Решение от 21 апреля 2021 г. по делу № А60-3725/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-3725/2021
21 апреля 2021 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.В. Высоцкой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Ю. Потаповой рассмотрел в судебном заседании дело № А60-3725/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Ваш дом" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании произвести перерасчет арендной платы,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 06.04.2020,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 30.04.2020.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

13.04.2021 от ответчика поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных пояснений.

Других ходатайств и заявлений в суд не поступало.


Общество с ограниченной ответственностью "Корпорация "Ваш дом" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании Администрации города Екатеринбурга произвести перерасчет арендой платы по договору аренды № 4-1155 от 18.09.2008 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0403015:92, исключив из расчета арендной платы с 30.06.2020 арендную плату за часть земельного участка площадью 3 981,68 кв.м., являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация «Ваш Дом» (арендатор) (далее – ООО «Корпорация «Ваш Дом», истец) и Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) (далее – Администрация, ответчик) заключен договор аренды земельного участка № 4-1155 от 18.09.2008 (далее - Договор) по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на восемь лет за плату земельный участок (далее - Участок) (п. 1 раздела договора).

Ответчиком под аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0403015:92 (далее - «Участок») площадью 61 250 кв.м, имеющего местоположение в городе Екатеринбурге в квартале улиц Ясной-Шаумяна-Волгоградской-Громова, в пределах границ, указанных в Плане земельного участка (Приложение № 3 к Договору).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись регистрации 66-66-01/026/2009-665 от 25.03.2009).

Из материалов дела следует, что участок передан арендатору по акту приема-передачи участка от 18.09.2008.

Согласно п. 2.1.5 Договора участок предоставлен для строительства жилого комплекса с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями и подземного гаража с благоустройством жилого и спортивно-культурного комплекса.

Определение размера арендной платы, размер арендной платы определяется Арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург», влияющих на определение размера арендной платы, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами.

В случае проведения перерасчета арендной платы Арендатор обязан оплачивать арендную плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления (п. 2.2.1 Договора).

Как указывает истец, по мере поэтапного ввода в эксплуатацию многоквартирных домов (секций) на земельном участке (секции № № 1В, 1Б, ЗА, ЗБ, ЗВ, 5А, 5Б, 5В, 5Г по ГП) и регистрации права собственности на помещения в указанных домах, арендодатель на основании соответствующих обращений арендатора производил перерасчет арендной платы по договору, исключая из площади участка части участков, необходимых для эксплуатации вновь возведенных многоквартирных домов (секций).

При этом площадь исключаемых частей участка определялась арендодателем математически согласно формуле: S уч. (для построенного объекта) = S факт, построенного объекта / 8 общая (строящихся объектов + построенного объекта) х S уч. (для строящихся объектов + построенной секции).

Такая формула ранее была предложена самим арендодателем, и учтена Арбитражным судом Свердловской области в рамках рассмотрения дела № А60-55917/2015 при расчете части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирных домов (секций) 1В, 1Б, ЗАЗБ, ЗВ, построенных в границах земельного участка.

После ввода в эксплуатацию секций № 5В, 5Г площадь Участка, используемая арендатором и необходимая для продолжения строительства жилого комплекса, а именно: секций № 5Д, 5Е, 6А, 6Б, 6В, 6Г, 1А, подземного гаража-стоянки № 7АБ/1 - 1 этап строительства, № 7АБ/2 – 2 этап строительства, составила 28 705,75 кв.м., что подтверждается расчетом арендной платы на 2020 года, письмом арендодателя от 15.04.2020 № 23.5-01/001/783.

Разрешением от 30.06.2020 № RU 66302000-1514-2019 на арендуемом участке введен в эксплуатацию очередной объект капитального строительства в составе жилого комплекса - подземный гараж-стоянка (№ 7АБ/1 по ПЗУ) - 1 этап строительства.

На кровле подземного гаража-стоянки (далее – подземный гараж) расположена дворовая территория жилого комплекса с элементами благоустройства и детскими площадками.

В связи с тем, что с момента ввода подземного гаража в эксплуатацию арендатор пользуется только той частью земельного участка, которая необходима для продолжения строительства оставшейся части жилого комплекса, истец письмом от 13.07.2020 № 482 обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы по договору, исключив с 30.06.2020 из расчета арендной платы площадь части земельного участка занятого дворовой территорией с элементами благоустройства, расположенной на кровле подземного гаража.

Согласно математическому расчету арендатора, выполненному в соответствии с применяемой формулой, площадь такой части земельного участка составила 3 981,68 кв.м.

Ответчик письмом от 13.08.2020 № 23.5-01/001/1778 отказал в перерасчете арендной платы, указав на отсутствие оснований для такого перерасчета.

Истец направил ответчику повторное письмо от 03.09.2020 № 647, в котором указал, что на всей кровле подземного гаража, построенного в границах участка, расположен двор жилого комплекса с элементами благоустройства и детскими площадками, в связи с чем часть участка, занятая дворовой территорией, а также элементы благоустройства и детская площадка, расположенные на этой части, в силу закона принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах жилого комплекса.

Ответчик повторно отказал в перерасчете арендной платы.

