Решение от 16 июня 2020 г. по делу № А32-31137/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар

Дело № А32-31137/2019

Резолютивная часть решения объявлена 09.06.2020г.

Полный текст решения изготовлен 16.06.2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Кубанская марка» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350062, <...> жилой массив ТЕ, 8 (далее – истец, ЗАО «Кубанская марка», общество)

к администрации муниципального образования город Краснодар (ОРГН 1022301606799, ИНН <***>), 355000, <...> (далее –администрация)

к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 355000, <...> (далее – департамент)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – ДИО КК)

общество с ограниченной ответственностью «Финансы. Экономика. Строительство» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, Краснодарский край, г. Краснодар

департамент финансов муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (далее – департамент финансов)

о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании убытков в размере 41 287 325,90 рублей

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, ФИО3 – представители, по доверенности;

от администрации: ФИО4 – представитель, по доверенности;

от департамента финансов: ФИО5 – представитель, по доверенности;

от ДИО КК: ФИО6 – представитель, по доверенности;

от иных лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Кубанская марка» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар, к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, согласно которого просит:

1) расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 4300020980 от 21.01.2011, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 797/2011-316 от 23.09.2011, в связи с невозможностью освоения земельного участка;

взыскать с администрации понесенные убытки за период с 10.10.2014 по 30.05.2019 в сумме 20 852 540,77 рублей, являющиеся фактическими убытками общества и включающие в себя: 15000000 рублей – стоимость уступки аренды; 5 849 583,23 рублей – арендная плата за период с 10.10.2014 по 30.05.2019; 2957,54 рублей –затраты на освоение земельного участка;

2) расторгнуть договор аренды земельного участка № 4300017876 от 08.11.2011, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 01/1010/2011-195 от 22.12.2011, в связи с невозможностью освоения земельного участка;

взыскать с администрации понесенные убытки за период с 2011 года по 30.05.2019 в сумме 8 810 089,87 рублей, являющиеся фактическими убытками общества и включающие в себя: 615873 рублей – стоимость уступки аренды; 2 100 831,88 рублей –арендная плата за период с 2011 года по 30.05.2019; 6 093 384,99 рублей –затраты на освоение земельного участка;

3) расторгнуть договор аренды земельного участка № 4300017853 от 27.10.2011, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 01/1010/2011-197 от 22.12.2011, в связи с невозможностью освоения земельного участка;

взыскать с администрации понесенные убытки за период с 2011 года по 30.05.2019 в сумме 4 562 103,22 рублей, являющиеся фактическими убытками общества и включающие в себя: 610 207,00 рублей – стоимость уступки аренды; 1 788 182,78 рублей – арендная плата за период с 2011 года по 30.05.2019; 2 163 713,44 рублей – затраты на освоение земельного участка;

4) расторгнуть договор аренды земельного участка № 4300017854 от 27.10.2011, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 01/1010/2011-198 от 22.12.2011, в связи с невозможностью освоения земельного участка;

взыскать с администрации понесенные убытки за период с 2011 года по 30.05.2019 в сумме 4 092160,89 рублей, являющиеся фактическими убытками общества и включающие в себя: 1 548 639,00 рублей – стоимость уступки аренды; 2 540 563,95 рублей – арендная плата за период с 2011 года по 30.05.2019; 2957,94 рублей – затраты на освоение земельного участка;

5) расторгнуть договор аренды земельного участка № 4300017859 от 28.10.2011, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 01/1010/2011-199 от 22.12.2011, в связи с невозможностью освоения земельного участка;

взыскать с администрации понесенные убытки за период с 2011 года по 30.05.2019 в сумме 2 970 431,15 рублей, являющиеся фактическими убытками общества и включающие в себя: 607 110,00 рублей – стоимость уступки аренды; 2 360 363,21 рублей – арендная плата за период с 2011 года по 30.05.2019; 2957,94 рублей – затраты на освоение земельного участка.

