отношении нежилых помещений (№№ 1-12), общей площадью 117,10 кв.м. в подвале здания, расположенных по адресу: <...>, определив цену предмета договора в размере 2 208 037,60 руб. удовлетворению не подлежат.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.