Решение от 10 октября 2019 г. по делу № А60-44651/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-44651/2019
10 октября 2019 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2019 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.М. Сидорской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.О. Бронниковой рассмотрел в судебном заседании дело №А60-44651/2019

по иску первого заместителя прокурора Свердловской области в интересах городского округа "Город Лесной" в лице администрации городского округа "Город Лесной"

к МКУ "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной", ООО "КИНОМИР-ЛЕСНОЙ"

о признании договора недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца (прокурора): ФИО1, представитель по доверенности от 25.10.2018;

от администрации городского округа "Город Лесной" - ФИО2, представитель по доверенности от 14.11.2017 №40;

от ответчика МКУ "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной": ФИО3, председатель учреждения;

от ответчика ООО "КИНОМИР-ЛЕСНОЙ": ФИО4, представитель по доверенности от 12.08.2019; ФИО5, директор общества (выписка из ЕГРЮЛ).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Первый заместитель прокурора Свердловской области (истец) обратился в арбитражный суд в интересах городского округа "Город Лесной" в лице администрации городского округа "Город Лесной" с иском к МКУ "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной", ООО "КИНОМИР-ЛЕСНОЙ" (ответчики) о признании недействительным договора от 09.12.2016 №03-01/440 и применении последствий недействительности сделки.

Определением от 02.08.2019 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 03.09.2019 дело назначено к судебному разбирательству.

В настоящем судебном заседании представитель прокурора заявленные требования поддержал.

Прокурором представлены дополнительные основания для оспаривания сделки. Помещения № 8 – 10, 48, 53, 75, 87 вошли в состав арендуемого имущества только на основании дополнительного соглашения к договору от 01.07.2016, на момент заключения договора купли-продажи спорной части здания срок владения спорной частью здания соблюден не был, в связи с чем у арендатора не возникло преимущественное право на заключение договора купли-продажи.

Представитель городского округа "Город Лесной" в лице администрации городского округа "Город Лесной" (лицо, в интересах которого прокурором предъявлен иск) просит в удовлетворении иска отказать, указывает, что администрация правового интереса в оспаривании сделки не имеет.

Ответчики представили отзывы, согласно которым в иске просят отказать. Позиция ответчиков сводится к тому, что на момент заключения оспариваемого договора объект недвижимости (здание кинотеатра) не было включено в реестр объектов культурного наследия, в связи с чем положения ст.29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ не подлежали применению к правоотношениям сторон. Публичные интересы при заключении оспариваемого договора не нарушены.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Городской округ «Город Лесной» являлся собственником нежилого помещения (часть здания кинотеатра) общей площадью 1507,5 кв.м., с кадастровым номером 66:54:0101011:47, расположенного по адресу: <...>.

Постановлением Правительства Свердловской области от 06.05.2013 №582-ПП предписано включить выявленный объект культурного наследия «Здание кинотеатра «40 лет Октября», расположенный по адресу: <...>, в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Между Городским округом «Город Лесной» (арендодатель) и ООО «Киномир-Лесной» (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2013 №25/13-К, согласно которому арендатору переданы в возмездное пользование нежилые помещения подвала (№11-24, №32-40), первого этажа (№41-47, №49-52, №54-61), и второго этажа (№62-74, №76-86) в доме №41 по ул. Ленина в г.Лесной общей площадью 1442,9 кв м для пользования под развлекательный киноцентр для публичного показа.

Дополнительным соглашением от 01.07.2016 стороны увеличили площадь арендуемых нежилых помещений на 64,6 кв м путем включения в договор аренды следующих помещений: №8 (коридор), №9, 53 (лестничные клетки), №10 (склад), №19, 48, 75, 87 (лестницы). Итого площадь арендуемых нежилых помещений – 1507,5 кв м.

ООО «Киномир-Лесной» 26.07.2016 обратилось к первому заместителю главы Администрации городского округа «Лесной» с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта в собственность.

Постановлением первого заместителя главы администрации городского округа «город Лесной» от 06.12.2016 №1657 утверждены условия приватизации муниципального имущества - часть здания кинотеатра, общей площадью 1507,5 кв м путем заключения договора купли - продажи с ООО «Киномир-Лесной», установлена выкупная цена, предусмотрена рассрочка платежа.

Между МКУ "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной" (продавец) и ООО «Киномир-Лесной» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 09.12.2016 № 03-01/440 части здания кинотеатра, состоящего из нежилых помещений № 8-24, 32-40 (по поэтажному плану подвала), № 41-61 (по поэтажному плану первого этажа), №62-87 (по поэтажному плану второго этажа), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1507, 5 кв м, с кадастровым номером 66:54:010101 1:47, по цене 17 823 000 руб. (с условием о рассрочке оплаты) в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества.