Требования мотивированы невозможностью использования переданных в аренду земельных участков по целевому использованию (для строительства гостиниц и кафе) ввиду их отнесения к местам общего пользования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета споры привлечены ДИО КК, департамент финансов и ООО «Финансы. Экономика. Строительство».

Департамент, ООО «Финансы. Экономика. Строительство» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц общество с ограниченной ответственностью «Дайтона» (ОГРН <***>, ИНН <***>) ликвидировано 11.11.2019.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Администрация против удовлетворения иска возражает.

ДИО КК, департамент финансов документально обоснованных возражений на иск не представили.

В судебном заседании объявлен перерыв до 09.06.2020 до 17-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд установил, что на основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 29.12.2010 № 1636-р департамент имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ООО «Дайтона» (арендатор) заключили договор аренды от 21.01.2011 № 0000002301 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 2873 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1099, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, 3/7 в целях размещения гостиницы на срок до 29.12.2020.

В соответствии с пунктом 1.2 договора фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Пунктом 4.1.12 договора предусмотрено, что арендатор обязан не допускать строительства новых объектов на участке до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Согласно пункту 4.2.5 договора арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал в момент заключения договора.

Согласно кадастровому паспорту от 13.01.2011 № 2343/12/11-4857 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1099 имеет вид разрешенного использования – для размещения гостиницы.

27 октября 2011 года администрация (арендодатель) и ООО «Финансы.Экономика.Строительство» (арендатор) заключили договор аренды № 4300017853 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 985 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1103, расположенный по адресу: <...> в целях строительства кафе на срок до 24.10.2021.

В соответствии с пунктом 1.5 договора фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Согласно кадастровому паспорту от 21.06.2011 № 2343/12/11-233890 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1103 имеет вид разрешенного использования – для строительства кафе.

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1103 передан арендатору. При этом в акте указано, что земельный участок площадью 985 кв. м расположен в водоохранной зоне р. Кубань.

27 октября 2011 года администрация (арендодатель) и ООО «Финансы.Экономика.Строительство» (арендатор) заключили договор аренды № 4300017854 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 999 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1104, расположенный по адресу: <...> в целях строительства гостиницы на срок до 24.10.2021.

В соответствии с пунктом 1.5 договора фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Согласно кадастровому паспорту от 20.06.2011 № 2343/12/11-232884 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1091 имеет вид разрешенного использования – размещение гостиницы.

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1104 передан арендатору. При этом в акте указано, что земельный участок площадью 999 кв. м расположен в водоохранной зоне р. Кубань.

28 октября 2011 года администрация (арендодатель) и ООО «Финансы.Экономика.Строительство» (арендатор) заключили договор аренды № 4300017859 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 980 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1093, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. кубанская Набережная, 3/11 в целях строительства гостиницы на срок до 21.10.2021.

В соответствии с пунктом 1.5 договора фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Согласно кадастровому паспорту от 04.07.2011 № 2343/12/11-254863 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1093 имеет вид разрешенного использования – размещение гостиницы.

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1093 передан арендатору. При этом в акте указано, что земельный участок площадью 980 кв. м расположен в водоохранной зоне р. Кубань.

8 ноября 2011 года администрация (арендодатель) и ООО «Финансы.Экономика.Строительство» (арендатор) заключили договор аренды № 4300017876 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 994 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1091, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. кубанская Набережная, 3/8 в целях строительства кафе на срок до 21.10.2021.

В соответствии с пунктом 1.5 договора фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Согласно кадастровому паспорту от 07.11.2011 № 2343/12/11-456848 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1091 имеет вид разрешенного использования – для строительства кафе.

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1091 передан арендатору. При этом в акте указано, что земельный участок площадью 994 кв. м расположен в водоохранной зоне р. Кубань.

С 23.09.2011 на основании договора от 15.09.2011 права и обязанности арендатора (ООО «Дайтона») по договору аренды от 21.01.2011 № 0000002301 перешли к ООО «Кубанская марка».