Истец, посчитав отказ арендодателя в перерасчете арендной платы неправомерным, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что перерасчет площади арендуемого земельного участка не возможен, так как факт появления объектов не связан с вводом многоквартирного дома в эксплуатацию, а с вводом в эксплуатацию объекта – подземного гаража.

Суд принимает во внимание, что согласно положению п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 25.05.2020) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Подпунктом 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Из указанных положений следует, что объекты недвижимого имущества, входящие в состав многоквартирного дома, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, должны быть предназначены для обслуживания, эксплуатации многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию.

Таким образом, для уменьшения площади земельного участка, на котором продолжается строительство многоквартирных домов, является факт ввода в эксплуатацию именно многоквартирного дома, а не иного объекта.

Истец возражает против доводов ответчика, поскольку по мере ввода в эксплуатацию секций жилых домов ответчик на основании обращений истца производил перерасчет арендной платы, который учитывал размер площади участка, фактически оставшейся в пользовании истца (застройщика) после ввода в эксплуатацию того или иного объекта.

30.06.2020 в границах земельного участка был достроен и введен в эксплуатацию очередной объект капитального строительства в составе жилого комплекса - подземный гараж-стоянка (№ 7АБ/1 по ПЗУ) - 1 этап строительства.

Строительство данного подземного гаража осуществлялось одновременно со строительством секций жилых домов, поскольку на всей его кровле в соответствии с проектной документацией располагаются объекты благоустройства земельного участка, а именно: входные группы многоквартирных домов (секций), пешеходные дорожки, проезды для автомобилей, парковочные места, детские игровые и спортивные площадки, элементы уличного освещения (фонари), иные элементы благоустройства, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирных домов.

Введенный в эксплуатацию подземный гараж самостоятельно не занимает отдельной части арендованного участка, он расположен под всей внутридворовой территорией жилого комплекса (стены гаража непосредственно примыкают к стенам многоквартирных домов жилого комплекса), а на всей его кровле размещены объекты благоустройства, обеспечивающие комфортное проживание в жилом комплексе.

Согласно заключению кадастрового инженера № 2 от 13.01.2021 площадь подземного контура гаража составляет 11 419,15 кв.м.

Для ввода в эксплуатацию подземного гаража истец осуществил благоустройство оставшейся части дворовой территории комплекса площадью 4 552,75 кв.м., в границах, обозначенных на ситуационном плане.

На указанной территории размещены пешеходные дорожки, площадка для подвижных игр, скамейки, урны, малые архитектурные формы (качели, горки, песочницы), уличное освещение (фонари).

Истец указал, что на земельном участке, под которым расположен подземный гараж, размещено общее имущество многоквартирных домов жилого комплекса.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество (часть земельного участка с детской площадкой и элементами благоустройства) возникло у собственников помещений в многоквартирных домах жилого комплекса в момент ввода подземного гаража в эксплуатацию, когда был демонтирован строительный забор, и собственники помещений жилого комплекса получили доступ к этому имуществу.

Соответственно, у ответчика (арендодателя), по мнению истца, в момент ввода подземного гаража в эксплуатацию прекратилось право на получение арендной платы за пользование указанной частью земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.

Предметом договора аренды земельного участка № 4-1155 от 18.09.2008 является единый земельный участок площадью 61 250 кв.м., предоставленный арендатору для строительства жилого комплекса с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями и подземного гаража с благоустройством жилого и спортивно-культурного комплекса.

Следовательно, все объекты инфраструктуры, возводимые на этом участке, являются объектами, обслуживающими жилой комплекс.Строительство гаражей запроектировано таким образом, чтобы эти объекты не только обслуживали интересы жильцов комплекса, но и не создавали препятствий и помех для использования жилых помещений в силу наличия значительного количества транспортных средств.

Строительство гаражей, таким образом, направлено на создание комфортной среды жизнедеятельности жильцов, в том числе, в малогабаритных группах. Строительство гаражей запроектировано таким образом, чтобы было возможным расположение детских площадок, зон отдыха.

Из анализа всех перечисленных обстоятельств судом установлено, что жилые дома, в соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются главной вещью, а все остальные объекты в составе комплекса, в том числе, гаражи, должны быть отнесены к принадлежностям.

Согласно ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

На этом основании установление ставки арендной платы для площади участка в размере 3 981,68 кв.м., используемой для строительства гаражей было бы необоснованным.

В настоящем деле рассматриваются отношения, связанные с определением условий землепользования на стадии строительства жилого комплекса с элементами обслуживающей инфраструктуры и до ввода этого комплекса в эксплуатацию.

После ввода этого комплекса в эксплуатацию, возникновения права собственности жильцов на жилые помещения и права собственности лиц на гаражи возникнут совершенно иные правоотношения по поводу использования земельного участка. Поскольку эти права еще не возникли, то все доводы истца по иску являются необоснованными.

Суд принимает во внимание, что истцу предоставляется под аренду земельный участок под строительство многоквартирного дома в целом, а не отдельных частей многоквартирного дома, благоустройства, перерасчет арендных платежей производится только после регистрации права собственности и ввод эксплуатацию многоквартирного дома, а не гаража.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, то расходы по оплате государственной пошлины несет истец.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.


Судья Е.В. Высоцкая