Решение от 25 сентября 2023 г. по делу № А45-794/2023

16/2023-274022(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск Дело № А45-794/2023 Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 25 сентября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи

Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мэрии города Новосибирска (ОГРН: <***>), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Макском Центр" (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального унитарного предприятия города Новосибирска "Центр муниципального имущества" (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

о взыскании 608 933 руб. 02 коп., расторжении договора аренды № 015795-НП от 21.11.2019

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1 (доверенность № 01/40/00028 от 09.01.2023, служебное удостоверение);

ответчика: ФИО2 – доверенность от 31.01.2023, паспорт, диплом, ФИО3 – руководитель, паспорт.

третьего лица: не явился, извещен, установил:

Мэрия города Новосибирска (далее-истец, Арендодатель) обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной

ответственностью "Макском Центр" (далее-ответчик, Арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по

30.09.2022 в размере 513 714 руб. 33 коп.; пени за период с 18.02.2020 по 26.09.2021 в размере 95 218 руб. 69 коп., расторжении договора аренды от 21.11.2019 № 015795-НП недвижимого имущества муниципальной казны, освобождении нежилых помещений общей площадью 659,60 кв.м, расположенных в отдельно стоящем здании по адресу: <...> (далее - помещения).

В ходе судебного разбирательства истцом, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), было заявлено об уточнении исковых требований. Просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 21.11.2019 № 015795-НП, взыскать сумму задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 27.03.2023 в размере 904 810 руб. 90 коп., пени за период с 18.02.2020 по 27.03.2023 в размере 221 901 руб. 79 коп.

Также истец заявил об от иска в части требований об освобождении нежилых помещений общей площадью 659,60 кв.м, расположенных в отдельно стоящем здании по адресу: <...>, в связи с их возвратом ответчиком.

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 49, 159 АПК РФ, в протокольной форме, определил удовлетворить ходатайство, принять к рассмотрению заявление об уточнении иска.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и исковые требования поддержала.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска. Указал, что помещение было передано ему неудовлетворительном состоянии, в том числе со скрытыми недостатками, исключающим его пользование по назначению, отвечающим признакам аварийности, в связи с чем, он не обязан производить оплату арендной платы. Также указал, что эксплуатация помещения с той целью, которой

была обозначена в договоре аренды запрещена в связи с иным разрешенным использованием объекта аренды. Наряду с этим указал, что арендная плата подлежит перерасчету с начала действия договора с 21.11.2019г. без учета земельного участка.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы отзывов.

Третье лицо представило отзыв, в котором поддержало доводы заявленного иска.

Представитель третьего лица, извещенный арбитражным судом о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Суд, принимая во внимание мнение представителей сторон участвующих в судебном заседании, наличие в деле сведений о надлежащем извещении третьего лица о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ, отсутствия от третьего лица заявления о рассмотрении дела без его участия либо отложения судебного разбирательства, руководствуясь п.5 ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив доводы искового заявления, отзывов, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество

за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 05 марта 2022 года по делу № А455110/2021 21 ноября 2019г. между ООО «МаксКом Центр» и мэрией города Новосибирска в лице департамента имущественных отношений мэрии г. Новосибирска по результатам аукциона был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 015795-НП, держателем имущества казны является МУП г. Новосибирска «Центр муниципального имущества».

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора и в соответствии со статьей 614 ГК РФ, ответчик ежемесячно обязан вносить на расчетный счет истца не позднее 15 числа текущего месяца:

- в период с 21.11.2019 по 21.11.2020 - 40% от размера арендной платы, что составляет 24 800 руб. 80 коп.;

- в период с 21.11.2020 по 21.11.2021 - 60% от размера арендной платы, что составляет 37 201 руб. 20 коп.;

- в период с 21.11.2021 по 21.11.2022 - 80% от размера арендной платы, что составляет 49 601 руб. 60 коп.;

- в период с 21.11.2022 по 21.11.2024 - 100% от размера арендной платы, что составляет 62 002 руб. 00 коп.

С учетом прогнозируемого уровня инфляции (индекса потребительских цен) согласно уведомлению от 05.10.2021 № 31/05-5937 арендная плата с 21.11.2021 изменилась и составила 66 932 руб. 40 коп.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что в стоимость арендной платы входит плата за земельный участок, учитывая следующее.

Свои доводы ответчик основывает на том, что арендная плата включает пользование земельным участком, согласно отчету об оценке, определившего стоимость сдачи в аренду здания, в то время как по договору аренды во временное владение и пользование было передано только здание.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

После предоставления в материалы дела оценочного отчета и конкурсной документации, на основании которых был заключен договор аренды между сторонами, из анализа оценочного отчета (стр.3) очевидно следует, что арендная плата установленная в договоре аренды определена оценщиком только за здание в сумме 62 002 рублей. За земельный участок размер рыночной стоимости составляет также 62 002 рублей, что вместе, за участок и здание составляет сумму 124 004 рублей.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для оплаты арендной платы судом отклоняются.