Также с 22.11.2011 к ЗАО «Кубанская марка» на основании договоров от 28.11.2011 № 727/11, 726/11, 730/11, 728/11 перешли права и обязанности арендатора по договорам аренды земельного участка от 08.11.2011 № 4300017876, от 27.10.2011 № 4300017853, 4300017854, от 28.10.2011 № 4300017859 соответственно, заключенных с ООО «Финансы.Экономика.Строительство».

На основании статьи 35 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» ДИО КК передал права и обязанности арендодателя по договору аренды от 21.01.2011 № 0000002301 переданы администрации.

Письмом от 29.08.2014 № 37686 департамент проинформировал о смене арендодателя по договору аренды от 21.01.2011 № 0000002301, заключенному с ДИО КК. С 01.07.2014 права арендодателя по договору перешли к администрации, договору присвоен № 4300020980.

В целях осуществления строительства на вышеуказанных земельных участках обществом проведен ряд подготовительных мероприятий:

выполнена топографическая съемка земельных участков;

заключен договор на выполнение проектных работ, подготовлен эскизный проект;

выполнены инженерно-геологические и инженерно-геофизические работы;

направлена в МУП «Горкадастрпроект» заявка на выполнение схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1091 и 23:43:0208042:1103;

направлено обращение в администрацию о внесении изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар; от администрации получен ответ о подготовке проекта изменений в генплан через публичные слушания;

в департамент архитектуры и градостроительства МО город Краснодар направлено обращение о внесении изменений в генплан МО город Краснодар в части изменения территориальной зоны, в которой расположены земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1099, 23:43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103; 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093.

получены технические условия на теплоснабжение, телефонизацию, наружное освещение.

Задолженность по арендной плате у ЗАО «Кубанская марка отсутствует».

В то же время в январе 2019 года обществом были выявлены ограничения, препятствующие осуществлению строительства на спорных земельных участках, а именно противоречия Генплана и Правил землепользования и застройки в части различия территориальных зон, в том числе размещение участков в рекреационной зоне, не предусматривающей строительство капитальных объектов (гостиниц и кафе).

Уведомлений от администрации о невозможности исполнения арендодателем условий договоров аренды от 21.01.2011 № 0000002301, от 08.11.2011 № 4300017876, от 27.10.2011 № 4300017853, 4300017854, от 28.10.2011 № 4300017859 в адрес общества не направлялось, дополнительные соглашения также не заключались.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар от 22.04.2019 № 6365/29 земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1099, 23:43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103; 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093 в 2011 году согласно Генплану МО город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 (п. 2), расположены в общественно-деловой зоне, незонированной территории и частично в зоне рекреационного назначения, а согласно Генплану МО город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 (п. 15), участки полностью размещены в зоне рекреационного назначения, в границах водоохраной зоны, в границах прибрежных защитных полос водного объекта.

По сведениям ИСОГД, предоставленным департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар 18.01.2019 земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1099, 23:43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103; 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093 в соответствии с Генпланом МО город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 (п. 15) расположены в зоне рекреационного назначения «пляжи»; в границах рассматриваемых земельных участков объекты местного значения не предусмотрены; участки расположены в зоне общественно-делового и коммерческого назначения – ОД.К.

В то же время по сведениям ИСОГД, предоставленным департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар, 27.07.2016:

земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103 расположены в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1) и частично в зоне парков (Р.П.) (в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрены объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, бары);

земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093 расположены в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1) и частично в зоне парков (Р.П.) (в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено гостиничное обслуживание);

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1099 расположен в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1) (в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено гостиничное обслуживание).

Общество, ссылаясь на невозможность использования арендуемых земельных участков, направило 28.05.2019 направило в администрацию уведомления о расторжении договоров аренды от 21.01.2011 № 0000002301, от 08.11.2011 № 4300017876, от 27.10.2011 № 4300017853, 4300017854, от 28.10.2011 № 4300017859 и возмещении понесенных на освоение указанных участков убытков.

