Решение от 4 августа 2017 г. по делу № А12-14896/2017

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«4» августа 2017 г.

Дело № А12-14896/17

Резолютивная часть решения объявлена 3 августа 2017 года

Полный текст решения изготовлен 4 августа 2017 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Любимцевой Ю.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зотовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ПромТитан» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с привлечением к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда, общества с ограниченной ответственностью «Ремтрубмаркет», ФИО1,

об обязании внести изменения в договор аренды

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО2 – доверенность от 06.12.2016

от третьих лиц – не явились, извещены

Общество с ограниченной ответственностью «ПромТитан» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Администрации Волгограда об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка № 6769 от 15.08.2006, а именно в «Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 15 августа 2006 г. № 6769», следующего содержания:

Вместо «Гражданин ФИО3» указать «ООО «ПромТитан» со следующими показателями:

Ставка арендной платы (руб./кв.м.) на 2006 г. 47,09

Повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы – 1

Площадь земельного участка (кв.м.) – 1766 кв.м.

Сумма годовой арендной платы (руб.) за 2006 г. – 83160,09

Ответчик против иска возражает по основаниям, изложенным в отзыве.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

15.08.2006 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ФИО1, ФИО3, ООО «Ремтрубмаркет» (Арендаторы) заключен договор № 6769 аренды земельного участка площадью 7418 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 44, строение 4, для эксплуатации нежилого здания-пристроя, встроенно-пристроенных нежилых помещений и бетонированной площадки.

Договор заключен на 49 лет до 11.08.2055.

Договор № 6769 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается записью о государственной регистрации права от 23.08.2006 № 34-34-01/195/2006-328.

На основании договора купли-продажи от 14.10.2008, заключенного между ФИО3 и ООО «Титан инвест», последнее приобрело право собственности на недвижимое имущество: встроенно-пристроенное нежилое помещение № 1, назначение: прочее, общая площадь 1703,7 кв.м., этаж 1, 2, и бетонированную площадку, назначение: прочее, общая площадь 914 кв.м., расположенные по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 44, строение 4.

15.08.2014 права собственности на указанные объекты недвижимости перешли к ООО «ПромТитан».

Права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, определены положениями пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ.

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, в настоящее время арендатором по данному договору выступает ООО «ПромТитан».

ООО «ПромТитан» полагает, что, приобретя недвижимое имущество общей площадью 1766 кв.м., фактически приобрело право пользования только земельным участком, фактически занятым объектами недвижимости, в связи с чем, обратилось к Администрации Волгограда с просьбой внести изменения в договор аренды № 6769 от 15.08.2006 в части используемой обществом площади земельного участка, указав площадь в размере 1766 кв.м., вместо 5798,70 кв.м.

Кроме того, общество выразило несогласие с пунктом 2.9 договора, устанавливающим ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,1%, и просило установить размер неустойки 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день просрочки.

Отказ Администрации внести соответствующие изменения в договор аренды послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования общества не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с постановлением администрации Волгограда от 11.08.2006 № 1897, распоряжением департамента земельных ресурсов администрации Волгограда от 30.07.2009 № 460-р площадь земельного участка, используемого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности ФИО3, а в последствии ООО «Пром инвест», установлена в размере 5798,70 кв.м.

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ, статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договор аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, к покупателю недвижимости право на пользование соответствующей частью земельного участка переходит в силу закона и влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договора аренды без внесения в текст договора подобных изменений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение названного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренд земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещения в них.

Так, на основании указанных выше норм права о соразмерности площадей земельного участка, исходя из того, что общая площадь земельного участка по договору № 6769 от 15.08.2006 составляет 7418 кв.м., который является сформированным земельным участком, прошедшим государственный кадастровый учет, а также с учетом того, что на спорном земельном участке находятся строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности нескольким лицам, Администрацией Волгограда определены размеры земельных участков, соразмерных площадям объектов недвижимого имущества (пропорционально площади объектов недвижимого имущества). Для объектов недвижимого имущества: бетонированная площадка, встроенно-пристроенное нежилое помещение № 1, площадь земельного участка составила 5798,7 кв.м.

На основании перехода 11.08.2014 права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке: бетонированная площадка, встроенно-пристроенное нежилое помещение № 1, права арендатора земельного участка площадью 5798,7 кв.м. перешли к ООО «ПромТитан».

В соответствии с пунктом 2.9 договора № 6769 в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

Данный пункт договора установлен в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 08.09.2003 № 1102 «Об утверждении примерных форм договоров купли-продажи земельного участка, аренды земельного участка» (в редакции от 09.09.2005).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, иными законами или договором.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрен механизм изменения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, а именно:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору отношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не втекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований – установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия существенных обстоятельств, возникших после заключения договора аренды земельного участка № 6769 от 15.08.2006, а также наличие условий, приведенных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ как основание для изменения договора, лежала на истце.

Однако в исковом заявлении такие обстоятельства не указаны, судом они также не установлены.

Исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.

С учетом результатов рассмотрения исковых требований и положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат возложению на истцов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью «ПромТитан» отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

В соответствии с частью 2 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший судебный акт.

Судья Любимцева Ю.П.