Согласно п. 2.1.1 договора арендодатель обязался передать объект недвижимости арендатору в состоянии, пригодном для использования.

Состояние объекта в акте приема-передачи имущества было описано арендодателем как удовлетворительное, частично требующее ремонта, данный факт находит свое подтверждение так же в аукционной документации при проведении торгов по данному объекту - состояние удовлетворительное, требуется частичный ремонт.

По акту приема-передачи от 22.11.2019 года спорное помещение было передано арендатору в удовлетворительном состоянии.

22 ноября 2019г. (после подписания акта приема-передачи) арендатором были получены ключи от объекта по адресу <...>, впервые был проведен его осмотр, по результатам которого визуально усматривалась невозможность эксплуатации здания ввиду полного отсутствия коммуникаций, разморозки систем водоснабжения, водоотведения и отопления, отсутствия кровли и окон на чердаке.

Истец, ссылаясь на неудовлетворительное состояние данного помещения, 26.11.2019г., направил заявление об устранении недостатков, в ответ на которое последовало утверждение, о том, что ООО «МаксКом Центр» могло самостоятельно ознакомиться с документацией о состоянии здания до заключения договора.

Поскольку установленные истцом недостатки не носили характер легкоустранимых с помощью частичного ремонта и делали объект непригодным для использования по назначению - производство мебели (п. 1.2. договора), однако необходимость именно в этом здании по прежнему присутствовала, ООО «МаксКом Центр» 30.04.2020г. обратилось с жалобой в мэрию города Новосибирска, ответ на которую получен не был.

Вместе с тем, ООО «МаксКом Центр» производило установленные договором арендные платежи, неся тем самым убытки, поскольку производственная деятельность с целью получения прибыли не могла и не может вестись в указанном здании.

По мнению истца, противоправное поведение арендодателя в виде сокрытия действительного технического состояния здания и введения арендатора в заблуждение при заключении договора привело к невозможности использования ООО «МаксКом Центр» материальных активов (помещений для производства) для извлечения прибыли. В результате действий арендодателя арендатор не смог начать свою обычную экономическую деятельность на объекте, утратив возможность получить доход от использования принадлежащего им имущества, который мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если его права и законные экономические интересы не были нарушены.

Согласно экспертному заключению № 04-21/07-21 от 21.07.2021г. использование арендованного имущества по целевому назначению невозможно ввиду его неудовлетворительного состояния.

На основании изложенного, ООО «МаксКом Центр» отказался от исполнения договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны

№ 015795-НП от 21.11.2019г. и потребовал незамедлительного возврата уплаченных денежных средств. По состоянию на 27.09.2021г. ООО «МаксКом Центр» было всего произведено платежей по данному договору на сумму 600 300,00 рублей, включая оплату задатка за участие в аукционе.

В связи с этим, ООО «МаксКом Центр» обращался в арбитражный суд с иском о взыскании с Мэрии уплаченных по договору аренды № 015795-НП от 21.11.2019г. арендные платежи в размере 600 300 рублей 00 копеек в качестве возмещения причиненного вреда.

Решением арбитражного суда от 05 марта 2022 года по делу А4535110/2021, оставленного без изменения Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022 года, в удовлетворении исковых требований было отказано.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом было установлено, что «…до заключения договора аренды все потенциальные участники аукциона вправе визуально обследовать выставленные на аукцион нежилые помещения, а также установить особенности объекта недвижимости. Тем не менее, ООО «МаксКом Центр» такой возможностью не воспользовалось, несмотря на то, что ответчик был единственным участником аукциона.

Согласно акту приема-передачи объекта недвижимости от 21.11.2019 состояние всех систем и конструктивных элементов определено как частично требующее ремонта. Акт подписан истцом без каких-либо разногласий.

Из представленного истцом экспертного заключения следует, что в ходе исследования было установлено, что в помещении отсутствуют

инженерные системы (отопление, водоснабжение). К заключению также приложена фототаблица помещений.

Из представленных истцом доказательств следует, что состояние помещение и его недостатки имеют видимый, а не скрытый характер, и могли быть обнаружены истцом при осмотре помещений перед тем, как истец принял решение о заключении договора аренды.

Таким образом, суд не усматривает противоправного поведения арендодателя в сдаче помещения в аренду с имеющимися в нем недостатками или введение истца в заблуждение относительно его состояния.

Доказательства того, что арендодатель препятствовал арендатору до участия в аукционе в проведении осмотра спорного помещения, истец в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ не представил.

Как указал ответчик в письме от 26.11.2021 года на требование истца о расторжении договора, возможность осмотра объекта недвижимости, в отношении которого объявлен аукцион, предоставляется всем желающим с момента объявления аукциона до даты прекращения приема заявок на участие в аукционе.