В письмах от 21.06.2019 № 13069/26, 13067/26, 16065/26, 13068/26, 13064/26 администрация в лице департамента указала, что заключив спорные договоры, общество приняло на себя все предпринимательские риски, неиспользование земельных участков не освобождает общество от внесения арендных платежей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Таким образом, по спорному договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств – исполнение обязательства арендатора по оплате арендной платы обусловлено исполнением обязательства по предоставлению арендатору арендуемого имущества в том состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В пункте 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформированной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы, а полученная им арендная плата является неосновательным обогащением.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Как уже было указано выше, земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1099, 23:43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103; 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093 приобретались в аренду предыдущими арендаторами, а впоследствии и ЗАЛ «Кубанская марка» для возведения на них объектов капитального строительства, осуществление которого допускалось документами территориального планирования и договорами аренды в силу установленного вида разрешенного использования данных участков.

Следует учитывать, что возведение объектов капитального строительства представляет собой сложный многоступенчатый процесс, включающий в себя, в том числе согласование документов градостроительного проектирования, экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, осуществление архитектурно-строительного проектирования.

После приобретения ЗАО «Кубанская марка» прав и обязанностей арендатора по спорным земельным участкам в целях осуществления на них строительства обществом проводился ряд подготовительных мероприятий (выполнена топографическая съемка земельных участков; заключен договор на выполнение проектных работ, подготовлен эскизный проект; выполнены инженерно-геологические и инженерно-геофизические работы; направлены соответствующие заявления о выполнении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории; направлено обращение в администрацию о внесении изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар; получены технические условия на теплоснабжение, телефонизацию, наружное освещение и т.д.).

Вместе с тем, в сентябре 2016 года обществу в рамках проведения проектно-изыскательских работ, стало известно об изменении территориальной зоны с «общественно-деловой» на «рекреационную»), в которой находятся спорные участки.

Несмотря на изменение территориальной зоны условия договоров аренды в части размера арендной платы, исчисленного для «общественно-деловой» зоны, администрацией не менялись, изменения в договоры аренды администрацией также не инициировались.

С целью сохранения арендных правоотношений, учитывая проведение ряда подготовительных работ, а также произведенные затраты в рамках договоров аренды, общество обратилось в администрацию с заявлением о внесении изменений в Генплан МО город Краснодар (письмо от 17.10.2016 № 2882).

В письме от 02.11.2016 № 15056/04 администрация проинформировала общество о необходимости подготовки проекта по внесению изменений в генеральный план, который подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Также указала, что постановлением администрации от 25.10.2016 № 5112 «О назначении публичных слушаний по проекту внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар» утвержден план мероприятий по проведению публичных слушаний.

27 января 2017 года общество направило в администрацию обращение, в котором повторно просило рассмотреть изменения в генеральный план в части изменений по земельным участкам с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1099, 23:43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103; 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093, приложив схему планировочной организации земельных участков и обращения от 17.10.2016 № 2882, от 18.07.2016 № 1925.

В письме от 21.03.2017 № 29/2783 департамент архитектуры и градостроительства администрации отказал обществу во внесении соответствующих изменений в генеральный план со ссылкой на решение Комиссии по землепользованию и застройке МО город Краснодар (протокол от 03.03.2017, 10.03.2017 № 2).

В январе 2019 года по запросу общества департаментом архитектуры и градостроительства администрации предоставлены сведения ИСОГД в отношении спорных земельных участков, согласно которым земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1099, 23:43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103; 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093 в соответствии с Генпланом МО город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 (п. 15) расположены в зоне рекреационного назначения «пляжи»; в границах рассматриваемых земельных участков объекты местного значения не предусмотрены.

