Решение от 13 апреля 2023 г. по делу № А56-3843/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-3843/2023
13 апреля 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2023 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: 191124, <...>, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Сезам-Принт» (адрес: 191119, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Черняховского улица, 51, литер Г, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 14.04.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191014, <...>, литер А, помещение 2-Н,5-Н,7-Н,10-Н, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности,

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2023;

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.02.2023;

- от третьего лица: не явились, извещены;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец, Комитет, КИО) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к общество с ограниченной ответственностью «Сезам-Принт» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 10.12.2013 № 20-А718598 за период с 10.12.2016 по 29.03.2022 в размере 8 809 579,41 руб., пени по состоянию на 28.02.2022 в размере 12 109 742,32 руб.

Определением суда от 21.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

Стороны обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Комитет по контролю, извещенный о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечил, представил отзыв на иск, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Представил дополнительные документы, которые были приобщены судом к материалам дела.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в ранее представленном в материалы дела письменном отзыве. Возражая на иск, ответчик в своих устных пояснениях и в отзыве ссылается на отсутствие задолженности на момент подписания сторонами акта сверки взаимных расчетов по договору аренды, указывает, что истцом неправомерно произведено доначисление арендных платежей после прекращения обязательств сторон, вытекающих из договора, поскольку плата за фактическое использование арендуемого объекта после истечения срока действия договора должна была производиться в размере, определенным этим договором. Также ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности, возникшей до 18.12.2019.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

10.12.2013 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником КИО) (далее – Арендодатель) и Обществом (далее – Арендатор) был заключен договор аренды № 20-А718598 (далее – Договор аренды), по условиям которого арендатору было предоставлено за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 235,6 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Роменская, д. 4/22, лит. Б, пом. 1Н (далее – Объект, Помещение).

Помещение включено перечень объектов, составляющих Фонд находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности, утв. Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 27.10.2006 N 344-р (в ред., действующей до 06.12.2022). Учетный номер помещения в Распоряжении КУГИ – 3557.

Договор аренды заключен на основании Решения Санкт-Петербургского УФАС России от 31.10.2013 № 03/16419 (по заявлению от 14.10.2013 № 26666-7) о даче согласия на предоставление государственной преференции в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства сроком на три года, с применением льгот по арендной плате в соответствии с п. 6 статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Согласно п. 1.1 Договора Объект предоставляется для использования под редакцию средств массовой информации.

Срок действия договора – по 09.12.2016 (пункт 1.3 Договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.2.2 Договора Арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать Арендодателю установленную Договором и последующими дополнениями и изменениями к нему арендную плату за пользование помещениями в порядке, предусмотренном главой 3 Договора.

Разделом 3 Договора аренды установлены порядок оплаты платежей и расчеты по договору.

Согласно п. 3.1 Договора арендная плата в 2013 году составляла 44 368,18 руб. в квартал с учетом НДС и 37 601,00 руб. в квартал без учета НДС.

В соответствии с п. 3.2 Договора с 01.01.2014 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы по формуле:

Атек = Апред * I * Кс, где

Атек - плата за аренду Объекта с учетом НДС в квартал в текущем году;

Апред - плата за аренду Объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году;

I - индекс ежегодного изменения размера арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург";

Кс - коэффициент социальной значимости.

При установлении арендной платы по Договору аренды был применен коэффициент социальной значимости Арендатора 0,10.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с п. 3.2 Договора.

После окончания срока действия Договора аренды, Обществом не предпринимались действия, направленные на возврат арендуемого имущества, ответчик продолжил пользоваться Объектом.

29.11.2019 Комитет направил в адрес Общества уведомление № 86509-32/19, в котором сообщалось о необходимости освободить Объект и в течение 10 дней передать его Комитету.

Не исполнив требования указанные в уведомлении от 29.11.2019, 07.02.2020 Комитетом по контролю было проведено обследование арендуемого Обществом Объекта, в ходе которого установлено, что Помещение используется арендатором под центр юридической помощи (офис). 17.06.2020 Комитетом по контролю было проведено повторное обследование, в результате которого был установлен и зафиксирован факт использования Объекта третьими лицами под офис.

29.03.2022 на основании заявления ответчика от 22.02.2022 арендные отношения между КИО и Обществом были прекращены, Объект аренды возвращен Арендодателю, что подтверждается Актом приема-передачи от 29.03.2022.

После прекращения Договора аренды сторонами был подписан акт сверки расчетов от 05.05.2022 по Договору аренды, из которого следует, что по состоянию на 29.03.2022 у ответчика имелась переплата по арендным платежам по Договору в сумме 47 566,45 руб. и долг по оплате пени в сумме 10 414,13 руб.

08.06.2022 в ответ на обращение ответчика, истец уведомил Общество о том, что переплата по арендным платежам на сумму 10 104,32 руб. зачтена в счет погашения задолженности по оплате пени.

Однако 21.07.2022 Комитет направил в адрес Общества претензию с предложением погашения задолженности по арендной плате по Договору аренды и пени, поскольку полагал, что с момента прекращения действия государственной преференции (с 10.12.2016), прекратилось применение льготы по арендной плате и с 10.12.2016 коэффициент социальной значимости изменился с 0,10 на 1,00.

Неисполнение Обществом претензии послужило основанием для обращения КИО в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату установлена в ч. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 2.2.2 Договора аренды.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 №377-57 "О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее – Закон Санкт-Петербурга №377-57) со дня вступления в силу названного Закона Санкт-Петербурга договоры аренды объектов нежилого фонда, расчет арендной платы по которым произведен с применением коэффициента социальной значимости менее единицы, предусматривающие использование объектов нежилого фонда для осуществления социально значимых видов деятельности в соответствии с п. 6 ст. 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 03.09.1997 №149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее – Закон Санкт-Петербурга №149-51), считаются договорами, по которым предоставлены льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда.

Согласно п. 5 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга №377-57 льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда применяются при выполнении всей совокупности следующих условий:

- объект нежилого фонда предоставлен арендатору для осуществления социально значимого вида деятельности;

- предоставление льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда не приводит к увеличению суммы выпадающих доходов и установленной настоящим Законом Санкт-Петербурга предельной суммарной площади объектов нежилого фонда, предоставляемых в аренду для осуществления социально значимого вида деятельности;

- арендатор осуществляет социально значимый вид деятельности, соответствующий установленным требованиям. Подтверждение о соответствии деятельности арендатора установленным требованиям предоставляется арендатору соответствующим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

В силу подп. 2 п. 6 ст. 5-1 Закона Санкт-Петербурга №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Закон №149-51) коэффициент социальной значимости, установленный для издательства – организации, осуществляющей материально_техническое обеспечение производства продукции средств массовой информации, книжной и иной печатной продукции, равен 0,10.

В примечании к названной норме установлено, что арендатор должен использовать под данный вид деятельности не менее 70% площади арендуемого здания (помещения). Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, с которого арендатор перестает соответствовать указанному требованию.

Во исполнение Закона №377-57 Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 утверждено Положение о порядке подтверждения соответствия деятельности арендаторов, которым предоставлены льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, требованиям, выполнение которых является одним из условий применения льгот (далее – Положение).

Разделом 3 Положения определен порядок проведения Комитетом по контролю проверок фактического использования арендуемых объектов нежилого фонда арендаторами, которым предоставлены льготы по арендной плате.

В соответствии с п. 3.1 Положения Комитет по контролю осуществляет проверки в целях установления использования арендаторами для осуществления социально значимого вида деятельности определенного процента площади арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с Примечаниями к таблице пункта 6 статьи 5-1 Закона № 149-51. По результатам проверки составляется акт проверки фактического использования арендуемого объекта нежилого фонда по установленной форме.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспорено, что после окончания срока действия Договора аренды, Общество продолжило пользоваться арендуемым Объектом.

В спорный период Общество вносило арендную плату с применением льгот по арендной плате в соответствии с п. 6 статьи 5-1 Закона №149-51.

Комитет обратился с настоящим иском, ссылаясь на то, что у Общества образовалась задолженность по арендной плате, поскольку в спорный период при расчете арендной платы уже после прекращения действия государственной преференции, не подлежал применению льготный коэффициент.

Согласно расчету представленному истцом, задолженность ответчика по арендным платежам и пени за период с 10.12.2016 по 29.03.2022 составила 20 919 321,73 руб., из которых: 8 809 573,41 руб. – задолженность по арендным платежам и 12 109 742,32 руб. – пени.

В обоснование своих требований истец указывает, что с 10.12.2016 Договор аренды не подлежал возобновлению в соответствии с п. 5.2 Договора аренды и п. 2 ст. 621 ГК РФ. Между тем, ответчик не освобождал арендуемый Объект и, более того, продолжал использовать его уже под центр юридической помощи, а не под редакцию СМИ, как это было установлено Договором аренды.

По правилам ст. 65 АПК РФ, Комитет, требуя за указанный в иске период арендную плату без применения льготного коэффициента, должен доказать, что Общество, относившееся к льготной категории арендаторов, не осуществляет в арендуемом помещении социально значимую деятельность и перестало соответствовать требованиям, предъявляемым к льготной категории арендаторов в соответствии с Законом N 377-57, что влечет изменение размера арендной платы.

Истцом в материалы дела представлены Акты обследования Объекта нежилого фонда от 07.02.2020 и 17.06.2020 как подтверждение факта использования Обществом Помещения не по назначению, и, следовательно, невозможности применения к ответчику коэффициента социальной значимости при расчете арендной платы за арендуемый Объект за спорный период.

Между тем, возможность применения льготного коэффициента социальной значимости в соответствии с Законом №149-51 зависит от вида деятельности, для осуществления которого предоставляется помещение.

Из материалов дела усматривается, что спорное помещение было предоставлено ответчику для использования под редакцию средств массовой информации. При этом согласно выписке из ЕГРЮЛ указанный вид деятельности является основным для Общества.

Из акта обследования помещения от 07.02.2020 следует, что помещение для осмотра было предоставлено самим арендатором, то есть Обществом. На основании каких документов проверяющими был сделан вывод об использовании объекта под центр оказания юридической помощи, из акта не следует. При этом фотоматериалы, приложенные к акту, не позволяют сделать вывод о том, что помещение используется именно для оказания юридической помощи, а не под размещение редакции средств массовой информации. Аналогичная ситуация имеет место и в отношении акта осмотра от 17.06.2020.

При этом, следует отметить, что сам по себе Договор аренды от 10.12.2013 не содержит запрета Обществу заключать договоры субаренды, а нарушение ответчиком п. 2.2.18 Договора аренды по уведомлению КИО о сдаче части Помещения в субаренду, не свидетельствует о признании ответчиком факта, что его деятельность при использовании арендуемого Помещения изменилась и, что он (ответчик) перестал отвечать установленным законом и договором требованиям, влекущим применение льготного коэффициента.

Довод истца со ссылкой на п. 5.2 Договора, что по истечении срока действия Договора он не подлежал возобновлению на неопределенный срок, не является основанием для автоматического перерасчета арендной платы без применения установленного Договором льготного коэффициента и не может быть принят судом, поскольку по общему правилу, установленному п.п. 5.1, 2.2.2 Договора аренды, изменение размера арендной платы производится по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением. Таких документов материалы настоящего дела не содержат. Более того, сам Комитет признавал отсутствие у Общества задолженности по арендной плате при возврате объекта и подписании акта сверки.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Поскольку из представленных доказательств следует, что на момент возврата Объекта арендная плата за фактическое использование Помещения была внесена Обществом в полном объеме, отсутствие задолженности по арендным платежам, подтверждается подписанным сторонами без замечаний Актом сверки взаимных расчетов по Договору аренды от 05.05.2022, доначисления арендных платежей КИО квалифицированы судом как одностороннее изменение размера арендной платы, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Вареникова А.О.