Следовательно, на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.»

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды ООО «МаксКом Центр» также было отказано, поскольку при рассмотрении спора судом не установлено, что помещение имело такие недостатки, которые не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, то основания для расторжения договора по указанным истцом основаниям отсутствуют.

В силу ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рассматриваемом споре, ответчик, помимо доводов приведенных при рассмотрении дела А45-35110/2021, ссылается на наличие скрытых недостатков определенных заключениями № 04-21/07-21 СТЭ, 05-21/07-21 СТЭ от 21.07.2021. Специалист приходит к выводу, что эксплуатация здания невозможна, по причине отсутствия системы теплоснабжения, водоснабжения, канализации, необходимости замены конструктивных элементов.

Между тем, данное заключение составлено через 1,5 года после заключения договора, а согласно акту обследования МУП города Новосибирска «ЦМИ» от 28.03.2023 система теплоснабжения здания имеет подключение к тепловым сетям, приборы отопления, отсутствующие при обследовании 21.04.2022 восстановлены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Как указывалось ранее, ответчику было отказано в удовлетворении требований о возмещении убытков, о возврате арендной плате и расторжении договора аренды.

Нужно учитывать, что именно на ответчика возложена обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Более того, применительно к действующему законодательству, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки" (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Если контрагент отказывается от исполнения договора, но при этом фактические действия контрагента говорят об обратном (например, контрагент продолжает принимать исполнение договора), можно применить эстоппель.

В этой связи, также не принимаются во внимание доводы ответчика о невозможности использования помещения по назначению, ввиду иного разрешенного использования здания.

Договор был заключен сторонами, ответчик длительное время пользовался имуществом, оплачивал арендную плату. Из материалов дела видно, что письмом от 15.07.2022 истец указывает, гарантирует, что в скором времени произведет полное погашение задолженности, полностью отзывает его заявления о расторжении договора от 06.10.2022 и от мая 2022г., просит их не рассматривать, поскольку им принято решение о сохранении действующего договора.

Указанное письмо направлено в период взыскания задолженности по арендной плате, однозначно указывает о подтверждении арендатором факте пользования помещением, указывает о его желании пользоваться им.

Кроме того, согласно пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Доказательств совершения мэрией противоправных действий, направленных на воспрепятствование использования ответчиком имущества не представлено. С учетом пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ, разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Р от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему

имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

28.03.2023 помещения переданы представителю держателя имущества муниципальной казны МУП города Новосибирска «Центр муниципального имущества» по акту приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Доказательств своевременной оплаты долга ответчиком не представлено, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы основного долга по арендной плате в размере в размере 904 810 руб. 90 коп. за период с 01.10.2021 по 27.03.2023 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Применительно к вопросу об обоснованности иска в части начисления пени арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства за весь период пользования объектом аренды установлен в ходе рассмотрения дела.

За несвоевременное перечисление арендной платы, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ и пунктом 4.1 договора, начисляется пени в размере 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

Ответчик обязательство по внесению арендных платежей исполнено ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 18.02.2020 по 27.03.2023 начислены пени в размере 221 901 руб. 79 коп.

В указанной части требования подлежат частичному удовлетворению, поскольку Постановлением Правительства Российской Федерации от

28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на шесть месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Поэтому в период действия указанного моратория неустойка за период с 01.04.2022 до 01.10.2022 не подлежит начислению.

По расчету суда, неустойка с учетом исключения периода моратория составляет сумму в размере 143 131 рублей 28 копеек, подлежащую взысканию с ответчика.

Требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат, поскольку в силу п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указывалось ранее, стороны своими действиями прекратили действие договора, 28.03.2023 помещения переданы представителю держателя имущества муниципальной казны МУП города Новосибирска «Центр муниципального имущества» по акту приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны.

На момент вынесения решения, договор аренды уже расторгнут, пользование помещением прекращено.

В этой связи, суд, рассмотрев заявленное ходатайство о прекращении производства по делу в части, суд не находит оснований отказа в его удовлетворении в силу следующего.

Учитывая, что частичный отказ от иска не противоречит закону, не нарушает права других лиц, арбитражный суд находит возможным принять отказ от искового заявления в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Таким образом, производство по делу подлежит прекращению в порядке пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина (по требованиям имущественного и неимущественного характера) по иску не уплаченная при обращении в суд истцом, освобожденным от ее уплаты.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Макском Центр" в пользу Мэрии города Новосибирска сумму задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 27.03.2023 в размере 904 810 руб. 90 коп., пени за период с 18.02.2020 по 27.03.2023 в размере 221 901 руб. 79 коп.

Производство в части исковых требований Мэрии города Новосибирска требований об освобождении нежилых помещений прекратить. Принять отказ от иска в указанной части.

В удовлетворении остальной части исковых требований-отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Макском Центр" в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 30267 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Б.Б. Остроумов