Решение от 25 февраля 2026 г. АС Республики Крым

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, <...>

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-13077/2024
26 февраля 2026 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2026 года. Решение в полном объеме изготовлено 26 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Борисенко Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асановой С.Р. рассмотрел с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание) материалы искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Доброслав» (ОГРН – <***>, ИНН – <***>; ул. Внешняя, 28, Литера Г, офис 3, г. Симферополь, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП – <***>, ИНН – <***>)

о взыскании неустойки и понуждении совершить определенные действия,


по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП – <***>, ИНН – <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Доброслав» (ОГРН – <***>, ИНН – <***>; ул. Внешняя, 28, Литера Г, офис 3, г. Симферополь, <...>)

о расторжении договора

при участии:


от общества с ограниченной ответственностью «Доброслав» – ФИО2, действующая на основании доверенности от 17.02.2025 № 107, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании (посредством использования системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел»);


от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности от 29.09.2025 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании; ИП ФИО1, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ:

11.07.2024 общество с ограниченной ответственностью «Доброслав» (далее – общество, ООО «Доброслав») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) с требованиями о понуждении передать в аренду часть нежилого помещения общей площадью 1500 кв.м, находящегося по адресу: <...>, нежилое помещение 1А, литера Б, б, б 1, кадастровый номер 90:20:010115:124; взыскании неустойки в размере 75 000,00 руб. Кроме того общество просит суд установить судебную неустойку в размере 2 000,00 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Заявленные требования общество со ссылками на положения статей 210, 309, 330, 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивирует невыполнением ответчиком обязательства по передаче имущества в арендное пользование истца по акту приема-передачи в установленные в договоре аренды недвижимого имущества от 31.08.2022 № 11 сроки.

02.06.2025 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ИП ФИО1 к ООО «Доброслав» о расторжении договора аренды от 31.08.2022 № 11, заключенного между сторонами.

Встречные исковые требования предпринимателем применительно к статьям 606, 619, 452 ГК РФ обоснованы неосуществлением арендатором согласованных договором подготовительных и ремонтных работ в целях приведения помещения в состояние, позволяющее ООО «Доброслав» осуществлять в нем свою деятельность (для размещения магазина «Доброцен»).

Во время судебного заседания представитель общества настаивал на удовлетворении заявленных требований и возражал против удовлетворения встречного искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве от 06.10.2025, ссылаясь на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды, неверное толкование арендодателем условий договора в части его обязанности по передаче объекта аренды, а также создание предпринимателем препятствий в доступе арендатора в спорное помещение.


Представитель ИП ФИО1 возражал против удовлетворения первоначального искового заявления общества, повторяя доводы, изложенные в отзыве от 12.03.2024, Отметил, что по условиям договора аренды недвижимого имущества от 31.08.2022 № 11 обязательство по фактической передаче помещения возникает после выполнения арендатором подготовительных и/или ремонтных работ, коих последним произведено не было. При этом арендатор не воспользовался предоставленным ему правом доступа в нежилое помещение, в том числе не представил сведения об ответственных лицах, которые необходимы для доступа в находящийся под охраной объект, как и не представил доказательств создания арендодателем препятствий в доступе арендатора в помещение. Также предприниматель настаивал на удовлетворении встречного искового заявления о расторжении договора.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

31.08.2022 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Доброслав» (арендатор) заключен договор аренды № 11 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения общей площадью 1500 км.м, находящегося по адресу: <...>, нежилое помещение 1А, литера Б, б, б I, кадастровый номер 90:20:010115:124 (далее - помещение), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

15.09.2022 договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В силу пункта 1.3 договора помещение будет использоваться арендатором для размещения в нем магазина «Доброцен», в котором будут находиться торговые, производственные, складские и административные помещения, подлежащие эксплуатации под торговым знаком «Доброцен» в целях оказания услуг и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, алкогольной, спиртосодержащей и табачной продукцией, оказания услуг и/или организации оказания услуг по приему платежей, услуг, связанных с размещением и использованием торговых автоматов, банкоматов, а равно любых иных услуг и деятельности предприятия торговли, в том числе сопутствующее оказание услуг населению, хранение товара и размещение офиса. Доходы и иные выгоды, полученные арендатором в результате использования нежилого помещения, являются его собственностью.