Государственная регистрация права собственности ООО «Киномир-Лесной» на вышеуказанное имущество произведена 21.02.2017.

Постановлением администрации городского округа "Город Лесной" от 29.08.2019 № 918 внесены изменения в постановление об условиях приватизации объекта недвижимости, дополнив его п. 1.1, согласно которому покупатель в соответствии с п. 10 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Закон № 73-ФЗ) принимает на себя обязательства по исполнению требований, установленных данным Законом.

К договору купли-продажи от 09.12.2016 № 03-01/440 заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым покупатель принимает на себя обязательства осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежаще состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для охраны объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения; обеспечивать сохранность и неизменность облика объекта культурного наследия, выполнять иные требования Закона № 73-ФЗ. Сторонами предусмотрено, что дополнительное соглашение распространяет свое действие на отношения, возникшие с 09.12.2016.

Полагая, что проданные по договору от 09.12.2016 помещения входят в состав объекта культурного наследия, в силу чего, его продажа должна была осуществляться в порядке, предусмотренном ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, Прокурор обратился в арбитражный суд с иском.

Рассматриваемое в рамках настоящего дела заявление подано Прокурором в порядке ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями.

Из содержания данного заявления следует, что иск предъявлен прокурором не в собственных интересах, а в интересах муниципального образования городского округа "Город Лесной", наличия самостоятельного материально-правового интереса Прокурора в рамках рассматриваемого дела не усматривается.

Исходя из смысла ч. 3 и ч. 4 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца, однако истцом в материально-правовом смысле является лицо, в защиту интересов которого заявлены исковые требования.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве истца в материально-правовом смысле привлечено муниципальное образование городской округ "Город Лесной" в лице Администрации городского округа "Город Лесной", которая в письменном отзыве пояснила, что не имеет правового интереса в оспаривании спорной сделки, полагает, что публично-правовые интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц заключенной сделкой не нарушены.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу приведенной нормы права для признания сделки ничтожной по данному основанию необходимо одновременное наличие двух условий:

1). несоответствие закону;

2). посягательство на публичный интерес либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Из содержания текста искового заявления усматривается, что прокурор ссылается на нарушение порядка отчуждения из муниципальной собственности спорного объекта.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.

Из частей 1, 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ следует, что этот закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу этого Закона, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества. Отношения, не урегулированные названным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ предусмотрены особенности приватизации объектов культурного наследия, согласно которой объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Исходя из названного, в случаях, когда арендуемый объект является объектом культурного наследия, его приватизация может осуществляться только способами, указанными в статье 29 Федерального закона N 178-ФЗ.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 29 Закона № 178-ФЗ договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона. В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

Следовательно, действующим законодательством предусмотрен особый правовой режим заключения договоров, направленных на реализацию преимущественного права в отношении объектов культурного наследия, включенных в соответствующий реестр.

Специальным федеральным законом, регулирующим отношения в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, является Закон № 73-ФЗ.

Согласно ст. 15, 16 Закона № 73-ФЗ единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации представляет собой государственную информационную систему, подключаемую к инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, и включающую в себя банк данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за счет общих принципов формирования реестра, методов и формы ведения реестра. Сведения, содержащиеся в реестре, являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны объектов культурного наследия, защитных зонах объектов культурного наследия при формировании и ведении государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, иных информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию. Реестр формируется посредством включения в него объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение о включении их в реестр, а также посредством исключения из реестра объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение об исключении их из реестра, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1, 5 ст. 16.1 Закона № 73-ФЗ региональные органы охраны объектов культурного наследия, муниципальные органы охраны объектов культурного наследия организуют проведение работ по выявлению и государственному учету объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия в соответствии со статьей 3 настоящего Федерального закона (далее - объект, обладающий признаками объекта культурного наследия). Объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, в отношении которого в региональный орган охраны объектов культурного наследия поступило заявление о его включении в реестр, является выявленным объектом культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия. Выявленный объект культурного наследия подлежит государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом до принятия решения о включении его в реестр либо об отказе во включении его в реестр.

Решение о включении выявленного объекта культурного наследия в реестр либо об отказе во включении такого объекта в реестр должно быть принято соответствующим органом охраны объектов культурного наследия в срок не более одного года со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в перечень выявленных объектов культурного наследия (п. 8 ст. 18 Закона № 73-ФЗ).