В апреле 2019 года обществу стало известно, что спорные земельные участки в соответствии с Генпланом МО город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 (п. 15), полностью размещены в зоне рекреационного назначения, в границах водоохраной зоны, в границах прибрежных защитных полос водного объекта, что исключает использование указанных участков по целевому назначению, указанному в договорах аренды от 21.01.2011 № 0000002301, от 08.11.2011 № 4300017876, от 27.10.2011 № 4300017853, 4300017854, от 28.10.2011 № 4300017859.

Таким образом, имеются градостроительные ограничения, препятствующие осуществлению капитального строительства в соответствии с условиями спорных договоров аренды, а именно: противоречие положений Генерального плана 2012 г. и Правил землепользования и застройки в части территориальных зон, в том числе размещение участков в рекреационной зоне. Указанное градостроительное ограничение до настоящего времени, несмотря на обращения общества, администрацией как уполномоченным органом не устранено.

Застройка на арендуемых земельных участках невозможна, что является нарушением прав арендатора по использованию предоставленных участков в соответствии с их разрешенным использованием и существенным нарушением условий договоров аренды от 21.01.2011 № 0000002301, от 08.11.2011 № 4300017876, от 27.10.2011 № 4300017853, 4300017854, от 28.10.2011 № 4300017859 и условий аукционов, по результатам которых эти договоры заключены.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден (уведомления от 28.05.2019 № 748, 749, 750, 751, 752).

Учитывая наличие обстоятельств, препятствующих истцу в использовании участков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договоров, требование истца о расторжении договоров аренды от 21.01.2011 № 0000002301, от 08.11.2011 № 4300017876, от 27.10.2011 № 4300017853, 4300017854, от 28.10.2011 № 4300017859 является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истцом заявлены требования о взыскании с администрации убытков, выразившихся в понесенных расходах на оплату приобретения права аренды, внесения арендной платы за весь период и затратах на освоение земельного участка.

Пункт 5 статьи 453 ГК РФ предусматривает, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункты 12, 13) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В статье 1064 ГК РФ сформулированы общие основания ответственности за причинение вреда. Вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1). Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2).

По смыслу указанных норм возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно при наличии предусмотренных законом условий ответственности, к которым относится противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинная связь между его противоправными действиями (бездействием) и вредом.

В силу статей 16, 1069 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет казны соответствующего публичного образования.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также содержится разъяснение (пункты 1, 5), что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Истцом заявлено требование о взыскании с администрации 41 287 325, 90 руб. убытков, представляющих собой следующие расходы:

по договору от 21.01.2011 № 0000002301:

15 000 000 руб. – оплата стоимости уступки права аренды;

5 849 583, 23 руб. – арендная плата за период с 01.07.2014 (с момента передачи прав арендодателя администрации) по 21.05.2019;

2957, 54 руб. – выполнение топографической съемки;

по договору от 08.11.2011 № 4300017876:

615 873 руб. – оплата стоимости уступки права аренды;

2 100 831, 88 руб. – арендная плата за период с 27.12.2011 по 30.05.2019;

2957, 54 руб. – выполнение топографической съемки;

3 599 445 руб. – работы по подготовке концепции мастерплана «Екатерининский»;

749 875 руб. – инженерно-геологические и инженерно-геофизические работы;

26797, 55 руб. – инженерно-топографический план территории;

767 руб. – согласование ООО «Светосервис-Кубань»;

300 000 руб. – рекламный ролик по строящемуся объекту;

по договору от 27.10.2011 № 4300017853:

610 207 руб. – оплата стоимости уступки права аренды;

1 788 182, 78 руб. – арендная плата за период с 22.12.2011 по 30.05.2019;

2957, 54 руб. – выполнение топографической съемки;

1 788 480 руб. – работы по подготовке эскизного проекта (концепции );

374 937, 50 руб. – инженерно-геологические и инженерно-геофизические работы;

по договору от 27.10.2011 № 4300017854:

1 548 639 руб. – оплата стоимости уступки права аренды;

2 540 563, 95 руб. – арендная плата за период с 27.12.2011 по 30.05.2019;

2957, 54 руб. – выполнение топографической съемки;

по договору от 28.10.2011 № 4300017859:

607 110 руб. – оплата стоимости уступки права аренды;

2 360 363, 21 руб. – арендная плата за период с 27.12.2011 по 30.05.2019;

2957, 54 руб. – выполнение топографической съемки.

