Решение от 15 августа 2017 г. по делу № А82-7741/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7741/2017
г. Ярославль
15 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2017 года

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2017 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об исключении из договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.08.2012 № 24259-МЛ уведомления от 30.09.2016 № 6064 «Об изменении арендной платы»,

при участии:

от истца - ФИО1 лично (после перерыва), ФИО2, представитель по доверенности от 24.11.2016,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 01.12.2016 (до перерыва),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", Федеральному Государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ярославской области (далее по тексту также «Кадастровая палата») о признании действий филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ярославской области по установлению удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 76:23:040512:9 площадью 2325 кв.м. по седьмой группе видов разрешенного использования, утвержденной Постановлением Правительства ЯО от 20.09.2011 N 702-п "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Администрации области и Правительства области" незаконными; о признании действия филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ярославской области по исправлению технической ошибки, которая состоит во внесении изменения 11.09.2015 года в ГКН в части УПКС с 737,40 руб. за кв.м. на 6071,49 руб. за кв.м. незаконными; об обязании филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ярославской области установить с 11.09.2015 удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по девятой группе видов разрешенного использования, утвержденной Постановлением Правительства ЯО от 20.09.2011N 702-п "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Администрации области и Правительства области"; о признании действий Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", выразившихся в перерасчете арендной платы за период с 23.07.2012 по 07.07.2016 и обязании заявителя доплатить за указанный период арендную плату в размере 711666,39 рублей, незаконными.

Определением от 23.03.2017 в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

В судебном заседании 22.05.2017 судом приято уточнение четвертого пункта просительной части заявления, в котором заявитель просит исключить из договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.08.2012 № 24259-МЛ уведомления от 30.09.2016 № 6064 «Об изменении арендной платы», данное требование выделено в отдельное производство, которому присвоен номер А82-7741/2017.

В судебном заседании 10.08.2017, проведенном с перерывом до 14.08.2017, истец и его представитель поддержали заявленное требование.

Присутствующий в судебном заседании после перерыва представитель ответчика требования не признал, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Истец с 2009 года является собственником нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>.

Земельный участок под указанным зданием, общей площадью 2325 кв.м., поставлен на кадастровый учет 30.03.2005 с кадастровым номером 76:23:040512:9, с разрешенным использованием «административное здание; производственные цели».

02 августа 2012 года между истцом (соарендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № 24259-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым истцу предоставлено в аренду 1299 кв.м. из общей площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:040512:9, для эксплуатации нежилого здания.

Договор заключен на срок с 23.07.2012 по 22.07.2032, земельный участок передан истцу по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.1. договора пользование земельным участком является платным.

В пунктах 3.4.-3.6. договора указано, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия соарендатора в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в г. Ярославле. Арендодатель письменно уведомляет соарендатора об изменении арендной платы. направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора. ставки арендной платы считаются измененными с даты, установленной действующим законодательством. При изменении ставок арендной платы доплата производится соарендатором в течение 20-ти календарных дней после направления арендодателем уведомления об изменении арендной платы (разница в оплате по новой ставке арендной платы производится со дня, установленного действующим законодательством).

16 мая 2012 года земельный участок с кадастровым номером 76:23:040512:9 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 76:23:040512:27 и 76:23:040512:28.

Согласно постановлению Правительства ЯО от 20.09.2011 N 702-п "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Администрации области и Правительства области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:040512:9 с 01.01.2012 составила 14413717,26 рублей (УПКС 6071,39 руб./кв.м.), что соответствовало 7-й группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов «Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии», утвержденной этим же постановлением.

При постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 76:23:040512:28 данный земельный участок отнесен органом кадастрового учета к 9-й группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». В связи с этим кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 75672,40 рублей (УПКС 737,40 руб./кв.м.)

Решением ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области от 16.09.2015 № 7600/2015/01-29177 отнесение земельного участка с кадастровым номером 76:23:040512:28 к 9-й группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов признано технической ошибкой. Земельный участок отнесен к 7-й группе, кадастровая стоимость земельного участка с 16.05.2012 установлена в размере 7886865,51 рублей (УПКС 6071,49 руб./кв.м.).