По условиям пункта 1.7 договора перед передачей нежилого помещения арендодатель обязан проинформировать арендатора обо всех правилах, требованиях и


особенностях, которые необходимо знать при пользовании нежилым помещением. В случаях возникновения каких-либо ситуаций при несоблюдении правил, требований и особенностей, о которых арендатор не был уведомлен, арендатор не несет ответственность за понесенные арендодателем убытки.

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязан в течение 180 календарных дней с момента заключения договора предоставить арендатору право доступа в помещение на период проведения арендатором подготовительных и/или ремонтных работ в целях приведения помещения в состояние, позволяющее осуществлять арендатору деятельность, обусловленную пунктом 1.3 договора. Помещение, полностью соответствующее пункту 1.3 договора и требованиям приложения № 3 к договору, арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи (форма которого согласована в приложении № 2 к настоящему договору). Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи.

В силу пункта 2.1.22 договора в случае его расторжения по инициативе арендодателя (за исключением расторжения по пункту 5.2. договора) по статье 620 ГК РФ или по инициативе арендатора на основании пункта 5.5 договора стороны, руководствуясь статьей 406.1 ГК РФ, предусмотрели, что арендодатель обязан безоговорочно возместить арендатору все имущественные потери последнего, в том числе расходы на произведенные в помещении ремонтно-строительные работы.

Арендодатель обязан обеспечивать помещение теплоснабжением, водоснабжением (холодным - нормативным давлением не менее 0,03 МПа и не более 0.60 МПа в объеме не менее 20 кубических метров в месяц, горячим - нормативным давлением не менее 0,003 МПа и не более 0.45 МПа в объеме не менее 15 кубических метров в месяц), водоотведением, электроснабжением мощностью не менее 50 кВт. (пункт 2.1.3 договора).

Арендодатель обязан обеспечивать в помещении нормальный температурный режим: температура в арендуемых помещениях должна быть не ниже 18°С и не выше 24°С (пункт 2.1.5 договора).

Арендодатель обязан обеспечить освещение помещения на момент передачи светодиодными светильниками с заменяемыми в процессе эксплуатации лампами. Освещенность помещения в торговом зале не должна быть менее 500 лк, в подсобных помещениях не менее 300 лк (пункт 2.1.6 договора).

Согласно пункту 2.1.7 договора арендодатель обязан обеспечивать в течение срока действия настоящего договора беспрепятственный доступ в помещение арендатора, его сотрудников, посетителей и клиентов в соответствии с установленным режимом работы


арендатора. При этом арендатор вправе самостоятельно без согласования с арендодателем устанавливать свой режим работы.

Арендодатель обязан обеспечить наличие пожарной сигнализации в помещении, сертифицированной специализированной организацией в соответствии с действующим законодательством РФ. Хранить исполнительную документацию на сигнализацию, при необходимости обеспечить ее оперативное предоставление государственным/ муниципальным органам при проверках (пункт 2.1.8 договора).

В свою очередь, в соответствии с пунктом 2.3.1 договора арендатор обязан принять помещение по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента исполнения арендодателем требований, установленных настоящим договором к помещению. В случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендодателем любого из обязательств/гарантий, установленных настоящим договором к помещению, арендатор вправе в одностороннем порядке изменить (перенести) срок исполнения арендатором обязательств по подписанию акта приема-передачи, на срок, не превышающий общий срок неисполнення/ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств/гарантий, установленных настоящим договором к помещению.

Арендатор вправе самостоятельно организовать внутреннюю охрану помещения и находящегося в нем имущества, за свой счет устанавливать любые разрешенные к использованию системы безопасности и вводить пропускной режим допуска в помещение (пункт 2.4.5 договора).