Приказом Министерства Культуры Российской Федерации от 20.02.2017 № 76310-р «О регистрации объекта культурного наследия местного (муниципального) значения «Здание кинотеатра «40 лет Октября». 1957 г. (Свердловская область) в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» Здание кинотеатра включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Пунктом 1 приказа Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области от 15.06.2018 № 258 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия местного (муниципального) значения «Здание кинотеатра «40 Лет Октября», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия местного (муниципального) значения.

Следовательно, спорный объект культурного наследия был включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия только 20 февраля 2017 года, а до этого момента находился в статусе «выявленный объект культурного наследия».

Таким образом, спорный объект культурного наследия на момент заключения договора купли-продажи (09.12.2016) не был включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия.

Поскольку спорный объект в Реестр на дату заключения оспариваемого договора не был включен, то оснований для ограничения права ООО "Киномир –Лесной" на выкуп объекта не имеется.

При рассмотрении настоящего дела судом не установлено нарушение оспариваемым договором публичных интересов. В целях обеспечения исполнения требований законодательства об объектах культурного наследия Администрацией городского округа «Город Лесной» было принято постановление от 29.08.2019 № 918 «О внесении изменений в постановление администрации городского округа «Город Лесной» от 06.12.2016 № 1657 «Об условиях приватизации муниципального имущества», которое дополнило решение органа местного самоуправления об отчуждении объекта культурного наследия положениями об отнесении спорного объекта к выявленным объектам культурного наследия, не включенным в Реестр и об обязанности лица, к которому переходит имущественное право на указанные объекты, выполнять установленные настоящим Законом требования в отношении объекта культурного наследия. Между городским округом «Город Лесной» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» и ООО «Киномир – Лесной» было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № 03-01/440 от 09.12.2016 к договору купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, согласно которому текст договора купли-продажи был дополнен существенным условием в соответствии с п. 10 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия, который распространяет свое действие на отношения, возникшие с 09.12.2016.

В материалы дела представлены доказательства того, что здание кинотеатра за время нахождения в аренде, а затем в собственности у ООО «Киномир – Лесной» содержалось в надлежащем состоянии (в частности, производились работы по текущему ремонту, замене системы отопления, вентиляционной системы, выполнена архитектурная подсветка здания, установлена охранно-пожарная сигнализация).

По состоянию на 01.09.2019 ООО "Киномир-Лесной" выплатило продавцу 7 977 274 руб. 87 коп. выкупных платежей (платежные поручения представлены в материалы дела).

Применение последствий недействительности сделки в виде возврата в состав казны городского округа «Город Лесной» спорного объекта повлечет за собой обязанность по возврату выкупных платежей, а также бремя содержания объекта культурного наследия для местного бюджета.

Ответчик (Комитет) указывает на отсутствие в бюджете муниципального образования денежных средств, необходимых для содержания объекта культурного наследия.Бюджет городского округа «Город Лесной» является дотационным и содержание спорного объекта культурного наследия, выполнение работ по его сохранению станет него очень серьезной нагрузкой.

Прокурором в настоящем судебном заседании представлены дополнительные основания для оспаривания сделки: помещения № 8 – 10, 48, 53, 75, 87 вошли в состав арендуемого имущества только на основании дополнительного соглашения к договору от 01.07.2016, на момент заключения договора купли-продажи спорной части здания срок владения спорной частью здания соблюден не был, в связи с чем у арендатора не возникло преимущественное право на заключение договора купли-продажи.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что по своему назначению согласно плану БТИ спорные помещения представляют собой лестницы и лестничные площадки - № 9, 48, 53, 75, 87; коридор возле лестничной площадки - № 8; складское помещение — № 10. Площадь лестниц и коридора составляет 49,9 кв.м. из 64,6 кв.м.

Приобретение указанных помещений не являлось самостоятельной целью покупателя, договор купли-продажи был бы заключен и без их указания в предмете договора. Спорные помещения являются вспомогательными конструктивными элементами здания, которые не могут самостоятельно использоваться. То обстоятельства, что помещения № 8 – 10, 48, 53, 75, 87 не были учтены в первоначальной редакции договора аренды (до заключения договора аренды) не влияет на право покупателя на выкуп арендованного имущества.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения иска у суда не имеется. В удовлетворении иска о признании договора купли-продажи от 09.12.2016 недействительной сделкой суд отказывает.

Судебные расходы подлежат распределению на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Ю.М. Сидорская