Факт внесения арендной платы по договорам в указанной сумме подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (том 2, л. д. 15 – 124).

Несение обществом расходов в рамках освоения спорных земельных участков также подтверждаются материалами дела (том 2, л.д. 79, 81-85, 160, 161-166, 169, 176).

При этом из представленных истцом документов следует, что в целях освоения спорных земельных участков обществом заключены следующие договоры:

договор оказания услуг от 29.10.2015 № 195/15, в соответствии с которым разработана «Концепция мастерплана участка «Екатерининский», расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1099, 23:43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103; 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093;

договор подряда на выполнение топографо-геодезических работ от 20.07.2016 № 230/16, в соответствии с которым подрядчик (ООО «Центр») выполнило топографо-геодезические работы (топографическую съемку) по объекту: «Земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1099, 23:43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103; 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093» общей стоимостью 14789, 68 руб.;

договор на выполнение проектных работ от 21.07.2016, согласно которому разработана проектная документация благоустройства территории, расположенной на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1104; 23:43:0208042:1093; 23:43:0208042:1099 и проектную документацию объекта – Кафе, расположенного на 2 надземных этажах с подземным паркингом на участках с кадастровыми номерами 43:0208042:1091, 23:43:0208042:1103;

договор на выполнение инженерно-геологических и инженерно-геофизических работ от 02.09.2016 № 16-46, согласно которому общество поручило исполнителю выполнить инженерно- геологических и инженерно-геофизические работы на объекте: «Залы многоцелевого и специализированного назначения (учебный центр) по ул. Кубанская набережная в г. Краснодаре»;

договор от 20.04.2017 № 247 на выполнение рекламного ролика с элементами компьютерной графики «Учебный центр «Екатерининский».

В целях установления размера понесенных обществом убытков определением суда от 27.01.2020 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО7 эксперту ООО «Институт независимой судебной экспертизы».

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

Какова величина соразмерной платы за компенсацию убытков (реальный ущерб, связанный с фактическими затратами), понесенных ЗАО «Кубанская марка» в рамках заключения и исполнения следующих договоров аренды земельных участков:

договор аренды № 4300020980 от 21.01.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1099, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/7);

договор аренды № 4300017876 от 08.11.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1091, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/8);

договор аренды № 4300017853 от 27.10.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1103, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/9);

договор аренды № 4300017854 от 27.10.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1104, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/10);

договор аренды № 4300017859 от 28.10.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1093, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/11)?.

В заключении от 27.02.2020 эксперт пришел к следующим выводам:

Величина соразмерной платы за компенсацию убытков (реальный ущерб, связанный с фактическими затратами), понесенных ЗАО «Кубанская марка» в рамках заключения и исполнения следующих договоров аренды земельных участков:

договор аренды № 4300020980 от 21.01.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1099, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/7);

договор аренды № 4300017876 от 08.11.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1091, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/8);

договор аренды № 4300017853 от 27.10.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1103, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/9);

договор аренды № 4300017854 от 27.10.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1104, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/10);

договор аренды № 4300017859 от 28.10.2011 (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1093, расположенный по ул. Кубанская Набережная, 3/11) составляет 40 989 898, 31 руб.

Доводы администрации сводятся к тому, что истец, заключая договор аренды, выразил свое волеизъявление на его исполнение, в связи с чем, общество должно было предусмотреть риск и возможность изменения ситуации в течение срока действия договора аренды. Ответчики не отрицают, что истец лишен возможности использовать земельные участки для строительства гостиницы и кафе, что прямо предусмотрено условиями договоров аренды от 21.01.2011 № 0000002301, от 08.11.2011 № 4300017876, от 27.10.2011 № 4300017853, 4300017854, от 28.10.2011 № 4300017859.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что общество, действуя добросовестно и разумно, исполняло возложенные на арендатора обязанности, своевременно платило арендные платежи, осваивало земельные участки, несло бремя владения земельным участком, однако, вследствие недобросовестных действий арендодателя не имеет возможности достичь цели заключения договоров аренды (строительство гостиниц и кафе).

