Решение от 19 июня 2023 г. по делу № А32-1582/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар Дело № А32-1582/2023


Резолютивная часть решения объявлена 29.05.2023 года.

Полный текст решения изготовлен 19.06.2023 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ЖСК "Трио-Комфорт" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании задолженности по договору аренды от 14.01.2003 № 3700000762 за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 2 432 326,58 руб., пени за период с 09.08.2022 по 12.12.2022 в размере 135 562,72 руб.,


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности, после перерыва ФИО2 – по доверенности,

от ответчика: не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений муниципального образования г. Анапа (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЖСК "Трио-Комфорт" (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 14.01.2003 № 3700000762 за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 2 432 326,58 руб., пени за период с 09.08.2022 по 12.12.2022 в размере 135 562,72 руб.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Представитель истца настаивал на требованиях.

В судебном заседании 22.05.2023 объявлен перерыв до 29.05.2023 в 15-40.

Истцу предложено представить акт обследования спорного земельного участка на предмет его использования ответчиком, завершения строительством многоквартирных домов и сдаче их в эксплуатацию.

После перерыва заседание продолжено.

Представитель истца представить акт обследования спорного земельного участка, из которого следует, что дома не введены в эксплуатацию.

Ответчик отзыв не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 14.01.2003 №3700000762 (далее – договор), заключенного между управлением (арендодатель) и ООО «Вюн-Кон-Сервис» (арендатор) в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104015:0055 площадью 10 000 кв.м, расположенный по адресу: <...> (далее – спорный земельный участок) для размещения жилого комплекса с блоком обслуживания.

Соглашением о переуступке права аренды земельного участка от 09.05.2007 ООО «Вюн-Кон-Сервис» передало свои права ФИО3

Соглашением о переуступке права от 10.08.2008 ФИО3 переуступила свои права и обязанности по договору аренды ООО «СтройЭлит».

Соглашение от 25.10.2010 были внесены изменений в договор аренды, путем изложения пункта 1.1 в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 10 000 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...>:

– земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104016:364 площадью 2 000 кв.м.;

– земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104016:363 площадью 2 000 кв.м.;

– земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104016:361 площадью 2 000 кв.м.;

– земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104016:360 площадью 2 000 кв.м.;

– земельный участок кадастровым номером 23:37:0104016:362 площадью 2 000 кв.м.».

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 13.04.2020 по делу № 2-546/2020 на ЖСК «Трио-Комфорт» переведены права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Соглашение от 29.04.2021, заключенным между управлением и обществом, были внесены изменений в договор аренды, путем изложения пункта 1.1 в следующей редакции: «арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0104015:1047, площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - «жилой комплекс с блоком обслуживания».

Согласно выписке из ЕГРН право аренды на вышеуказанный земельный участок принадлежит обществу, о чем сделана соответствующая запись от 27.04.2021 № 23:37:0104015:1047-23/228/2021-2, сроком действия с 14.01.2003 по 16.12.2027.

Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 2 432 326,58 руб.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 09.12.2022 № 27-05-9181/22 с просьбой незамедлительно погасить образовавшуюся задолженность и представить в администрацию платёжные документы, подтверждающие оплату задолженности.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Истцом в материалы дела представлен договор аренды от 14.01.2003 № 3700000762, расчет суммы задолженности по арендной плате, согласно которому задолженность составила 2 432 326,58 руб., а также акт осмотра, который подтверждает то, что дома не введены в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ № 11642/11 от 24.01.2012.

Следовательно, в силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как указано выше, а также не опровергнуто ответчиком, многоквартирные дома, расположенный на спорном земельном участке, не введены в эксплуатацию, а следовательно земельный участок под многоквартирным домом не перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В материалах дела отсутствуют доказательства погашения задолженности.

Таким образом, требования истца о взыскании арендной платы обоснованы и подлежат удовлетворению.

Также имеется требование истца о взыскании пени за период с 09.08.2022 по 12.12.2022 в размере 135 562,72 руб., рассчитанной на основании п. 6.2 договора аренды, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд проверил расчет истца и признал его верным.

Контррасчет ответчиком не представлен.

Таким образом, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению.

Поскольку требования истца удовлетворены, то государственную пошлину в размере 35 839 руб. необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Взыскать с ЖСК "Трио-Комфорт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды от 14.01.2003 № 3700000762 за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 2 432 326,58 руб., пени за период с 09.08.2022 по 12.12.2022 в размере 135 562,72 руб.

Взыскать с ЖСК "Трио-Комфорт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 35 839 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.




Судья Р.Ю. Савин