30 сентября 2016 года ответчиком в адрес истца направлено уведомление № 6064, которым истец произвел перерасчет арендной платы по договору за период с 23.07.2012 по апрель 2016 года в связи с указанным выше изменением кадастровой стоимости арендуемого истцом земельного участка, кроме того, перерасчет произведен применительно к площади участка, равной 957 кв.м.

03 мая 2017 года ответчик письмом исх. № 3884 отказал истцу в изменении условий договора в части размера арендной платы, указав, что перерасчет арендной платы произведен на основании решения органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки.

Из текста уточненного искового заявления и пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что рассматриваемый иск заявлен в порядке статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Под существенным изменением обстоятельств истец понимает изменение размера арендной платы в связи с перерасчетом кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В то же время в качестве основания иска истец указывает на противоречие действий ответчика, выразившихся в направлении уведомления от 30.09.2016 № 6064, заключенному договору аренды: истец полагает, что условиями договора аренды, изложенными в пунктах 3.4.-3.6., допускается одностороннее изменение размера арендной платы (с направлением соответствующего уведомления) только при изменении ставок арендной платы за землю, тогда как в рассматриваемом случае изменилась кадастровая стоимость земельного участка.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 сформулирована правая позиция, согласно которой при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса РФ, таким образом, размер арендной платы по договору регулируется положениями действующего в соответствующий период времени законодательства.

Размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Ярославле в рассматриваемый период времени регулировался нормами постановления Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области" (далее по тексту также «Положение № 710-п») и постановления мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516 (ред. от 08.02.2017) "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля" (вместе с "Положением о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля", далее по тексту также «Положение № 516»).

Согласно пункту 2.2. Положения № 710-п размер годовой арендной платы за использование земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<3> раздела 2 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле:

Ави = УПКСЗви x S x К,

где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель;

S - площадь земельного участка (кв. м);

К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%).

Расчет величины годовой арендной платы в границах кадастрового квартала осуществляется по формуле:

Согласно пункту 5 Положения № 516 расчет величины годовой арендной платы в границах кадастрового квартала осуществляется по формуле:

Ави = Ауви x УПКСЗви x S, где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду разрешенного использования (руб.);

Ауви - ставка арендной платы за землю (%);

S - площадь земельного участка (кв. м);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земли города в границах кадастрового квартала с учетом функционального использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области, утверждающим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области.

Из приведенных формул следует, что в обоих случаях расчет размера арендной платы производится исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, изменение кадастровой стоимости земельного участка влечет соответствующее изменение размера арендной платы по договору, в рассматриваемом случае – независимо от воли сторон договора.

Из материалов дела следует, что решением ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области от 16.09.2015 № 7600/2015/01-29177 отнесение земельного участка с кадастровым номером 76:23:040512:28 к 9-й группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов признано технической ошибкой. Земельный участок отнесен к 7-й группе, кадастровая стоимость земельного участка с 16.05.2012 установлена в размере 7886865,51 рублей (УПКС 6071,49 руб./кв.м.).

Соответствующее изменение размера арендной платы по договору аренды отражено в уведомлении ответчика от 30.09.2016 № 6064.

Решение ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области от 16.09.2015 № 7600/2015/01-29177 в установленном законом порядке истцом не оспорено.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" закреплен принцип достоверности единого государственного реестра недвижимости. Аналогичные положения содержались в пунктах 2,3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

Таким образом, спорное уведомление о 30.09.2016 № 6064 содержит расчет размера арендной платы, выполненный в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При этом условия договора аренды № 24259-МЛ не запрещают арендодателю направлять в адрес ответчика любые уведомления информационного характера, в том числе и касающиеся расчетов по договору. В связи с этим суд не находит в действиях ответчика нарушений условий заключенного договора.

Кроме того, следует отметить, что арендуемым земельным участком истец пользуется как собственник объектов недвижимости, в связи с чем обязанность истца вносить плату за земельный участок, а также размер этой платы, в силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ, не зависят от наличия или отсутствия между сторонами спора договора аренды и условий такого договора.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 4 той же статьи Кодекса указано, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В связи с изложенным суд полагает, что изменение размера арендной платы с 2012 года в связи с исправлением органом кадастрового учета технической ошибки в 2015 году, нельзя считать обстоятельством, поименованным в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.