В связи с этим суд считает обоснованными требования общества о взыскании убытков в размере 22 908 158, 90 руб., представляющих собой уплаченную по договорам арендную плату и расходы на освоение земельных участков.

Аналогичный правовой подход изложен Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053, А40-129910/2014, Определении Верховного Суда РФ от 20.04.2018 № 305-ЭС18-1718 по делу № А40-122040/2016, Определении Верховного Суда РФ от 20.10.2017 № 304-ЭС17-14970 по делу № А45-7335/2016, постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 06.04.2017 по делу № А40-129910/2014, от 04.12.2017 № Ф05-17211/2017 по делу № А40-122040/16.

В части взыскания 18 381 829 руб. убытков, представляющих собой расходы на оплату уступки права по договорам, требование удовлетворению не подлежит, поскольку расходы на оплату переданных прав и обязанностей арендатора по спорным договорам являются предпринимательским риском общества, экономически не оправданы, их разумность документально не подтверждена.

Надлежащим ответчиком по иску, предъявленному к муниципальному образованию, является соответствующее публично-правовое образование, от имени которого в суде выступает главный распорядитель бюджетных средств. Данный вывод следует из части 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ) и разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 23 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации».

Полномочия исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления в области распоряжения муниципальным имуществом, включая бюджетные средства, определены статьями 37, 49, 51, 52 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьями 154 и 158 Бюджетного кодекса.

Согласно части 4 статьи 242.2 БК РФ для исполнения судебных актов по искам к муниципальным образованиям о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органов местного самоуправления или их должностных лиц, в том числе в результате издания органами местного самоуправления муниципальных правовых актов, не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту, а также судебных актов по иным искам о взыскании денежных средств за счет средств казны муниципального образования (за исключением судебных актов о взыскании денежных средств в порядке субсидиарной ответственности главных распорядителей средств местного бюджета), судебных актов о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок за счет средств местного бюджета документы, указанные в пункте 2 статьи 242.1 настоящего Кодекса, направляются для исполнения в финансовый орган муниципального образования. Главный распорядитель средств бюджета муниципального образования, представлявший в суде интересы муниципального образования в соответствии с пунктом 3 статьи 158 настоящего Кодекса, обязан в течение 10 дней после вынесения (принятия) судебного акта в окончательной форме в порядке, установленном финансовым органом муниципального образования, направить в финансовый орган муниципального образования информацию о результатах рассмотрения дела в суде, а также представить информацию о наличии оснований для обжалования судебного акта.

Департамент муниципальной собственности является главным распорядителем бюджетных средств (исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления) при рассмотрении настоящего дела выступает ответчиком от имени публично-правового образования (муниципальное образование город Краснодар) как главный распорядитель средств местного бюджета.

С учетом изложенного, взыскание следует производить с муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар. Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019 по делу № А32-7057/2018.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины и расходы по оплате судебной экспертизы следует возложить на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 4300020980 от 21.01.2011, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 797/2011-316 от 23.09.2011.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 4300017876 от 08.11.2011, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 01/1010/2011-195 от 22.12.2011.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 4300017853 от 27.10.2011, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 01/1010/2011-197 от 22.12.2011.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 4300017854 от 27.10.2011, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 01/1010/2011-198 от 22.12.2011.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 4300017859 от 28.10.2011, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю № 01/1010/2011-199 от 22.12.2011.

Взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>) в пользу ЗАО «Кубанская марка» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350062, Краснодарский край, г. Краснодар убытки в размере 22 908 158, 90 руб., 110 000 руб. возмещения расходов по уплате государственной пошлины и 16500 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко