Решение от 21 сентября 2017 г. по делу № А75-2426/2017

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-2426/2017
22 сентября 2017 года
г. Ханты-Мансийск



Резолютивная часть решения оглашена 18 сентября 2017 г.

Решение изготовлено в полном объеме 22 сентября 2017 г.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Дроздова А.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению администрации городского поселения Белый Яр к открытому акционерному обществу «Сургутстройтрест» (628404, <...>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

третье лицо: администрация Сургутского района

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2017 № 02, ФИО3 по доверенности от 09.01.2017 № 01,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.01.2017, ФИО5 по доверенности от 01.01.2017,

от третьего лица: ФИО2 по доверенности от 09.01.2017 № 15, ФИО3 по доверенности от 09.01.2017 № 14,

у с т а н о в и л:

администрация городского поселения Белый Яр (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Сургутстройтрест» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 в размере 5 468 866 рублей 39 копеек, пени за период с 11.07.2016 по 15.12.2016 в размере 140 722 рублей 22 копеек, а всего 5 609 588 рублей 61 копейка.

Истец основывает свои требования на неисполнении ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 20.05.2010 № 7699.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на изменение предмета договора в связи с разделом первоначально предоставленного участка на 181 самостоятельный участок.

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что арендная плата не подлежит изменению, поскольку её размер определен по результатам проведенного аукциона.

Представители сторон в судебном заседании изложили позиции по существу рассматриваемого спора.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

26.02.2010 администрацией издано постановление № 558 «О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка», в соответствии с пунктом 3.1 которого предусмотрено проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:051712:84, площадью 30,0095 га, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, пгт. Белый Яр, район «Гидронамыв», под комплексное освоение в целях жилищного строительства (усадебная застройка), в форме открытого аукциона.

Постановлением определена стоимость права на заключение договора аренды – 7 082 000 рублей, шаг аукциона – 300 000 рублей.

Размер арендной платы определен на основании приказа Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30.12.2008 № 3-нп и за 1-й год использования участка составил 363 938 рублей, за 2-й год – 1 819 641 рубль, за 3-й год – 3 639 282 рубля, за 4-й и последующие годы – 7 278 564 рубля (т.1 л.д.13-16).

Согласно итоговому протоколу от 02.04.2010 № 44 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка победителем признан ответчик, установленная по результатам аукциона цена продажи - 7 082 000 рублей (т.1 л.д.17).

Между сторонами 20.05.2010 заключен договор № 7699 аренды земельного участка с характеристиками, указанными в вышеприведенном постановлении администрации. Срок договора аренды установлен на 5 лет, договор вступает в силу с момента государственной регистрации. Государственная регистрация договора осуществлена 16.10.2010 (т.1 л.д.18-26).

Размер арендной платы на момент составления договора аренды определен в сумме 363 928 рублей 21 копейки. Договором также определено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в следующих случаях:

- в связи с изменением порядка, установленного уполномоченным органом;

- в связи с изменением категории земель;

- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;

- в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.

Как следует из приложения № 2 к договору аренды, расчет арендной платы на 2010 год произведен на основании приказов Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30.12.2008 № 3-нп, от 25.05.2009      № 7-нп, от 17.12.2009 № 15-нп исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Приложением № 3 определен объект сделки – земельный участок (указаны характеристики).

Дополнительным соглашением от 09.09.2013 № 485/13-Д срок действия договора продлен до 03.04.2018.

Постановлением администрации от 30.08.2013 № 3723 утверждена схема расположения земельных участков в кадастровом квартале 86:03:030051712 (т.2 л.д.142).

Согласно кадастровому паспорту участка от 13.09.2013 № 86/201/13-155335 из земельного участка с кадастровым номером 86:03:051712:84 выделен 181 земельный участок (т.2 л.д.175).

В связи с изменением объекта аренды к договору заключены дополнительные соглашения:

- от 10.09.2014 № 3179, которым приложение 1 признано утратившим силу, а приложение № 3 изложено в новой редакции (приведен перечень объектов);

- от 26.01.2015 № 019/15-Д, которым изменен пункт 1.1 договора путем указания в качестве объекта сделки отдельных земельных участков (т.1 л.д.27-50).

Частью 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В соответствии со статьёй 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4  настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьёй 11.10 настоящего Кодекса.

Пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Как было указано выше, сторонами подписано дополнительное соглашение от 26.01.2015 № 019/15-Д, которыми изменен пункт 1.1 договора путем указания в качестве объекта сделки отдельных земельных участков (181 участок). Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 15.07.2015.

Учитывая приведенные выше нормы права, с момента государственной регистрации дополнительного соглашения – 15.07.2015 – изменяется объект аренды, в связи с чем с данного времени подлежит исчислению арендная плата в соответствии с установленной для каждого из участков кадастровой стоимости.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по 31.12.2016, по причине чего расчет задолженности должен производиться с учетом каждого из земельных участков.

Порядок определения размера арендной платы определен постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 02.12.2011 № 457-п. В соответствии с данным Порядком определены параметры (размеры) коэффициентов, учитываемых при расчете арендной платы, формула расчета:

(пункт 4 Порядка): Размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в договоре аренды земельного участка и, если федеральными законами или настоящим Порядком не предусмотрено иное, определяется по формуле:

А = (КС x С / 100) x Кп x Кст x Ксп x Кпр x Ксз, где:

А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка;

Кп - коэффициент переходного периода;

Кст - коэффициент строительства;

Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливается равным 0,8;

Кпр - коэффициент приоритета, устанавливается равным 0,8;

Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным 0,5.

Коэффициент переходного периода (Кп) устанавливается для каждого вида или подвида разрешенного использования земельного участка, указанного в разделе IV Порядка, и не может превышать 1,5 в отношении:

2) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с полномочиями органов местного самоуправления, обладающих правом их предоставления.

(пункт 7 Порядка): коэффициент строительства (Кст) применяется при передаче в аренду земельного участка для строительства и устанавливается равным:

0,1 - в течение первого года аренды;

0,5 - в течение второго года аренды;

1 - в течение третьего года аренды;

1,1 - в течение четвертого года и следующих лет аренды.

Для целей применения коэффициента строительства первым годом аренды земельного участка являются двенадцать месяцев с даты его передачи арендодателем в аренду (пункт 8 Порядка).

(пункт 19 Порядка): Размер арендной платы за квартал, в котором земельный участок был передан арендатору, и квартал, в котором арендатор возвратил арендодателю земельный участок, рассчитывается по следующей формуле:

А1 = (А / 365) x Д, где:

А1 - размер арендной платы за текущий квартал аренды, руб.;

А - годовой размер арендной платы, руб.;

Д - количество дней.

Ответчиком представлен контррасчет, в котором приведены сведения о кадастровой стоимости каждого из 181 участков.

В представленном расчете ответчик также ссылается на пункт 5 Порядка, согласно которому до установления коэффициента переходного периода (Кп) указанный коэффициент признается равным 1.

Вместе с тем, представителем истца представлено постановление администрации городского поселения Белый Яр Сургутского района от 15.09.2015 № 133-нпа «Об утверждении коэффициента переходного периода для расчета арендной платы за использование земельных участков населённых пунктов, государственная собственность на которые не разграничена».

Приложением к данному постановлению утверждены коэффициенты в зависимости от вида разрешенного использования.

В частности, на земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, установлен коэффициент 1,5.

Следовательно, при расчете арендной платы коэффициент переходного периода подлежит применению в размере 1,5.

Также подлежит применению коэффициент строительства в размере 1,1, поскольку аренда земельного участка составляет свыше 4 лет.

Таким образом, для каждого из земельных участков годовой размер арендной платы подлежит исчислению следующим образом:

А=(КС * 1,0 / 100) * 1,5 *1,1

Исходя из кадастровой стоимости земельных участков, приведенной в контррасчете (т.2 л.д.19-29) размер годовой арендной платы составил: … рублей … копеек.

Соответственно размер арендной платы за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 (2-4 кварталы 2016) составил: … рублей … копеек, которая и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Представители администрации, возражая против довода об изменении объекта аренды, указали, что между сторонами не заключены отдельные договоры на каждый из участков, а потому первоначально заключенный договор продолжает свое действие, и подлежат применению его условия.

Кроме того, по мнению представителей истца, размер арендной платы является неизменяемой ценой (нерегулируемой арендной платой).

Также представители указали на наличие судебных актов, имеющих преюдициальное значение для рассматриваемого дела, - по делу № А75-9305/2016.

Оценив приведенные доводы, суд признает их несостоятельными по следующим причинам.

Во-первых, как уже указано судом, в связи с государственной регистрацией дополнительного соглашения, в соответствии с которым объект аренды – первоначально предоставленный земельный участок, был изменен на 181 участок, в результате его раздела, правоотношения сторон были изменены и первоначально предоставленный участок перестал существовать как объект аренды в данном договоре.

Незаключение отдельных договоров аренды не является препятствием для изменения объекта аренды, поскольку в рассматриваемом деле стороны изменили объект не путем заключения новых договоров, а путем внесения изменений в предмет договора.

Отклоняя довод администрации о нерегулируемой арендной плате, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со статьёй 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации  размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Как следует из материалов дела, договор заключен по результатам проведения торгов на право заключения договора аренды, следовательно, арендная плата является регулируемой. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (пункт 16 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ).

Согласно условиям договора, размер арендной платы исчислен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и подлежал изменению в связи с изменением коэффициента строительства (в зависимости от года аренды земельного участка), а также предусматривалась возможность изменения в случае изменения кадастровой стоимости участка.

Более того, как указано выше, в связи с изменением объекта аренды арендная плата подлежала исчислению отдельно по каждому из земельных участков в соответствии с определенной для него кадастровой стоимостью.

Отвергая довод истца о преюдициальном значении судебных актов по делу № А75-9305/2016, суд принимает во внимание, что обстоятельства раздела земельного участка и изменения кадастровой стоимости некоторых из вновь образованных земельных участков не были предметом исследования и оценки судами первой, апелляционной и кассационной инстанции. По верному замечанию представителей ответчика, довод об изменении объекта аренды и изменении кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков, не заявлялся и не рассматривался. Доводы общества сводились к нарушениям со стороны истца при передаче земельного участка в аренду, что и явилось предметом оценки.

Администрацией заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.07.2016 по 15.12.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как следует из пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ответчиком довод о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлен, в связи с чем у суда отсутствуют основания для применения положений данной нормы самостоятельно.

Суд в связи с перерасчетом размера арендной платы произвел перерасчет неустойки, размер которой составил … рублей … копеек.

Учитывая произведенный перерасчет сумм основного требования и неустойки, требование истца подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт,  взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина в соответствии с размером удовлетворенных требований составляет … рубля и подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

исковое заявление администрации городского поселения Белый Яр удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества «Сургутстройтрест» в пользу администрации городского поселения Белый Яр задолженность по арендной плате по договору аренды от 20.05.2010 № 7699 за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 в размере 930 346 рублей 62 копеек, неустойку (пени) за период с 11.07.2016 по 15.12.2016 в размере 24 453 рублей 66 копеек, а всего 954 800 рублей 28 копеек.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Сургутстройтрест» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 22 096 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.


Судья                                                                                    А.Н. Дроздов