Согласно пункту 6.1.1 договора передача помещения осуществляется по акту приема-передачи, который должен отражать дату составления, техническое состояние передаваемого помещения, состояние инженерных систем и коммуникации, наличие приборов учета и сведения об их поверке. При наличии в помещении хотя бы одного из недостатков, не являющегося существенным (не препятствующими использованию помещения по назначению), арендатор вправе подписать акт приема-передачи с замечанием. Арендодатель обязан устранить выявленные недостатки (своими силами и за свои счет) в течение пяти дней с даты подписания акта приема-передачи помещения, если иное не предусмотрено в акте приема-передачи и сдать арендатор) результат устранения недостатка по отдельному акту (пункт 6.1.2 договора).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендодателем срока передачи нежилого здания, установленного пунктом 2.1.1 договора, он выплачивает арендатору неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки до момента его фактической передачи, но не более, чем 50% от суммы, указанной в пункте 3.1 настоящего договора.


Договор заключен сроком на 15 лет, начиная с даты его государственной регистрации (пункт 5.1. договора), и прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (пункт 5.2 договора).

По условиям пункта 5.3 договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора в случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ.

В свою очередь арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты возврата помещения (5.4 договора)

В силу пункта 5.5 договора арендатор вправе отказаться от исполнения обязательств по настоящему договор) в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателя за 7 (семь) календарных дней в случае введения в действие нормативно-правовых актов федерального или местного уровней власти, распространяющих свое действие на осуществляемые арендатором виды деятельности, положения которых будут препятствовать в осуществлении арендатором нормальной торговой деятельности, повлечет приостановку и/или аннулирование лицензии и разрешений, полученных арендатором для осуществления своей деятельности, а также, в том числе, в случае, когда арендодатель создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего договора или назначением помещения.

ООО «Доброслав», полагая, что предпринимателем нарушены условия заключенного договора, 21.05.2024 направило ему требование о незамедлительной передаче арендованного помещения в надлежащем состоянии в аренду, а также о выплате неустойки.

В свою очередь арендодатель, ссылаясь на неосуществление ООО «Доброслав» действий по реализации пункта 2.1.1 договора, непроведение подготовительных ремонтных работ и отсутствие заинтересованности в исполнении договора, направил обществу уведомление о расторжении договора, в котором уведомил об отсутствии намерения продолжать договорные отношения.

Тем не менее, поскольку спор в досудебном порядке разрешен не был, стороны обратились в суд настоящими исковыми заявлениями, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основываются заявленные сторонами требования, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения встречного искового заявления, и отказа в первоначальном иске ООО «Доброслав» по следующим основаниям.


Применительно к статьям 169 и 170 АПК РФ во взаимосвязи с предметом обоюдно заявленных участниками процесса требований мотивировочная часть судебного акта излагается в логической последовательности.

По своей правовой природе сложившиеся между сторонами правоотношения соответствуют правовой конструкции договора аренды и регулируются главой 34 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (пункты 1 и 3 статьи 423 ГК РФ).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По общему правилу, договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое в силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ при аренде зданий, сооружений, помещений считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При неисполнении арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать понуждения арендодателя передать объект во владение или пользование.

Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. Арендатор, являясь кредитором по


обязательству арендодателя, встречно обязан обеспечить владение и пользование предметом аренды, соответственно, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре.

Таким образом, при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование, обязание арендатора, который утратил интерес к аренде, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи, противоречит существу права арендатора на принятие помещения.

В рассматриваемом случае общество ссылается на невыполнение предпринимателем обязательства по передаче имущества в арендное пользование по акту приема-передачи в оговоренные сторонами сроки.

Между тем, материалы дела не содержат сведений о попытках подписания таких актов между сторонами, а также таких нарушений условий договора арендодателем, которые исключают возможность передачи имущества в аренду.

ООО «Доброслав», вопреки изложенным в иске доводам, не представило суду каких-либо доказательств в понимании статьи 64 АПК РФ создания со стороны арендодателя препятствий арендатору в доступе к имуществу, как и доказательств уклонения арендодателя от подписания акта приема-передачи помещения в аренду.

Кроме того, за создание арендодателем препятствий в пользовании помещением в соответствии с условиями настоящего договора арендатор был вправе отказаться от исполнения договора по условиям его пункта 5.5. Между тем, указанным правом общество не воспользовалось.

В этой связи общество не обосновало, по какой причине потребовало от арендодателя в претензии передать помещение лишь 21.05.2024, ссылаясь на просрочку арендодателя с 23.03.2023, учитывая, что договор заключен 31.08.2022.

При указанных обстоятельствах суд критически относится к позиции ООО «Доброслав» о том, что невыполнение предпринимателем обязательства по передаче помещения в срок приводит к убыткам в виде упущенной выгоды, поскольку общество не предприняло каких-либо попыток принятия объекта аренды в пользование. Иными словами, установление судом столь длительного периода неиспользования обществом арендуемого помещения в рассматриваемом случае свидетельствует о бездействии арендатора, его фактическом нежелании своевременно получить в пользование объект аренды.

Более того, из буквального содержания пункта 2.1.1 договора следует, что арендодатель обязуется предоставить арендатору право доступа в помещение в течение 180 календарных дней с момента заключения договора на период проведения арендатором


подготовительных и/или ремонтных работ в целях приведения помещения в состояние, позволяющее осуществлять арендатору деятельность, обусловленную пунктом 1.3 договора. В то время, как согласно пункту 1.3 договора помещение будет использоваться арендатором для размещения в нем магазина «Доброцен», в котором будут находиться торговые, производственные, складские и административные помещения, подлежащие эксплуатации под торговым знаком «Доброцен».

Иными словами, передача помещения по акту приема-передачи должна быть произведена только после его подготовки самим арендатором к использованию именно в качестве торгового магазина.

Доказательств нарушения предпринимателем пунктов 2.1.3 - 2.1.11 договора, препятствующих выполнению арендатором подготовительных и ремонтных работ в помещении в целях размещения в нем магазина «Доброцен», суду представлено не было.

При таких обстоятельствах общество неверно толкует указанные условия договора, отождествляя факт предоставления арендатору временного права доступа в помещение для осуществления подготовительных/ремонтных работ ввиду приведения помещения в соответствие с целями его использования с передачей объекта аренды в арендное пользование.

Указанное следует и из утвержденной сторонами формы акта приема-передачи помещения (приложение № 2 к договору), как и требований, которым должно соответствовать арендуемой помещение (приложение № 4 к договору), согласно которым на момент фактической передачи помещения по акту-приема-передачи оно уже должно быть в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли.

Поскольку по условиям пункта 1.3. договора помещение передается в аренду для размещения в нем магазина и в силу пункта 2.1.1 договора именно арендатор обязан предварительно (до момента фактической передачи имущества в арендное пользование) осуществить ремонтные и подготовительные работы, позволяющие в дальнейшем использовать объект аренды в качестве магазина, постольку доводы общества о невыполнении условий договора о передаче помещения несостоятельны.

При этом, материалы дела, во всяком случае, не содержат доказательств исполнения ООО «Доброслав» указанных условий договора, то есть проведения арендатором подготовительных и ремонтных работ, как и не содержат доказательств создания арендодателем препятствий в доступе в помещения для проведения таких работ.

В этой связи суд не усматривает оснований для удовлетворения искового заявления ООО «Доброслав», в том числе, учитывая фактическую утрату интереса к сохранению


арендных отношений со стороны арендодателя и бездействие арендатора, не реализовавшего свое право на доступ в арендуемое помещение для проведения подготовительных и ремонтных работ.

К тому же, ИП ФИО1 заявлено встречное исковое требование о расторжении договора.

В соответствии со статьями 450 и 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Так, предпринимателем предоставлено в материалы дела уведомление общества о расторжении договора.

Между тем, в случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением. Аналогичный подход изложен Верховным Судом Российской Федерации в определении от 11.11.2021 № 302-ЭС21-20357 по делу № А19-11577/2020.

С учетом изложенного, установив факт неисполнения ООО «Доброслав» обязанности по принятию объекта аренды, направления предпринимателем в адрес общества уведомления о расторжении договора, принимая во внимание, что стороны по прошествии более чем 2 лет с момента заключения договора аренды не подписали акт приема-передачи помещения, как и не подписали соглашение о расторжении договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для его расторжения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении первоначальных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Доброслав» отказать.


2. Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

3. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 31.08.2022 № 11, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Доброслав».

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Доброслав» (ОГРН – <***>, ИНН – <***>; ул. Внешняя, 28, Литера Г, офис 3, г. Симферополь, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП – <***>, ИНН – <***>) расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 15 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Судья Д.М. Борисенко